Cour d'Appel · Chambre commerciale 3-1 — 4 avril 2024

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 30Z



Chambre commerciale 3-1 

(Ex-12e chambre)



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 4 AVRIL 2024



N° RG 21/02478 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UOIZ







AFFAIRE :



[H] [F]

 ...



C/



[J] [N]

 ...







Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 08 Février 2021 par le Tribunal Judiciaire de NANTERRE

N° Chambre : 8

N° RG : 18/01093



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 



Me Muriel MIE 



Me Franck LAFON



Me Sophie POULAIN



Me Serge BRIAND 



TJ NANTERRE









RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE QUATRE AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Monsieur [H] [F]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 7]



S.A.R.L. LA MAIN A LA PATE

RCS Nanterre n° 421 527 839

[Adresse 1]

[Localité 7]



Représentés par Me Muriel MIE de la SELARL CENTAURE AVOCATS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C 194



APPELANTS

****************



Madame [J] [N]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 6]



S.C.I. SOLYFROID

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 6]



Représentées par Me Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 et Me Anne DE BONY, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0487





S.A.R.L. LOFT ARCHITECTURE

RCS Nanterre n° 429 361 181

[Adresse 2]

[Localité 7]



Représentée par Me Sophie POULAIN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 180 et Me Julien NEVEUX, Plaidant, avocat au barreau de LILLE, vestiaire : 0299





S.A.R.L. 3G MAINTENANCE

RCS Bobigny n° 352 125 363

[Adresse 5]

[Localité 8]



Représentée par Me Serge BRIAND de la SELEURL BRIAND AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0208





INTIMEES



****************





Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 02 Novembre 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, Conseiller chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur François THOMAS, Président,

Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, Conseiller,

Madame Bérangère MEURANT, Conseiller,



Greffier, lors des débats : M. Hugo BELLANCOURT,





EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte authentique du 23 décembre 1998, la SCI Solyfroid représentée par son gérant, M. [G] [N], a consenti à la société La Main à la Pâte, SARL en cours d'immatriculation, un bail commercial d'une durée de 9 ans avec effet rétroactif au 1er décembre 1998, portant sur des locaux situés [Adresse 1] (92), le bien loué devant servir exclusivement à un usage de 'restaurant, vente sur place et à emporter, cuisinier-traiteur, vins et liqueurs, épicerie fine'. 



Par acte authentique du même jour, M. [G] [N] et son épouse Mme [J] [N] (ci-après les époux [N]) ont consenti à la société La Main à la Pâte un bail commercial d'une durée de 9 ans avec effet rétroactif au 1er décembre 1998, portant sur des locaux contigüs aux précédents, situés [Adresse 3], le bien loué devant servir à un même usage.



Les locaux loués par la société Solyfroid et ceux loués par M. et Mme [J] [N] - celle-ci venant aux droits de son époux décédé le 4 novembre 2016 - ont été réunis pour l'exploitation d'un fonds de commerce de restauration par la société La Main à la Pâte, dont M. [H] [F] est le gérant et l'unique associé. 



En janvier 2005 s'est produit un dégât des eaux résultant d'infiltrations provenant de l'étage supérieur. Une expertise a été réalisée en mars 2005 par l'assureur de la société la Main à la Pâte. 



Le 10 octobre 2006, la société La Main à la Pâte a fait établir un constat d'huissier, le plafond de la salle de restaurant menaçant de s'effondrer. 



La société Solyfroid et les époux [N] ont fait assigner en référé leur locataire afin de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers.



Par ordonnance du 27 février 2008, le juge des référés du tribunal de grande instance de Nanterre a constaté l'acquisition de la clause résolutoire, dont les effets ont été suspendus sous réserve du paiement de l'arriéré locatif en sus des loyers courants, et il a ordonné une expertise confiée à M. [I] [P]. 



Désigné par ordonnance de remplacement d'expert du 26 mai 2008, M. [K] [S] a déposé son rapport le 30 juillet 2010. 



Par acte du 22 novembre 2010, la société La Main à la Pâte et M. [F] ont fait assigner la société Solyfroid et les époux [N] en indemnisation du coût de la reprise des désordres affectant les locaux loués et en indemnisation de leurs préjudices.



Par jugement du 22 septembre 2011, le tribunal de commerce de Nanterre a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l'égard de la société La Main à la Pâte puis par jugement du 14 septembre 2012, il a ordonné la « continuation de la société » et arrêté un plan de redressement de la société.



Par ordonnance du 13 mars 2012, le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Nanterre a constaté l'engagement de la société Solyfroid et des époux [N] de faire réaliser à leur charge les travaux préconisés dans le rapport d'expertise [S] et il les a condamnés à verser à leur locataire la somme de 77.064,55 € à valoir sur la baisse des loyers pour la période de janvier 2005 à novembre 2010 inclus. 



En juin 2012, la société Solyfroid a mandaté le cabinet Loft Architecture, ès qualités de maître d'oeuvre, et la SARL 3G Maintenance pour réaliser des travaux de réhabilitation des logements situés au-dessus du local commercial. Ces travaux ont été réceptionnés le 19 août 2014. 



Par jugement du 5 février 2013, le tribunal de grande instance de Nanterre a condamné in solidum les époux [N] et la société Solyfroid à verser à M. [F] 10.000 € en indemnisation de ses préjudices et à la société La Main à la Pâte :

- 93.997,23 € au titre de la baisse des loyers sur la période de janvier 2005 au 30 octobre 2012 inclus,

- 409.543 € au titre de la perte d'exploitation.



Par un arrêt rendu le 4 novembre 2014, la cour d'appel de Versailles a infirmé le jugement du 5 février 2013 en mettant hors de cause les époux [N] et en condamnant la seule société Solyfroid à payer à M. [F] la somme de 10.000 € et à la société La Main à la Pâte celles de : 

- 50.000 € à titre de dommages-intérêts,

- 38.831 € au titre de la baisse des loyers.



Parallèlement, par ordonnance du 24 juillet 2014, le juge des référés du tribunal de grande instance de Nanterre a condamné les bailleurs, sous astreinte, à réparer une nouvelle fuite survenue en mars 2013 et à effectuer les travaux nécessaires au rétablissement d'un conduit d'extraction d'air ainsi qu'à payer à la société La Main à la Pâte la somme de 4.383,62 € nécessaire aux travaux de reprise.



Cette décision a toutefois été infirmée par un arrêt rendu le 22 octobre 2015, la cour d'appel ayant constaté qu'aux termes d'une nouvelle ordonnance de référé du 26 mars 2015, un expert avait été désigné en la personne de M. [V] [D] avec pour mission de rechercher la cause des désordres invoqués par la locataire. L'expertise a été déclarée commune aux sociétés Loft Architecture et 3G Maintenance par ordonnance rendue le 28 mai 2015.



M. [D] a rendu son rapport le 10 janvier 2017. 



Par actes du 26 janvier 2018, la société La Main à la Pâte et M. [F] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Nanterre Mme [N], les sociétés Solyfroid, Loft Architecture et 3G Maintenance en indemnisation de leurs préjudices. 



Par jugement contradictoire du 8 février 2021, le tribunal judiciaire de Nanterre a :

- Révoqué l'ordonnance de clôture du 15 octobre 2020 ;

- Prononcé la clôture au 8 décembre 2020, date de l'audience de plaidoirie ;

- Fait droit aux demandes de mise hors de cause de Mme [N] ;

- Condamné la société Loft Architecture, la SARL 3G Maintenance, la société Solyfroid in solidum à payer à la société La Main à la Pâte la somme de 1.794 € HT ;

- Condamné in solidum la société Loft Architecture, la SARL 3G Maintenance et la société Solyfroid à exécuter les travaux de réparation de la gaine d'extraction sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du 4ème mois de la signification de la décision pendant une durée d'astreinte de six mois ;

- Condamné in solidum la société Loft Architecture, la SARL 3G Maintenance et la société Solyfroid à payer à la société La Main à la Pâte le préjudice lié à la fermeture soit à 5.190,04 € HT ;

- Condamné la société Solyfroid à payer à la société La Main à la Pâte la réparation du plancher à hauteur de 22.494,24 € HT ;

- Condamné la société Solyfroid à payer à la société La Main à la Pâte la somme de 27.200 € à titre de dommages-intérêts (remboursement de loyers) ;

- Condamné in solidum la société Loft Architecture, la SARL 3G Maintenance et la société Solyfroid à payer à la société La Main à la Pâte la somme de 6.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamné in solidum la société Loft Architecture, la SARL 3G Maintenance et la société Solyfroid à régler les entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL Claisse & associés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

- Débouté les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires ;

- Ordonné l'exécution provisoire.



Par déclaration du 15 avril 2021, la société La Main à la Pâte et M. [F] ont interjeté appel du jugement.



Par ordonnance du 16 février 2023, le conseiller de la mise en état, saisi par la société 3G Maintenance :

- S'est déclaré incompétent au profit de la cour pour statuer sur la demande d'irrecevabilité des prétentions en lien avec la perte de valeur du fonds de commerce ;

- A condamné la société 3G Maintenance aux dépens de l'incident ;

- A débouté les parties de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



PRÉTENTIONS DES PARTIES



Par dernières conclusions notifiées le 6 juillet 2022, la société La Main à la Pâte et M. [F] demandent à la cour de :

- Dire et juger que la responsabilité de la société Loft Architecture, la société 3G Maintenance, la société Solyfroid et Mme [N] se trouve engagée in solidum pour les dommages subis par la société La Main à la Pâte et M. [F] tels que déterminés dans le rapport déposé par M. [D] le 10 janvier 2017 ;

En conséquence,

Sur les dommages liés aux infiltrations :

- Confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a condamné in solidum les sociétés Loft Architecture, 3G Maintenance et Solyfroid au paiement de la somme de 1.794 € ;

Sur les dommages liés à l'extraction :

- Confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a condamné in solidum les sociétés Loft Architecture, 3G Maintenance et Solyfroid à exécuter les travaux de réparation de la gaine d'extraction sauf en ce qu'il a fixé le montant de l'astreinte à 100 € et, 

Statuant à nouveau, 

- Fixer le montant de l'astreinte à la somme de 200 € par jour de retard à compter de la signification de la décision de première instance pendant une durée d'astreinte de 1 an ; 

- Confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a condamné in solidum les sociétés Loft Architecture, 3G Maintenance et Solyfroid à payer à la société La Main à la Pâte le préjudice lié à la fermeture estimé à 5.190,04 € HT ;

Sur les dommages liés au plancher :

- Confirmer la décision attaquée en ce qu'elle a condamné la société Solyfroid à payer à la société La Main à la Pâte la réparation estimée par l'expert à hauteur de 22.494,24 € HT ;

Sur les loyers :

- Infirmer la décision attaquée en ce qu'elle a condamné la société Solyfroid à payer à la société La Main à la Pâte la somme de 27.200 € à titre de dommages-intérêts au titre du remboursement des loyers ; 

Et, statuant à nouveau, 

- Condamner la société Solyfroid et Mme [N] in solidum à payer à la société La Main à la Pâte la somme de 155.701,20 € HT HC au titre de la réduction des loyers depuis le sinistre ; 

Sur les pertes d'exploitations subies :

- Infirmer le jugement attaqué en ce qu'il a rejeté la demande de la société La Main à la Pâte à voir condamner in solidum la société Loft Architecture, la société 3G Maintenance, la société Solyfroid et Mme [N] à lui payer la somme de 209.915 € HT en réparation des pertes d'exploitation qu'elle a subies ; 

Statuant à nouveau, 

- Condamner la société Loft Architecture, la société 3G Maintenance, la société Solyfroid et Mme [N] in solidum à payer à la société La Main à la Pâte la réparation estimée selon la méthode de calcul de l'expert à hauteur de 209.915 € HT en réparation des pertes d'exploitation qu'elle a subies ;

Sur la perte de valeur du fonds de commerce :

- Condamner la société Loft Architecture, la société 3G Maintenance, la société Solyfroid et Mme [N] in solidum à payer à la société La Main à la Pâte la somme de 150.000 € en raison de la perte de valeur du fonds de commerce ;





Sur les préjudices moraux :

- Infirmer le jugement attaqué en ce qu'il a rejeté les demandes de la société La Main à la Pâte et de M. [F] sur ce point ;

Et statuant à nouveau, 

- Condamner la société Solyfroid et Mme [N] in solidum à payer à la société La Main à la Pâte la somme de 10.000 € HT en réparation de son préjudice moral ; 

- Condamner la société Loft Architecture, la société 3G Maintenance, la société Solyfroid et Mme [N] in solidum à payer à M. [F] la somme de 142.256 € HT en réparation de son préjudice de perte de revenu depuis 2011 ;

En tout état de cause, 

- Condamner la société Loft Architecture, la société 3G Maintenance, la société Solyfroid et Mme [N] in solidum à payer à la société La Main à la Pâte la somme de 10.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- Condamner la société Loft Architecture, la société 3G Maintenance, la société Solyfroid et Mme [N] in solidum à payer à la société La Main à la Pâte les entiers dépens, dont distraction au profit du cabinet Centaure Avocats conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Par dernières conclusions notifiées le 6 juillet 2022, Mme [N] et la société Solyfroid demandent à la cour de :

- Confirmer la mise hors de cause de Mme [N] ;

- Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nanterre du 8 février 2021 ;

Et, statuant à nouveau, 

- Débouter la société La Main à la Pâte et M. [F] de toutes leurs demandes ; 

- Condamner la société La Main à la Pâte à fournir un justificatif d'assurance sur les années 2014 et 2015 avec attestation de son assurance de non-versement d'indemnité concernant ce sinistre ; 

- Condamner la société La Main à la Pâte à exécuter les travaux de réparation de la gaine d'extraction et à changer l'extracteur ; 

- Condamner la société La Main à la Pâte à laisser exécuter les travaux de réparation du plancher haut de la cuisine sous astreinte de 1.000 € par jour à compter de la notification de la décision à intervenir ;

- Débouter la société La Main à la Pâte et M. [F] de leurs demandes d' indemnisation non justifiée ; 

Subsidiairement, sur les désordres, 

- Condamner la société 3G Maintenance et la société Loft Architecture à effectuer la reprise des désordres ;

- Condamner la société Loft Architecture et la société 3G Maintenance à garantir la société Solyfroid ;

En tout état de cause,

- Condamner la société La Main à la Pâte et M. [F] in solidum ou à défaut toute partie succombant à verser à la société Solyfroid et Mme [N] la somme de 8.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Franck Lafon, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



Par dernières conclusions notifiées le 23 janvier 2023, la société Loft Architecture demande à la cour de :

- Dire irrecevables, ou à tout le moins mal fondées, les demandes de la société La Main à la Pâte et de M. [F] envers la société Loft Architecture, comme fondées sur les responsabilités contractuelles et délictuelles sans distinction aucune ; 

- En tout état de cause, débouter les appelants de leurs demandes fins et conclusions ;

Subsidiairement sur les désordres, 

- S'agissant de la fuite, réformer la décision de première instance, dire et juger que la responsabilité de la société Loft Architecture doit être écartée (désordre ponctuel d'exécution réservé), et très subsidiairement que la société Loft Architecture doit être entièrement garantie par la société 3G Maintenance ;

- S'agissant de l'extraction, réformer la décision de première instance, dire et juger que la responsabilité de la société Loft Architecture doit être écartée, et plus subsidiairement que la société Loft Architecture sera entièrement garantie par la société 3G Maintenance ;

- En tout état de cause, réformer la décision de première instance en ce que l'architecte, débiteur d'une prestation intellectuelle, ne saurait être condamné à réaliser des travaux ; 

- S'agissant du plancher haut de la cuisine, constater qu'aucune demande n'est formée à l'encontre de la concluante, par aucune partie, et confirmer la décision de première instance ;

Subsidiairement sur les préjudices allégués,

- Confirmer le jugement de première instance ; 

- Juger en outre que la demande de la société La Main à la Pâte relative à une somme de 150.000 € en raison de la perte alléguée de la valeur du fonds de commerce est irrecevable en cause d'appel au sens de l'article 564 du code de procédure civile et, subsidiairement, au sens de l'article 910-4 alinéa 1 du code de procédure civile ;

Plus subsidiairement, 

- Condamner la société 3G Maintenance et les bailleurs in solidum à garantir la société Loft Architecture de toute condamnation du chef d'un préjudice immatériel qui pourrait être mise à la charge de la société Loft Architecture ; 

En tout état de cause,

- Condamner la société La Main à la Pâte et M. [F], in solidum, ou à défaut toute partie succombante, à verser à la société Loft Architecture la somme de 8.000 € au titre des dispositions de l'article 700 code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.



Par dernières conclusions notifiées le 5 janvier 2023, la société 3G Maintenance demande à la cour de :

- Déclarer recevable et fondé son appel incident à l'encontre du jugement du tribunal judiciaire de Nanterre en date du 8 février 2021 ;

Y faisant droit,

- Réformer le jugement entrepris en ce qu'il a :

- Condamné les sociétés Loft Architecture, 3G Maintenance et Solyfroid in solidum à payer à la société La Main à la Pâte la somme de 1.794 € HT ;

- Condamné les sociétés Loft Architecture, 3G Maintenance et Solyfroid in solidum à exécuter les travaux de réparation de la gaine d'extraction sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du 4ème mois de la signification de la décision pendant une durée d'astreinte de six mois ;

- Condamné les sociétés Loft Architecture, 3G Maintenance et Solyfroid in solidum à payer à la société La Main à la Pâte le préjudice lié à la fermeture, soit à 1.590,04 € HT (sic) ;

- Condamné les sociétés Loft Architecture, 3G Maintenance et Solyfroid in solidum à payer à la société La Main à la Pâte la somme de 6.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamné les sociétés Loft Architecture, 3G Maintenance et Solyfroid in solidum à régler les entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL Claisse & Associés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

- Débouté les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires ;

- Ordonné l'exécution provisoire ;

Et, statuant à nouveau, 

À titre principal,

Concernant le plancher haut de la cave :

- Constater que la responsabilité de la société 3G Maintenance n'est recherchée par aucune partie ;

Concernant les fuites :

- Dire et juger que la seule fuite susceptible de concerner des ouvrages de la société 3G Maintenance, à savoir la fuite survenue au mois de septembre 2014, n'a, de par son caractère ponctuel et très localisé, pas induit la moindre perte d'exploitation pour la société La Main à la Pâte ; 

- Dire et juger que les conséquences de cette fuite ont par ailleurs été reprises dans le cadre de travaux de rénovation et qu'aucun justificatif ne démontre que cette reprise aurait induit un surcoût spécifique ; 

Concernant l'extraction :

- Dire et juger que le non-fonctionnement de l'extracteur a pour seule cause le sectionnement du câble d'alimentation survenu en septembre 2011 avant les travaux confiés aux sociétés Loft Architecture et 3G Maintenance ; 

- Dire et juger qu'il n'existe à la charge de la société 3G Maintenance aucune obligation de faire consistant à remplacer la gaine actuelle ; 

- Dire et juger qu'en l'absence de notification par le maître d'ouvrage de besoins particuliers, les constructeurs se devaient de réaliser un ouvrage conforme aux normes en vigueur et aux règles de l'art, ce qu'ils ont fait, de sorte que le sous-dimensionnement de la gaine qui pourrait être retenu ne pourrait leur être imputé ; 

- Dire et juger que le remplacement de la gaine n'est par ailleurs plus nécessaire depuis que le local est exploité comme pizzeria ;

Concernant les préjudices immatériels :

- Dire et juger que la responsabilité de la société 3G Maintenance n'étant engagée pour aucun des préjudices matériels allégués, il y a lieu d'écarter également sa responsabilité pour les préjudices immatériels qui en découleraient, sans même avoir à apprécier leur bien-fondé ; 

En conséquence,

- Débouter les parties de l'ensemble de leurs demandes en ce qu'elles sont dirigées à l'encontre de la société 3G Maintenance ; 

À titre subsidiaire,

- Dire et juger qu'il ressort des pièces du dossier que la société La Main à la Pâte n'a jamais été empêchée de proposer à la vente les produits qu'elle proposait habituellement, de sorte que les désordres qu'elle allègue n'ont manifestement eu aucune incidence sur ses résultats d'exploitation, qui ne s'expliquent que par des causes externes (concurrence proche ; concept commercial retenu ; qualité du service fourni) ; 

- Dire et juger que c'est à la société Solyfroid qu'il appartenait de définir correctement ses besoins dans le cadre de l'établissement de son programme en amont de l'opération de travaux de 2012-2014 et, à ce titre, de recueillir les besoins de son locataire ; 

- Dire et juger que c'est à la société Loft Architecture qu'il appartenait exclusivement, au titre des phases « ESQ », « AVP » et « DCE » de sa mission, de s'assurer de la bonne définition de ses besoins par le maître d'ouvrage puis de concevoir des installations dimensionnées de sorte à pouvoir répondre à ces besoins ;

- Dire et juger qu'il ne relevait pas du devoir de la société 3G Maintenance de faire un audit des études de conception de la société Loft Architecture ;

En conséquence, 

- Débouter la société La Main à la Pâte et M. [F] de l'ensemble de leurs demandes présentées au titre des préjudices immatériels ; 

- Condamner les sociétés Solyfroid et Loft Architecture à garantir la Société 3G Maintenance de l'ensemble ou, à tout le moins, d'une part très largement majoritaire des condamnations qui pourraient être mises à sa charge au titre des préjudices matériels ; 

- Si la Société 3G Maintenance venait à être condamnée à réaliser des travaux sous astreinte, condamner les sociétés Loft Architecture et Solyfroid à lui payer l'intégralité du coût des travaux nécessaires pour se conformer à cette condamnation, ainsi que tout autre préjudice annexe qui pourrait être subi à cette occasion ; 

- Débouter Mme [N] ainsi que les sociétés Solyfroid et Loft Architecture de leurs demandes présentées à l'encontre de la société 3G Maintenance dans leurs appels incidents ;

À titre très subsidiaire,

Concernant les fuites :

- S'il était considéré que la fuite trouvant son origine dans l'ouvrage réalisé par la société 3G Maintenance a pu avoir une incidence sur le résultat d'exploitation de la société La Main à la Pâte, dire et juger que ce n'a pu être que de façon dérisoire, soit 5% tout au plus, et seulement pour les jours où la fuite a été active ; 

En conséquence, 

- Limiter à 29,60 € la condamnation qui pourrait être prononcée contre l'exposante au titre des préjudices immatériels consécutifs à cette fuite ; 

Concernant l'extraction :

- Dire et juger que le non-fonctionnement de la ventilation est exclusivement imputable au sectionnement du câble survenu en 2011 et qu'il existait déjà une gêne d'exploitation induite par la dimension de la gaine avant son remplacement en 2012, de sorte que le changement de gaine intervenu en 2012 n'aurait pas impacté les conditions d'utilisation de la cave si le câble n'avait pas été coupé ;

En conséquence,

- Débouter la société La Main à la Pâte et M. [F] de l'ensemble de leurs demandes présentées au titre des préjudices immatériels induits par le non-fonctionnement de la ventilation ; 

- Condamner les sociétés Solyfroid et Loft Architecture à garantir la société 3G Maintenance de l'ensemble ou, à tout le moins, d'une part très largement majoritaire des condamnations qui pourraient être mises à sa charge ; 

- Si la société 3G Maintenance venait à être condamnée à réaliser des travaux sous astreinte, condamner les sociétés Loft Architecture et Solyfroid à lui payer l'intégralité du coût des travaux nécessaires pour se conformer à cette condamnation, ainsi que tout autre préjudice annexe qui pourrait être subi à cette occasion ; 



- Débouter Mme [N] ainsi que les sociétés Solyfroid et Loft Architecture de leurs demandes présentées à l'encontre de la société 3G Maintenance dans leurs appels incidents ;

À titre infiniment subsidiaire, 

Concernant la diminution de loyers réclamée :

- Dire et juger qu'y faire droit et reconnaitre en même temps des pertes d'exploitation reviendrait à considérer qu'en l'absence de désordres, l'exploitant aurait enregistré un niveau d'activité équivalent à celui d'une période non sinistrée tout en n'acquittant que 50% des loyers, ce qui est contraire aux principes indemnitaires ; 

- Dire et juger qu'il ressort des pièces du dossier et des dires de la société La Main à la Pâte elle-même qu'elle a continué à exploiter la cuisine pendant toute la période litigieuse, de sorte que la surface du bien loué dont elle a joui n'a pas été diminuée ; 

- En tout état de cause, dire et juger que la diminution du loyer ne peut être limitée qu'à 10% du seul loyer du 40 rue Royale, qu'elle ne peut être imputée au dimensionnement de la gaine que pour la période allant de juillet 2014 à septembre 2017, et qu'à hauteur de 25%, et que le dimensionnement de la gaine n'est lui-même imputable à la société 3G Maintenance qu'à hauteur de 10% ; 

Concernant les pertes d'exploitation réclamées :

- Dire et juger que la société La Main à la Pâte ne fournit pas les éléments comptables permettant de vérifier si elle aurait pu avoir sur les exercices 2014 à 2017 les mêmes résultats que sur l'année 2008 ; 

- Dire et juger qu'elle ne rapporte pas non plus la moindre preuve de ce que son résultat de 2008 s'expliquerait par le fait qu'il s'agirait de la seule année pour laquelle elle n'a pas eu à subir de préjudice ; 

- Dire et juger que tant les résultats de l'exercice 2007 que ceux de l'exercice 2018 contredisent cette présentation ;

- En tout état de cause, dire et juger que les pertes d'exploitation alléguées ne peuvent être imputées au dimensionnement de la gaine que pour la période allant de juillet 2014 à septembre 2017, et qu'à hauteur de 25%, et que le dimensionnement de la gaine n'est lui-même imputable à la société 3G Maintenance qu'à hauteur de 10% ;

Concernant la perte de valeur du fonds de commerce alléguée :

- Déclarer cette demande irrecevable comme nouvelle en cause d'appel ; 

- En tout état de cause, la rejeter comme étant mal fondée ; 

Concernant la perte de rémunération alléguée par M. [F] :

- Dire et juger que M. [F] ne rapporte pas le moindre commencement de preuve du fait que son salaire aurait effectivement été diminué pendant la période postérieure aux désordres dont il fait état ;

- Dire et juger qu'indemniser les pertes d'exploitation alléguées par la société La Main à la Pâte et indemniser en même temps la perte de rémunération alléguée par M. [F] reviendrait à verser deux fois cette rémunération ;

Concernant le préjudice moral allégué par la société La Main à la Pâte :

- Dire et juger que société La Main à la Pâte n'a subi aucun préjudice moral qui viendrait s'ajouter à ses préjudices financiers ; 

En conséquence,

- Limiter à de plus justes proportions les demandes de la société La Main à la Pâte et M. [F] ;

- Rejeter toute demande tendant à ce que la société 3G Maintenance soit condamnée in solidum au titre des préjudices immatériels qui pourraient être retenus pour la période antérieure au mois de juillet 2014 ; 

- Condamner la société Solyfroid et la société Loft Architecture à garantir et relever indemne la société 3G Maintenance de l'ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, que ce soit en nature ou par équivalent ; 

- En cas de condamnation de la seule société 3G Maintenance à réparer les désordres en nature, condamner in solidum les sociétés Solyfroid et Loft Architecture à garantir et relever indemne la société 3G Maintenance de l'ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, sauf à déduire la quote-part de responsabilité éventuellement mise à la charge définitive de la société 3G Maintenance ;

Sur les appels en garantie :

- Condamner les sociétés Solyfroid et Loft Architecture à garantir la société 3G Maintenance de l'ensemble ou, à tout le moins, d'une part très largement majoritaire des condamnations qui pourraient être mises à sa charge ; 

- Si la société 3G Maintenance venait à être condamnée à réaliser des travaux sous astreinte, condamner les sociétés Loft Architecture et Solyfroid à lui payer l'intégralité du coût des travaux nécessaires pour se conformer à cette condamnation, ainsi que tout autre préjudice annexe qui pourrait être subi à cette occasion ;

- Débouter Mme [N] ainsi que les sociétés Solyfroid et Loft Architecture de leurs demandes présentées à l'encontre de la société 3G Maintenance dans leurs appels incidents ;

En tout état de cause,

- Condamner la société La Main à la Pâte et M. [F] ou à défaut tout succombant, à verser à la société 3G Maintenance la somme de 2.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de la procédure dont distraction au profit de Me Serge Briand, avocat au barreau de Paris. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 28 septembre 2023.



Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l'article 455 du code de procédure civile.





MOTIFS



Sur les dommages matériels



La société La Main à la Pâte et M. [F], appelants, exposent que les dommages matériels subis par la société La Main à la Pâte ont pour origine trois désordres importants :

- des fuites qui n'ont pas cessé depuis un sinistre en 2005,

- une panne de l'installation d'extraction forcée de la cuisine située en sous-sol,

- le délabrement du plancher haut de la cave.



Ils estiment que l'ensemble de ces désordres est imputable aux bailleurs qui devaient à leur locataire la jouissance paisible des locaux et la délivrance conforme à l'activité exercée. Ils soulignent leur mauvaise foi en ce qu'ils se sont refusés à entretenir leur bien et en ce qu'ils tentent depuis plusieurs années d'obtenir la résiliation des baux consentis dans l'unique but de se soustraire à leurs obligations contractuelles.



Les appelants soutiennent, sur le fondement de la responsabilité délictuelle visée à l'article 1241 du code civil, que les désordres sont également imputables aux entreprises chargées des travaux de reprise et de remise en état, à savoir la société 3G Maintenance, qui a réalisé les travaux, et la société Loft Architecture, qui les a validés et réceptionnés.



- sur les fuites



Les appelants font valoir que depuis 2005, des fuites se produisent à répétition, provenant des étages supérieurs dont la société Solyfroid et Mme [N] sont aussi propriétaires ; que les dommages concernent la salle de restaurant et la cuisine en sous-sol ; que contrairement à ce que prétendent les bailleurs, ces fuites ne sont nullement réparées. Ils se réfèrent au rapport du 10 janvier 2017 de l'expert judiciaire qui a évalué la réparation technique à la somme de 1.794 € HT. Ils concluent, en demandant la confirmation du jugement entrepris sur ce point, que ce coût doit être pris en charge par les bailleurs, la société Loft Architecture et la société 3G Maintenance dès lors que les désordres sont directement liés aux travaux défectueux de cette dernière. Ils précisent que la société La Main à la Pâte n'a jamais été indemnisée par son assureur multirisques habitation, qui n'a de toute façon pas vocation à indemniser son assurée pour des désordres de construction imputables au bailleur et qui n'aurait pas manqué d'exercer des recours subrogatoires à l'égard de l'entreprise défaillante et de son assureur s'il avait indemnisé son assurée.



Mme [N] et la société Solyfroid répondent que les désordres invoqués ne concernent que le local loué par la société La Main à la Pâte, de sorte que le jugement mettant hors de cause Mme [N] doit être confirmé. Elles soutiennent qu'aucune fuite n'est à déplorer depuis février 2015, les travaux définitifs de reprise ayant été immédiatement réalisés ; que ces fuites proviennent des travaux de réhabilitation effectués par la société 3G Maintenance, dont la seule responsabilité doit être reconnue et non celle de la société Solyfroid qui doit être mise hors de cause. Elles considèrent que ces fuites n'ont pas empêché l'exploitation de la salle de restaurant, n'ayant engendré qu'un aspect disgracieux sur une petite surface de 5 m2, et qu'il appartient à la société La Main à la Pâte de démontrer la réalité du préjudice subi en produisant ses factures de travaux effectués en 2017 dans le local, sans autorisation du bailleur, outre un justificatif d'assurance pour les années 2014 et 2015 ainsi qu'une attestation de son assureur démontrant que celui-ci n'a pas déjà versé l'indemnité réclamée. Elles concluent au rejet de la demande.



La société Loft Architecture soutient que sa responsabilité délictuelle ne peut être mise en cause s'agissant, non pas d'un défaut de conception ou de direction de chantier, mais d'un défaut ponctuel d'exécution (défaut de serrage d'un élément de plomberie) qui avait d'ailleurs été vu et réservé dans le procès-verbal de réception des travaux du 19 juin 2014, la réserve ayant été levée le 27 juin 2014, et qui a fait l'objet d'une réparation par la société 3G Maintenance en février 2015. Elle observe que lors des opérations d'expertise, la société La Main à la Pâte a admis à plusieurs reprises, par la voix de son gérant, qu'aucune fuite n'était à déplorer depuis cette date. Elle indique que sa responsabilité et celle de la société 3G Maintenance ne sont suceptibles d'être retenues que pour la période d'intervention, soit du mois d'août 2012 au plus tôt jusqu'au mois de février 2015. Elle souligne le caractère circonscrit et limité dans l'espace et dans le temps de la fuite, qui n'a pas empêché l'exploitation de la salle de restauration. Elle s'estime bien fondée, au cas où sa responsabilité serait retenue, à être entièrement garantie par la société 3G Maintenance.





La société 3G Maintenance fait tout d'abord observer que les appelants tentent de semer la confusion en mélangeant toutes les infiltrations survenues depuis 2005 dans la salle de restaurant et au sous-sol et en suggérant sans aucun discernement que les causes et les responsabilités de ces fuites seraient les mêmes. Elle précise que les fuites intervenues depuis 2005 n'ont rien à voir avec les travaux qui lui ont été confiés à partir de la fin de l'année 2012 ; qu'une seule fuite, très localisée, présente un lien avec ces travaux, à savoir celle survenue aux mois de septembre et décembre 2014, sur une période cumulée de 4 ou 5 jours tout au plus ; que cette fuite a été reprise au mois de février 2015 ; qu'elle n'a eu aucun impact sur l'exploitation du local ; que d'ailleurs les appelants ne produisent aucun élément comptable démontrant que cette fuite aurait induit une baisse du chiffre d'affaires de la société La Main à la Pâte. Elle fait valoir que cette dernière a totalement rénové et réaménagé son épicerie-restaurant dans le courant de l'année 2017 pour la transformer en pizzeria et que les faux-plafonds du restaurant étaient notamment concernés par ces travaux de réaménagement. Elle en déduit que le devis de 1.794 € HT ne saurait correspondre au préjudice réellement subi par la société La Main à la Pâte, lequel ne peut être constitué que d'un éventuel surcoût lié essentiellement à des travaux de peinture. Elle considère qu'il appartient à la société La Main à la Pâte de rapporter la preuve de la réalité du préjudice économique qu'elle soutient avoir subi en lien avec la fuite en produisant la facture des travaux de reprise du faux-plafond ainsi qu'une attestation de son assureur démontrant que le sinistre n'a pas été déjà indemnisé. 





*****



Il ressort du rapport d'expertise établi par M. [D] le 10 janvier 2017 qu'aucune fuite (en cours) n'a été constatée lors du premier rendez-vous d'expertise, le 19 juin 2015, ni au cours des opérations d'expertise, M. [F], gérant de la société La Main à la Pâte, ayant confirmé que les dernières fuites remontaient au mois de février 2015. Les appelants ne démontrent pas la persistance alléguée des fuites après cette date.



Selon les constatations effectuées par l'expert, complétées par des photos des lieux, les dommages concernent la salle de restaurant du rez-de-chaussée, où une partie du plafond est « crevé » et où les murs, le plafond et le sol sont tachés. Il ressort du rapport que ces dommages sont localisés au niveau de l'emmarchement séparant deux espaces de restauration, soit dans une zone ne comportant pas de table. Si l'expert a également constaté des dommages dans la cuisine au sous-sol (chute du faux-plafond en plâtre qui a permis de découvrir la sous-face du plancher et l'état de corrosion avancé des solives), il a aussi conclu sur la base des différents éléments qui lui avaient été remis et notamment d'un constat d'huissier du 26 septembre 2011, que ces désordres étaient liés à d'autres causes, notamment à d'anciennes fuites à répétition, remontant certainement à plusieurs dizaines d'années et auxquelles il a été remédié, ces anciennes fuites ayant motivé les différends et les procédures antérieures entre bailleurs et preneur. M. [D] précise dans son rapport que ces anciennes fuites sont sans rapport avec les dernières fuites de 2014 et début 2015, seules concernées par son expertise. 







Les opérations d'expertise ont permis d'établir que l'origine des désordres constatés au rez-de-chaussée provient d'une défaillance des travaux de plomberie réalisés par la société 3G Maintenance, sous maîtrise d'oeuvre de la société Loft Architecture, dans le cadre de la réhabilitation du logement situé au 1er étage de l'immeuble du [Adresse 1] : un raccord dont le joint n'était pas suffisamment serré. Les sociétés Loft Architecture et 3G Maintenance ne le contestent pas, tout en soulignant le caractère circonscrit et limité dans l'espace et dans le temps de ces fuites.



Compte tenu du défaut d'exécution de ses travaux à l'origine des fuites, la responsabilité contractuelle de la société 3G Maintenance, titulaire du marché, est engagée vis-à-vis du maître de l'ouvrage, ce qui caractérise une faute délictuelle à l'égard de la société La Main à la Pâte.



Comme le fait valoir la société Loft Architecture, il ressort du procès-verbal de réception des travaux signé le 19 juin 2014 que ce défaut d'exécution avait fait l'objet d'une réserve dans les termes suivants : « Plomberie : Serrer la robinetterie du lavabo du 1er étage et la robinetterie de la baignoire au 4ème étage ». Si cette réserve a effectivement été levée le 27 juin 2014, force est de constater qu'après cette date et jusqu'au mois de février 2015, date à laquelle la réparation a été effectuée par la société 3G Maintenance, le défaut a perduré puisque des fuites ont continué de se produire, occasionnant les dommages décrits supra. La responsabilité du maître d'oeuvre, la société Loft Architecture, qui n'a pas procédé à un contrôle correct de la levée des réserves, est donc également engagée vis-à-vis du maître de l'ouvrage, ce qui caractérise une faute délictuelle à l'égard de la société La Main à la Pâte.



Les dommages provenant du logement situé dans l'immeuble du [Adresse 1] appartenant à la société Solyfroid, c'est à raison que les premiers juges ont fait droit à la demande de mise hors de cause de Mme [N], propriétaire de l'immeuble situé au [Adresse 3], pour retenir la seule responsabilité de la société Solyfroid en sa qualité de bailleur.



L'expert [D] a évalué le montant de la remise en état à 1.794 € HT, sur lequel il s'explique à suffisance, et il a constaté l'accord des parties (en particulier des sociétés Loft Architecture et 3G Maintenance) sur cette évaluation.



Aucun élément ne permet de retenir que la société La Main à la Pâte a été indemnisée par son assureur.



Aussi, convient-il de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné in solidum la société Solyfroid, la société 3G Maintenance et la société Loft Architecture à payer à la société La Main à la Pâte la somme de 1.794 € HT.



Dès lors que les fautes de l'entreprise de travaux et du maître d'oeuvre ont concouru à proportions équivalentes à la réalisation du dommage, il ne sera pas fait droit aux appels en garantie formulés entre ces deux sociétés, par confirmation du jugement.



En revanche, aucune faute ne peut être reprochée au bailleur, de sorte que la société 3G Maintenance et la société Loft Architecture seront condamnées in solidum à garantir la société Solyfroid de la condamnation prononcée à son encontre. Le jugement entrepris sera infirmé sur ce point.



- sur la gaine d'extraction d'air



Les appelants exposent qu'à l'occasion des travaux de réhabilitation de l'immeuble effectués par la société 3G Maintenance sous maîtrise d'oeuvre Loft Architecture, la gaine d'extraction d'air a été remplacée par une nouvelle gaine plus petite que l'ancienne et insuffisante pour assurer la ventilation réglementaire d'une cuisine de restaurant, comme l'a confirmé l'expert judiciaire, qui a exclu la cause du défaut d'entretien contrairement à ce qu'affirment les intimés. Ils indiquent que les interventions sur l'installation pour le compte des propriétaires, sans que la locataire n'en soit informée et n'ait donné son accord, ont eu en outre pour conséquence l'arrêt intempestif de l'installation (alimentation électrique ou gaine coupée) puis l'impossibilité de la remettre en route (gaine trop petite, branchement défectueux). Ils rappellent que les locaux ont été loués par la société La Main à la Pâte pour qu'y soit exercée une activité de restauration nécessitant une capacité d'extraction supérieure à celle installée lors des travaux réalisés par la société 3G Maintenance à la demande des bailleurs ; que ces travaux ont engendré une modification substantielle des locaux loués puisque désormais les cuisines situées en sous-sol sont inexploitables, ce qui les a contraints à transformer leur activité en pizzeria et à installer un four à pain au rez-de-chaussée. Ils estiment que la société La Main à la Pâte est bien fondée à réclamer la possibilité de reprendre une activité de restauration normale ; que c'est aux bailleurs qui ont commandé les travaux et aux entreprises qui sont responsables des désordres d'assumer les préjudices de la locataire en lien avec les travaux et de prendre en charge le coût des travaux de reprise. Les appelants sollicitent en conséquence la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a condamné in solidum les sociétés Solyfroid, Loft Architecture et 3G Maintenance à exécuter, sous astreinte, les travaux de réparation de la gaine d'extraction. Ils demandent néanmoins dans le dispositif de leurs conclusions, qui seul saisit la cour conformément à l'article 954 du code de procédure civile, de fixer le montant de l'astreinte à la somme de 200 € par jour de retard à compter de la signification de la décision de première instance pendant une durée d'astreinte d'un an, par infirmation du jugement, en soulignant que les travaux n'ont toujours pas été réalisés bien que la décision attaquée ait été assortie de l'exécution provisoire.



Mme [N] et la société Solyfroid répondent tout d'abord que l'extracteur et la gaine d'extraction se situent dans le local loué par la société Solyfroid, de sorte que le jugement mettant hors de cause Mme [N] doit être confirmé. Elles rappellent ensuite qu'au titre des baux conclus le 23 décembre 1998, le système d'extraction d'air de la cuisine a été mis sous la responsabilité du preneur qui s'est obligé à l'entretenir et, si nécessaire, à le remplacer. Elles reconnaissent que l'extracteur, qui daterait de 2012, nécessite un remplacement mais relèvent que l'expert a constaté qu'il n'avait pas été entretenu par le preneur comme il le devait. Elles en déduisent qu'aucun préjudice relatif au fonctionnement de cet extracteur ne peut être imputé au bailleur et que la société La Main à la Pâte doit être condamnée à changer l'extracteur. S'agissant de la taille de la gaine d'extraction, qui constitue la seconde difficulté, si les intimées admettent que pour permettre la réhabilitation des logements des étages, la société 3G Maintenance a prix l'initiative de remplacer le conduit d'évacuation existant qui était fissuré, elles indiquent aussi qu'une étude a conclu que la gaine de remplacement était suffisante au vu des besoins du restaurant et de la surface de la cuisine. Elles soulignent ainsi que la société La Main à la Pâte a pour objet social la restauration rapide, qu'elle n'a jamais depuis sa création réalisé de plats cuisinés et qu'elle ne peut exercer une activité de restauration traditionnelle consistant à faire de la cuisine nécessitant une extraction d'air appropriée, de sorte qu'elle ne peut exiger de son bailleur la réalisation de travaux non nécessaires et inutiles à son activité. Elles précisent enfin que si par impossible, le changement de la gaine d'extraction était retenu par la cour, c'est la société La Main à la Pâte qui devrait être condamnée sous astreinte à exécuter les travaux de réparation.



La société Loft Architecture fait valoir que la gaine n'a jamais été entretenue par le preneur et que selon l'expert judiciaire, l'extracteur est vétuste et nécessite d'être remplacé. Elle rappelle qu'elle n'est intervenue sur les lieux que suite à un contrat de maîtrise d'oeuvre du 15 juin 2012 ayant pour objet la réhabilitation des logements des étages ; que sa mission ne prévoyait pas un remplacement de la gaine d'extraction de la cuisine du restaurant située en sous-sol ; qu'il est apparu que les conduits existants étaient en mauvais état, notamment celui de ventilation du sous-sol, fissuré par endroits ; que sur demande de la maîtrise d'oeuvre et pour pouvoir réhabiliter de façon viable les logements des étages, l'entreprise 3G Maintenance a remplacé le conduit d'évacuation existant mais qu'elle a pris l'initiative du choix de la gaine de remplacement. La société Loft Architecture soutient qu'il ne lui incombait pas d'effectuer les calculs nécessaires de section de la gaine, ce qui revenait à l'entreprise ; que ni le maître d'oeuvre ni la société 3G Maintenance n'ont été informés de besoins spécifiques par le maître d'ouvrage ou son locataire ; que les préjudices allégués doivent être évoqués en fonction de l'activité réelle de la société La Main à la Pâte, qui ne consiste pas à réaliser des plats cuisinés. Elle considère que sa responsabilité ne saurait être retenue au titre du défaut d'extraction de la cuisine et qu'en outre un architecte, débiteur d'une prestation intellectuelle, ne peut être condamné à réaliser des travaux, qui plus est sous astreinte. Elle ajoute que, dans le cas contraire, elle serait bien fondée à être entièrement garantie par la société 3G Maintenance. 



La société 3G Maintenance expose que la mise hors service de l'extracteur est survenue en septembre 2011, avant le commencement des travaux de réhabilitation qui lui ont été confiés, et qu'il n'existe donc aucun lien entre le non-fonctionnement de la ventilation et les travaux qu'elle a réalisés. Elle souligne qu'elle n'était pas liée à la société La Main à la Pâte et à M. [F] par un contrat de sorte que ces derniers ne peuvent rechercher sa responsabilité que sur le fondement de la responsabilité extra-contractuelle, qui nécessite la démonstration d'une faute de sa part. Or, elle observe que la société La Main à la Pâte et la société Solyfroid ne démontrent pas que le dimensionnement de la gaine caractériserait un quelconque manquement de la société 3G Maintenance à ses obligations contractuelles vis-à-vis de la société Solyfroid ; qu'en effet, ni le maître d'oeuvre, ni le maître d'ouvrage n'ont précisé de section de gaine spécifique dans les documents composant le marché de travaux ; qu'en l'état des informations dont elle disposait quant à l'activité de la société La Main à la Pâte, la gaine d'extraction de 125 mm qu'il lui a été demandé de mettre en oeuvre apparaissait suffisante pour répondre aux besoins d'extraction du local. Elle indique que si un défaut de dimensionnement de la gaine devait être retenu, il devrait être imputé à la société Solyfro