Cour d'Appel · Chambre civile 1-5 — 4 avril 2024

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 54G



Chambre civile 1-5



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 04 AVRIL 2024



N° RG 23/05094 - N° Portalis DBV3-V-B7H-WAL6



AFFAIRE :



S.D.C. RESIDENCE [14] SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES 





C/

S.A.R.L. CITYA IMMOBILIER PECORARI 

 ...





Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 18 Juillet 2023 par le Président du TJ de PONTOISE

N° RG : 23/00423



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 04.04.2024

à : 



Me Sophie ASSELIN, avocat au barreau de VERSAILLES



Me Fabrice HONGRE-BOYELDIEU, avocat au barreau de VERSAILLES,



Me Olivier CABON, avocat au barreau de VERSAILLES, 



Me Christophe DEBRAY, avocat au barreau de VERSAILLES







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE QUATRE AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



S.D.C. RESIDENCE [14] SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES 

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.



[Adresse 5]

[Localité 6]



Représentant : Me Sophie ASSELIN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 690 - N° du dossier [14]

Ayant pour avocat plaidant Me Corinne ARDOUIN, du barreau de Paris 





APPELANTE

****************



S.A.R.L. CITYA IMMOBILIER PECORARI

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.



N° SIRET : 411 301 039

Ayant son siège [Adresse 11]

[Localité 10]





S.A. MMA IARD, 

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.



N° SIRET : 440 04 8 8 82

[Adresse 4]

[Localité 9]



Représentant : Me Fabrice HONGRE-BOYELDIEU de l'ASSOCIATION AVOCALYS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 620

Ayant pour avocat plaidant Me Antoine SKRZYNSKI, du barreau de Paris 





S.C.I. [14]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.



N° SIRET : 805 234 713

[Adresse 8]

[Localité 12]



Représentant : Me Olivier CABON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 218

Ayant pour avocat plaidant Me Julien DESCLOZEAUX, du barreau de Paris 









S.A. ABEILLE IARD & SANTE 

anciennement dénommée AVIVA ASSURANCES, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.



N° SIRET : 306 52 2 6 65

[Adresse 3] 

[Localité 13]



Représentant : Me Christophe DEBRAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627 - N° du dossier 23306

Ayant pour avocat plaidant Me Sophie BELLON, du barreau de Paris





INTIMEES

****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 19 Février 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marina IGELMAN, Conseiller chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Thomas VASSEUR, Président,

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller,

Madame Marina IGELMAN, Conseiller,



Greffier, lors des débats : Mme Elisabeth TODINI,







EXPOSE DU LITIGE



La SCIC [14] a entrepris, en qualité de maître d'ouvrage, la construction d'un ensemble immobilier dénommé « Résidence [14] », constitué de 83 logements répartis sur quatre bâtiments sur un niveau de sous-sol et de 6 maisons individuelles, sur une parcelle située [Adresse 17] à [Localité 16] (Val-d'Oise). 



Pour les besoins de ces travaux, une police dommages-ouvrage a été souscrite auprès de la société Aviva Assurances, devenue la SA Abeille Iard & Santé. 



Le règlement de copropriété de l'ensemble immobilier a été établi par acte authentique du 30 septembre 2016.



La réception de l'ouvrage a été prononcée, par corps d'état séparés, les 15 et 16 février 2018.



La société Citya Plaine Saint Denis, aux droits de laquelle vient la société Citya Immobilier Pecorari, a été désignée syndic par assemblée générale du 29 mai 2019.



Par lettre recommandée du 23 juillet 2019, le conseil syndical a fait part au syndic d'un certain nombre de désordres et a exigé la transmission des procès-verbaux de réception et des déclarations de sinistre. 



Aux termes de l'assemblée générale tenue le 29 janvier 2021, le Cabinet BPM Copro a été désigné comme nouveau syndic. 



Par acte de commissaire de justice délivré les 8, 9, 24 et 27 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence [14] a fait assigner en référé devant le tribunal judiciaire de Paris la société [14], la société Citya Immobilier Pecorari, la société MMA Entreprise et la société Abeille Iard & Santé aux fins d'obtenir principalement une expertise judiciaire. 



Par ordonnance du 7 mars 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris s'est déclaré incompétent et a renvoyé l'affaire devant le tribunal judiciaire de Pontoise. 



Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 18 juillet 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise a : 

- débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence [14] à [Localité 16] de sa demande d'expertise, 

- rejeté les demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- laissé les dépens à la charge de la partie demanderesse. 



Par déclaration reçue au greffe le 25 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires résidence [14] a interjeté appel de cette ordonnance en ce qu'elle l'a débouté de sa demande d'expertise.



Dans ses dernières conclusions déposées le 27 décembre 2023 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires Résidence [14] demande à la cour, au visa des articles 145, 232, 834, 835 du code de procédure civile, 1769, 1792-4-1 et 1792-6 du code civil, de : 

'- infirmer l'ordonnance de référé rendue par M. le président du tribunal judiciaire de Pontoise du 18 juillet 2023 en ce qu'elle a refusé la demande d'expertise judiciaire du syndicat des copropriétaires de la résidence [14] à [Localité 16]. 

statuant a nouveau 

- désigner tel expert judiciaire, avec mission habituelle en pareille matière et notamment :

- relever et décrire les désordres allégués portant sur la chaufferie de la résidence, les infiltrations en toiture, la désolidarisation d'éléments de balcon, les effritements et fissures en sous-sol affectant l'immeuble litigieux et tous désordres connexes, ayant d'évidence la même cause, 

- en détailler l'origine, les causes et l'étendue, et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres sont imputables, et dans quelles proportions 

- indiquer les conséquences de ces désordres quant à la solidité, l'habitabilité, l'esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l'usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination ; 

- indiquer les conséquences de ces désordres pour ceux qui relèvent des désordres dits désordres intermédiaires 

- donner son avis sur les solutions appropriées pour y remédier, telles que proposées par les parties ; évaluer le coût des travaux utiles à l'aide de devis d'entreprises fournis par les parties ; 

- donner son avis sur les préjudices et coûts induits par ces désordres et sur leur évaluation, dès lors que ces demandes sont présentées de manière motivée ; 

- rapporter toutes autres constatations utiles à l'examen des prétentions des parties ; 

- donner si besoin son avis sur les comptes entre les parties 

en cas d'urgence ou de péril en la demeure reconnus par l'expert, autorisons le demandeur à faire exécuter, à ses frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra, sous la direction du maître d''uvre et par des entreprises qualifiées de son choix, les travaux estimés indispensables par l'expert qui, dans ce cas, déposera un pré-rapport précisant la nature, l'importance et le coût de ces travaux ; 

- disons que pour procéder à sa mission l'expert devra : 

- convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise ; 

- se faire remettre toutes pièces utiles à l'accomplissement de sa mission, notamment, s'il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d'exécution, le dossier des ouvrages exécutés ; 

- se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ; 

- à l'issue de la première réunion d'expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l'actualiser ensuite dans le meilleur délai : 

' en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ; 

' en les informant de l'évolution de l'estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s'en déduisent ; 

' en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées ; 

' en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ; 

- au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s'expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d'un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations ; 

' fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ; 

' rappelant aux parties, au visa de l'article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu'il n'est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai. 

- condamner solidairement les intimés à payer à l'appelant la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- réserver les dépens.'



Dans ses dernières conclusions déposées le 19 janvier2024 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Abeille Iard & Santé demande à la cour, au visa des articles 145 du code de procédure civile, L. 242-1 et l'annexe II de l'article A. 243-1, L. 114-1 et L. 114-2 du code des assurances, de : 

'- déclarer le syndicat des copropriétaires de la résidence [14] irrecevable et, à défaut, mal fondé en sa demande d'expertise judiciaire à l'égard de la société Abeille Iard & Santé, assureur dommages - ouvrage, 

- débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [14] de l'intégralité de ses demandes,

- confirmer l'ordonnance déférée, 

à titre reconventionnel, 

- condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [14] à payer à la société Abeille Iard & Santé la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, dont le recouvrement sera assuré directement, pour ceux le concernant, par Maître Christophe Debray, avocat au barreau de Versailles, dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.'



Dans ses dernières conclusions déposées le 17 janvier 2024 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société [14] demande à la cour, au visa des articles 1353 du code civil, 145 et 700 du code de procédure civile, de : 

'à titre principal :

- confirmer l'ordonnance rendue le 18 juillet 2023 par le juge des référés du tribunal de Pontoise ; 

- débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes ; 

- condamner le syndicat des copropriétaires à verser à la scic [14] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

à titre subsidiaire :

- donner acte à la requérante de ses plus expresses protestations et réserves a l'égard de la mesure d'instruction sollicitée. 

en tout état de cause :

- dire et juger, en toute hypothèse, que la mission de l'expert judiciaire devra être limitée aux seuls désordres expressément visés au terme des pièces n° 22, 26, 29, 30 et 32 de l'appelant ; 

- condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de l'instance. '



Dans leurs dernières conclusions déposées le 29 août 2023 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, la société Citya et la société MMA Iard demandent à la cour, au visa des articles 1353, 1240 du code civil, 18, II° de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 44, 75, 145 du code de procédure civile, 61-1 et 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, de : 

'à titre principal 

- débouter le syndicat des copropriétaires résidence [14] de toutes ses demandes, 

- confirmer l'ordonnance du 18 juillet 2023 rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise,

en tout état de cause : 

- à titre reconventionnel, condamner le syndicat des copropriétaires résidence [14] à payer la somme de 5 000 euros à la société Citya Pecorari Immobilier et MMA Iard au titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, 

- condamner le syndicat des copropriétaires résidence [14] à payer la somme de 3 000 euros à la société Citya Pecorari Immobilier et MMA Iard au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, 

- condamner le syndicat des copropriétaires résidence [14] aux entiers dépens, dont recouvrement direct par l'avocat postulant au titre de l'article 699 du code de procédure civile'.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 23 janvier 2024.









MOTIFS DE LA DÉCISION :



Le syndicat des copropriétaires Résidence [14] (le SDC) sollicite l'infirmation de l'ordonnance querellée qui a rejeté sa demande d'expertise, entendant démontrer qu'il dispose d'un motif légitime la justifiant. 



Il fait état de désordres dans la chaufferie lesquels, au regard de leur multiplication, laissent selon lui suspecter un défaut de construction. 



L'appelant argue pour légitimer sa demande à cet égard d'un mail de la présidente du conseil syndical en date du 22 octobre 2019 déplorant l'absence de chauffage dans la résidence, de factures d'intervention de la société Gesten, de déclarations de sinistre et du refus de garantie de l'assureur dommages-ouvrage. 



Il ajoute que le nouveau syndic a actionné la responsabilité professionnelle de l'entreprise Gesten, qui a répondu le 13 août 2021 ne pas avoir failli à ses obligations contractuelles et que seul l'ancien syndic Citya apparaissait ne pas avoir procédé aux travaux préconisés. 



Il fait valoir qu'il a dû faire remplacer des corps de chauffe des chaudières en 2022 et 2023, ce qui, s'agissant d'une promotion immobilière de moins de 5 ans, laisse suspecter des défauts de construction. 



En réponse aux arguments adverses sur le sinistre chaufferie, le SDC répond que les problématiques de défaut d'entretien, défaut de désembouage de l'installation ainsi que de l'absence de filtre magnétique ont été déclarées lors de l'expertise de l'assureur dommages-ouvrage du 3 novembre 2020, de sorte que se pose la question de savoir s'il s'agit uniquement d'un défaut d'entretien ou si la configuration des lieux nécessitait dès le départ l'installation d'un filtre magnétique, ce qui relèverait alors de la responsabilité du constructeur et de ses sous-traitants.



Il fait observer s'agissant de la responsabilité du syndic Citya que celui-ci ne lui a transmis que le 29 mai 2019 le devis d'installation d'un filtre magnétique établi par la société Gesten le 27 avril 2018, tandis qu'il ne pouvait l'accepter sans avoir d'explications techniques ainsi que sur la raison pour laquelle l'installateur initial n'avait pas prévu de tel filtre et sans connaître les diligences de Citya quant à l'exécution du contrat d'entretien et de maintenance de l'entreprise Gesten. 



Sur la prescription biennale acquise au 10 septembre 2022 invoquée par l'assureur DO Abeille, le SDC rétorque qu'en vertu des dispositions de l'article 2 de l'ordonnance du 25 mars 2020 et de celles du 3 juin 2020, les délais de prescription ont été suspendus du 30 octobre au 15 novembre 2020 en raison de la crise sanitaire liée à la Covid-19, de sorte que lors de la délivrance de l'assignation le 8 décembre 2022, l'action n'était pas prescrite, ajoutant être fondé en tout état de cause à rechercher la responsabilité du syndic Citya qui n'aurait pas engagé un recours dans les délais. 



A cet égard, il rappelle que l'expert d'assurance a notifié un refus de garantie au syndic Citya le 5 novembre 2020 ; que le syndic ne l'a pas contesté ni ne l'a informé du recours à engager à l'encontre de ce refus de garantie. 



L'appelant considère donc qu'il est fondé à solliciter une expertise judiciaire et qu'il dispose d'un motif légitime afin d'éclairer le tribunal sur l'origine des désordres qui ont perduré jusqu'en 2023, malgré les interventions de l'entreprise Gesten, et sur les responsabilités encourues du constructeur et du syndic. 



Le syndicat des copropriétaires Résidence [14] argue ensuite d'autres désordres d'infiltrations en toiture et de désolidarisations d'éléments de balcon apparus en 2021, d'effritements et fissures en sous-sol pour lesquels des déclarations de sinistre ont été faites, lesquels ne relèvent pas nécessairement de la garantie décennale mais de la responsabilité de droit commun du constructeur au titre des désordres intermédiaires. 



Il rappelle les déclarations de sinistre faites à ce titre, soulignant qu'elles n'ont pas fait l'objet d'une notification de prise en charge ou de refus de prise en charge par l'assureur, en violation de l'article L. 242-1 du code des assurances. 



S'agissant de l'étanchéité du parking, il indique contester le refus de garantie, ces fuites ayant été selon lui signalées par l'expert d'assurance lui-même.



Ainsi, le syndicat des copropriétaires Résidence [14] soutient que la communication des factures d'intervention sur les désordres, les refus de garantie contestés et les fautes reprochées au syndic Citya dans la gestion de ces sinistres, rendent recevable et bien fondée sa demande d'expertise, de sorte que les demandes reconventionnelles en dommages et intérêts pour procédure abusive devront être rejetées. 



La SCIC [14] fait tout d'abord observer que le présent litige s'inscrit dans le cadre d'un conflit opposant certains copropriétaires à l'ancien syndic, auquel elle est étrangère. 



A titre principal, elle sollicite la confirmation de l'ordonnance querellée, laquelle a selon elle justement relevé le caractère particulièrement confus et imprécis des désordres dénoncés par le SDC, lequel en restreint le nombre à hauteur d'appel, mais n'en justifie pas davantage. 



Sur le désordre invoqué sous le libellé « sinistre chaufferie », elle fait valoir que son origine a clairement été établie par l'expert mandaté par l'assureur DO s'agissant d'un défaut de maintenance et d'entretien de l'installation. 



Elle souligne que la réalisation des travaux nécessaires pour y remédier, figurant au devis de l'entreprise Gesten du 27 avril 2018 (à savoir l'installation d'un filtre magnétique dont l'objet est de limiter l'embouage), a été refusée lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 29 mai 2019, et déplore que la société Gesten n'ait pas été attraite à l'instance alors que le SDC lui a demandé de prendre en charge ces désordres selon courrier du 29 juillet 2021. 



En toute hypothèse, elle prétend ne pas être concernée par ce désordre.



Sur les autres désordres (infiltrations en toiture, désolidarisations d'éléments du balcon, effritements et fissures en sous-sol), la société [14] avance que les seules pièces communiquées à leur sujet sont des mails d'envoi de déclaration de sinistre, sans que les déclarations elles-mêmes n'aient été communiquées, de sorte qu'ils ne sont ni précisément caractérisés, ni précisément situés.



Elle déplore également que le SDC n'ait pas communiqué le rapport d'expertise qui a manifestement suivi les supposées déclarations de sinistre, ni la position de non garantie de l'assureur DO. 



S'agissant de la déclaration de sinistre nouvellement communiquée en cause d'appel et du rapport de l'expert DO, elle remarque que ces pièces sont étrangères à la mesure d'instruction sollicitée. 



A titre subsidiaire, elle demande à la cour de lui donner acte de ses protestations et réserves, et sollicite que le périmètre de la mission de l'expert soit limité aux désordres dénoncés par l'appelant aux termes de ses pièces n° 22 et 26 (relatives aux désordres allégués de la chaudière), n° 29 (relative aux désordres allégués d'infiltrations en toiture), n°30 (relative aux désordres allégués de désolidarisation d'éléments de balcon) et n°32 (relative aux désordres allégués d'effritements et fissures en sous-sol). 



La société Abeille Iard & Santé (la société Abeille) demande à la cour de confirmer la décision déférée en ce qu'elle n'a pas fait droit à la mesure d'instruction sollicitée, l'appel, limité à ce seul chef, étant mal fondé. 



Elle conclut à l'absence de démonstration par l'appelant de l'existence d'un motif légitime, le document versé par celui-ci, jugé illisible et inexploitable par le premier juge, consistant en un « état des anomalies ou des désordres constatés à la date du 07 juin 2019 », soit datant de plus de 4 ans. 



Elle relève qu'à l'exception des désordres relatifs à la chaufferie, il n'y a pas eu de déclaration de sinistre, de sorte que le SDC est irrecevable en ses demandes. 



En ce qui concerne les désordres relatifs à la chaufferie, elle entend démontrer que toute demande à leur égard est prescrite en application de l'article L. 114-1 du code des assurances, et relève que la pièce communiquée par le SDC au soutien de la prétendue nouvelle déclaration de sinistre en date du 12 octobre 2020, est un simple courrier relatif à une réunion d'expertise, inopérant. 



Elle réfute toute interruption de prescription en vertu des ordonnances dites « covid », non applicables au délai de prescription en cause, expiré en septembre 2022. 



S'agissant des autres désordres que le SDC invoque pour la première fois à hauteur d'appel, elle soutient que la prescription biennale est aussi acquise les concernant, qu'aucun commencement de preuve de leur matérialité n'est produit, tandis que l'appelant les considère comme intermédiaires, relevant de la responsabilité de droit commun du constructeur, qu'elle n'a pas vocation à couvrir.



Comme la société [14], elle soutient que les désordres correspondant à la déclaration de sinistre du 17 août 2022 sont étrangers à la mesure d'instruction initialement demandée et qu'aucun commencement de preuve de leur matérialité n'est produit, le cabinet Stelliant n'ayant lui-même identifié aucun désordre s'agissant de l' « étanchéité du parking entre les jardins/terrasses/accès piétons suite aux orages », les fuites ponctuelles relevées par ailleurs étant sans lien les opérations de construction. 



La société Citya Immobilier Pecorari (la société Citya) et la société MMA Iard sollicitent également la confirmation de l'ordonnance entreprise. 



Elles soutiennent que le SDC ne justifie d'aucun intérêt légitime à mettre la société Citya en la cause, même si à hauteur d'appel il a considérablement réduit les désordres originellement visés. 



S'agissant des désordres toujours en litige, la société Citya indique avoir bien procédé à des déclarations de sinistre à l'assureur dommages-ouvrage, lequel a missionné le cabinet Eurisk ; que les expertises ont dû être reportées au 3 novembre 2020 compte tenu de la crise sanitaire. 



Elle souligne que le SDC n'est pas fondé à lui reprocher de ne pas lui avoir transmis la proposition émise par l'entreprise Gesten le 10 août 2021, alors qu'il n'était plus le syndic de l'immeuble depuis le 29 janvier 2021. 



Sur les désordres « infiltrations en toiture », « désolidarisation des éléments de balcon » et « effritements et fissures en sous-sol », elle fait observer qu'il est étonnant qu'ils n'aient jamais été évoqués antérieurement et souligne qu'en écrivant dans ses conclusions que « seul l'ancien syndic, Citya n'apparaissant pas avoir procédé aux travaux préconisés », il reconnaît par là qu'il a bien eu un retour sur ces sujets et des travaux de reprise préconisés, de sorte qu'il ne justifie pas de l'intérêt à réaliser une expertise judiciaire. 



A titre reconventionnel, elle sollicite la condamnation du SDC à lui verser des dommages et intérêts pour procédure abusive, invoquant avoir subi, par sa mise en cause dans la présente procédure, un préjudice moral et commercial distinct de la seule nécessité de se défendre. 



Sur ce, 



Sur la demande d'expertise judiciaire :



Selon l'article 145 du code de procédure civile, 's'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées, à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé'.



L'application de ces dispositions suppose que soit constaté qu'il existe un procès 'en germe' possible, sur la base d'un fondement juridique suffisamment déterminé et dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée.



S'agissant du sinistre relatif à la « chaufferie », il ressort des pièces versées aux débats par le SDC, qu'au mois d'octobre 2019, le chauffage de l'immeuble était défaillant (mail de Mme [D], présidente du conseil syndical) et que l'entreprise Gesten est intervenue le 2 décembre 2019 pour un nettoyage du filtre de chauffage, le 13 février 2020 pour le remplacement d'une sonde de chauffage, le 30 avril 2020 pour le déblocage de la vanne thermique. Elle a également établi un devis pour la réparation du corps de chauffe le 28 février 2020. 



Le 26 février 2020, la société Citya a établi une déclaration dommages-ouvrage auprès de la société Aviva, devenue la société Abeille, pour un « embouage régulier des réseaux suite à l'absence magnétique » et une « perte de pression d'eau (origine inconnue) ». 



Du fait des interdictions de déplacements instaurées dans le cadre de la crise sanitaire liée à la Covid-19, la réunion d'expertise a été reportée au mois d'octobre 2020, incluant outre les sinistres déclarés en février, un nouveau lié au « percement de la chaudière maître » selon une autre déclaration de sinistre effectuée le 12 octobre 2020. 



La société Eurisk, missionnée par la société Aviva, a établi un rapport le 3 novembre 2020, concluant, au sujet des 3 sinistres déclarés (embouage des réseaux de chauffe, perte de pression dans l'installation de chauffage et percement de la chaudière), qu'ils avaient tous pour cause une défaillance d'entretien et de maintenance de la chaufferie gaz et du réseau général de distribution de chauffage de cette résidence, l'absence de désembouage ayant provoqué les 2 autres sinistres. Il préconisait un désembouage général de l'installation ainsi que la réalisation d'analyses de l'eau.



Par courrier du 5 novembre suivant, la société Eurisk, dans le cadre d'une délégation de gestion confiée par la société Aviva, notifiait à la société Citya un refus de garantie de la police dommages-ouvrage au motif que les dommages trouvaient leur origine dans une cause extérieure à l'ouvrage. 





Par lettre du 29 juillet 2021, le syndic BPM Copro, qui avait succédé à la société Citya, sollicitait de la société Gesten qu'elle fasse intervenir son assurance de responsabilité civile afin de prendre en charge ces désordres et d'effectuer une remise en état des installations ; par lettre du 10 août 2021, la société Gesten réfutait toute responsabilité et communiquait un devis envoyé à Citya le 27 avril 2018 pour la mise en place d'un filtre magnétique, soulignant qu'il n'avait jamais été validé. 



Il est constant que la police d'assurance dite dommages-ouvrage a pour objet de garantir, en dehors de toute recherche de responsabilité, le paiement de la totalité des travaux de réparation des désordres matériels affectant l'ouvrage et auquel les constructeurs sont tenus, en vertu des articles 1792 et 1792-2 du code civil (atteinte à la solidité de l' ouvrage ou impropriété à destination de ce dernier) et il n'est pas contesté en l'espèce, que les désordres affectant l'installation de chauffage de l'immeuble revêtent cette nature décennale. 



Par ailleurs, les parties s'accordent également pour dire qu'en l'espèce, le point de départ du délai biennal de l'article L. 114-1 du code des assurances dont dispose l'assuré pour actionner la garantie dommages-ouvrage doit être fixé à la date de la déclaration du sinistre. 



Or, même en prenant en compte la plus tardive des 2 déclarations de sinistres effectuées par la société Citya, la seconde datant du 12 octobre 2020, force est de constater que l'action en justice introduite par le SDC par assignation délivrée au mois de décembre 2022 était alors prescrite, les délais de prescription non expirés pendant la crise sanitaire n'ayant pas, contrairement à ce que prétend l'appelant, été suspendus par les ordonnances du 25 mars et 3 juin 2020. 



Il en résulte qu'à l'égard du promoteur, la société [14], et de l'assureur dommages-ouvrage, toute future action concernant les désordres affectant la chaufferie serait manifestement vouée à l'échec. 



L'appelant prétend qu'il resterait fondé à engager la responsabilité du syndic Citya qui n'aurait pas engagé un recours dans les délais (page 8 de ses conclusions), n'aurait pas contesté le refus de garantie du 5 novembre 2020 ni ne l'aurait informé du recours à engager contre ce refus de garantie (page 9 de ses conclusions). 



Or il doit être constaté qu'il n'étaye pas ses dires, ne caractérisant pas l'obligation d'information et de diligences du syndic Citya, ne faisant pas mention d'un mandat d'ester en justice qui lui aurait été conféré, alors qu'en outre, il a été mis fin à son mandat de syndic par résolutions adoptées lors de l'assemblée générale du 29 janvier 2021, un nouveau syndic, en la personne du cabinet BPM étant par ailleurs nommé à compter du 17 décembre 2020, soit peu de temps après que le délai de prescription a commencé à courir. 



Par ailleurs, il ressort du procès-verbal d'assemblée générale des copropriétaires du 29 mai 2019 que le devis de l'entreprise Gesten, pour un montant de 6 430,56 euros, a été présenté au vote, dans une résolution n° 16 intitulée « Décision d'effectuer les travaux de transformation, d'addition ou d'amélioration ayant pour objet la mise en place d'un filtre magnétique en chaufferie », énonçant « Devis joint à la convocation des entreprises : Mise en place d'un filtre magnétique en chaufferie ' Cet ajout permettra d'éviter les boues dans les réseaux de chauffages et donc les multiples interventions de l'entreprise Gesten pour des mauvais fonctionnements du chauffage dans les logements ». Si cette résolution a été rejetée pour défaut de majorité (tous les copropriétaires présents ou représentés ayant votés contre), il apparaît que le moyen technique pour remédier aux problèmes récurrents touchant au chauffage a bien été présenté et expliqué aux copropriétaires.



En tout état de cause, une expertise judiciaire portant sur l'origine et l'étendue des désordres affectant l'installation de chauffage, ainsi que sur les solutions à apporter pour y remédier, ne serait pas de nature à améliorer la situation probatoire de l'appelant s'agissant d'une éventuelle action en responsabilité contre l'ancien syndic pour les défauts de diligences invoqués, sans lien avec la matérialité de ces désordres. 



Dès lors, le SDC ne justifie pas, s'agissant des désordres de la chaufferie de la résidence, d'un motif légitime à ordonner une expertise judiciaire en vue d'une action à l'encontre de la société Citya.



En revanche, s'agit des autres désordres dénoncés, le SDC justifie avoir effectué : 

- une déclaration de sinistre dommages-ouvrage par mail du 16 mars 2021 concernant des « fissures et effritements au mur se trouvant au-dessus de la place parking n° 29 », et en l'absence de réponse, avoir fait une relance par mail du 5 octobre 2021, laquelle a été suivie d'un accusé de réception dans lequel un « conseiller sinistre » indiquait transmettre cette déclaration à la compagnie Aviva en lui demandant de mandater un expert, 

- par mail du 27 avril 2021, une demande d'ouverture d'un dossier dommages-ouvrage au motif « infiltrations par toiture », qui a été suivie d'un accusé de réception par courriel du 30 avril 2021 comportant les mêmes indication que le précédent sur la transmission de la déclaration, 

- par mail du 21 mai 2021, une demande d'ouverture de dossier concernant la désolidarisation des pissettes situées au niveau du balcon d'un copropriétaire entraînant des dégâts dans l'appartement du dessous, suivie ici aussi d'un accusé de réception du 28 mai 2021 formulé dans les mêmes termes que les autres.



Contrairement à ce que prétendent les intimées, ces éléments constituent des indices suffisants de l'existence de ces défectuosités ainsi que de l'existence des déclarations de sinistres, pour lesquelles, si elles n'ont pas eu de suite, ou si la preuve des suites données n'est pas rapportée, cela ne saurait être reproché au SDC, alors que la société Abeille, censée avoir missionné un expert à leur sujet, reste taisante à cet égard et qu'au vu des dates de ces déclarations, la prescription biennale n'est pas opposable. 



Par ailleurs, il est au stade d'une demande d'expertise, prématuré de déterminer la nature de ces désordres et donc de trancher s'ils relèvent de la garantie décennale ou de la responsabilité de droit commun du constructeur au titre des désordres intermédiaires. 



Il convient donc d'ordonner une mission d'expertise judiciaire concernant les désordres relatifs aux infiltrations en toiture, à la désolidarisation d'éléments de balcon et aux effritements et fissures en sous-sol, dans les termes qui seront indiqués au dispositif du présent arrêt. Il sera procédé par voie d'ajout à l'ordonnance querellée, le premier juge n'ayant pas été saisi desdits désordres.



Il sera précisé que par application des dispositions de l'article 281 du code de procédure civile, si en cours d'expertise, les parties viennent à se concilier d'elles-mêmes, l'expert constatera que sa mission est devenue sans objet et il en fera rapport au juge délégué aux mesures d'instructions du tribunal judiciaire de Pontoise.



Il n'y a pas lieu de donner acte expressément au dispositif du présent arrêt à la société [14] de ses protestations et réserves, une telle formulation n'étant pas une prétention au sens de l'article 4 du code de procédure civile et la mesure d'instruction ordonnée ne restreignant en tout état de cause aucun des droits et moyens qu'elle pourrait faire ultérieurement valoir. 



La société Citya faisant à juste titre observer qu'aux termes de l'assemblée générale du 29 janvier 2021, elle a été remplacée rétroactivement en tant que syndic par la société BPM pour un mandat commençant le 17 décembre 2020, il convient de la mettre hors de cause s'agissant de déclarations de sinistre établies après son dessaisissement, ainsi que la société MMA Iard.



Concernant enfin le sinistre lié à l'étanchéité du parking entre les jardins-terrasse suite à des orages violents, force est de constater que l'appelant ne l'inclut pas dans la mission d'expertise telle qu'il la propose dans le dispositif de ses conclusions, de sorte qu'en application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour n'est pas valablement saisie d'une demande le concernant. 



L'ordonnance querellée sera confirmée en ce qu'elle a débouté le SDC pour le surplus de sa demande d'expertise. 



Sur la demande de la société Citya au titre de la procédure abusive : 



La société Citya ne démontrant pas en quoi la procédure diligentée à son encontre aurait été particulièrement dilatoire et abusive, l'appréciation inexacte qu'une partie fait de ses droits n'étant pas, en soi, constitutive de faute, elle sera déboutée de sa demande de réparation. 



Sur les demandes accessoires :



Parties essentiellement perdantes, la société [14] et la société Abeille ne sauraient prétendre à l'allocation de frais irrépétibles. Elles devront en outre supporter les dépens, étant rappelé qu'en application des dispositions de l'article 491 alinéa 2 du code de procédure civile, la juridiction statuant en référé, doit se prononcer sur la charge des dépens, sans pouvoir les réserver.



Il serait par ailleurs inéquitable de laisser au SDC la charge des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. La société [14] et la société Abeille seront en conséquence condamnées in solidum à lui verser une somme globale de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



L'équité commande en revanche de débouter la société Citya de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.













PAR CES MOTIFS, 



La cour statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,



Confirme l'ordonnance du 18 juillet 2023, 



Y ajoutant, 



Met hors de cause la société Citya Immobilier Pecorari et la société MMA Iard, 



Ordonne une expertise judiciaire concernant les désordres relatifs aux infiltrations en toiture, à la désolidarisation d'éléments de balcon et aux effritements et fissures en sous-sol, 



Désigne pour y procéder : 



M. [C] [R]

[Adresse 7] 

Tél : [XXXXXXXX01] 

Port. : [XXXXXXXX02] 

Mèl : [Courriel 15] 



avec pour mission de les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s'être fait remettre tous documents utiles et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de:



- relever et décrire les désordres allégués portant sur les infiltrations en toiture, la désolidarisation d'éléments de balcon, les effritements et fissures en sous-sol affectant l'immeuble litigieux et tous désordres connexes, ayant d'évidence la même cause, 

- en détailler l'origine, les causes et l'étendue, et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres sont imputables, et dans quelles proportions 

- indiquer les conséquences de ces désordres quant à la solidité, l'habitabilité, l'esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l'usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination ; 

- indiquer les conséquences de ces désordres pour ceux qui relèvent des désordres dits intermédiaires 

- donner son avis sur les solutions appropriées pour y remédier, telles que proposées par les parties ; évaluer le coût des travaux utiles à l'aide de devis d'entreprises fournis par les parties ; 

- donner son avis sur les préjudices et coûts induits par ces désordres et sur leur évaluation, dès lors que ces demandes sont présentées de manière motivée ; 

- rapporter toutes autres constatations utiles à l'examen des prétentions des parties ; 

- donner si besoin son avis sur les comptes entre les parties 

en cas d'urgence ou de péril en la demeure reconnus par l'expert, autorisons le demandeur à faire exécuter, à ses frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra, sous la direction du maître d''uvre et par des entreprises qualifiées de son choix, les travaux estimés indispensables par l'expert qui, dans ce cas, déposera un pré-rapport précisant la nature, l'importance et le coût de ces travaux ; 



Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera son rapport en un exemplaire original au greffe du tribunal de Pontoise, service du contrôle des expertises, dans le délai de 6 mois à compter de l'avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d'un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties),



Dit que l'expert devra, dès réception de l'avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l'expiration d'un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d'éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu'à l'issue de cette première réunion il adressera un compte-rendu aux parties et au juge chargé du contrôle,



Dit que, sauf accord contraire des parties, l'expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l'ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction,



Dit que l'expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l'article 276 du code de procédure civile et rappelons qu'il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives, 



Désigne le magistrat chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Pontoise pour suivre la mesure d'instruction et statuer sur tous incidents,



Dit que l'expert devra rendre compte à ce magistrat de l'avancement de ses travaux d'expertise et des diligences accomplies et qu'il devra l'informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l'exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile,



Dit que par application des dispositions de l'article 281 du code de procédure civile, si en cours d'expertise, les parties viennent à se concilier d'elles-mêmes, l'expert constatera que sa mission est devenue sans objet et il en fera rapport au juge délégué aux mesures d'instructions,



Fixe à la somme de 3 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, qui devra être consignée par le syndicat des copropriétaires Résidence [14], représenté par son syndic la société BPM Pro, entre les mains du régisseur d'avances et de recettes du tribunal judiciaire de Pontoise, dans le délai maximum de six semaines à compter du présent arrêt, sans autre avis,



Dit que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet,



Dit qu'en déposant son rapport, l'expert adressera aux parties et à leurs conseils une copie de sa demande de rémunération,



Condamne in solidum la société [14] et la société Abeille Iard & Santé aux dépens d'appel,



Condamne in solidum la société [14] et la société Abeille Iard & Santé à verser au syndicat des copropriétaires Résidence [14], représenté par son syndic la société BPM Pro, la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 



Déboute les parties du surplus de leurs demandes.



Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Monsieur Thomas VASSEUR, Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 



Le greffier, Le président,