Tribunal Judiciaire · Chambre 24 / Proxi référé — 1 février 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS
[Adresse 3]
[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 7]



N° RG 23/00647 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YIHI

Minute : 24/00058





Madame [I] [L] [W] épouse [Y]
Représentant : Me Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1666


C/

Monsieur [D] [T]













Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me DENOT Laurence
Copie délivrée à :
Mr [T] [D]

LE :


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 01 Février 2024




Ordonnance rendue et mise à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du PREMIER FEVRIER DEUX MILLE VINGT QUATRE

par Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé, 

Assistée de Madame PARFAITE-MARNY Mylène, Greffier,

Après débats à l'audience publique du 12 DECEMBRE 2023
tenue sous la Présidence de Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection 
Assistée de Madame MARTIN Esther, Adjoint Administratif Assermenté faisant fonction de Greffier audiencier 


ENTRE DEMANDERESSE :

Madame [I] [L] [W] épouse [Y], demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART


ET DEFENDEUR :

Monsieur [D] [T], demeurant [Adresse 5]
comparant en personne

D’AUTRE PART



















EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17/03/2018 prenant effet le 20/03/2018, Mme [I] [L] [Y] a consenti à M. [D] [T], un bail portant sur un logement à usage d’habitation sis, [Adresse 5], sur la commune de [Localité 8], moyennant paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 600,00 €, outre les provisions pour charges. 

Une somme correspondant au montant du loyer hors charges a été versée entre les mains de la bailleresse à titre de dépôt de garantie.

Par exploit de commissaire de justice du 29/09/2023, Mme [I] [L] [W] [Y] (ci-après, Mme [Y]) a fait assigner M. [D] [T] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de céans aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir :

- constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges et, subsidiairement, voir prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement grave à ses obligations notamment en raison du déséquilibre contractuel né de la mise à disposition d’un bien sans contrepartie,

- rejeter tout délai de paiement et tout délai pour quitter les lieux, ainsi que toute demande tendant à voir écarter l’exécution provisoire de droit,

- ordonner l’expulsion du défendeur ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et, au besoin, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux étant par ailleurs tranché par les dispositions des articles L et R 433-1 et -2 du code des procédures civiles d’exécution,

- condamner le défendeur au paiement, à titre provisionnel :

. de la somme en principal de 3 648,82 € correspondant à l’arriéré de loyers et indemnités d’occupation arrêté au 08/08/2023, avec intérêts au taux légal à compter du 21/09/2022 sur la somme de 7 298,30 € et à compter de l’assignation pour le surplus, somme à parfaire au jour de l’audience, y compris en l’absence du défendeur,

. d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer courant indexable et, sur justificatifs de la régularisation annuelle des charges, TOM, cotisations d’assurance, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés et le débarrassage de tous meubles et effets personnels,

- condamner le défendeur à lui payer la somme de 1 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens, en ce compris les frais du commandement visant la clause résolutoire. 


A l’audience du 12/12/2023, la présidente d’audience a indiqué aux parties qu’elle n’a pas été destinataire du diagnostic social et financier.

Mme [Y], représentée par son conseil, actualise le montant de sa créance à la somme de 3 248,82 €, selon décompte arrêté au 08/12/2023 et échéance du mois de décembre 2023 incluse, précisant que le défendeur a bien repris le paiement du loyer et qu’il verse 100 € chaque mois mais qu’elle s’oppose fermement à tout délai.
Pour le surplus, elle maintient l’ensemble de ses demandes telles que formulées dans l’acte introductif d’instance. 

M. [D] [T] explique sa situation personnelle et les difficultés rencontrées pour contacter l’agence immobilière, précisant que le relevé d’identité bancaire de la bailleresse a été modifié à plusieurs reprises. Faisant valoir sa bonne foi, il confirme sa volonté de solder la dette, mais sollicite des mensualités de 50 € minimum, compatible avec ses ressources.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 01/02/2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, ce qui a été précisé à l’audience.


MOTIFS DE LA DÉCISION


A titre liminaire, il convient de rappeler qu’il n’entre pas dans le pouvoir du juge des référés de prononcer la résiliation d’un contrat aux torts d’une des parties.

Conformément à l’article 24, § II, de la loi du 6 juillet 1989, Mme [Y] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par courrier électronique enregistré par l’organisme le 23/09/2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Conformément à ce même article, dans sa version résultant de la loi du 27 juillet 2023, Mme [Y] produit l’accusé de réception électronique du 02/10/2023 prouvant ainsi que le représentant de l’État dans le département a bien été avisé de l’assignation en expulsion au moins six semaines avant l’audience.

La demande en résiliation pour défaut de paiement des loyers et charges est donc recevable.

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure aux modifications apportées par la loi du 27 juillet 2023, « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l’espèce, le bail contient une clause prévoyant sa résiliation de plein droit, notamment en cas de non-paiement des loyers et charges, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.


Un commandement de payer la somme en principal de 7 298,30 €, terme du mois d’avril 2022 inclus a été signifié au locataire le 21/09/2022 et l’examen de l’historique du compte démontre que les causes du commandement n’ont pas été soldées dans le délai imparti par la Loi. 

En conséquence, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont été réunies le 21/09/2022 à minuit.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge, même d’office, de vérifier les éléments constitutifs de la dette locative.

A l’audience, Mme [Y] a actualisé sa créance à la somme de 3 248,82 €, arrêtée au 08/12/2023, terme du mois de décembre 2023 inclus et déduction faite par son avocat d’une opération de 5 869,14 € qui apparaissait sur l’historique du compte de l’assignation mais non reprise dans celui actualisé. Cependant, cette somme inclut encore des frais d’huissier (163,58 €) imputés le 20/05/2022 sur le compte du locataire alors que ces derniers ne peuvent en aucun cas être assimilés à la dette locative et qu’ils relèvent des dépens au titre desquels ils sont encore réclamés. 

 M. [D] [T] qui ne démontre aucun paiement libératoire, sera condamné au paiement de la somme non sérieusement contestable de 3 085,24 € arrêtée au 08/12/2023 et terme du mois de décembre 2023 inclus. Le surplus de la demande en paiement de Mme [Y] sera rejetée.

En application de l’article 24 V de la loi  du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus  pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [D] [T] vit seul dans son logement. Il a une enfant issue d’une précédente relation qui vit chez son ex-compagne et pour laquelle il contribue mensuellement à son entretien et son éducation par le versement d’une pension de 150 €.


Il exerce la profession d’agent de sécurité pour un salaire mensuel de 1 600 € environ. Le décompte du locataire montre que depuis son entrée dans les lieux, le 20/02/2018, il a, durant les deux premières années, honoré sans difficulté le paiement régulier du loyer. 

Malgré des impayés qu’il affirme résulter de changements des coordonnées du compte bancaire de la bailleresse et des difficultés qu’il a pu rencontrer ensuite pour contacter l’agence immobilière, il a repris à plusieurs reprises le paiement du loyer et des charges et, depuis le mois de janvier 2023, a repris le paiement de l’entier loyer outre, depuis le mois de juillet 2023, 100 € par mois en complément, soit au total 8 229,80 € versés sur 11 mois.

En dépit de l’opposition de la bailleresse, il convient de constater la bonne foi manifeste du débiteur, sa volonté d’apurer la dette et les efforts consentis depuis plusieurs mois démontrent sa capacité financière pour apurer la dette locative.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande et de fixer un échéancier selon les modalités précisées au dispositif, emportant suspension des effets de la clause résolutoire tant que le plan d’apurement sera respecté. 

Si les échéances sont réglées régulièrement, et que la dette est soldée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Au contraire, en cas de non paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée sera immédiatement exigible par la bailleresse. 
De plus, l’occupation sans titre des locaux justifiera le paiement, en lieu et place du loyer et des provisions sur charges concernant le logement, d’une indemnité mensuelle qu’il convient de fixer, à titre de provision, au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail augmenté des charges récupérables dûment justifiées et ce, à compter du premier impayé et jusqu’à la libération effective des lieux, et l’expulsion du défendeur et de tout occupant de son chef sera autorisée. 

L’article 2 de la loi n° 49-972 du 21 juillet 1949 prévoit que l’astreinte est toujours comminatoire et ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé. Le préjudice résultant de l’occupation des lieux étant déjà réparé par l’indemnité provisionnelle d’occupation et la bailleresse disposant en outre de l’assistance de la force publique, mesure suffisamment comminatoire, la demande d’astreinte sera rejetée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Succombant principalement à l’instance, M. [D] [T] née [N] sera condamné aux dépens et, au regard de la qualité de bailleur privé de la demanderesse, il n’apparaît pas inéquitable de le condamner également à participer à hauteur de 150 € aux frais irrépétibles que Mme [Y] a été contrainte d’engager pour faire valoir ses droits.

L’exécution provisoire est de droit.






PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort, mise à disposition au greffe de la juridiction, 

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 17/03/2018 ont été réunies le 12/07/2023 à minuit ;

Condamnons M. [D] [T] à payer à Mme [I] [L] [Y] la somme provisionnelle de 3 085,24 euros (trois mille quatre-vingt-cinq euros et vingt-quatre centimes) selon décompte du 08/12/2023, à valoir sur les loyers et charges, terme du mois de décembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Rejetons le surplus de la demande en paiement de Mme [I] [L] [Y] ;

Suspendons les effets de ladite clause, 

Autorisons M. [D] [T] à se libérer de la dette par 9 mensualités dont 8 d’un montant minimum de 200 euros (deux cent euros) payables en sus du loyer courant majoré des charges et au plus tard le 15 de chaque mois, la première mensualité étant due au plus tard le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance et la 9ème et dernière devant solder la dette, sauf meilleur accord des parties ;

Disons que si le débiteur se libère ainsi de la dette, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer venant à échéance pendant le plan d’apurement, la clause résolutoire reprendra ses effets de plein droit et le solde deviendra immédiatement exigible ;

Ordonnons, en ce cas, à M. [D] [T] de quitter les lieux sis, [Adresse 5], sur la commune de [Localité 8] et de les rendre libres de tous occupants de son chef, à défaut de quoi il pourra être procédé à leur expulsion, au besoin avec l’assistance de la Force publique et le concours d’un serrurier deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux resté infructueux ;

Rejetons la demande d’astreinte ;

Condamnons en ce cas, solidairement M. [D] [T] née [N] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, en lieu et place du loyer et des provisions sur charges, fixée par provision au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail majoré des charges récupérables dûment justifiées, ce à compter du premier impayé et jusqu’à complète libération des lieux avec remise des clés ou expulsion ;



 Rappelons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433 1 et suivants et R. 433 1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Déboutons les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires au présent dispositif ; 

Condamnons M. [D] [T] à payer à Mme [I] [L] [Y] la somme de 150 euros (cent cinquante euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit ;

Condamnons M. [D] [T] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Ainsi jugé le 01/02/2024.
Et ont signé,

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE