Tribunal Judiciaire · Chambre 24 / Proxi référé — 1 février 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS
[Adresse 3]
[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 8]





REFERENCES : N° RG 23/00911 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YNNL

Minute : 24/00060







Association EQUALIS
Représentant : Maître Stanislas DE JORNA de la SELAS FIDAL DIRECTION PARIS, avocats au barreau de MEAUX, vestiaire : 18

 

C/


Madame [R] [J]










Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me DE JORNA
Copie délivrée à :
Mme [J] [R]

Le


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ






Ordonnance rendue et mise à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du PREMIER FEVRIER DEUX MILLE VINGT QUATRE

par Madame [Z] [C], Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé, 

Assistée de Madame PARFAITE-MARNY Mylène, Greffier,

Après débats à l'audience publique du 12 DECEMBRE 2023
tenue sous la Présidence de Madame [Z] [C], Juge des contentieux de la protection 
Assistée de Madame MARTIN Esther, Adjoint Administratif Assermenté faisant fonction de Greffier audiencier 



ENTRE DEMANDERESSE :

Association EQUALIS, demeurant [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
représentée par Maître Stanislas DE JORNA de la SELAS FIDAL DIRECTION PARIS, avocats au barreau de MEAUX


D'UNE PART


ET DÉFENDERESSE :

Madame [R] [J], demeurant [Adresse 4]
comparante en personne


D'AUTRE PART


EXPOSÉ DU LITIGE 

Selon convention d’occupation signée le 09/05/2019, l’association RELAIS HABITAT a mis à disposition de Mme [R] [J] un local à usage d’habilitation sis [Adresse 4] à [Localité 9].

Le 17/12/2019, une fusion absorption de l’association RELAIS HABITAT par l’association LA ROSE DES VENTS a été décidée, puis le 01/06/2020, l’association EQUALIS a absorbé cette dernière association.

La convention d’occupation a été reconduite par effet de deux avenants successifs du 10/11/2020 puis du 10/11/2022.

Par exploit de commissaire de justice du 16/10/2023, l’association EQUALIS venant aux droits de l’association LA ROSE DES VENTS, elle-même venant aux droits de l’association RELAIS HABITAT, a fait citer en référé Mme [R] [J] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de céans aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

- constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue par la convention de mise à disposition pour défaut de paiement des loyers à compter du 15/07/2023 et subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail,

- ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier et sous astreinte de 300 € par jour de retard,

- condamner la défenderesse au paiement :

. de la somme de 4 988,85 € au titre de l’arriéré de redevances et indemnités d’occupation dues au 08/09/2023 sauf à parfaire, 

. d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges soit 312,00 € à compter du 15/07/2023 et jusqu’à complète libération des locaux,

- autoriser l’association EQUALIS à conserver le dépôt de garantie de 323,45 € lequel devra s’imputer sur les sommes qui lui restent dues,

- condamner la défenderesse à lui payer la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer d’un montant de 152,16 €.

A l’audience du 12/12/2023, l’association EQUALIS, représentée par son conseil, a actualisé sa créance à la somme de 5 708,85 €, échéance du mois de décembre 2023 incluse et s’en rapporte à son acte introductif d’instance pour le surplus.

Mme [R] [J], comparaît pour expliquer sa situation personnelle et financière et sollicite un délai pour le paiement de la dette qu’elle ne conteste pas en son principe, expliquant qu’elle ne pourra la rembourser qu’en avril 2024, ainsi qu’un délai pour quitter le logement au regard de sa situation familiale.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 01/02/2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, ce qui a été précisé à l’audience.


MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il sera rappelé que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif. 

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. ».

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ;
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Le juge des référés est juge de l’évidence.

Le principe de la clause résolutoire et ses effets, de même que l’intérêt légitime de l’association bailleresse à reprendre possession du bien loué, justifient la compétence du juge des référés si aucune contestation sérieuse n’est relevée.

La loi du 6 juillet 1989 ne s’applique pas à l’espèce puisqu’il s’agit d’une sous-location dans le cadre du dispositif « Solibail », correspondant à un hébergement provisoire soumis au respect d’un contrat d’accompagnement social, et il convient en conséquence de faire application des dispositions légales applicables aux contrats de location. 

Il résulte de l’article 1103 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1224 du code civil prévoit que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1225 du même code dispose que : « La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat.

La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. ».

En application de l’article 1728-2° du code civil, le preneur est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, la convention de mise à disposition comporte une clause résolutoire (article 10) ainsi rédigée : « A défaut de paiement de redevance ou en cas d’inexécution de l’une des obligations de l’occupant, et un mois après une mise en demeure de payer ou d’exécuter, adressée par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet, la convention d’occupation sera résiliée de plein droit. L’organisme agréé pourra faire constater cette résiliation et faire procéder à l’expulsion de l’occupant par le tribunal d’instance en référé ». 

Par exploit de commissaire de justice du 15/06/2023, l’association EQUALIS a fait délivrer à la résidente un commandement de payer la somme de 3 988,85 € échéance du mois de mars 2023 incluse. Ce commandement de payer reproduisait les termes de ladite clause. Au jour du commandement de payer, le montant de la redevance s’élevait à 240,00 €.

Il ressort de l’examen de l’historique des factures et règlements que Mme [R] [J] n’a pas, dans le délai d’un mois imparti, soldé la dette. La clause résolutoire a ainsi pris tous ses effets le 17/07/2023 à minuit, par application des dispositions de l’article 462 du code de procédure civile et la convention est résiliée.

A l’audience, l’association EQUALIS actualise le montant de sa créance à la somme de 5 708,85 €, terme du mois de novembre 2023 inclus. Cette somme est justifiée en son intégralité. Mme [R] [J], qui ne démontre aucun paiement libératoire, sera condamnée à son paiement. 

En application de la convention de mise à disposition, un dépôt de garantie d’un montant de 404,00 € a été remis par Mme [R] [J]. Cette somme ayant vocation à garantir l’association des obligations de la résidente, si la dette locative persiste, elle pourra être conservée et viendra en déduction de la somme restant due au titre des redevances impayées.

Depuis la résiliation de la convention, Mme [R] [J] est redevable, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer, à titre provisionnel, au montant de la redevance qui aurait été due si la convention s’était poursuivie. Elle sera condamnée à son paiement à compter du terme du mois de décembre 2023 et jusqu’à parfaite libération des lieux, avec remise des clés, ou par expulsion.

L’article 1343-5 du code civil dispose qu’au regard de la situation du débiteur et des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Mme [R] [J] est âgée de 27 ans. Elle élève seule ses deux filles dont l’état de santé nécessite des soins. L’aînée est suivie par un orthophoniste et la benjamine, âgée de 5 ans, est asthmatique. Elle travaille en tant qu’agent hospitalier et perçoit un salaire compris entre 1 300 € et 1 800 €. Depuis le mois d’avril 2021, elle n’a plus de carte de séjour et elle ses droits d’allocations familiales ont été suspendus. Elle n’a pas de droit à la sécurité sociale. 
Elle a obtenu un rendez-vous auprès de la Préfecture en avril 2024 pour la délivrance de son titre de séjour. 

Sa bonne foi est établie. Elle propose d’apurer la dette au mois d’avril 2024, mais elle n’a toutefois présenté aucune garantie de paiement, de sorte que sa demande ne peut qu’être rejetée. 

La clause résolutoire étant acquise, Mme [R] [J] occupe le logement sans droit ni titre depuis le 18/07/2023. Elle doit en conséquence libérer les lieux et les laisser libres de toute occupation.

L’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution modifié par la loi n° 23-668 du 27 juillet 2023 prévoit que : « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. ».

Par application de l’article L 412-3 du même code, hormis le cas où les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

L’article L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution précise enfin que : « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. ».

En l’espèce, Mme [R] [J], dont la bonne foi est établie, sollicite un délai jusqu’au mois d’avril pour libérer le logement.


La ville de [Localité 9] se trouve en zone dite « tendue », de sorte que la défenderesse, qui ne dispose en outre pas de son titre de séjour, ne pourra trouver aisément un nouveau logement. Le délai qu’elle sollicite pour libérer le logement correspond à un mois à l’issue de la trêve hivernale. Au regard de ses difficultés avérées et alors qu’elle a la charge de deux jeunes enfants, il convient de faire droit à sa demande et de l’autoriser à rester dans les lieux jusqu’au mois d’avril 2024.

A l’issue de ce délai et, à défaut de libération volontaire, l’association EQUALIS sera autorisée à faire procéder à son expulsion avec si nécessaire l’assistance de la force publique et dans les conditions qui seront précisées au dispositif de la présente décision.

L’association disposera ainsi d’une mesure suffisamment comminatoire et sa demande d’astreinte sera rejetée.

Succombant principalement à l’instance, Mme [R] [J] sera condamnée aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation, sans autre frais préalable à la présente décision.

L’équité commande en revanche, compte tenu de la situation financière respective des parties, de débouter l’association EQUALIS de sa demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.


PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection du tribunal statuant en référé après débats publics, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe de la juridiction,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans la convention de mise à disposition ont été réunies le 17/07/2023 à minuit et que ladite convention est résiliée ;

Fixons, à titre de provision, le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due depuis le 18/07/2023 par Mme [R] [J] à celui qui aurait été dû au titre de la redevance si la convention s’était poursuivie ;

Condamnons Mme [R] [J] à payer à l’association EQUALIS venant aux droits de l’association LA ROSE DES VENTS, venant elle-même aux droits de l’association RELAIS HABITAT, la somme provisionnelle de 5 708,85 euros (cinq mille sept cent huit euros et quatre-vingt-cinq centimes) à titre de provision à valoir sur l’arriéré des redevances, terme du mois de novembre 2023 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Condamnons Mme [R] [J] à payer l’indemnité d’occupation mensuelle telle que fixée plus haut, à compter du terme du mois de décembre 2023 et jusqu’à complète libération des lieux avec remise des clés ou par expulsion ;

Rejetons la demande de délai de paiement formulée par Mme [R] [J] ;

Disons que Mme [R] [J] devra quitter les lieux sis [Adresse 4] à [Localité 9] et les rendre libres de tous occupants de son chef avec remise des clés à l’association EQUALIS ou à son mandataire ;

Accordons à Mme [R] [J] un délai d’un mois, courant à compter de l’expiration de la trêve hivernale, pour libérer les lieux;

A défaut de libération volontaire, ordonnons l’expulsion de Mme [R] [J] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la Force publique et le concours d’un serrurier, 8 jours après une sommation de quitter les lieux demeurée infructueuse ; 

Déboutons l’association EQUALIS de sa demande d’astreinte ;

Rappelons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Rejetons les demandes plus amples ou contraires des parties ;

Disons que la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

Rappelons, en application de l’article 24 IX de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que les modalités de saisine de la Commission de médiation prévue à l'article L441-2-3 du code de la construction et de l’habitation en Seine-Saint-Denis sont indiquées sur le site internet de la DRIHL ILE DE FRANCE et que l’adresse de la Commission est la suivante : 

Commission de médiation DALO de Seine-Saint-Denis
[Adresse 10]
[Localité 6] ;

Rejetons la demande formée par l’association EQUALIS en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Mme [R] [J] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation, sans autre frais antérieur à la présente décision ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé le 01/02/2024.
Et ont signé,

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE