Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 5 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 21/14144
N° Portalis 352J-W-B7F-CVRVZ


N° MINUTE : 2

Assignation du :
03 Novembre 2021


Jugement de fixation


[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :








JUGEMENT 
rendu le 05 Avril 2024

DEMANDERESSE

S.C.I. KAMISSY, prise en la personne de Monsieur [D] [B]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Jules CORMERAIS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B119



DEFENDEUR

Monsieur [Y] [I] [R] [V]
[Adresse 3]
[Localité 4]

représenté par Maître Denis THEILLAC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0550




COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;


assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition


DEBATS

A l’audience du 09 Février 2024 tenue publiquement 


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort




EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 novembre 2008, Mme [P] [J] et M. [O] [C], aux droits desquels se trouve la société KAMISSY, ont donné à bail commercial en renouvellement à M. [Y] [V] un local dépendant d'un immeuble situé à [Adresse 6], pour une durée de neuf ans du 1er octobre 2008 au 30 septembre 2017, l'exercice de l'activité de « Parfumerie-Coiffeur » et un loyer annuel de 18.000 euros hors taxes et hors charges. 

Par acte d'huissier de justice signifié le 23 juin 2020, M. [Y] [V] a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2020, aux mêmes clauses et conditions que le bail expiré.

Selon acte d'huissier de justice signifié le 2 septembre 2020, la société KAMISSY a déclaré accepter le renouvellement sollicité moyennant un loyer annuel de 60.000 euros hors taxes et hors charges.

Par un mémoire préalable notifié le 1er mars 2021, la société KAMISSY a sollicité la fixation du prix du loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2020 à la somme de 60.000 euros hors taxes et hors charges. 

Puis, par acte d’huissier de justice signifié le 3 novembre 2021, la société KAMISSY a assigné M. [Y] [V] à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Par un jugement rendu le 7 juillet 2022, le juge des loyers commerciaux a notamment :

- constaté le principe du renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2020 ;
- désigné en qualité d' expert M. [X] [S] en lui donnant notamment pour mission de :
* procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties, et notamment en ce qui concerne la modification des facteurs locaux de commercialité, 
* rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er juillet 2020 au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,
* donner son avis sur le montant du loyer plafonné à la date du 1er juillet 2020, suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul ; 
- fixé le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges.

L'expert a déposé son rapport le 26 janvier 2023.

Après renvoi à la demande des parties, l'affaire a été rappelée à l'audience du juge des loyers commerciaux du 9 février 2024 à laquelle la société KAMISSY et M. [Y] [V] étaient représentés par leur avocat.

Dans son dernier mémoire régulièrement notifié, sur le fondement des articles L.145-33, L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce, la société KAMISSY demande au juge des loyers commerciaux de : 

- fixer le montant du loyer des locaux à la somme de 60.000 euros par an, hors taxes et hors charges, à compter du 1er juillet 2020 ;
- ordonner l'exécution provisoire ;
- condamner M. [Y] [V] à lui payer la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner M. [Y] [V] aux entiers dépens.

Dans son dernier mémoire régulièrement notifié, sur le fondement de l'article L. 145-34 du code de commerce, M. [Y] [V] demande au juge des loyers commerciaux de : 

- fixer le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle en principal de 20.673,32 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2020 ;
Subsidiairement, dans l'hypothèse d'une modification notable et favorable des facteurs locaux de commercialité,
- fixer le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle en principal de 23.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2020 ;
En tout état de cause,
- rappeler que l'exécution provisoire est de droit ;
- condamner la société KAMISSY en tous les dépens de l'instance, en ce compris les frais d'expertise.

Les moyens développés par les parties à l’appui de leurs prétentions sont exposés dans les motifs du jugement.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 avril 2024.




MOTIFS


1- Sur la demande de fixation du montant du loyer du bail renouvelé

Selon l'article L 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1- les caractéristiques du local concerné ;
2- la destination des lieux ;
3- les obligations respectives des parties ;
4- les facteurs locaux de commercialité ;
5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles R 145-2 à R 145-11 du code de commerce précisent la consistance de ces éléments.

Selon l'article L 145-34 du même code, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

Il est acquis qu'une modification des facteurs locaux de commercialité peut constituer un motif de déplafonnement d'un loyer renouvelé si elle est notable, survenue au cours du bail expiré et de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité commerciale exercée par le preneur.


1-1- Sur le loyer plafonné 

En application de l'article L. 145-34 du code de commerce, le loyer plafonné au 1er juillet 2020 doit être calculé par application de l'indice trimestriel des loyers commerciaux, soit :

18.000 (loyer initial) x 116,23 (dernier indice publié au 1er juillet 2020 soit celui du 1er trimestre 2020) /101,20 ( indice publié 11 ans et 3 trimestres plus tôt, durée effective du bail, soit celui du 2ème trimestre 2008)
= 20.673,32 euros.

Le loyer plafonné au 1er juillet 2020 s'élève donc à 20.673,32 euros.


1-2- Sur la modification des facteurs locaux de commercialité

La société KAMISSY invoque une modification notable des facteurs locaux de commercialité tenant à la progression de la fréquentation de la station de métro Mabillon, à la rénovation du marché Saint Germain avec l'installation notamment de quatre enseignes internationales à fort pouvoir d'attractivité, à la création d'une zone touristique internationale et à l'implantation dans la rue de six enseignes supplémentaires. Il considère que ces éléments caractérisent une modification notable et dans l'intérêt du preneur, même si celui-ci a fait le choix de ne pas en tirer parti.

M. [Y] [V] conclut à l'absence d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant eu une incidence sur son commerce. Il soutient que la fréquentation de la station de métro Mabillon ne peut constituer une modification locale alors qu'elle résulte des restrictions générales de circulation dans la ville et que la station de métro Saint Germain a en même temps connu une baisse de sa fréquentation. Il expose que la transformation du marché Saint Germain est antérieure au bail expiré et que sa rénovation en 2017 est un échec commercial. Il ajoute que la commercialité de la [Adresse 10] n'a pas évolué et que la population du quartier a d'ailleurs connu une baisse notable. Il précise enfin que la modification des facteurs locaux de commercialité doit avoir un impact notable et favorable pour le commerce exploité.

Sur ce,

Selon l'article R.145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.

Le local donné à bail est situé à [Adresse 6].

L'expert indique que la [Adresse 10] relie le [Adresse 5] à la [Adresse 7] et qu'elle est traversée par la [Adresse 9]. Le local se trouve dans la première partie de la rue, à proximité du boulevard Saint Germain. Il s'agit selon lui d'une bonne situation commerciale pour l'exploitation d'un commerce de coiffeur, le quartier étant très central, très touristique, très bien desservi, commercialement actif et largement recherché par les enseignes ainsi que fréquenté par une clientèle à pouvoir d'achat élevé.

Après avoir étudié l'évolution de la population résidente du secteur ainsi que de la fréquentation des stations de métro situées à proximité du local loué, la création de la zone touristique internationale [Adresse 8], les mouvements d'enseigne de la [Adresse 10] et le renouveau du marché Saint Germain, l'expert en conclut qu'il n'y a pas eu de modification notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail échu. 

L'expert relève en effet que dans un rayon de chalandise de 400 mètres autour du local loué, la population résidente est en baisse (-14,41 %). Il indique que si la fréquentation de la station de métro Mabillon est en hausse (+ 4,86%), celle de la station Saint Germain des Près est en baisse (- 15,48%). L'expert précise que par arrêté du 25 septembre 2015, il a été créé une zone touristique internationale dénommée [Adresse 8], dans laquelle le local est inclus et dans laquelle les commerces peuvent ouvrir le dimanche et jusqu'à minuit, ce qui selon lui est de nature à augmenter le temps de chalandise et directement profitable au commerce de détail. Il ajoute que dans la [Adresse 10], le nombre d'enseignes a augmenté de 36 enseignes en 2008 à 42 enseignes en 2020, 20 enseignes s'étant maintenues durant le bail, 13 enseignes ayant été remplacées, dont 9 par des enseignes de même activité et de même gamme et 4 par des enseignes d'activité différente, et 9 enseignes ayant remplacé des commerces indépendants. S'agissant du renouveau du marché Saint Germain, l'expert note qu'après une rénovation d'envergure dans les années 90 puis une période de déshérence, celui-ci a fait l'objet d'une réouverture au public en 2017 avec l'implantation de quatre enseignes internationales et la conservation de la halle alimentaire.

L'expert considère enfin que l'activité de coiffeur pour hommes qui est exercée dans le local loué s'adresse à une clientèle très ciblée, principalement de quartier, qui n'utilise pas le métro, pour laquelle les quelques mouvements d'enseignes peuvent apparaître sans intérêt particulier et qu'elle ne profite pas de l'ouverture dominicale et des horaires d'ouverture tardifs permis par la zone de commerce internationale puisque le commerce ferme à 18 heures et n'est pas ouvert le dimanche.

La société KAMISSY ne produit aucun élément qui contredirait l'étude de l'expert. 

En outre, elle ne peut soutenir que la hausse de la fréquentation de métro Mabillon constitue un élément favorable à la modification notable des facteurs locaux de commercialité dès lors qu'il s'agit d'une faible augmentation (+ 4,86%) et que la station Saint Germain des Près qui dessert également le local loué a connu une baisse plus importante (- 15,48%), ce qui représente globalement une baisse de la fréquentation des stations de métro du secteur.

S'agissant de la création de la zone touristique internationale, il n'est pas démontré qu'elle eu une incidence favorable sur l'activité de coiffure pour hommes exercée dans le local loué alors que, selon l'analyse de l'expert, la clientèle est une clientèle d'habitués et non de touristes, que le salon ferme à 18 heures et n'ouvre pas le dimanche. Dès lors qu'il y a lieu de prendre en considération l'incidence de la modification sur le commerce considéré, il convient de s'attacher à la réalité du fonds de commerce exploité et notamment à la clientèle spécifique qui lui est attachée. Il ne peut donc être reproché à M. [Y] [V] de ne pas avoir adapté l'exploitation de son commerce à l'ouverture de la zone touristique internationale.

L'implantation de six nouvelles enseignes dans la rue ne constitue pas davantage un élément favorable compte tenu du nombre total d'enseignes (42 enseignes), du nombre des enseignes qui se sont maintenues durant le bail (20 enseignes) et du caractère habituellement commercial, et de longue date, de la rue. 

Enfin, s'agissant de la rénovation du marché Saint Germain et des quatre enseignes internationales qui s'y sont implantées (NESPRESSO, UNIQLO, MARKS & SPENCER FOOD et APPLE), l'expert note avec raison que leur présence peut constituer un intérêt pour les commerces d'équipement de la personne dont l'activité est en partie basée sur l'achat impulsif, à la différence du commerce de coiffure exercé dans le local loué qui fonctionne sur rendez-vous et qui ne va donc pas attirer la clientèle de passage fréquentant le marché Saint Germain. En ce qui concerne, la piscine, le gymnase et les autres services tels qu'une halte-garderie installés dans le marché SAINT GERMAIN, il n'est pas justifié qu'ils ont été créés au cours du bail expiré.

A défaut de moyens et éléments contraires, et compte tenu de l'analyse de l'expert, il doit être retenu qu'il n'y a eu, au cours du bail expiré, aucune modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant eu une incidence favorable sur l'activité exercée par M. [Y] [V].

*****


Aucune modification notable des éléments des facteurs locaux de commercialité ne pouvant être retenue, le loyer du bail renouvelé au 1juillet 2020 ne peut être déplafonné et doit être fixé selon la variation de l'indice des loyers commerciaux.

Par conséquent, le montant annuel du loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2020 sera fixé à la somme de 20.673,32 euros, hors taxes et hors charges.


2- Sur les demandes accessoires

En vertu de l'article 696 du code de procédure civile, la société KAMISSY, qui succombe en sa demande de déplafonnement du loyer, sera condamnée aux dépens qui comprendront les frais d'expertise.

Il n'y a pas lieu à ordonner l'exécution provisoire dès lors qu'elle est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, 

Fixe à la somme de 20.673,32 euros, hors charges et hors taxes, à compter du 1er juillet 2020, le loyer annuel du bail renouvelé entre la société KAMISSY et M. [Y] [V] pour les locaux situés à [Adresse 6] ;

Condamne la société KAMISSY aux dépens qui comprendront les frais d'expertise.

Fait et jugé à PARIS, le 05 avril 2024.
LA GREFFIERELA PRESIDENTE
C. BERGER S. FORESTIER