Tribunal Judiciaire · 4ème chambre 2ème section — 4 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le:

■

4ème chambre 2ème section

N° RG 22/06841 
N° Portalis 352J-W-B7G-CWZWJ

N° MINUTE : 

Assignation du :
03 Mai 2022



JUGEMENT 
rendu le 04 Avril 2024 
DEMANDEUR

Monsieur [O] [E]
[Adresse 3]
[Localité 5]

représenté par Me Stéphanie LAMY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0516


DÉFENDERESSE

S.A.R.L. IDF IMMO
[Adresse 1]
[Localité 4]

défaillante


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée à Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Matthias Matthias CORNILLEAU, Juge, statuant à juge unique.

assisté de Véronique BABUT, Greffier,


DÉBATS

A l’audience du 01 Février 2024 tenue en audience publique devant Matthias CORNILLEAU, juge, assisté de Véronique BABUT, Greffier,
Décision du 04 Avril 2024
4ème chambre 2ème section
N° RG 22/06841 
N° Portalis 352J-W-B7G-CWZWJ


JUGEMENT

- Réputée contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;



FAITS ET PROCÉDURE

Par exploit d'huissier signifié le 30 mai 2022, M. [O] [E] a fait assigner la SARL IDF Immo devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de réparation des préjudices résultant de la violation du mandat de gestion locative de son appartement situé dans un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] (Hauts-de-Seine).

Il expose avoir confié la gestion locative de ce bien à la société CGPP suivant mandat en date du 10 octobre 2013 et que la SARL IDF Immo, qui a repris le portefeuille de clients de cette dernière, n'a accompli aucune diligence pour le louer à la suite du départ des derniers locataires le 6 août 2021 alors qu'elle en avait été informée dès le mois de juillet, de sorte qu'il a été contraint de résilier le contrat le 17 novembre 2021, sans toutefois se voir restituer le dépôt de garantie ni percevoir la somme de 4.000 euros qui avait été convenue à titre de résolution amiable de leur différend.

La SARL IDF Immo n'a pas constitué avocat.

Selon ordonnance en date du 8 septembre 2022 le juge de la mise en état a prononcé la clôture de l'instruction et fixé l'audience de plaidoiries.

Selon ordonnance en date du 5 janvier 2023, le juge de la mise en état a révoqué la clôture et renvoyer l'affaire à la mise en état pour signification de nouvelles conclusions en demande.

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions signifiées à la SARL IDF Immo le 17 janvier 2023, M. [O] [E] entend voir :
condamner la SARL IDF Immo à lui payer la somme de 10.485 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de la perte de chance de percevoir les loyers du mois d'août au mois de novembre 2021, du préjudice financier résultant de la non-révision du loyer et des loyers non perçus, de la restitution du dépôt de garantie et du préjudice moral ;condamner la SARL IDF Immo à lui payer la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles.
En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à ces conclusions susvisées pour un exposé des moyens du demandeur.

Selon ordonnance en date du 16 février 2023, le juge de la mise en état a prononcé la clôture de l’instruction et fixé l’audience de plaidoiries au 1er février 2024, laquelle s'est tenue à juge unique.

A l’issue des débats l’affaire a été mise en délibéré au 4 avril 2024 et les parties ont été avisées du prononcé de la décision par sa mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.


MOTIFS

En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, en l'absence de comparution de la partie défenderesse, il y a lieu de statuer sur les demandes de M. [O] [E] après examen de leur régularité, de leur recevabilité et de leur bien-fondé.

Il est rappelé qu’en vertu de l’article 768 du code de procédure civile, applicable à la procédure écrite devant le tribunal judiciaire, il n’y a lieu de statuer que sur les prétentions figurant au dispositif («Par ces motifs») des dernières conclusions des parties, étant observé que toute demande figurant uniquement dans la discussion de ces écritures ne sera donc ici reproduite dans un souci de lisibilité de la décision.

Ne seront pas non plus reproduites ni examinées les demandes figurant au dispositif des conclusions respectives des parties qui constituent des moyens et non des prétentions sur lesquelles le juge doit statuer au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile.

Sur la demande de réparation

Sur la responsabilité contractuelle de la SARL IDF Immo

Le demandeur conclut à l'engagement de la responsabilité de la défenderesse dès lors qu'elle n'a pas accompli de diligence en vue de relouer l'appartement à la suite de la notification par les derniers locataires d'un préavis de départ le 6 juillet à effet au 6 août 2021.

Réponse du tribunal :

En vertu de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En vertu de l'article 1991 du code civil, le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

L'article 1985 du code civil dispose notamment que «Le mandat peut être donné par acte authentique ou par acte sous seing privé, même par lettre. Il peut aussi être donné verbalement».

En vertu de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Au cas présent, à l'appui de ses prétentions, le demandeur produit un «mandat de location sans exclusivité» en date du 10 octobre 2013 portant sur le bien en cause et qu'il a conclu avec la société Compagnie de Gestion Privée du Patrimoine. Toutefois en se bornant à alléguer que la défenderesse a repris le portefeuille de cette société, sans toutefois produire une quelconque pièce susceptible de l'établir, alors que ce mandat stipule expressément qu'en cas de substitution «le mandataire cessionnaire avisera le mandant dans les 3 mois de la cession, par lettre recommandée avec accusé de réception», le demandeur échoue à rapporter la preuve d'une cession de ce mandat au profit de la SARL IDF Immo de sorte que ce contrat n'est pas opposable à cette dernière.

L'examen des échanges de courriels entre le demandeur et le gérant de la défenderesse met toutefois en évidence que le 10 juillet 2021, cette dernière a informé le premier de la résiliation d'un bail portant sur les locaux en cause et qu'elle s'est engagée à «tout mettre en œuvre pour relouer aux conditions actuelles soit 1230€ + 100 € de charges», ce qui est suffisant pour établir l'existence d'un mandat entre les parties.

Aussi résulte-t-il de l'existence même de ce mandat de location, sauf à le priver de substance, que le mandataire est tenu d'accomplir toute diligence utile en vue de conclure un bail.

Or, dès lors qu'il ressort des échanges de courriels entre les parties que ces locaux ont été restitués le 6 août 2021 par les locataires qui les avaient occupés jusqu'alors, et que, faute de comparution de la partie défenderesse à qui incombe la charge du respect de son obligation, aucun élément ne permet d'établir que cette dernière a accompli la moindre démarche en vue de redonner à bail ces locaux, il y a lieu de considérer qu'elle n'a pas exécuté cette obligation.

La SARL IDF Immo est donc tenue de réparer les préjudices résultant de cette inexécution.

Sur la perte de chance de percevoir les loyers

M. [O] [E] estime qu'eu égard à la zone tendue où se situe son bien, celui-ci aurait nécessairement dû trouver preneur. Il en déduit avoir subi un préjudice qu'il évalue à la somme de 4 223 euros correspondant au trois mois et treize jours de loyers qu'il n'a pas perçus entre le 6 août et le 17 novembre 2021.

Réponse du tribunal :

En vertu de l'article 1231-2 du code civil, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.

Au cas présent, la lecture du courriel en date du 17 novembre 2021 adressé à M. [O] [E] par le gérant de la SARL IDF Immo révèle que celui-ci reconnaît expressément que le bien n'a pas trouvé preneur à cette date de sorte qu'en l'absence d'autres éléments, il est établi que M. [O] [E] n'a pas perçu de loyers entre le 6 août 2021 et le 17 novembre 2021. Toutefois, en l'absence de tout élément susceptible d'apprécier la qualité du logement en cause et de l'attractivité du lieu de sa situation, qui ne saurait se déduire du seul fait que la commune soit classée comme «zone tendue», les éléments produits ne permettent pas d'évaluer la perte de chance de percevoir des loyers à 100 mais à 50 pour cent, étant par ailleurs observé qu'un délai de deux mois pour faire visiter et sélectionner un dossier apparaît raisonnable dans le contexte estival de la résiliation du bail par les derniers locataires.

Aussi, eu égard aux conditions tarifaires évoquées dans les échanges de courriels susvisés, il y a lieu de fixer la perte de chance sur la base de 1 230 euros au prorata temporis, soit 1 927 euros du 1er septembre au 17 novembre 2021.

En conséquence, il y a lieu de condamner la SARL IDF Immo à payer à M. [O] [E] la somme de 1 927 euros au titre de la perte de chance de percevoir des loyers à compter du 6 août 2021 au 17 novembre 2021.

Sur la réparation du préjudice résultant l'absence de revalorisation du loyer

En application des articles 1231-1 et 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, faute pour le demandeur de produire un contrat de bail ou tout autre élément susceptible de démontrer l’existence d’une clause d'indexation du loyer ou qu'il incombait à la SARL IDF Immo de rédiger une telle clause, le demandeur ne rapporte pas la preuve de ce que la défenderesse était tenue de procéder à une indexation des loyers entre 2013 et 2021. Le manquement contractuel invoqué n’étant pas caractérisé la responsabilité de la défenderesse n’est donc pas engagée.

En conséquence, il y a lieu de débouter M. [O] [E] de ce chef.

Sur la réparation de la perte de loyers

En application des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, le demandeur ne produisant aucun élément susceptible d'établir à quelles échéances correspond la perte de loyers de 3 000 euros dont il se prévaut et n'expliquant pas davantage en quoi cette perte résulterait d'une faute de la défenderesse, il y a lieu de le débouter de ce chef.

Sur la restitution du dépôt de garantie

En application des articles 1231-1 et 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, faute de produire une quelconque pièce susceptible d'établir que les travaux de réparation dont il produit la facture n'ont pas été exécutés, alors d'une part que dans le courriel du 17 novembre 2021 la SARL IDF Immo affirme qu'ils correspondent à la rénovation de l'appartement à la suite du départ des locataires et qu'ils ont été payés avec l'intégralité du dépôt de garantie et d'autre part qu'il reconnaît lui-même qu'il s'agit des mêmes montants, M. [O] [E] ne rapporte pas la preuve que la SARL IDF Immo est tenue de lui restituer le dépôt de garantie.

En conséquence, il y a lieu de débouter M. [O] [E] de ce chef.

Sur la réparation du préjudice moral

En application des articles 1231-1 et 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, en l'absence de toute pièce susceptible d'établir l'existence du stress allégué, la preuve d’un préjudice moral n'est pas rapportée de sorte que cette demande ne saurait prospérer.

En conséquence, il y a lieu de débouter M. [O] [E] de ce chef.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, dès lors que la SARL IDF Immo succombe à la présente instance, il y a lieu de la condamner aux dépens ainsi qu’à payer à M. [O] [E] la somme que l’équité commande de fixer à 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.

En application de l'article 514 du code de procédure civile, aucun élément ne justifiant d'écarter l'exécution provisoire celle-ci s'appliquera de plein droit.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement à juge unique par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,


CONDAMNE la SARL IDF Immo à payer à M. [O] [E] la somme de 1 927 (mille neuf cent vingt-sept) euros à titre de dommages-intérêts en réparation de la perte de chance de percevoir des loyers entre les mois d'août et novembre 2021 ;

DÉBOUTE M. [O] [E] de ses demandes de dommage-intérêts au titre de la perte de loyers, du préjudice moral et de l'absence d'indexation des loyers entre 2013 et 2021 ;

DÉBOUTE M. [O] [E] de sa demande de restitution du dépôt de garantie ;

CONDAMNE la SARL IDF Immo à payer à M. [O] [E] la somme de 2 000 (deux mille) au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la SARL IDF Immo aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;


Fait et jugé à Paris le 04 Avril 2024


Le GreffierLe Président