Tribunal Judiciaire · Chambre des référés — 4 avril 2024

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS


MINUTE N° 

CHAMBRE DES REFERES
AFFAIRE N° RG 23/00325 - N° Portalis DB3Z-W-B7H-GMN2
NAC : 30B

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

AUDIENCE DU 04 Avril 2024






















DEMANDERESSE


S.A. CBo TERRITORIA, 
inscrite au RCS de Saint-Denis (La Réunion), sous le n° 452.038.805, représentée par son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège social
[Adresse 5]
[Localité 4]
Rep/assistant : Maître Alicia BUSTO de la SELARL CHICAUD ET PREVOST OCEAN INDIEN, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION


DEFENDERESSE


S.A.R.L. MESTISSES BOUTIK
[Adresse 1]
[Localité 3]
Rep/assistant : Me Laurent BENOITON, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION


COMPOSITION DE LA JURIDICTION


LORS DES DÉBATS :

Président : Emmanuelle WACONGNE
Greffier : Marina GARCIA 
Audience Publique du : 08 Février 2024


LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Ordonnance prononcée le 04 Avril 2024 , par décision contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Emmanuelle WACONGNE, Présidente, assistée de Madame Marina GARCIA, Greffier 



Copie exécutoire à Maître BUSTO et Maître BENOITON délivrée le :
Copie certifiée conforme délivrée le :





EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice remis en étude le 29 juin 2023, la S.A CBo TERRITORIA a fait assigner la SARL MESTISSES BOUTIK, par devant le Président du Tribunal Judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, statuant en référé, sur le fondement de l’article L 145-41 du Code de Commerce, et 834 et 835 du Code de procédure civile aux fins de voir : 

- FIXER la dette locative de la société MESTIISES BOUTIK à la somme de 19.300, €,
- DIRE que la société MESTISSES BOUTIK devra s'acquitter du paiement de cette dette en 24 mensualités égales, en sus du loyer courant, de ses charges et accessoires,
- SUSPENDRE rétroactivement les effets de la clause résolutoire pendant ce délai,
- DIRE qu'à défaut de paiement de tout ou partie de ces sommes à chaque échéance fixée, la clause résolutoire reprendra tous ses effets sans qu'il soit besoin d'une nouvelle action en justice,
Et dans cette hypothèse,
- CONDAMNER la société MESTISSES BOUTIK à verser une indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle équivalente au loyer actuel, avec charges jusqu'à libération effective des lieux et la remise des clefs,
- ORDONNER, l'expulsion de la société MESTISSES BOUTIK ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la Force Publique et l'aide d'un serrurier, du local à usage commercial portant le numéro 22, qu'elle exploite sis à [Adresse 8] 
- ASSORTIR l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la prise d'effet de la clause résolutoire et ce jusqu'à parfaite libération des lieux par tous occupants et remise des clés,
- RAPPELER que la société CBo Territoria pourra procéder à l'enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux, soit dans le Centre Commercial, soit chez un garde-meubles, au choix de la demanderesse, aux frais, risques et périls de la société MESTISSES BOUTIK.

En défense, dans ses conclusions communiquées par voie de RPVA le 13 décembre 2023, la SARL MESTISSES BOUTIK, sollicite de : 
A titre principal, 
 
- JUGER sans effet le commandement de payer visant clause résolutoire délivré ; 
- DECLARER et JUGER que le commandement délivré n’a aucun effet et qu’il est imprécis ; 
- DIRE et JUGER qu’il n’y a aucune créance certaine et exigible de CBO TERRITORIA 
- DIRE n’y avoir lieu à référé et se déclarer ainsi incompétent ; 
- RENVOYER la société CBO TERRITORIA à mieux se pourvoir et la débouter de toutes ses demandes ; 

A titre subsidiaire, 
 
- SUSPENDRE la clause résolutoire visée au contrat de bail liant CBO TERRITORIA et la société MESTISSES BOUTIK ; 
- ACCORDER des délais de paiement à la société MESTISSES BOUTIK avec un échéancier sur deux années sur le montant de la somme restant due à définir ; 
- REJETER toutes prétentions et conclusions contraires de CBO TERRITORIA ; 

Et, en tout état de cause : 
 
- CONDAMNER la société CBO TERRITORIA à verser au Syndicat de copropriétaires de la [Adresse 7], représentée par syndic la SAS PATRIMMO, la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ; 
- CONDAMNER la société CBO TERRITORIA aux entiers dépens. 

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et des prétentions des parties, il convient de se référer à l’assignation et aux conclusions des parties conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

Lors de l’audience qui s’est tenue le 08 février 2024, le juge des référés a indiqué que la décision serait prononcée au 29 février 2024, prorogé à ce jour par mise à disposition au greffe de la juridiction.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de résiliation du bail et ses suites

En application des dispositions de l’article L 145-41 du Code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Conformément aux dispositions du second alinéa de l’article 835 du Code de Procédure Civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut être accordé une provision au créancier ou ordonné l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l’espèce, lors d’une précédente procédure en résolution de bail, suivant ordonnance en date du 24 novembre 2022 les parties se sont accordés sur un échéancier afin que la société débitrice règle sa dette en trois échéances :
- Un premier versement de 2 500 Euros le 5 novembre 2022 ;
- Un deuxième versement de 2 224,45 euros le 5 décembre 2022 ;
- Un troisième versement de 2 424,45 Euros le 5 janvier 2023.

Or, la SA CBo, expose que la SARL MESTISSES BOUTIK n’a pas réglé les loyers courants, accroissant ainsi sa dette à la somme de 19.300, € euros.

La clause résolutoire contenue dans le contrat de bail commercial en date du 4 décembre 2020, prévoit en effet que « le présent bail sera résilié de plein droit un mois après une sommation d'exécuter ou un commandement de payer délivrés par acte extra-judiciaire au preneur (...) ». 

La SARL MESTISSES BOUTIK, n'a pas satisfait au commandement de payer dans le délai d'un mois suivant sa délivrance, de sorte que, conformément à l'article L 145-41 du code de commerce, la clause résolutoire se trouve acquise. 

Dès lors, il sera prononcé la résiliation du bail commercial, acquise à la date du 20 juillet 2023.

Sur l'expulsion du locataire

Il ressort des dispositions de l’article 809 du Code de procédure civile que « Le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. ». 

En l'espèce le preneur occupe sans droit ni titre le local loué depuis le 20 juillet 2023, date de résiliation du bail commercial.

En conséquence de cette résiliation de plein droit, le bailleur est bien fondé à solliciter l'expulsion sans délai du défendeur et celle de tous occupants de son chef, sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu'à parfait délaissement. Il pourra procéder à l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du défendeur. 

Sur l’indemnité d’occupation 

Au regard des pièces communiquées et en l’absence de contestation, il convient de faire droit à la demande tendant à voir fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer actuel, s’élevant à la somme de 1827,41 euros, charges comprises.

Ainsi, la SARL MESTISSES BOUTIK sera condamnée à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire en date du 20 juillet 2023, à une indemnité d’occupation fixée au montant non sérieusement contestable de 1827,41 euros, charges comprises, jusqu’à la libération effective des lieux. 




Par ailleurs, à défaut de départ volontaire de la SARL MESTISSES BOUTIK, il y a lieu d’autoriser la SA Cbo TERRITORIA à faire procéder à la séquestration de ses objets mobiliers en la forme accoutumée, conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, avec, au besoin, l’assistance de la force publique.

Toutefois, les parties se sont entendues, en cours de procédure, sur la mise en place de délais de paiement sous la forme d’un échéancier, comprenant l’arriéré de loyers et charges dont le montant a été arrêté à la somme de 19.300, €.

Il convient donc de suspendre les effets de la clause résolutoire présentement acquise et d’autoriser la SARL MESTISSES BOUTIK à s’acquitter du montant total de sa dette en 24 mensualités, en sus du loyer courant, de ses charges et accessoires, suivant l’échéancier figurant au présent dispositif.
 
Il sera précisé qu’à défaut de paiement de toute mensualité au terme convenu, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré demeuré impayé, et ce 7 jours après réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception ou d’un commandement de payer, la clause résolutoire retrouvera son plein et entier effet et l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible. 

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Succombant, la SARL MESTISSES BOUTIK sera condamnée au paiement des entiers dépens. 

Il ne parait toutefois pas contraire à l’équité de laisser chacune des parties conserver la charge des dépens et frais de procédure qu’elles ont respectivement dû assumer.


PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe, en premier ressort en matière de référé,

Vu l’article L 145-41 du Code du commerce,

Vu les articles 835 et 700 du code de procédure civile,

CONSTATONS la résolution du bail commercial liant la S.A CBo TERRITORIA et la SARL MESTISSES BOUTIK par acquisition de la clause résolutoire en date du 20 juillet 2023 ; 

DISONS qu’à compter du 20 juillet 2023, la SARL MESTISSES BOUTIK est devenue occupant sans droit ni titre local situé [Adresse 2],au [Adresse 6] à [Localité 4]; 

ORDONNONS, à défaut de libération volontaire des lieux dans un délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SARL MESTISSES BOUTIK des lieux qu’il occupe et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

ASSORTISSONS l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte d'un montant de 150 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu'au jour de complète libération des lieux et de remise des clés ; 

CONDAMNONS la SARL MESTISSES BOUTIK à payer à la S.A CBo TERRITORIA une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle de 1827,41 euros par mois, charges comprises, à compter du 20 juillet 2023, et ce jusqu’à la libération effective des locaux et remise des clefs ; 

ORDONNONS la suspension des effets de la clause résolutoire, et à ce titre, 

DISONS que la SARL MESTISSES BOUTIK devra payer à la S.A CBo TERRITORIA la somme de 19 300,00 euros en 24 mensualités successives d’un montant égal à 804,16 euros, et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, en sus du loyer courant, de ses charges et accessoires ; 




DISONS qu’à défaut pour la SARL MESTISSES BOUTIK de respecter l’échéancier fixé et d’acquitter, en sus des modalités d’apurement, le loyer courant à échoir et ses accessoires aux dates prévues par le bail, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible et que la clause résolutoire retrouvera son plein et entier effet à la date d’expiration d’un délai de 7 jours après réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception ou d’un commandement de payer. 

REJETONS le surplus des demandes. 

DISONS que chacune des parties conservera la charge des frais irrépétibles qu’elle a dû exposer.

CONDAMNONS la SARL MESTISSES BOUTIK aux entiers dépens.

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire. 



LE GREFFIERLE PRESIDENT