Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 5 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 22/00173 - 
N° Portalis 352J-W-B7G-CV3SX


N° MINUTE : 6

Assignation du :
28 Décembre 2021

Jugement en fixation



[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :








JUGEMENT 
rendu le 05 Avril 2024

DEMANDERESSE

S.A.R.L. N.VILLARET
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentée par Me Lisa PASQUIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0813



DEFENDERESSE

S.A.S. MEINVEST
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Me Stéphane JEAMBON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1080





COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière


DEBATS

A l’audience du 09 Février 2024 tenue publiquement 


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort



EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 11 juillet 2002, la société SCI [Adresse 1], aux droits de laquelle se trouve la société MEINVEST, a donné à bail commercial à la société N. VILLARET, des locaux dépendant d’un immeuble situé à [Localité 4], [Adresse 1], pour une durée de neuf ans à compter du 1er septembre 2002, l'exercice de l'activité de « commerce de prêt-à-porter, accessoires de mode et décoration de maison » et un loyer annuel de 30.550,78 euros hors taxes et hors charges.

Par acte d’huissier de justice signifié le 24 juillet 2020, la société N. VILLARET a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er septembre 2020. 

Selon mémoire préalable en date du 7 mars 2021, la société N. VILLARET a sollicité la fixation du prix du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 22.264 euros en principal.

La bailleresse n'a pas répondu à cette demande.

Puis, par acte d’huissier de justice signifié le 28 décembre 2021, la société N. VILLARET a assigné la société MEINVEST à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Par un jugement rendu le 31 mars 2022, le juge des loyers commerciaux a notamment :
- constaté le principe du renouvellement du bail liant les parties à compter du 1er octobre 2020;
- désigné en qualité d' expert M. [M] [F] en lui donnant notamment pour mission de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er octobre 2020 au regard des articles L 145-33 et R 145-3 à R 145-8 du code de commerce ;
- fixé le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel en principal, charges et taxes en sus.

L'expert a déposé son rapport le 13 décembre 2022.

Après renvois à la demande des parties, l'affaire a été rappelée à l'audience du juge des loyers commerciaux du 9 février 2024 à laquelle la société N. VILLARET et la société MEINVEST étaient représentées par leur avocat.

Dans son dernier mémoire régulièrement notifié, la société N. VILLARET demande au juge des loyers commerciaux de fixer le loyer du bail commercial à compter du 1er septembre 2020 à la somme de 28.500 euros par an.

Au soutien de sa demande, elle expose qu'elle accepte les conclusions de l'expert, lequel a estimé la valeur locative des lieux à 28.500 euros hors taxes et hors charges.


Dans son dernier mémoire régulièrement notifié (mémoire après expertise), la société MEINVEST demande au juge des loyers commerciaux de : 
- fixer le loyer renouvelé à la somme annuelle de 28.500 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er septembre 2020 ;
- l'autoriser à apurer la dette par compensation avec le loyer et dispenser la société N. VILLARET de régler le loyer jusqu'à apurement de la dette ;
- dire que le bail renouvelé sera l'acte valant renouvellement de bail commercial annexé à son mémoire ;
- laisser les frais et dépens à la charge de la société N. VILLARET.

Elle expose ne pas contester l'évaluation faite par l'expert de la valeur locative et accepter en conséquence que le loyer annuel soit fixé à la somme de 28 500 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er septembre 2020. Elle indique que depuis le 1er septembre 2020 le loyer réglé par la société N. VILLARET est supérieur à ce montant et qu'il en résulte au profit de celle-ci une créance de 55.587,97 euros qu'elle pourra apurer par compensation avec le loyer, avec dispense pour celle-ci de régler le loyer jusqu'à complet apurement. Elle ajoute enfin que cet accord pourra être formalisé sur la base d'un acte de renouvellement qu'elle produit.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 avril 2024.


MOTIFS

1- Sur la demande de fixation du loyer du bail renouvelé

L'article L.145-34 du code de commerce dispose qu'à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.
Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.
En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. 

Il ressort de ces dispositions que la règle de plafonnement du montant du loyer renouvelé ne s’appliquent pas lorsque par l'effet de la tacite prolongation la durée du bail excède douze ans.

En l’espèce, le bail expiré a été conclu pour une durée de neuf ans à compter du 1er septembre 2002 et s'est poursuivi par tacite prolongation du 31 août 2002 au 1er septembre 2020, date pour laquelle la société N. VILLARET a sollicité son renouvellement. 

Dès lors, la durée du bail expiré excède douze ans et le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative, ce que les parties ne contestent pas.

Selon l'expert la valeur locative des locaux donnés à bail peut être fixée à 1.175 euros/m2 pondéré soit, pour une surface totale pondérée de 24,70 m2, une valeur locative brute de 29.022 euros et, après application d'un abattement de 2% en raison des travaux de conformité à la charge du preneur, une valeur locative nette de 28.442 euros hors taxes et hors charges, que l'expert arrondit à 28.500 euros hors taxes et hors charges.

Tant la société N. VILLARET que la société MEINVEST accepte que le loyer du bail renouvelé au 1er septembre 2020 soit fixé à la somme annuelle de 28.500 euros hors taxes et hors charges.

Par conséquent, le montant du loyer du bail renouvelé au 1er septembre 2020 sera fixé à 28.500 euros par an, hors taxes et hors charges.


2- Sur les demandes relatives à l'apurement de la dette et au contrat de bail renouvelé

L'article R.145-23 du code de commerce dispose que les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.
Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l'alinéa précédent.
La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l'immeuble.

Selon l'article L.145-57 alinéa 2 du même code, dans le délai d'un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais. Faute par le bailleur d'avoir envoyé dans ce délai à la signature du preneur le projet de bail conforme à la décision susvisée ou, faute d'accord dans le mois de cet envoi, l'ordonnance ou l'arrêt fixant le prix ou les conditions du nouveau bail vaut bail.

Il n'appartient pas au juge des loyers, dont la compétence est strictement limitée à la fixation du loyer renouvelé ou révisé en application des dispositions légales rappelées ci-dessus, de se prononcer sur les modalités de remboursement par le bailleur d'un éventuel trop perçu de loyer et sur le contrat de bail renouvelé.

Par conséquent, la demande de la société MEINVEST d'autorisation d'apurer sa dette par compensation avec le loyer et de dispense de la société N. VILLARET de régler le loyer jusqu'à apurement de la dette ainsi que la demande relative au contrat de bail renouvelé, seront rejetées.


3- Sur les demandes accessoires

La procédure et l’expertise ont été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties. Il convient en conséquence, et en application de l'article 696 du code de procédure civile, d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise, par moitié entre les parties.

Compte tenu du partage des dépens ordonné, il n’y a pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

le juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, 

Fixe à la somme annuelle de 28.500 euros, hors charges et hors taxes, à compter du 1er septembre 2020, le loyer du bail renouvelé entre la société MEINVEST et la société N. VILLARET pour les locaux situés à [Localité 4], [Adresse 1] ;

Rejette la demande de la société MEINVEST d'autorisation d'apurer sa dette par compensation avec le loyer et de dispense de la société N. VILLARET de régler le loyer jusqu'à apurement de la dette ;

Rejette la demande de la société MEINVEST relative au contrat de bail renouvelé ;

Partage les dépens, en ce inclus les frais d’expertise, par moitié entre les parties ;
 
Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à Paris le 05 Avril 2024

La GreffièreLa Présidente 
M. PLURIELS. FORESTIER