Cour d'Appel · Ch. civile et commerciale — 4 avril 2024

N° RG 22/00691 - N° Portalis DBV2-V-B7G-JAOD





COUR D'APPEL DE ROUEN



CH. CIVILE ET COMMERCIALE



ARRET DU 4 AVRIL 2024











DÉCISION DÉFÉRÉE :



19/02152

Tribunal judiciaire de Rouen du 10 janvier 2022







APPELANT :



Maître [T] [J] ès qualités de mandataire liquidateur de LC AUTOMOBILES désignée le 6 octobre 2023 en lieu et place de Me [H] [X]

[Adresse 3]

[Localité 4]



représentée et assistée par Me Vincent BEUX-PRERE, avocat au barreau de ROUEN









INTIMEE :



Etablissement Public METROPOLE [Localité 5] NORMANDIE

[Adresse 8]

[Localité 5]



représentée et assistée par Me Frédéric CAULIER de la SELARL CAULIER VALLET, avocat au barreau de ROUEN









COMPOSITION DE LA COUR  :



Lors des débats et du délibéré :



Mme FOUCHER-GROS, présidente

M. URBANO, conseiller

Mme MENARD-GOGIBU, conseillère







GREFFIER LORS DES DEBATS :



Mme RIFFAULT, greffière





DEBATS :



A l'audience publique du 23 janvier 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 14 mars 2024 puis prorogé à ce jour. 





ARRET : 



CONTRADICTOIRE



Prononcé publiquement le 4 avril 2024, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,



signé par Mme FOUCHER-GROS, présidente et par Mme RIFFAULT, greffière.





*

* *





EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE



Par acte authentique des 15 et 16 juin 2005, la Communauté d'Agglomération [Localité 7] Boucle de Seine (CAEBS), ensuite dénommée l'Agglo d'[Localité 7] a consenti à la SARL LC Automobiles un bail à construction aux termes duquel le preneur s'est engagé à édifier sur les terrains loués des bâtiments à usage de carrosserie, concession automobile, vente de véhicules neufs et d'occasion et de pièces détachées, à débuter les travaux au plus tard dans les six mois de la signature de l'acte notarié et à les achever au cours du quatrième trimestre de l'année 2006. A compter du 1er janvier 2010, est venue aux droits de l'Agglo d'[Localité 7], la CREA (Communauté de l'agglomération [Localité 5]-[Localité 7]- [Localité 6]), aux droits de laquelle vient aujourd'hui la Métropole [Localité 5] Normandie

 

Le bail à construction comportait une clause résolutoire de plein droit pour défaut de paiement du prix ou d'exécution de l'une ou l'autre des charges et conditions du bail, un mois après un simple commandement de payer ou mise en demeure d'exécuter demeurés infructueux.



Suite à des difficultés d'exécution des travaux confiés à l'entreprise BATI +, la société LC Automobiles a saisi le juge des référés du tribunal de commerce d'Elbeuf aux fins de désignation d'un expert.



Le 4 novembre 2005, le juge des référés du tribunal de commerce a ordonné une mesure d'expertise.



Le 9 mars 2007, la CAEBS a fait délivrer à la société LC Automobiles un commandement de réaliser les travaux dans le mois suivant sa notification sous peine de résiliation du bail.

 

Le 26 mars 2007, la SARL LC Automobiles a fait assigner la CAEBS devant le tribunal d'instance d'Elbeuf aux fins de suspension de son obligation d'exécution des travaux et pour obtenir un délai de 18 mois à compter du jugement à intervenir pour exécuter ses obligations.



Par jugement du 21 janvier 2008, confirmé par arrêt du 3 décembre 2009 de la cour d'appel de Rouen, le tribunal d'instance d'Elbeuf a rejeté les demandes formées par la SARL LC Automobiles, a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et a ordonné son expulsion.



Le 18 janvier 2011, la CREA a fait délivrer à la société LC Automobiles un commandement de quitter les lieux.

 

Par jugement du 22 août 2011, le juge de l'exécution a accordé à la société LC Automobiles un délai expirant le 15 octobre 2011 pour quitter les lieux.

 

Le 24 mai 2012, suite à l'appel de la CREA, la cour d'appel de Rouen a infirmé ce jugement, constatant que la demande de délai pour quitter les lieux n'avait plus d'objet.



Par requête du 20 mai 2011, la société LC Automobiles a saisi le tribunal administratif de Rouen aux fins de voir condamner la CREA, à l'indemniser.



Par jugement du 21 février 2012, le tribunal de commerce de Rouen a ordonné la liquidation judiciaire de la société LC Automobiles et désigné Me [X] es qualités de mandataie judiciaire.

 

Par jugement du 26 novembre 2013, le tribunal administratif s'est déclaré incompétent.



Par acte d'huissier du 17 novembre 2015, la société LC Automobiles a saisi le tribunal de grande instance de Rouen de demandes indemnitaires dirigées contre la CREA. L'affaire ayant été radiée, par acte d'huissier du 24 mai 2019, la société LC Automobiles a fait assigner la Métropole [Localité 5] Normandie (la Métropole) aux fins de réinscription de l'affaire et d'indemnisation.



Par jugement du 10 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Rouen a :



- déclaré Maître [H] [X], ès qualités de mandataire judiciaire de la SARL LC Automobiles, recevable en ses demandes,



- débouté Maître [H] [X], ès qualités de mandataire judiciaire de la SARL LC Automobiles, de ses demandes en paiement,



- condamné Maître [H] [X], ès qualités mandataire judiciaire de la SARL LC Automobiles, à payer à la Métropole [Localité 5] Normandie la somme de 4000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,



- débouté Maître [H] [X], ès qualités de mandataire judiciaire de la SARL LC Automobiles, de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile



- condamné Maître [H] [X], ès qualités de mandataire judiciaire de la SARL LC Automobiles, aux entiers dépens qui seront recouvrés par la SELARLU Frédéric Caulier conformément à l'article 699 du code de procédure civile,



- dit n'y avoir lieu d'ordonner l'exécution provisoire de la présente décision.



Maître [H] [X], ès qualités de mandataire judiciaire de la SARL LC Automobiles, a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 25 février 2022.



Par ordonnance du 6 octobre 2023 du tribunal de commerce de Rouen, Me [J] a été désignée en qualité de mandataire liquidateur en lieu et place de Me [X].





EXPOSE DES PRETENTIONS



Vu les conclusions du 23 janvier 2024, auxquelles il est renvoyé pour exposé des prétentions et moyens de Maître [T] [J], ès qualités de mandataire judiciaire de la société LC Automobiles qui demande à la cour de :



Déclarer recevable et bien-fondé Maître [J] en qualité de mandataire liquidateur de la société LC Automobiles en son appel de la décision du tribunal judiciaire de Rouen en date du 10 janvier 2022, réformer la décision du 10 janvier 2022,



Et statuant à nouveau,



- condamner la Métropole [Localité 5] Normandie à lui payer les sommes suivantes :



*la somme de 519 734,83 euros en réparation du préjudice résultant des dépenses et créances résultants des travaux,



*la somme de 81 413,15 euros en réparation des mensualités payées pour le prêt bancaire,



*la somme de 7 725,90 euros en réparation des intérêts bancaires intercalaires



*la somme de 9 115,50 euros en réparation des frais de cautionnement,



*la somme de 27 834,18 euros en réparation de la prime d'assurance du prêt bancaire,



*la somme de 1 449,21 euros en réparation des frais de gestion du compte bancaire,



*la somme de 5 927,40 euros en réparation des frais notariés relatifs au prêt bancaire,



*la somme de 43 250,86 euros TTC en réparation des loyers payés au titre du bail à construction,



*la somme de 1 474,59 euros en réparation des frais de constitution de la SARL LC Automobiles,



*la somme de 5 429,47 euros en réparation des frais de publication du bail à construction,



*la somme de 777,40 euros en réparation des frais pour le dépôt du permis de construire,



*la somme de 6 414,58 euros en réparation des primes d'assurance des bâtiments,



*la somme de 9 526,58 euros en réparation des frais comptables,



*la somme de 19 168 euros en réparation de la taxe d'urbanisme,



*la somme de 1 910,44 euros en réparation des cotisations sociales,



*la somme de 47 834,59 euros en réparation des honoraires relatifs aux procédures antérieures,



*la somme de 700 000 euros en réparation de la perte de chance des revenus issus de la distribution des bénéfices escomptés depuis le début d'activité à ce jour,



*la somme de 630 000 euros en réparation de la valorisation du fonds de commerce sur la valeur des seules immobilisation corporelles,



*la somme de 50 000 euros en réparation du préjudice moral de la société LC Automobiles,



En tout état de cause,



- condamner la Métropole [Localité 5] Normandie à payer à Maître [J] en qualité de Mandataire Liquidateur de la société LC Automobiles la somme de 519 734,83 euros au titre de l'indemnisation des constructions édifiées sur le sol d'autrui,



- débouter la Métropole [Localité 5] Normandie de toutes ses demandes, fins et conclusions,



- condamner la Métropole [Localité 5] Normandie à payer à Maître [J] ès qualités de Mandataire Liquidateur de la société LC Automobiles somme de 20 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'appel et de première instance.





Vu les conclusions du 24 avril 2023, auxquelles il est renvoyé pour exposé des prétentions et moyens de la Métropole [Localité 5] Normandie qui demande à la cour de :



- déclarer Maître [X], liquidateur de la SARL LC Automobiles, irrecevable en ses prétentions indemnitaires en application du principe de non-cumul des responsabilités contractuelle et délictuelle,



- déclarer Maître [X], liquidateur de la SARL LC Automobiles, irrecevable en sa demande nouvelle fondée sur l'article 555 du code civil,



- déclarer la cour d'appel non régulièrement saisie de la demande indemnitaire pour préjudice moral,



- en tout état de cause, confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré Maître [X], liquidateur de la SARL LC Automobiles, mal fondé en ses prétentions et, en conséquence, rejeter l'ensemble de ses demandes,



- condamner Maître [X], liquidateur la SARL LC Automobiles à régler à la Métropole [Localité 5] Normandie, la somme de 10 000 euros, en cause d'appel, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens dont distraction au profit de la SELARL Caulier-Vallet pour ceux dont elle aurait fait l'avance sans avoir reçu provision préalable.







MOTIFS DE LA DECISION



Sur la recevabilité des demandes indemnitaires : 



Sur le moyen tiré du fondement indifférencié des responsabilités contractuelle et délictuelle : 



Moyens des parties



La Métropole soutient que :

 

* en cause d'appel, l'appelante invoque à la fois la responsabilité délictuelle et la responsabilité contractuelle sans jamais construire le moindre syllogisme autour de l'une ou l'autre de ces responsabilités, laissant à la Cour le soin de déterminer le bon fondement ;

 

* la société LC Automobiles en se contentant d'invoquer de prétendues fautes et, de façon indifférenciée les articles 1382 et 1147 anciens du code civil, ne respecte pas le principe du non-cumul des responsabilités contractuelle et délictuelle.

 

Maître [J], ès qualités de mandataire liquidateur de la société LC Automobiles réplique que :

 

* lorsque les juges du fond sont saisis d'une demande d'indemnisation fondée sur le double fondement de la responsabilité contractuelle et délictuelle, ils ne peuvent pour ce motif déclarer la demande irrecevable mais doivent eux-mêmes déterminer lequel des deux régimes de responsabilité se trouve applicable ;

 

* la posture trompeuse de l'intimée qui a commencé avant la notification du commandement du 9 mars 2007 s'est finalisée le 18 mai 2009 par son revirement au sujet de sa promesse d'hypothèque, posture confirmée par courrier du 17 août 2010 qui s'est déroulée pendant la procédure d'appel du jugement du tribunal d'instance où le lien contractuel unissant les parties a été rompu par cette décision, mais repris par l'effet suspensif de l'appel ;

 

* c'est la raison pour laquelle, il est subsidiairement proposé de qualifier la faute comme résultant d'un lien contractuel au sens de l'article 1147 ancien du Code civil. 



Réponse de la cour



En application du principe de non cumul des responsabilités, lorsque les conditions de la responsabilité contractuelle sont réunies, la victime du dommage doit obligatoirement agir sur ce terrain et n'a ainsi pas le choix entre responsabilité contractuelle et délictuelle.



Il ressort des conclusions de l'appelante en pages 38, 39, 40, 41 et 42 que la faute reprochée à la Métropole est de lui avoir donné son accord le 18 septembre 2008 pour la prise d'hypothèque sur le terrain objet du bail à construction conditionnant l'offre de prêt de la banque CIN Nord Ouest, d'avoir adopté une délibération créatrice de droit le 16 octobre 2008, d'avoir confirmé son soutien le 10 février 2009 puis d'être revenue sur ses engagements en refusant le 18 mai 2009 puis le 17 août 2010 l'inscription hypothécaire qui conditionnait le sauvetage du projet. 



En page 32 et 33 de ses conclusions, elle expose que la procédure trompeuse de la Métropole [Localité 5] Normandie s'est déroulée pendant la procédure d'appel du jugement du tribunal d'instance d'Elbeuf ou le lien contractuel unissant les parties a été rompu par cette décision, mais repris par l'effet suspensif de l'appel ; que cette posture trompeuse a commencé avant la notification du 9 mars 2007 pour se poursuivre après l'arrêt du 3 décembre 2009. Elle ajoute que c'est la raison pour laquelle elle propose subsidiairement de qualifier la faute comme résultant d'un lien contractuel.



Il résulte de l'arrêt du 3 décembre 2009 confirmant le jugement du 21 janvier 2008 du tribunal d'instance d'Elbeuf que le lien contractuel entre les parties est rompu depuis le 9 avril 2007. Il en résulte que l'action engagée par Me [J] es qualités sur le terrain de la faute délictuelle est recevable, et ce même si à titre subsidiaire, elle présente sa demande sur le fondement contractuel dans l'hypothèse où la cour considèrerait que le lien contractuel n'a pas été rompu du fait de l'effet suspensif de l'appel du jugement du 21 janvier 2008.



Sur la recevabilité de la demande en paiement présentée au visa de l'article 555 du code civil : 

 

Moyens des parties



La Métropole soutient que :



* la lecture des conclusions de première instance de la société LC Automobiles et du jugement entrepris révèle que l'appelant n'avait formé aucune demande indemnitaire sur le fondement de l'article 555 du Code Civil ; elle est d'une nature très différente des demandes indemnitaires fondées sur l'article 1382 du Code Civil ;

 

* La Métropole ne doit pas être privée d'un degré de juridiction sur ce sujet ce d'autant que se pose manifestement une question de prescription.  

 

Maître [J], ès qualités de mandataire liquidateur de la société LC Automobiles réplique que :



* l'effet dévolutif de la déclaration d'appel porte sur le débouté de ses demandes formées devant les premiers juges et fondées en application des anciennes dispositions des articles 1382 et 1383 du Code Civil mais également par application de l'article 555 du même code ;



* cette demande a été formée dans ses dernières écritures qui ont saisi le tribunal ;



* la demande d'indemnisation fondée sur ces dispositions doit procéduralement s'analyser comme un moyen et non une prétention qui ne saurait être l'objet du principe de l'interdiction de demande nouvelle en cause d'appel.

 



Réponse de la cour



Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile, '' A peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.''

 

Aux termes de l'article 565 de ce code, ''les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.''

 

Dans le jugement entrepris, le tribunal, dans la partie ''exposé du litige'' énonce en page 4 les demandes financières de la société LC Automobiles dont la condamnation de La Métropole à lui payer la somme de 647 118,41 euros (') puis en page 6 énonce que la société LC Automobiles soutient qu'en application de l'article 555 du Code civil, La Métropole doit lui restituer la valeur des biens qu'elle a fait construire sur les terrains et qui ont été rasés.



Ainsi, même si le tribunal a omis de statuer sur cette demande de restitution en valeur des biens construits sur le terrain de la Métropole, elle n'est pas présentée pour la première fois en cause d'appel. Surabondamment, cette action tend aux mêmes fins que l'action en responsabilité, soit le recouvrement de la somme de 519 734,83 euros correspondant au coût des constructions. Il résulte de tout ceci que la demande est recevable.



 

Sur la responsabilité de la Métropole



Moyens des parties



Maître [J] ès qualités de mandataire liquidateur de la société LC Automobiles soutient que :



* malgré les difficultés liées à l'abandon de chantier par la société Bati +, la société LC Automobiles est parvenue à trouver un financement pour achever les travaux ; le 28 avril 2008, le CIN [Localité 7] lui a fait une offre de prêt conditionnée à la prise d'une hypothèque ; le 18 septembre 2008, l'Agglo d'[Localité 7] a donné son accord ;

 

* le 10 février 2009 l'Agglo, après son accord d'hypothèque, lui a fait croire qu'elle pouvait investir d'importantes sommes d'argent ;

 

* sans raison, elle est revenue sur ses engagement écrits en refusant les 18 mai 2009 puis le 17 août 2010 l'inscription hypothécaire qui conditionnait le sauvetage du projet ;

 

* le fait de motiver ce refus par une impossibilité juridique de consentir l'hypothèque alors que cette impossibilité juridique n'existe pas compte tenu des dispositions de l'article L 251-3 al. 2 du code de la construction et de l'habitation est constitutif d'une faute ;

 

* l'agglo s'est engagée par une délibération créatrice de droit le 16 octobre 2008 ;

 

* le 16 février 2009, l'appelante a signé un bon de commande pour les équipements du garage mécanique et de la tôlerie et a repris ses travaux début mai 2009 rendus possible par un 3ème et nouveau permis de construire octroyé par la ville de [Localité 9] le 19 décembre 2008 ;

 

* après l'échec de la scission constaté par le président de l'Agglo qui a affirmé au gérant qu'il pouvait continuer ses travaux, il a trouvé une nouvelle banque le CIC qui a signé une offre de prêt permettant de signer les devis pour terminer les travaux ;

 

*l'échec de pourparlers ne saurait constituer une faute sauf comme dans le cas présent où une partie s'engage par écrit puis se désiste.

 

La Métropole réplique que :



* le 18 septembre 2008, le président de l'Agglo d'[Localité 7] a autorisé simplement la scission-cession concomitante du bail sous certaines réserves ; 

 

* la délibération du 16 octobre 2008 ne dit rien d'autre ; s'agissant d'un accord conditionnel, elle n'a créé aucun droit au profit de la société LC Automobiles ; cette délibération doit donc être considérée comme caduque ;



* le président de l'Agglo d'[Localité 7] n'a pas commis d'erreur juridique en indiquant, le 10 février 2009 que le bail était toujours en cours "dans tous ses droits et obligations" ce qui permettait au locataire de continuer à prendre les décisions nécessaires à la réalisation des travaux ;

 

*la collectivité n'a pas ménagé ses efforts pour trouver, jusqu'au jour fixé par la cour d'appel pour la clôture des débats (18 septembre 2009) un accord satisfaisant pour les deux parties ;

 

* le gérant de la société LC Automobiles était entouré de nombreux conseils qui n'ont pas manqué de lui faire connaître l'étendue de ses droits et obligations et mesurer les risques qu'il prenait dans son projet.

 

Réponse de la cour



Il résulte des dispositions de l'article L251-3 du code de la construction et de l'habitation que le bail à construction confère au preneur un droit réel immobilier. 

Ce droit peut être hypothéqué, de même que les constructions édifiées sur le terrain loué ; il peut être saisi dans les formes prescrites pour la saisie immobilière. 



Il ressort de la chronologie des faits que : 



- le 21 janvier 2008 le tribunal d'instance d'Elbeuf a constaté l'acquisition au 9 avril 2007 des effets de la clause résolutoire du bail à construction du 15 juin 2005 et a ordonné l'expulsion de la société LC Automobiles, sans que l'exécution provisoire du jugement soit ordonnée.



La société LC Automobiles a interjeté appel de ce jugement.



- le 22 février 2008, la société Caisse d'Epargne de Haute Normandie, prêteur de deniers à la société LC Automobiles a confirmé son accord pour la cession d'antériorité de l'inscription hypothécaire prise en garantie de son prêt en cas de financement complémentaire par un autre établissement financier.



- le 10 avril 2008, la société JB Automobiles a confirmé à M. [E] son intention d'acquérir le bâtiment en cours de construction lot A [Adresse 10] à [Localité 9].



- par courrier du 28 avril 2008 adressé à la société LC Automobiles, le directeur de l'agence CIN [Localité 7], appartenant au groupe CIC, certifie que la banque a donné son accord à la société LC Automobiles pour un prêt professionnel d'un montant de 

253 400 euros sur 15 ans destiné à la construction d'un immeuble commercial situé parc des activités des bords de Seine à [Localité 9]. La banque précise les garanties et conditions préalables à l'octroi du prêt soit :



- La prise d'hypothèque en premier rang sur le bail à construction consenti le 15 juin 2005 sur le terrain et les constructions présentes et à venir (A cet effet, la société LC Automobiles s'engage à transmettre au prêteur, le consentement du bailleur à construction ' à la prise d'hypothèque du bail consenti à l'emprunteur le 15 juin 2005 (cadastre AB [Cadastre 1] et AB [Cadastre 2]) avant signature de l'acte de prêt,

(').



- le 23 juillet 2008, la société JB Automobiles a confirmé à M. [E] son intention d'acquérir le bâtiment en cours de construction lot A [Adresse 10] à [Localité 9].



- par courrier du 18 septembre 2008, l'Agglo d'[Localité 7] a adressé à la société LC Automobiles une copie de l'attestation adressée au directeur de l'agence CIC d'[Localité 7] sur Seine. 



Aux termes de cette attestation du même jour, Monsieur le Président de l'Agglo d'[Localité 7], autorise la société LC Automobiles (termes repris en police grasse par la cour) :



'- à scinder son bail et accepte que la société se fasse substituer dans la location de l'atelier de carrosserie (parcelle AB [Cadastre 1]) sous réserve de l'accord du Conseil Communautaire et à condition que le repreneur de la parcelle AB [Cadastre 1] s'engage au regard de l'Agglo d'[Localité 7] dans les mêmes termes,



- à poursuivre ses travaux sur la parcelle cadastrée AB [Cadastre 2],

 

- à prendre une hypothèque sur le bâtiment dans la limite de la durée du bail à construction.'



- par délibération du 16 octobre 2008, le conseil communautaire de l'Agglo d'[Localité 7] a décidé d'approuver " la résiliation du bail à construction conclu avec la société LC AUTOMOBILES pour les parcelles AB[Cadastre 1] et AB[Cadastre 2] situées sur le pôle automobile des bords de Seine et d'attribuer à la SARL LC AUTOMOBILES la parcelle AB[Cadastre 2] et à la société JB AUTOMOBILE la parcelle AB[Cadastre 1] via de nouveaux baux à construction '' il est ajouté ''cette résiliation devra être concomitante à la signature des deux baux à construction nouvellement créés". 



- le 3 décembre 2008, la société JB Automobile a informé M. [E] représentant légal de la société LC Automobiles de ce qu'elle ne donnait pas suite à son projet d'acquisition suite aux rejets de ses demandes de prêts bancaires.



- le 10 décembre 2008, la commune de [Localité 9] a accordé à la société LC Automobiles un permis de construire.

 

Par courrier du 10 février 2009, le président de l'Agglo d'[Localité 7] a informé la société LC Automobiles sur le devenir du contrat de bail qu'il a signé suite à la délibération prise par le conseil communautaire sur sa scission. 



Il a rappelé par ce courrier que la scission envisagée portait une clause conditionnelle ''à savoir la signature de deux baux (') impossible à satisfaire du fait de la volonté de la société JB Automobile de ne pas donner suite à son projet et donc de ne pas signer de bail. Il a ajouté que du fait de l'absence de deux nouveaux baux, celui que vous avec signé en date des 15 et 16 juin 2005 demeure en vigueur dans tous ses droits et obligations et ne vous empêche aucunement de continuer les travaux sur vos parcelles. Pour le surplus, nous avons demandé à notre avocat et à notre avoué de continuer à trouver une transaction concernant la procédure d'appel actuellement en vigueur''.



- Par courrier du 18 mai 2009 relatif au prêt BSD CIN, Maître [C], notaire à [Localité 7], a écrit à la société LC Automobiles au sujet de la régularisation de l'hypothèque en garantie du prêt consenti par la banque BSD-CIN. Il a confirmé à la société LC Automobiles qu'en sa qualité de preneur d'un bail à construction consenti par l'Agglo, '' (') il est nécessaire d'obtenir le consentement de cette dernière (la propriété du terrain restant leur appartenir) et qu'aux termes d'un courrier du 11 mai dernier, l'Agglo lui a indiqué qu'elle ne souhaitait pas donner son consentement à l'affectation hypothécaire sur les parcelles ayant fait l'objet du bail à construction. (...)''



Le notaire précise à la société LC Automobiles que par ailleurs, l'Agglo lui a indiqué que la procédure de résiliation judiciaire du bail à construction était toujours en cours et que « compte tenu de ces éléments » il lui est impossible de régulariser la prise d'hypothèque. 



- Le 3 décembre 2009 la cour d'appel de Rouen a rendu son arrêt confirmant le jugement du 21 janvier 2008.



-le 9 juin 2010, la Chambre de Métiers et de l'Artisanat de Seine Maritime, saisie par les services de la préfecture afin de comprendre les raisons des difficultés a écrit à la CREA. « Lors de nos échanges avec l'Agglomération d'[Localité 7], nous avons pris acte de sa volonté de trouver une issue positive à ce dossier, et notamment dans un entretien du 11 septembre dernier de ne pas se prévaloir de la décision de cour d'appel.

Pour autant, je dois reconnaître que je ne comprends pas la position de l'Agglomération (') je vous serai reconnaissant d'apporter un regard nouveau sur ce dossier dont une issue rapide et satisfaisante soulagerait toutes les parties »



- Dans son courrier du 17 août 2010, la CREA a répondu à la Chambre de Métiers et de l'Artisanat de Seine Maritime : « J'ai bien reçu votre lettre du 6 août et les documents qui l'accompagnaient comme nous en avions convenu lors de notre réunion du 29 juin et vous en remercie. (') J'observe que l'attestation du CIN pose toujours un problème puisque la banque exige une hypothèque sur le terrain ce qui n'est pas possible. (') Je souhaite donc que tous documents complémentaires et en particulier les comptes 2009 nous soient transmis dans les plus bref délais faute de quoi la CREA devra envisager la mise en 'uvre de la procédure d'expulsion''. 



- le 20 août 2020, le conseil de la société LC Automobiles a transmis à celui de la CREA les compte pour l'exercice 2009 des société LC Automobiles et Carrefour de la Qualité, une étude réalisée par la Chambre des Métiers et de l'Artisanat de la Seine Maritime détaillant le projet de M. [E].



- le 20 novembre 2010 la CREA a répondu au conseil de la société LC Automobiles « ('.) vous nous avez transmis les documents permettant de justifier des capacités de l'entreprise [E] à pour suivre ses démarches en vue de l'implantation de son activité dans les locaux de la CREA (')

Ces documents appellent plusieurs remarques :

-le chiffre d'affaires entre 2008 et 2009 est en régression,

-les résultats cumulés des deux sociétés sont inexistants

-la CIN, pour maintenir son engagement d'accorder un crédit de 253 400 € exige une hypothèque sur le terrain, ce qui est impossible dans le cas d'un bail à construction,

-le coût total des travaux est de 323 097,21 € TTC alors que le projet de la Chambre des Métiers et de l'Artisanat retient un investissement de 167 000 € TTC.



De même, nous pouvons constater que le montant des travaux proposé est bien inférieur au montant figurant dans le rapport de l'expert judiciaire M. [M], daté de 2006.



Au regard de ces éléments, il ne paraît pas possible à la CREA de donner une suite favorable à votre demande. Aussi, je demande à notre avocat de faire appliquer le jugement. »



Par ailleurs, il ressort des fiches hypothécaires des 22 juillet 2014 et 19 mai 2016 tenues par le service de la publicité foncière, que le 6 juillet 2005, l'hypothèque conventionnelle au profit de la caisse d' Epargne a été affectée sur les seules constructions.



En premier, lieu, il ne résulte pas des dispositions de l'article L251-3 du code de la construction et de l'habitation que le droit réel conféré au preneur oblige le bailleur à concéder une hypothèque sur son terrain. 



En deuxième lieu, il résulte des éléments rapportés plus haut que, contrairement à ce que soutient la société LC Automobiles, La Métropole n'a pas donné son accord pour consentir l'hypothèque sur le terrain objet du bail à construction mais seulement sur les bâtiments, ce qu'elle a précisé à la société LC Automobiles dans son courrier du 18 septembre 2008. Par voie de conséquence, elle n'est aucunement revenue sur un engagement.



En troisième lieu, il ne ressort pas des termes employés par le président de l'agglo d'[Localité 7] d'incitation de la société LC Automobiles à continuer ses travaux. Les termes employés dans sa lettre du 10 février 2009 ne font que l'informer sur sa situation juridique au regard du jugement du 21 janvier 2008 qui n'était pas revêtu de l'exécution provisoire. De même, le permis de construire délivré le 19 décembre 2008, outre qu'il n'a pas été accordé par l'Agglo d'[Localité 7] mais par le maire de [Localité 9], n'est qu'une autorisation accordé au pétionnaire de faire ses travaux et ne constitue aucunement une obligation pour la société LC Automobiles.



Ainsi, c'est sans commettre de faute que la CREA a refusé d'hypothéquer le terrain appartenant au domaine privé de la collectivité et qu'elle n'a pas donné de suite au projet de la SARL LC Automobile pour les motifs exposés dans sa lettre du 20 novembre 2010. 

 

Il s'ensuit que la responsabilité de cette dernière n'est pas engagée.



Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté le mandataire judiciaire de la SARL LC Automobiles de ses demandes indemnitaires.

 



Sur la demande présentée sur le fondement des dispositions de l'article 555 du code civil



Moyens des parties



Maître [J], ès qualités de mandataire liquidateur de la société LC Automobiles soutient que :



* L'article 555 du Code Civil pose le principe de l'indemnisation par acquisition de la construction du propriétaire du sol du constructeur de bonne foi ;

 

* la société LC Automobiles a édifié des constructions en toute bonne foi.

 

La Métropole réplique que :



* les dispositions de l'article 555 régissent exclusivement le cas où le constructeur n'est pas avec le propriétaire du sol dans les liens d'un contrat se référant aux ouvrages élevés ;

 

* le bail à construction a prévu en cas de résiliation que les constructions édifiées par le preneur deviennent la propriété du bailleur.



 

Réponse de la cour

 

Aux termes de l'article 555 du Code Civil, '' Lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l'alinéa 4, soit d'en conserver la propriété, soit d'obliger le tiers à les enlever. Si le propriétaire du fonds exige la suppression des constructions, plantations et ouvrages, elle est exécutée aux frais du tiers, sans aucune indemnité pour lui ; le tiers peut, en outre, être condamné à des dommages-intérêts pour le préjudice éventuellement subi par le propriétaire du fonds.

Si le propriétaire du fonds préfère conserver la propriété des constructions, plantations et ouvrages, il doit, à son choix, rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d'oeuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l'état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages.



Si les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers évincé qui n'aurait pas été condamné, en raison de sa bonne foi, à la restitution des fruits, le propriétaire ne pourra exiger la suppression desdits ouvrages, constructions et plantations, mais il aura le choix de rembourser au tiers l'une ou l'autre des sommes visées à l'alinéa précédent.''

 

Il résulte de ces dispositions que l'article 555 du code civil régit les rapports des parties en fin de bail si les constructions ont été édifiées, avec l'assentiment des propriétaires, sur des terrains donnés à bail et en l'absence de toute convention réglant le sort de ces constructions.

 

Au cas présent, le sort des constructions qui ont édifiées par la société LC Automobiles est prévu à l'article XII du bail à construction du 15 juin 2005 qui stipule que « (') A l'expiration du bail, par arrivée du terme ou par résiliation amiable ou judiciaire, toutes les constructions édifiées par le preneur (') deviendront de plein droit la propriété du bailleur, sans qu'il soit besoin d'aucun acte pour le constater. » Il en résulte que les dispositions de l'article 555 du code civil ne sont pas applicables aux relations entre les parties.



La résiliation du bail avec effet au 9 avril 2007 ayant été judiciairement constatée, les constructions édifiées par la société LC Automobiles sont devenues de plein droit la propriété de la Métropole de sorte que Me [J] es qualités de mandataire liquidateur de la société LC Automobile ne peut en obtenir le remboursement.



Le jugement entrepris sera complété en ce que Me [J], es qualités, sera déboutée de ce chef de demande.

 

 

PAR CES MOTIFS



La cour statuant par arrêt contradictoire ;



Déclare recevables les demandes de Me [J] ès qualités de mandataire liquidateur de la société LC Automobiles ;



Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;



Le complétant ;



Déboute Maître [J], ès qualités de mandataire liquidateur de la société LC Automobiles de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 555 du code civil ;



Y ajoutant ;



Condamne Maître [J], ès qualités de mandataire liquidateur de la société LC Automobiles aux dépens de l'appel,



Déboute les parties de leurs demandes présentées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

 





La greffière, La présidente,