Cour d'Appel · 5ème Chambre — 3 avril 2024

5ème Chambre





ARRÊT N° 138



N° RG 21/02778 - N° Portalis DBVL-V-B7F-RTIX













M. [C] [R]



C/



M. [U] [T]



















Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours













Copie exécutoire délivrée 



le :



à : Me Peronnet (+ afm)

 Me Ardouin







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 03 AVRIL 2024





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,





GREFFIER :

Madame Isabelle OMNES, lors des débats et lors du prononcé





DÉBATS :

A l'audience publique du 12 Février 2024, devant Madame Virginie HAUET, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial





ARRÊT : 

contradictoire, prononcé publiquement le 03 Avril 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





****





APPELANT :

Monsieur [C] [R]

né le 08 Mai 1972 à [Localité 3], de nationalité française 

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par Me Flora PÉRONNET, plaidant/postulant, avocat au barreau de RENNES

(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2021/006612 du 06/08/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de RENNES)





INTIMÉ :

Monsieur [U] [T]

né le 16 Février 1947 à [Localité 5], de nationalité française, retraité

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par Me Franck-Olivier ARDOUIN de la SELARL ARKAJURIS, plaidant/postulant, avocat au barreau de NANTES













Par acte sous seing privé du 4 janvier 2019, M. [U] [T] a donné à bail à usage d'habitation principale à M. [C] [R] un logement non meublé situé [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant un loyer révisable de 480 euros par mois payable d'avance au domicile du bailleur le 15 de chaque mois.



Le 30 septembre 2019, M. [U] [T] a fait délivrer à M. [C] [R] un commandement de payer un arriéré de loyers, visant la clause résolutoire de plein droit insérée au contrat de bail et les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.



Par acte d'huissier en date du 2 décembre 2019, M. [U] [T] a fait assigner M. [C] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes aux fins de constater la résiliation du bail et d'ordonner l'expulsion du locataire.



Par jugement en date du 25 mars 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes a :

- constaté la résiliation du bail portant sur le logement situé [Adresse 1] à [Localité 5] à la date du 1er décembre 2020,

- ordonné à M. [C] [R] de libérer les lieux de tous biens et occupants de son chef dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux prévu par les articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

- dit que faute pour lui de s'exécuter dans ledit délai, M. [U] [T] pourra faire procéder à son expulsion, avec si besoin est, l'aide de la force publique et d'un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L 411-1, L 412-1 et suivants, L 431-1 et suivants, R 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

- rappelé qu'en application de l'article L433-1 du code des procédures civiles d'exécution "Les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai" d'un mois non renouvelable à compter de la signification du procès-verbal d'expulsion,

- condamné M. [C] [R] à payer à M. [U] [T] :

* la somme de 7 958 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation,

* une indemnité d'occupation mensuelle de 480 euros jusqu'à la libération effective des lieux,

* la somme de 728 euros au titre du fioul,

- débouté M. [C] [R] de sa demande de délais de paiement,

- condamné M. [C] [R] à payer à M. [U] [T] la somme de 250 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [C] [R] aux dépens,

- rappelé que l'exécution provisoire de ce jugement est de droit.



Le 6 mai 2021, M. [C] [R] a interjeté appel de cette décision.



Par ordonnance du 7 octobre 2021, le Premier président a rejeté la demande formée par M. [R] d'arrêt de l'exécution provisoire dudit jugement.



Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 9 janvier 2024, M. [C] [R] demande à la cour de :

- réformer le jugement du 25 mars 2021 en toutes ses dispositions, 

Et, statuant de nouveau :

- débouter M. [U] [T] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

- juger bien fondées ses demandes, fins et prétentions,

- juger recevable et bien-fondée sa demande de délais de paiement,

- juger que M. [U] [T] a manqué à ses obligations de délivrance d'un logement décent et d'entretien des locaux en état d'usage,

- juger que M. [U] [T] ne lui a pas assuré la jouissance paisible du logement,

- juger qu'il a cessé le paiement de ses loyers en raison de l'inexécution des obligations incombant à M. [U] [T],

En conséquence,

- lui accorder les plus larges délais de paiement, soit un échelonnement de la dette locative sur une durée de deux années,

- condamner M. [U] [T] à lui verser la somme de 1 490 euros représentant les frais dépensés pour l'entretien du logement loué,

- débouter M. [U] [T] de sa demande en résiliation du bail,

- condamner M. [U] [T] aux entiers dépens de la procédure de première instance et à hauteur d'appel et à lui verser la somme de 1 000 euros et la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

 

Par dernières conclusions notifiées le 31 janvier 2024, M. [U] [T] demande à la cour de :

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement du 25 mars 2021,

Y ajoutant,

- condamner M. [C] [R] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner M. [C] [R] aux entiers dépens.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 12 février 2024.



MOTIFS DE LA DÉCISION 



- sur l'obligation de délivrance 



M. [R], au visa des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 1219 du code civil soutient que son bailleur a manqué à son obligation de délivrer un logement décent et a manqué à son obligation d'entretenir les lieux loués en état d'usage.



Il estime que la maison louée est insalubre, que de nombreux éléments d'équipement ne fonctionnent pas, tels que la chaudière et le compteur électrique. Il affirme que la pluie s'infiltre dans le salon, les chambres et le garage et que la maison comme le garage sont infestés par les rats. Il fait état d'une fuite dans le toit et d'une fenêtre fissurée. Il ajoute que les robinets de la cuisine et de la salle de bain ne fonctionnent pas et que de façon très fréquente, il n'y a pas d'eau chaude dans la maison. 



M. [T] informe la cour que M. [R] a été expulsé le 7 avril 2023. Il considère que ce dernier ne démontre nullement que le logement était insalubre ou dangereux. 



Il note que M. [R] n'a pas fait opposition au commandement de payer, qu'il n'a pas fait valoir de tels arguments devant le premier juge, que, resté dans les lieux de 2019 à 2023, il n'a jamais adressé à son bailleur le moindre courrier pour se plaindre de ses conditions d'habitation, qu'il n'a jamais engagé une procédure pour voir suspendre son obligation de payer les loyers, qu'il n'a pas fait réaliser un constat d'huissier, qu'il n'a pas saisi le pôle départemental de lutte contre l'habitat indigne. 



Il estime que les pièces qu'il soumet à la cour pour étayer ses allégations ne peuvent légitimer sa carence dans le paiement des loyers et que le moyen tiré d'une exception d'inexécution est mal fondé. 





En application de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale défini par un seuil minimal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. 



Le bailleur est tenu de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.



La seule constatation d'une infiltration dans le toit lors de l'état des lieux d'entrée le 4 janvier 2019 ne permet pas d'établir l'existence d'infiltrations à l'intérieur du logement. Si les parties ont noté que la peinture et la façade extérieure étaient vétustes, il ne peut en être déduit l'existence d'une indécence ou d'une insalubrité. 



Les photographies produites par M. [R] sont inopérantes à caractériser une quelconque indécence du logement donné à bail, la cour ne pouvant vérifier ni le lieu ni la date de ses prises de vues. 



La production d'un devis pour des travaux en toiture dressé à la demande de M. [R] en juin 2021, soit postérieurement au jugement, en l'absence de toute constatation d'un technicien, ne peut davantage permettre d'appuyer les allégations du locataire quant à l'état du logement et semble davantage avoir été dressé pour les besoins de la cause.



Aucun dysfonctionnement d'appareils d'équipement n'est démontré. 



M. [R] n'apparaît pas s'être plaint à un quelconque moment du bail auprès de son bailleur d'une indécence ou d'une insalubrité du logement et n'a jamais sollicité de la part de ce dernier la réalisation de travaux. Il n'a pas fait constater un tel état. Il est relevé qu'il n'a d'ailleurs pas soulevé ce moyen devant le premier juge.



La cour estime en conséquence M. [R] mal fondé en ses griefs formulés à l'encontre de M. [T] et que ses demandes indemnitaires qui y sont appuyées sont infondées.



- sur l'obligation de jouissance paisible



M. [R] fait grief à son bailleur de ne pas lui avoir assuré une jouissance paisible. Il soutient que M. [T] s'est montré particulièrement intrusif et a proféré des insultes et des menaces à son encontre, et ajoute qu'il a porté plainte d'ailleurs contre lui pour des faits de violences, menaces, harcèlement et intimidation. Il verse aux débats un procès-verbal de plainte pour des faits datés du 4 août 2022. Il se prévaut d'un certificat médical du docteur [S] constatant les lésions subies.



M. [T] objecte que, sans preuve à l'appui, l'appelant tente de ternir l'image de son propriétaire. 



Il demande à la cour de constater que le certificat médical censé faire état de blessures qui seraient consécutives à des faits du 4 août 2022, pour lesquels il a porté plainte contre lui, ne porte pas de date, cette dernière semblant avoir été effacée, de sorte qu'aucune corrélation entre la plainte déposée et ce certificat n'est établie.









En outre, il indique que les faits dénoncés ont donné lieu à un classement sans suite, ce dont M. [R] était parfaitement informé, car il en a été informé le 27 novembre 2023.





En application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement. 



Un tel manquement du bailleur à cette obligation n'est pas caractérisé. Il est justifié par l'intimé que la plainte déposée par M. [R] pour des faits de violences avec ou sans ITT inférieure ou égale à 8 jours, dont il n'est pas contesté qu'il s'agit de la plainte déposé contre M. [T] a donné lieu le 27 novembre 2023 à un classement sans suite. 



Le certificat du docteur [S], non daté, ne peut en tout état de cause être relié à de tels faits. 



L'allégation d'un manquement du bailleur à son obligation d'assurer une jouissance paisible au locataire ne repose donc sur aucun élément tangible. 



Un tel manquement n'est pas démontré.



M. [R] est donc débouté de ses demandes indemnitaires formées à l'encontre de M. [T].



- sur la constatation de la résiliation du bail 



M. [R] sollicite des délais de paiement sur deux ans, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 1343-5 du code civil. 



Il indique que le Fonds de Solidarité Logement (FSL) a procédé à des versements (3 versements de 144 euros en novembre, décembre 2020 et janvier 2021), que cette aide est estimée à 166 euros pour les mois de mai à août 2021, que depuis mai 2021, la CAF verse au titre d'allocation logement une somme de 71 euros et enfin que depuis janvier 2021, il s'acquitte régulièrement du paiement des loyers. 

Il fait valoir qu'il perçoit une allocation de retour à l'emploi de 853 à 936 euros par mois et qu'à compter de juillet 2021, il bénéficie du revenu de solidarité active.



Il affirme que le loyer courant est réglé et qu'une somme de 3 000 euros sera versée au bailleur par le FSL.



Il précise que depuis début 2023, il exerce la profession d'agent logistique dans le cadre d'un contrat d'intérim, et perçoit en parallèle le revenu de solidarité active et des allocations familiales.



M. [T] s'oppose à cette demande de délais et sollicite la confirmation du jugement.



Il relève que M. [R] déclare, sans en justifier, s'acquitter régulièrement des loyers depuis janvier 2021. Il note que la dette locative arrêtée à la somme de 7 958 euros par jugement du 25 mars 2021 était encore 7 mois plus tard, malgré une aide ponctuelle de [Localité 4] métropole de 432 euros, de 7 818 euros, qu'il s'est maintenu dans les lieux jusqu'en avril 2023 sans apurer sa dette, alors même que les pièces qu'il produit montre qu'il perçoit un revenu de 1 300 euros outre 526 euros de RSA. 



L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à la cause prévoit :

- en son paragraphe I :

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux 

- en son paragraphe VII :

Pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.



M. [T] a délivré le 30 septembre 2019 à M. [R] un commandement de payer la somme de 2 167,66 euros, représentant les loyers impayés de mars 2019 à septembre 2019 soit 2 020 euros outre une somme de 147,66 euros au titre des frais d'huissier.



Le décompte versé aux débats par le bailleur arrêtant la dette locative au mois d'octobre 2020, et qui mentionne les différents règlements reçus du locataire, fait apparaître que la somme commandée n'a pas été acquittée dans les deux mois. M. [R] ne justifie pas en tout état de cause s'être libéré de celle-ci dans les délais du commandement. 



La clause résolutoire contenue au bail liant les parties a donc joué au 30 novembre 2019. 



Aucune exception d'inexécution ne peut être retenue en l'absence de tout manquement démontré du bailleur. 



M. [R] n'apparaît pas contester la dette locative retenue par le premier juge, soit la somme de 7 958 euros correspondant au montant arriéré dû au mois de février 2021. Il est relevé que cette somme prend en compte les versements de FSL invoqués et le règlement par le locataire des échéances de janvier et de février 2021. 



Resté dans les lieux jusqu'en avril 2023, il ne justifie par aucune pièce avoir acquitté la moindre somme entre mars 2021 et avril 2023. 



La cour estime sa demande de délais de paiement injustifiée et confirme le jugement qui rejette cette demande et prononce des condamnations :

- au paiement d'une indemnité d'occupation de 480 euros jusqu'à libération effective des lieux,

- au paiement de la somme de 7 958 euros, correspond aux loyers, charges et indemnités d'occupation, sauf à préciser pour plus de clarté, que cette dette est arrêtée au mois de février 2021. 



La condamnation de M. [R] au paiement d'une somme de 728 euros au titre du fuel livré au domicile du locataire est confirmée en l'absence de tout moyen pour s'y opposer. 



- sur les autres demandes 



M. [R] est condamné à payer à M. [T] une somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et à payer les dépens d'appel. Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens sont confirmées. 







PAR CES MOTIFS 



La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe :



Confirme le jugement déféré sauf à préciser que la résiliation du bail est intervenue le 30 novembre 2019 et que la somme 7 958 euros correspond aux sommes dues au mois de février 2021 ; 



Y ajoutant, 

Déboute M. [C] [R] de ses demandes ; 



Condamne M. [C] [R] à payer à M. [U] [T] la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 



Condamne M. [C] [R] aux dépens d'appel. 



Le Greffier La Présidente