Tribunal Judiciaire · 18° chambre 1ère section — 4 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■


18° chambre 
1ère section

 
 N° RG 22/04788 
N° Portalis 352J-W-B7G-CWSTQ

N° MINUTE : 5

contradictoire

Assignation du :
19 Avril 2022









JUGEMENT 
rendu le 04 Avril 2024 
DEMANDERESSE

S.A.R.L. POSES YOGA
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Me Jonathan THISSIER LEVY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1723




DÉFENDERESSE

S.C.I. CHARDON
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Me Fabienne BERNERON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0617







Décision du 04 Avril 2024
18° chambre 1ère section
 N° RG 22/04788 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWSTQ


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Pauline LESTERLIN, Juge, statuant en juge unique,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,


DÉBATS

A l’audience du 15 Janvier 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 4 avril l2024.



JUGEMENT

Rendue par mise à disposition au greffe 
Contradictoire
en premier ressort


FAITS 

Par acte sous seing privé du 24 avril 2012, la SCI CHARDON a donné à bail à la société « EYOG », aux droits de laquelle vient la société POSES YOGA, divers locaux à usage commercial sis [Adresse 1] – [Localité 2] à [Localité 2]. 
 
Ces locaux comprennent « un local commercial au rez-de-chaussée sur cour et un sous-sol accessible directement du rez-de-chaussée par un escalier faisant partie des lots n°103, 134, 402 et 406 et n°2 en partie du règlement de copropriété ». 

 Le bail a été conclu pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er mai 2012, pour l’exercice de l’activité de « dispenser des cours de yoga et/ou toutes activités directement associés ayant vocation au développement de la santé, de l’équilibre et du bien-être physique corporel et mental », et moyennant un loyer annuel HT et HC de 54.000 euros, payable mensuellement, outre une provision sur charges d’un montant mensuel de 500 euros.

Dans le contexte de la crise sanitaire liée au COVID-19, le 4 mai 2020, les parties ont régularisé un accord transactionnel aux termes duquel elles convenaient qu’en contrepartie du paiement, à bonne date, des loyers et des charges locatives dès le mois de juin 2020 jusqu’en décembre 2020, le bailleur consentirait une remise de loyer à hauteur de 7.262,47 euros. 
Pa actes extrajudiciaires du 26 janvier 2022, la SCI CHARDON a fait signifier à la société POSES YOGA un commandement de payer visant l’acquisition de la clause résolutoire à sa locataire ainsi qu’une assignation au fond devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir la résiliation du bail. La SCI CHARDON s’est désistée de ladite instance par conclusions notifiées le 7 mars 2022 et le désistement a été déclarée parfait par ordonnance du 9 mars 2022. 

Par acte du 19 avril 2022, la société POSE YOGA a assigné la SCI CHARDON devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de condamner la bailleresse à lui restituer la somme de 7.262,47 euros en exécution du protocole d’accord n°1 au titre des loyers indus pour la période du 15 mars au 9 juin 2020 et à lui rembourser la somme de 54.476,10 euros au titre des loyers indus pour la période du 26 septembre 2020 au 8 juin 2021 inclus. 
 
Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 14 décembre 2022, la société POSE YOGA demande au tribunal de : 
RECEVOIR la SARL POSES YOGA en ses demandes et les déclarer bien fondées ; CONDAMNER la SCI CHARDON, en exécution du protocole d’accord n°1 à restituer à la SARL POSES YOGA la somme de 7.262,47 euros au titre du montant indu du loyer relatif à la période du 15 mars au 9 juin 2020 ; CONDAMNER la SCI CHARDON, en exécution du protocole d’accord n°2 à restituer à la SARL POSES YOGA la somme de 5.831,87 euros au titre du montant indu du loyer relatif à la période du 15 mars au 9 juin 2020 ; CONDAMNER la société SCI CHARDON, à restituer à la société SARL POSES YOGA la somme de 54.476,10 euros au titre du montant indu du loyer et des charges relatifs à la période du 26 septembre 2020 au 8 juin 2021 inclus; CONDAMNER la société SCI CHARDON, à payer à la société SARL POSES YOGA la somme de 8.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; CONDAMNER la société SCI CHARDON aux entiers dépens. 
Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 22 décembre 2022, la SCI CHARDON demande au tribunal de : 
Débouter purement et simplement la SARL POSES YOGA de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions, Condamner la SARL POSES YOGA à payer à la SCI CHARDON la somme de 8.000€ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile Condamner la SARL POSES YOGA aux entiers dépens de la procédure conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 mars 2023 et l’affaire a été plaidée à l’audience du 15 janvier 2024. 

MOTIFS 

Sur l’exigibilité des loyers COVID échus entre le 26 septembre 2020 et le 8 juin 2021 inclus

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées le 14 décembre 2022, la société POSES YOGA maintient sa demande de remboursement des loyers versés pendant la période dite du « 2e confinement », du 26 septembre 2020 au 8 juin 2021 inclus, en raison de leur inexigibilité fondée sur l’article 1722 du code civil (perte de la chose louée), l’article 1218 du code civil (force majeure), l’article 1219 du code civil (exception d’inexécution), faisant valoir en outre qu’elle répond aux critères jurisprudentiels de la nature de l’activité exercée, empêchant toute exploitation partielle pendant les périodes de fermeture administrative, de la bonne foi, ayant poursuivi le règlement des loyers dont elle sollicite aujourd’hui le remboursement et du poids économique de chacune des parties, sa société apparaissant bien plus fragilisée que le bailleur à l’issue de la crise sanitaire. 

Aux cours des débats, la société POSES YOGA a pris acte de la jurisprudence établie concernant l’exigibilité des loyers échus pendant la période de crise sanitaire, aux termes notamment des arrêts rendus par la 3e chambre civile de la cour de cassation en juin 2022 mais a fait valoir que l’existence de protocoles d’accord entre les parties rendaient inexigibles certains loyers échus, ayant fait l’objet de remises par le bailleur. 

En réponse, la SCI CHARDON se fonde notamment sur les arrêts rendus le 30 juin 2022 par la 3e chambre civile de la cour de cassation, pour rappeler l’exigibilité des loyers échus pendant les périodes de fermeture administrative liées à la crise sanitaire. 

Il est désormais de jurisprudence constante que ni l'obligation de délivrance prévue à l'article 1719 du code civil, ni la force majeure au sens de l'article 1218 du code civil ni la perte de la chose louée au sens de l'article 1722 du code civil ne peuvent justifier une inexigibilité des loyers et charges échus pendant la période de crise sanitaire. 


Par ailleurs, les critères jurisprudentiels développés au surplus par la société POSES YOGA, pour faire valoir que le faisceau d’indices ainsi établi est en sa faveur pour régler le contentieux l’opposant à son bailleur concernant le paiement du loyer pendant la crise sanitaire, ne résultent d’aucune décision jurisprudentielle produite au soutien de ses allégations. 

La société POSES YOGA est donc déboutée de sa demande de remboursement de la somme de 54.476,10 euros au titre du montant indu du loyer et des charges relatifs à la période du 26 septembre 2020 au 8 juin 2021 inclus. 

Sur les demandes de restitution des sommes de 7.262,47 euros et de 5.831,87 euros en exécution des protocoles d’accord n°1 et n°2

Au soutien de ses demandes, la société POSES YOGA se fonde sur les articles 1103 et 1104 du code civil, obligeant à exécuter les contrats de bonne foi et expose avoir respecté les conditions posées dans le protocole d’accord n°1 conclu le 4 mai 2020, à savoir le règlement intégral des loyers et charges pour la période de juin à décembre 2020, ainsi que la taxe foncière 2020, pour exiger le remboursement de la somme de 7.262,47 euros, pour laquelle le bailleur devait émettre un avoir en cas de respect dudit protocole. Elle ajoute que le bailleur a donc fait preuve de mauvaise foi en dénonçant le protocole d’accord n°1 par courrier du 18 janvier 2021, au motif que le mois de décembre 2020 n’aurait pas été payé à l’échéance, alors qu’une nouvelle remise avait été accordée par le bailleur par courrier du 18 décembre 2020, proposant d’abandonner le loyer de décembre 2020 et que par conséquent, elle était à jour de ses loyers au 31 décembre 2020, ne justifiant donc pas la dénonciation du protocole n°1. La société POSES YOGA ajoute que compte tenu du refus abusif du bailleur de régulariser le protocole d’accord n°2, sans raison valable, la bailleresse sera condamnée à se conformer à sa proposition de remise de loyer sur le mois de décembre 2020, soit la somme de 5.831,87 euros, qui devra également être restituée. 

En réponse, la SCI CHARDON fait valoir qu’aux termes du bail, les loyers sont payables mensuellement et d’avance au plus tard le 5 de chaque mois ; que dès le mois de juillet, le loyer a été payé avec deux jours de retard le 7 juillet 2020 ; que le loyer du mois de septembre a été réglé avec trois jours de retard, le 8 septembre 2020 ; que le loyer du mois de novembre 2020 a été réglé avec 4 jours de retard le 9 novembre 2020 et que le loyer du mois de décembre 2020 n’a été réglé qu’en mars 2022 et la provision sur charges le 26 février 2021 ; que par conséquent, le 3e point de l’accord transactionnel n°1 n’a pas été respecté par la société locataire et qu’elle ne peut être contrainte d’exécuter son obligation d’émission d’un avoir aux termes du protocole ; que la proposition formulée par ses soins le 18 décembre 2020 d’abandon d’un mois supplémentaire de loyers n’a jamais été acceptée par la société POSES YOGA, qui précise dans son courriel du 12 janvier 2021 que les parties sont toujours en discussion, reconnaissant ainsi qu’elle ne signerait pas l’accord.

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que les parties ont conclu un premier protocole d’accord n°1 le 4 mai 2020, stipulant une remise de loyers d’un montant de 7.262,47 euros au titre de l’année 2020, sous réserve du règlement des loyers et charges de juin à décembre 2020 et de la taxe foncière 2020. 
Par ailleurs, sont également produits aux débats des échanges de courriels entre les parties faisant apparaître que la société POSES YOGA a sollicité le 3 décembre 2020 une nouvelle remise sur les loyers faisant valoir n’avoir pu exploiter son activité depuis le début du mois d’octobre ; que la SCI CHARDON a adressé une proposition de protocole d’accord par courriel du 18 décembre 2020, stipulant que le protocole du 4 mai 2020 n’est pas remis en cause mais que deux modifications y sont apportées, à savoir que le locataire s’engage à payer la somme de 648 euros au plus tard le 31 décembre 2020, correspondant aux charges pour la période de décembre 2020 et que le bailleur augment son effort commercial pour le porter à la somme de 13.094,34 euros au lieu des 7.262,47 euros prévus ; qu’en réponse, par courriel du même jour, la société POSES YOGA a proposé d’inclure le mois de janvier 2021 dans la discussion ; que par courriel du 22 décembre 2020, la SCI CHARDON a indiqué ne pas pouvoir s’engager sur une nouvelle proposition de remise de loyers pour l’année 2021 ; que par courriel du 12 janvier 2021, la société POSES YOGA a souhaité « revenir à notre discussion », faisant valoir une inexécution du bail en octobre, novembre et décembre 2020 et a formulé une nouvelle proposition de prendre à sa charge 1/3 du loyer et des charges pendant les périodes de fermeture ; que par courriel du 18 janvier 2021, la SCI CHARDON a constaté le non-respect du protocole du 4 mai 2020, l’échéance de décembre 2020 n’ayant pas été réglée et l’échec des discussions relatives au projet de protocole d’accord n°2 ; que la SCI CHARDON a adressé une mise en demeure de régler les sommes dues, soit 26 702,09 euros par courrier recommandé du 9 février 2021 ; que par courrier recommandé du 8 mars 2021, la société POSES YOGA a proposé de régulariser un protocole relatif aux accords pris pour l’année 2020 et émet une nouvelle proposition concernant l’année 2021. 

Enfin, il ressort de l’historique de compte produit en pièce 15 par la bailleresse, et non contesté par le preneur, qu’aucun règlement n’est intervenu entre le 9 novembre 2020, en règlement du loyer de novembre 2020 et le 26 février 2021, en règlement des charges de décembre 2020. 

Par conséquent, le tribunal constate qu’aucun accord de protocole n°2 n’a été régularisé entre les parties, même de manière implicite, la société POSES YOGA souhaitant poursuivre les discussions en janvier 2021, concernant les loyers de l’année 2021 puis proposant elle-même par courrier du 8 mars 2021 de finalement régulariser un protocole concernant les accords pris pour l’année 2020, ce qui démontre qu’elle ne considère pas elle-même avoir accepté tacitement le projet rédigé par la SCI CHARDON en décembre 2020 et ne l’a pas plus exécuté volontairement, n’ayant pas réglé la somme de 648 euros, correspondant aux charges de décembre 2020 avant le 31 décembre 2020. 

Par conséquent, un seul protocole d’accord existe entre les parties, le protocole d’accord n°1 conclu le 4 mai 2020 et nullement remis en cause par un protocole ou des propositions ultérieures acceptées tacitement et exécutées volontairement. 
Il convient donc de rechercher si ce protocole d’accord a été respecté par la société POSES YOGA, or il ressort de l’historique de compte qu’au-delà de retards de paiement à quelques échéances, l’échéance du mois de décembre 2020 n’avait pas été réglée à la date du 31 décembre 2020, comme stipulée. Dès lors, la société POSES YOGA n’a pas rempli les conditions posées par le protocole d’accord et la SCI CHARDON, bailleresse, n’est nullement tenue d’exécuter son obligation réciproque, à savoir l’émission d’un avoir à hauteur de 7.262,47 euros. 
Par conséquent, la société POSES YOGA est déboutée de ses demandes de remboursement en exécution des protocoles d’accord n°1 et n°2. 

Sur les autres demandes
La société POSES YOGA, partie succombante, est condamnée aux entiers dépens et à payer à la SCI CHARDON la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS 
Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Déboute la société POSES YOGA de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions, 

Condamne la société POSES YOGA à payer à la SCI CHARDON la somme de 4.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

Condamne la société POSES YOGA aux entiers dépens de la procédure conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.

Fait et jugé à Paris le 04 Avril 2024.


Le GreffierLe Président

Christian GUINANDPauline LESTERLIN