Tribunal Judiciaire · 3ème Chbre Cab B4 — 4 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE MARSEILLE 

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION B


JUGEMENT N°


Enrôlement : N° RG 19/08563 - N° Portalis DBW3-W-B7D-WVDJ

AFFAIRE : 

M. [A] [R] [I] [T] (Me [U] [J])
 C/ 
S.C.I. LES PALUNS (Me [G] [F])


Rapport oral préalablement fait


DÉBATS : A l'audience Publique du 15 Février 2024
 

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré 

Président : Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge
 
Greffier : Madame Sylvie PLAZA, lors des débats

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 04 Avril 2024

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 04 Avril 2024

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 04 Avril 2024

Par Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge

Assisté de Madame Sylvie PLAZA, Greffier 


NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Monsieur [A], [R], [I] [T], commerçant
né le 31 Mai 1970 à [Localité 3], de nationalité française
exerçant sous l’enseigne SCM MOTOCULTURE
Immatriculée au RCS de MARSEILLE sous le N° 428 960 124
demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Paul-Victor BONAN, avocat au barreau de MARSEILLE



C O N T R E

DEFENDERESSE

La S.C.I. LES PALUNS
Immatriculée au RCS de MARSEILLE sous le N° 430 440 727
dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de sa Gérante, Madame [O] [P], domiciliée en cette qualité audit siège


représentée par Me Sandra-Nathalie MARTINI, avocat au barreau de MARSEILLE





































EXPOSE DU LITIGE :

Par acte notarié du 2 décembre 1999, la société civile immobilière LES PALUNS a consenti à Monsieur [A] [T] la location d’un terrain d’une superficie de 29 a 67 ca et d’un local commercial bâti sur ce terrain. L'acte désignait l'objet du bail comme suit : « sur la commune de [Localité 3] (Bouches du Rhône) ; [Adresse 4] (et actuellement [Adresse 1]) ; un local à usage commercial d’une superficie d’environ trois cent dix mètres carrés (310 m²), avec parking, tel qu’il figure sur le plan ci-joint. Tel que ce bien existe avec ses aisances, parties attenantes et dépendances, et les droits de toute nature qui y sont attachés, sans exception ni réserve. »

Ce bail a été consenti pour une durée de neuf ans et pour un loyer annuel hors charges de quatre-vingt-quatre mille francs.

Un avenant est intervenu entre les parties le 17 décembre 2000, réduisant pour l’avenir, et au plus tard le 1er avril 2001, l’assise du terrain à une superficie de 2.748 m², le local bâti ayant toujours la même surface de 310 m². L'avenant a ramené le montant du loyer hors charges à la somme de trente-six mille francs.

A l'issue du bail, il s'est renouvelé tacitement dans les mêmes conditions.

En 2015, Monsieur [A] [T] a mandaté Madame [S], experte immobilier, pour envisager un déplafonnement du loyer commercial. Le rapport a été rendu le 8 septembre 2016.

Le 5 mai 2017, le conseil de la société civile immobilière LES PALUNS a adressé à Monsieur [A] [T] un courrier amiable, envisageant le renouvellement du bail à compter du 1er décembre 2017. Ce courrier a rappelé le prix du loyer du bail renouvelé tel que fixé par à la somme de 20 698 € HT par an, soit 1 724,86 € HT par mois. 

Le 23 mai 2017, la société civile immobilière LES PALUNS a fait délivrer à Monsieur [A] [T] un congé avec refus de renouvellement et portant offre d'indemnité d'éviction.

Le 31 mai 2017, Monsieur [A] [T] fait délivrer par huissier deux actes à la société civile immobilière LES PALUNS, à savoir respectivement, une demande de renouvellement du bail en cours, et une notification de nullité du congé délivré le 23 mai 2017, à l’initiative de la bailleresse. 

Le 28 juillet 2017, la société civile immobilière LES PALUNS a refusé la demande de renouvellement.

Par acte d’huissier en date du 17 juillet 2019, Monsieur [A] [T] a assigné la société civile immobilière LES PALUNS devant le Tribunal judiciaire de MARSEILLE, aux fins notamment de déclarer nul le congé avec refus de renouvellement signifié par la société civile immobilière LES PALUNS, par acte en date du 23 mai 2017 pour le 30 novembre 2017.


Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 27 octobre 2022, Monsieur [A] [T] sollicite de voir :

A titre principal :

- débouter la SCI LES PALUNS de toutes ses demandes, fins et conclusions, ainsi que de ses demandes reconventionnelles ; 
- ordonner que le congé avec refus de renouvellement signifié à Monsieur [T] le 23 mai 2017, pour le 30 novembre 2017, est nul et de nul effet ; 
- ordonner que le refus de renouvellement signifié par la SCI LES PALUNS à Monsieur [T] le 28 juillet 2017, est nul et de nul effet ; 
- ordonner qu’en conséquence, le bail s’est renouvelé pour une nouvelle durée de neuf années, du 1er décembre 2017 au 30 novembre 2026 ; 
- fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 20.698 € HT par an, soit 24.837,96 € TTC par an, les autres conditions du bail demeurant inchangées ; 
- à défaut, requalifier le congé sans offre de renouvellement en date du 23 mai 2017 en congé avec offre de renouvellement, aux conditions nouvelles d’un loyer de 20.698 € HT par an, pour une nouvelle durée de neuf années, à compter du 1er décembre 2017, soit du 1er décembre 2017 au 30 novembre 2026 ; 

A titre très subsidiaire :

- condamner la SCI LES PALUNS à verser à Monsieur [T] une somme de 150.000 € au titre de l’indemnité d’éviction ; 

A titre infiniment subsidiaire :

- désigner tel expert qu’il plaira, avec mission de : 
* chiffrer le montant de l'indemnité d'éviction, en tenant compte des activités autorisées par le bail et de la situation des locaux, dans l’hypothèse de perte ou de transfert du fonds de commerce ;
* soumettre au Tribunal l'ensemble des éléments d'appréciation retenus ; 

Et en tout état de cause :

- débouter la SCI LES PALUNS de toutes ses demandes, fins et conclusions, ainsi que de ses demandes reconventionnelles ; 
- condamner la SCI LES PALUNS à régler à Monsieur [T] une somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts ; 
- condamner la SCI LES PALUNS à régler à Monsieur [T] une somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 
- condamner la SCI LES PALUNS aux entiers dépens. 

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [A] [T] affirme que le 5 mai 2017, la société civile immobilière LES PALUNS a fait part de son souhait de renouveler le bail, selon les conditions financières proposées par l'experte Madame [S]. Le demandeur a accepté un tel renouvellement de manière orale, attendant le courrier valant offre de renouvellement. Or, en lieu et place, il a reçu le congé litigieux. Il a pourtant confirmé, dans tous ses courriers postérieurs, son acceptation du renouvellement. Le locataire estime donc que le bail s'est renouvelé par acceptation de l'offre de la société civile immobilière LES PALUNS par Monsieur [A] [T].
Le congé, délivré le 23 mai 2017, traduit une particulière mauvaise foi de la bailleresse : celle-ci a évoqué dans le courrier du 5 mai une offre de renouvellement à venir, dissuadant, dans l'attente, Monsieur [A] [T] de former lui-même une offre de renouvellement, avant de faire délivrer le congé litigieux. Cette délivrance s'assimile à une fraude, laquelle, conformément à l'adage latin « fraus omnia corrumpit », corrompt la valeur du congé et rend celui-ci nul.
Au surplus, le locataire a formé une offre de renouvellement et verse désormais un loyer conforme à ce qui avait été envisagé dans le courrier du 5 mai. Le bail se poursuit donc, renouvelé conformément aux nouvelles conditions, depuis cette date.
Subsidiairement, l'indemnité d'éviction proposée par la défenderesse à hauteur de 52.000 € est insuffisante : une indemnité de 150.000 € apparaît plus opportune.
A titre infiniment subsidiaire, une expertise serait de nature à éclairer le Tribunal.
Quant aux prétentions reconventionnelles de la défenderesse, la demande de dommages et intérêts est formée de mauvaise foi. Le concours de la force publique, pour le cas d'une expulsion, ne serait pas nécessaire.
Enfin, la demanderesse, du chef de son comportement de mauvaise foi, devra être condamnée à indemniser Monsieur [A] [T] à hauteur de 10.000 €.



Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 16 mars 2022, au visa des articles L145-8, L145-9, L145-10, L145-14, L145-24, L145-25, L145-28, L145-29, L145-30, L145-58 du code de commerce, 1103, 1231-1 et 1240 du code civil et 700 du code de procédure civile, la société civile immobilière LES PALUNS sollicite de voir :

- débouter Monsieur [T] de toutes ses demandes ;
- déclarer valable le congé avec refus de renouvellement du bail commercial, et offre d’indemnité d’éviction en date du 23 mai 2017 délivré à la demande de la SCI PALUNS à Monsieur [T] ;
- déclarer non valable et irrecevable le congé délivré le 31 mai 2017 par Monsieur [T] ;
 
Reconventionnellement :
 
- condamner Monsieur [T] à verser à la SCI LES PALUNS la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts ;
- autoriser le concours de la Force Publique pour permettre la SCI LES PALUNS d’expulser tout occupant sans droit ni titre de ses locaux, après signification de la décision à intervenir, 
- condamner Monsieur [T] à verser à la SCI LES PALUNS, la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens distraits au profit de Maître Sandra-Nathalie MARTINI ;
- ordonner l’exécution provisoire de droit de la décision à venir.

Au soutien de ses prétentions, la société civile immobilière LES PALUNS fait valoir que contrairement à ce qu'il indique dans ses conclusions, le demandeur, par appel à l'avocat de la défenderesse le 12 mai 2017, a fermement refusé l'augmentation de loyer proposée par courrier du 5 mai 2017. Ce n'est que plus de deux ans plus tard que le demandeur a agi en justice. Le congé délivré le 23 mai 2017 est valable.
Quant à l'offre de renouvellement formée par Monsieur [A] [T] le 31 mai 2017, elle n'est pas valable. D'abord, un congé avait été délivré préalablement à cette offre, de sorte que celle-ci ne peut produire d'effet de renouvellement du bail. Ensuite, le bail courait jusqu'au 30 mai 2017. L'offre de renouvellement formée par Monsieur [A] [T] est donc tardive au sens de l'article L145-10 du code de commerce. Enfin, les dates du bail telles que visées par le congé avec offre de renouvellement délivré par Monsieur [A] [T] ne correspondent pas aux dates réelles du bail : ce congé avec offre de renouvellement est nul au titre des articles L145-9, L145-10 et suivants du code de commerce.
L'indemnité d'éviction de 150.000 € sollicitée subsidiairement par le demandeur est excessive. 


Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l'espèce des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l'exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.


MOTIFS DE LA DECISION :

Sur le congé du 23 mai 2017 :

Monsieur [A] [T] prétend que ce congé doit être « requalifié » en raison de l'accord des parties, par téléphone, sur un renouvellement.
Il ne rapporte pas la preuve de cet accord.

Par ailleurs, si au titre de l'article 12 du code de procédure civile, le juge doit restituer aux faits litigieux leur exacte qualification, ce pouvoir de requalification ne lui permet pas de modifier, ni de dénaturer le sens clair et précis des actes qui lui sont présentés.


En l'espèce, le congé délivré par la société civile immobilière LES PALUNS le 23 mai 2017 constitue un congé avec « refus de renouvellement », comme l'indique son intitulé ainsi que son contenu, sans contestation possible.

Quoi que Monsieur [A] [T] ne sollicite dans le dispositif de ses conclusions cette requalification « qu'à défaut », il la reprend dans ses motifs au tout début de son argumentaire. En tout état de cause, cette prétention ne peut par nature pas prospérer : l'acte du 23 mai 2017 n'est pas une « offre de renouvellement », aucune qualification ne saurait changer ce fait sans dénaturer ce même acte.
Il n'y a donc pas lieu de « requalifier » ce congé avec refus de renouvellement en congé avec renouvellement.


Monsieur [A] [T] fait valoir que, le 5 mai 2017, la société civile immobilière LES PALUNS lui a fait parvenir un courrier indiquant « un congé avec offre de renouvellement va vous être notifié sous quelques jours ».

Le courrier du 5 mai 2017 est sans ambigüité, dans la suite de ses termes, sur le fait que la société civile immobilière LES PALUNS souhaitait, en réalité, passer un nouveau contrat pour un loyer nettement supérieur à celui du bail commercial en cours. Le courrier, au paragraphe suivant, indique explicitement : « votre bailleur (…) souhaiterait établir un nouveau bail plutôt que de renouveler celui-ci » ; « il apparaît que le loyer annuel devrait être fixé à la somme annuelle de 20.698 euros HT ».

Monsieur [A] [T] ne conteste d'ailleurs pas avoir eu connaissance de l'intention de sa bailleresse d'augmenter le loyer.

Il résulte des articles L145-9 et L145-11 du code de commerce que le bail commercial n'est résilié que par l'effet d'un congé portant refus de renouvellement ou portant proposition de renouvellement, si celle-ci n'est pas acceptée par le locataire.

La société civile immobilière LES PALUNS avait annoncé ,par courrier de son propre avocat du 5 mai 2017, son intention de délivrer à Monsieur [A] [T] un congé avec offre de renouvellement.
Si la société civile immobilière LES PALUNS fait valoir que Monsieur [A] [T] a téléphoniquement refusé les conditions financières mentionnées par le courrier du 5 mai 2017, elle ne le démontre pas.
Au surplus, même si ce refus téléphonique était avéré, la défenderesse pouvait parfaitement délivrer un congé portant proposition de renouvellement à Monsieur [A] [T], aux conditions financières prévues dans le courrier du 5 mai 2017 : soit Monsieur [A] [T] maintenait son refus téléphonique prétendu, cette fois de manière formelle en n'acceptant pas le renouvellement tel que visé par le congé, ce qui aurait entraîné la fin du bail commercial, soit Monsieur [A] [T] acceptait cette fois formellement le renouvellement aux nouvelles conditions financières et la société civile immobilière LES PALUNS aurait alors donné son bien à bail dans les conditions financières qu'elle souhaitait.

Dès lors, non seulement la défenderesse ne prouve pas le refus téléphonique de Monsieur [A] [T] de renouveler le bail aux conditions financières nouvelles, mais elle n'explique pas pour quel motif elle n'a pas eu simplement recours à la possibilité offerte par l'article L145-11 qui lui aurait forcément apporté satisfaction : la passation d'un nouveau bail conforme à ses souhaits financiers, ou la résiliation du bail qu'elle ne souhaitait plus maintenir.

La délivrance, le 23 mai 2017, d'un congé avec refus de renouvellement apparaît donc comme un revirement d'attitude de la bailleresse, en contradiction avec son intention notifiée par courrier officiel du 5 mai 2017.



C'est à bon droit que le demandeur fait valoir que ce congé avec refus de renouvellement a été délivré une semaine avant la date limite pour que le locataire puisse quant à lui délivrer une offre de renouvellement. Et c'est à juste titre que Monsieur [A] [T] fait valoir que, puisque sa bailleresse lui avait annoncé un congé avec offre de renouvellement, et ce à certaines conditions financières, il a légitimement pu attendre cette offre de renouvellement, de sorte qu'à la date du 23 mai 2017, il s'est trouvé surpris du refus de renouvellement, et confronté à un délai particulièrement court afin de s'organiser pour délivrer sa propre offre de renouvellement.

Monsieur [A] [T] fait d'ailleurs valoir avec exactitude que, dès le 31 mai 2017, il a fait notifier à la société civile immobilière LES PALUNS une offre de renouvellement à des conditions financières conformes au courrier de la défenderesse du 5 mai 2017. Et il n'est pas contesté par les parties que depuis, et ce jusqu'à la date de l'audience du 15 février 2024, Monsieur [A] [T] se maintient dans les lieux en versant mensuellement à la société civile immobilière LES PALUNS, non pas le montant de l'ancien loyer, mais bien le montant annuel qui avait été proposé par la défenderesse dans son propre courrier du 5 mai 2017.

Dès lors, non seulement la défenderesse ne justifie pas du refus téléphonique de Monsieur [A] [T] de renouveler le bail à de nouvelles conditions financières, non seulement elle n'explique pas son choix de délivrer un congé avec refus de renouvellement plutôt que de proposer un congé avec offre de renouvellement aux conditions financières nouvelles, mais en outre, il apparaît que le comportement du locataire traduit l'inverse de ce que prétend la défenderesse : depuis la délivrance de ce congé avec refus de renouvellement le 23 mai 2017, Monsieur [A] [T] cherche activement à faire perdurer le bail aux conditions financières que la défenderesse avait proposé le 5 mai (alors que celle-ci prétend qu'il a refusé) et s'acquitte effectivement des sommes dues, conformément à cette proposition initiale.

En plaçant Monsieur [A] [T], par la délivrance tardive et surprenante de ce congé avec refus de renouvellement, dans une position le mettant en difficulté pour former une contre proposition, et ce en violation de la propre parole de la défenderesse telle qu'exprimée par courrier officiel du 5 mai 2017, la défenderesse a fait preuve d'une mauvaise foi caractérisée en délivrant le congé du 23 mai 2017.
Ce congé résulte manifestement d'une fraude, la défenderesse annonçant dans un premier temps une intention de renouvellement à des conditions financières plus élevées, ce qui a incité le locataire à attendre la formalisation de cette offre dans les conditions exigées par la loi (article L145-9 et -11 du code de commerce) puis, au dernier moment, plaçant le locataire face à un refus de renouveler, sans possibilité pour celui-ci de délivrer une offre de renouvellement puisque celle-ci ne se fait qu'en l'absence de congé.

La société civile immobilière LES PALUNS présente, sur ce point, une défense évoquant l'article L145-14 du code de commerce. Ce texte n'est pas applicable au congé avec refus de renouvellement délivré par le bailleur. L'article L145-14 est applicable à la réponse négative faite par le bailleur à une offre de renouvellement faite par le locataire. Ce texte est donc sans rapport avec la validité du congé délivré par la société civile immobilière LES PALUNS, bailleresse, le 23 mai 2017.

La défenderesse évoque également le délai dans lequel Monsieur [A] [T] a agi devant la présente juridiction. Sur ce point, il convient de relever que, d'une part, la demanderesse ne sollicite dans le dispositif de ses conclusions aucune fin de non-recevoir tirée de la prescription, d'autre part l'article L145-9 permettait à Monsieur [A] [T] d'agir devant le présent Tribunal dans un délai de deux ans, à compter du 30 novembre 2017 (date de prise d'effet du congé). Le moyen de la défenderesse est donc sans rapport avec ses prétentions et, au surplus, mal fondé.



Par application de l'adage « fraus omnia corrumpit » (latin : « la fraude corrompt tout ») ayant valeur positive en droit français selon jurisprudence constante (voir par exemple en ce sens C. cass., 3ème civ., 30 mars 2017, n°15-26.507), il y a donc lieu d'annuler le commandement délivré par la société civile immobilière LES PALUNS à Monsieur [A] [T] le 23 mai 2017.

Sur la validité de l'offre de renouvellement délivrée le 31 mai 2017 par Monsieur [A] [T] :

A titre préliminaire, il convient de relever que la société civile immobilière LES PALUNS sollicite de voir déclarer l'offre de renouvellement du 31 mai 2017 « irrecevable ».

Cette prétention est dépourvue de sens. Selon le code de procédure civile, n'est recevable ou irrecevable qu'une action en justice, ou l'une des prétentions qui composent une action. Un acte peut être nul ou valide : il ne peut pas être « recevable » ou « irrecevable ». Ce terme n'a juridiquement pas de sens dans la prétention de la défenderesse, relative à l'offre de renouvellement du 31 mai 2017.

La défenderesse fait valoir que la société civile immobilière LES PALUNS ne pouvait pas délivrer d'offre de renouvellement après qu'elle ait elle-même délivré congé, selon l'article L145-10. Toutefois, le congé du 23 mai 2017 est nul et la nullité est, par nature, rétroactive. Dès lors, la société civile immobilière LES PALUNS n'a pas délivré de congé le 23 mai 2017 et Monsieur [A] [T] pouvait, sans contradiction avec un congé antérieur, délivrer une proposition de renouvellement.

S'agissant du délai dans lequel Monsieur [A] [T] a délivré son offre de renouvellement, l'article L145-10 du code de commerce dispose :« à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation. »

Le bail a été renouvelé le 1er décembre 2008 et ce pour une durée de neuf ans. Le bail commercial entre les parties était donc valide jusqu'au 30 novembre 2017.

L'article 641 du code de procédure civile dispose que : « lorsqu'un délai est exprimé en jours, celui de l'acte, de l'événement, de la décision ou de la notification qui le fait courir ne compte pas. Lorsqu'un délai est exprimé en mois ou en années, ce délai expire le jour du dernier mois ou de la dernière année qui porte le même quantième que le jour de l'acte, de l'événement, de la décision ou de la notification qui fait courir le délai. A défaut d'un quantième identique, le délai expire le dernier jour du mois. (...) »

Le délai exprimé par l'article L145-10 est exprimé en mois : « six mois qui précèdent l'expiration du bail ».

Par suite, l'article 641 du code de procédure civile doit se lire comme suit : «  Lorsqu'un délai est exprimé en mois (...), ce délai expire le jour du dernier mois (…) qui porte le même quantième que le jour de l'acte, de l'événement, de la décision ou de la notification qui fait courir le délai  ». 

L'expiration du bail était prévue le 30 novembre 2017. L'offre de renouvellement ne pouvait donc être valablement délivrée qu'au plus tard le 30 mai 2017, dernier jour portant le même quantième que le jour d'expiration du bail.

Or, l'offre de renouvellement de Monsieur [A] [T] a été délivrée le 31 mai 2017, c'est-à-dire au-delà du délai.

L'offre de renouvellement de Monsieur [A] [T] est donc nulle de ce chef. Il convient, conformément aux prétentions de la société civile immobilière LES PALUNS, de prononcer cette nullité.

Sur le refus de renouvellement du 28 juillet 2017 :

La société civile immobilière LES PALUNS a sollicité la nullité de l'offre de renouvellement du 31 mai 2017. Or, la nullité confère à l'acte nul la réputation de n'avoir jamais existé. 
Par suite, par définition, la société civile immobilière LES PALUNS n'a pas pu valablement refuser, le 28 juillet 2017, une offre de renouvellement du 31 mai 2017 puisque cette offre est réputée, conformément à sa propre prétention, n'avoir jamais existé.

Il est d'ailleurs à noter qu'alors que la nullité du refus de renouvellement du 28 juillet 2017 est explicitement sollicitée par Monsieur [A] [T] dans ses prétentions et qu'il motive cette prétention dans ses conclusions, la société civile immobilière LES PALUNS ne conclut, ni au dispositif de ses conclusions, ni dans les motifs de celles-ci, sur la validité de ce refus de renouvellement.
La défenderesse se borne à indiquer qu'elle a délivré ce refus le 28 juillet 2017, sans jamais commenter la validité de cet acte de refus. Notamment, la défenderesse semble ne tirer aucune conséquence de la nullité de l'offre de renouvellement du 31 mai 2017 (nullité qu'elle sollicite pourtant) sur la validité de son propre refus du 28 juillet 2017. 

Le refus de renouvellement du 28 juillet 2017 est donc nul comme ayant été formé en réponse à un acte nul.

Il convient donc de prononcer la nullité du refus de renouvellement du 28 juillet 2017.

Sur le renouvellement du bail :

Puisqu'il n'y a pas eu offre de renouvellement valide par Monsieur [A] [T], et pas eu acceptation d'une offre de renouvellement, le bail commercial n'a donc pas pu se renouveler dans les conditions que l'indique le demandeur, c'est-à-dire « pour une nouvelle durée de neuf années, du 1er décembre 2017 au 30 novembre 2026 » avec un loyer fixé « à la somme de 20.698 € HT par an, soit 24.837,96 € TTC par an, les autres conditions du bail demeurant inchangées ».
Les parties ne se sont formellement jamais accordées sur un tel renouvellement.

Le Tribunal constate donc la situation suivante :
- il n'y a pas eu congé de la part de la société civile immobilière LES PALUNS, bailleresse, l'acte du 23 mai 2017 étant nul ;
- il n'y a pas eu proposition de renouvellement de la part de Monsieur [A] [T], locataire, l'acte du 31 mai 2017 étant nul ;
- il n'y a pas eu rejet de l'offre de renouvellement, le refus du 28 juillet 2017 fait en réponse à une offre nulle étant lui-même nul.

Dès lors, la situation juridique entre les parties quant à ce bien, toujours occupé à la date de l'audience du 15 février 2024 par Monsieur [A] [T], est celle prévue par l'article L145-9 alinea 2 :
« à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. ».

Il s'agit pas d'un renouvellement du bail, mais d'une prolongation tacite du bail à compter du 1er décembre 2017, aux mêmes conditions que précédemment, c'est-à-dire pour un loyer tel que stipulé au bail applicable de 2008 à 2017, et non pas pour le montant de 20.698 € hors taxes par an. La prolongation est prévue par la loi comme étant à durée indéterminée, et non pour une durée de neuf ans, l'article L145-9 alinea 2 rappelé ci-dessus prévoyant la faculté de congé, ainsi que les modalités d'exercice celle-ci.



Il convient de débouter Monsieur [A] [T] de ses prétentions tendant à « ordonner que le bail s’est renouvelé pour une nouvelle durée de neuf années, du 1er décembre 2017 au 30 novembre 2026 ; » et à « fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 20.698 € HT par an, soit 24.837,96 € TTC par an, les autres conditions du bail demeurant inchangées ; ».

Sur l'expulsion de Monsieur [A] [T] avec le concours de la force publique :

Le bail litigieux n'a jamais été résilié, l'ensemble des actes de résiliation (congé, refus de renouvellement) ou de tentative de renouvellement (proposition de renouvellement) étant nuls.

Par suite, il y a lieu de débouter la société civile immobilière LES PALUNS de sa prétention tendant à autoriser le concours de la force publique pour permettre la SCI LES PALUNS d’expulser tout occupant sans droit ni titre de ses locaux, après signification de la décision à intervenir.

Sur l'indemnité d'éviction :

Les deux parties évoquent dans leurs conclusions une indemnité d'éviction. Toutefois, le Tribunal relève que, comme indiqué ci-dessus, le bail litigieux n'a jamais été résilié. Par application de la loi (article L145-9 alinea 2 du code de commerce), il se prolonge entre les parties depuis le 1er décembre 2017, aux mêmes conditions financières que le bail du 1er décembre 2008 et pour une durée indéterminée, jusqu'à délivrance par l'une des parties d'un congé dans les conditions de l'article L145 alinea 2.

Or, il n'est allégué par aucune des parties que depuis cette prolongation, à compter du 1er décembre 2017 (à défaut de validité du congé du 23 mai 2017 et à défaut de validité du refus de renouvellement du 28 juillet 2017), l'une d'elles aurait délivré congé dans les conditions légales.

Par suite, il convient de débouter Monsieur [A] [T] de sa prétention au titre de l'indemnité d'éviction, puisqu'il n'y a pas résiliation du bail ni refus de renouvellement régulière, dans les conditions de l'article L145-14 du code de commerce, ni congé avec refus de renouvellement régulier dans les conditions de l'article L145-9 du code de commerce.

Sur la désignation d'un expert :

Monsieur [A] [T] sollicite que soit désigné un expert pour évaluer le montant de l'indemnité d'éviction. Comme évoqué plus haut, le bail n'a jamais été valablement résilié et il n'y a donc pas lieu au paiement par la société civile immobilière LES PALUNS d'une indemnité d'éviction.

Monsieur [A] [T] est donc débouté de sa prétention subsidiaire tendant à voir ordonner une expertise.

Sur les dommages et intérêts sollicités par Monsieur [A] [T] :

Monsieur [A] [T] ne démontre pas la réalité du préjudice de 10.000 € qu'il sollicite. Il convient de rappeler qu'en droit civil français, les dommages et intérêts punitifs n'existent pas, de sorte que la partie qui entend obtenir une condamnation à des dommages et intérêts doit démontrer la réalité du préjudice qu'elle a subi et qu'elle entend faire réparer.
Le demandeur sera débouté de sa prétention de ce chef.





Sur les dommages et intérêts sollicités par la société civile immobilière LES PALUNS :

La société civile immobilière LES PALUNS sollicite la somme de 20.000 € au titre du préjudice subi du fait du maintien dans les lieux de Monsieur [A] [T] depuis le 1er décembre 2017.

D'abord, il a été vu plus haut que la société civile immobilière LES PALUNS, par la manière frauduleuse dont elle a délivré le congé du 23 mai 2017, a rendu nul celui-ci. Et il a également été vu plus haut que c'est la défenderesse qui sollicite la nullité de l'offre de renouvellement de Monsieur [A] [T] du 31 mai 2017, privant ainsi de validité son propre refus de renouvellement du 28 juillet 2107. De sorte qu'il n'y a jamais eu résiliation du bail litigieux, mais prolongation à l'issue : Monsieur [A] [T] ne se « maintient » donc pas dans les lieux sans droit ni titre, il est locataire.

Ensuite, l'occupation sans droit ni titre (qui n'existe pas en l'espèce) s'indemnise en principe par voie d'indemnité d'occupation mensuelle et non pas par voie d'indemnité forfaitaire, dont la défenderesse ne justifie ni du calcul ni du quantum.

Enfin, il est constant entre les parties et ce, jusqu'au jour de l'audience, que Monsieur [A] [T], depuis la résiliation du bail, règle une somme mensuelle égale, non pas au loyer du bail entre le 1er décembre 2008 et le 30 novembre 2017, mais au montant évoqué par la société civile immobilière LES PALUNS dans son courrier du 5 mai 2017.
Dès lors, la défenderesse n'explique pas quel « préjudice » elle aurait subi du fait du maintien dans les lieux : quand bien même Monsieur [A] [T] se maintiendrait dans les lieux sans droit ni titre (et tel n'est pas le cas), il a d'ores-et-déjà versé le prix de son occupation à la défenderesse pour la période correspondante.

Aussi, la société civile immobilière LES PALUNS est mal fondée en sa prétention et en sera déboutée.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :

Les deux parties sont déboutées de plusieurs de leurs prétentions. Toutefois, il convient d'observer que l'ensemble des prétentions de Monsieur [A] [T] tendaient, in fine, au maintien de l'existence du bail entre lui et la société civile immobilière LES PALUNS. Or, c'est bien la prolongation du bail qui résulte de l'application de la loi, et notamment de l'article L145-9 alinea 2 du code de commerce.
A l'inverse, les prétentions de la société civile immobilière LES PALUNS tendent à obtenir la résiliation du bail et l'expulsion de Monsieur [A] [T]. Tel n'est pas le cas à l'issue du présent jugement.

Par suite, il sera retenu que la société civile immobilière LES PALUNS est la partie perdante tenue aux dépens et aux frais irrépétibles, au terme du présent jugement.

Il y a lieu de condamner la société civile immobilière LES PALUNS, déboutée de ses demandes principales et qui succombe partiellement aux demandes de Monsieur [A] [T], aux entiers dépens.


Il y a lieu de condamner la société civile immobilière LES PALUNS à verser à Monsieur [A] [T] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.






Sur l’exécution provisoire :

L'article 515 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites avant le 1er janvier 2020, disposait qu' « hors les cas où elle est de droit, l'exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d'office, chaque fois que le juge l'estime nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire, à condition qu'elle ne soit pas interdite par la loi. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation. »

En l'espèce, l'exécution provisoire, qui n'est pas interdite par la loi et est compatible avec la nature de l'affaire, n'est pas nécessaire.



PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :


PRONONCE la nullité du congé délivré le 23 mai 2017 par la société civile immobilière LES PALUNS à Monsieur [A] [T] ;

DEBOUTE la société civile immobilière LES PALUNS de sa prétention tendant à voir requalifier le congé sans offre de renouvellement en date du 23 mai 2017 en congé avec offre de renouvellement ;

PRONONCE la nullité de l'offre de renouvellement formée par Monsieur [A] [T] le 31 mai 2017 ;

PRONONCE la nullité du refus de renouvellement du 28 juillet 2017 ;

DEBOUTE Monsieur [A] [T] de sa prétention tendant à voir « ordonner que le bail s’est renouvelé pour une nouvelle durée de neuf années, du 1er décembre 2017 au 30 novembre 2026 ; »

DEBOUTE Monsieur [A] [T] de sa prétention tendant à voir « fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 20.698 € HT par an, soit 24.837,96 € TTC par an, les autres conditions du bail demeurant inchangées ; » ;

DEBOUTE la société civile immobilière LES PALUNS de sa prétention tendant à à autoriser le concours de la force publique pour permettre la SCI LES PALUNS d’expulser tout occupant sans droit ni titre de ses locaux après signification de la décision à intervenir ;

DEBOUTE Monsieur [A] [T] de sa prétention tendant à une indemnité d'éviction ;

DEBOUTE Monsieur [A] [T] de sa prétention tendant à voir désigner un expert judiciaire ;

DEBOUTE Monsieur [A] [T] de sa prétention tendant à voir condamner la société civile immobilière LES PALUNS à lui verser la somme de 10.000 € de dommages et intérêts ;

DEBOUTE la société civile immobilière LES PALUNS de sa prétention à la somme de 20.000 € de dommages et intérêts ;



CONDAMNE la société civile immobilière LES PALUNS aux entiers dépens ;

CONDAMNE la société civile immobilière LES PALUNS à verser à Monsieur [A] [T] la somme de trois mille euros (3.000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n'y avoir lieu d'ordonner l'exécution provisoire ; 

REJETTE les prétentions pour le surplus.


Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERELE PRESIDENT