Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 5 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 22/06167
N° Portalis 352J-W-B7G-CXBG2


N° MINUTE : 4

Assignation du :
20 Mai 2022


Jugement de fixation


[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :








JUGEMENT 
rendu le 05 Avril 2024

DEMANDERESSE

S.A.R.L. TILT VINTAGE
[Adresse 3]
[Localité 4]

représentée par Maître Raphaël BENILLOUCHE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0519



DEFENDERESSE

S.N.C. SOCIETE NOUVELLE DES ETABLISSEMENTS ALEXANDRE LEROY
[Adresse 2]
[Localité 1]

représentée par Maître Jules CORMERAIS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B119



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;


assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition


DEBATS

A l’audience du 09 Février 2024 tenue publiquement 


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort





EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 mai 2011, la société dénommée SOCIETE NOUVELLE DES ETABLISSEMENTS ALEXANDRE LEROY a donné à bail commercial à la société TILT VINTAGE un local dépendant d'un immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 11], pour une durée de neuf ans du 1er juin 2011 au 31 mai 2020, l'exercice de l'activité de « vente de chaussures et accessoires de mode et vêtements » et un loyer annuel de 80.000 euros hors taxes et hors charges. 

Par acte d'huissier de justice signifié le 9 juin 2020, la société TILT VINTAGE a sollicité de la société SOCIETE NOUVELLE DES ETABLISSEMENTS ALEXANDRE LEROY le renouvellement du bail à compter du 1er juin 2020, moyennant un loyer annuel de 44.000 euros hors taxes et hors charges.

Selon acte d'huissier de justice signifié le 9 septembre 2020, la société SOCIETE NOUVELLE DES ETABLISSEMENTS ALEXANDRE LEROY a informé la société TILT VINTAGE qu'elle acceptait le renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2020 moyennant un loyer annuel de 120.000 euros hors taxes et hors charges.

Par mémoire préalable notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 29 mars 2022, la société TILT VINTAGE a sollicité la fixation du prix du loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 44.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2020.

Puis, par acte d’huissier de justice signifié le 20 mai 2022, la société TILT VINTAGE a assigné la société SOCIETE NOUVELLE DES ETABLISSEMENTS ALEXANDRE LEROY à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Par jugement rendu le 25 novembre 2022, le juge des loyers commerciaux a notamment :

- constaté le principe du renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2020 ;
- désigné en qualité d'expert Mme [W] [P] en lui donnant notamment pour mission de :
* donner son avis sur une éventuelle modification des facteurs locaux de commercialité, 
* rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er juillet 2020 au regad des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,
* donner son avis sur le montant du loyer plafonné à la date du 1er juillet 2020, suivant les indices applicables en expliquant le choix des indices et en précisant les modalités de calcul ;
- fixé le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel indexé en principal, outre les charges.

L'expert a déposé son rapport le 11 septembre 2023.

L'affaire a été rappelée à l'audience du juge des loyers commerciaux du 9 février 2024 à laquelle la société TILT VINTAGE et la société SOCIETE NOUVELLE DES ETABLISSEMENTS ALEXANDRE LEROY étaient représentées par leur avocat.

Dans son dernier mémoire régulièrement notifié, sur le fondement des articles L.145-33 et R.145631 du code de commerce, la société TILT VINTAGE demande au juge des loyers commerciaux de : 

- débouter la société SOCIETE NOUVELLE DES ETABLISSEMENTS ALEXANDRE LEROY de ses demandes ;
- fixer le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2020 à un montant annuel de 48.000 euros en principal hors charges et hors taxes ;
- dire que ce loyer sera dû à compter du 1er juillet 2020 ;
- dire qu'ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel entre les loyers effectivement acquittés et les loyers finalement dus à compter du 1er juillet 2020 ;
- condamner la société SOCIETE NOUVELLE DES ETABLISSEMENTS ALEXANDRE LEROY au paiement d'une somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la société SOCIETE NOUVELLE DES ETABLISSEMENTS ALEXANDRE LEROY aux entiers dépens de l'instance, en ce compris ceux afférents à l'expertise ;
- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

Dans son dernier mémoire régulièrement notifié, la société SOCIETE NOUVELLE DES ETABLISSEMENTS ALEXANDRE LEROY demande au juge des loyers commerciaux de : 

- débouter la société TILT VINTAGE de ses demandes ;
- fixer le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2020 au montant du loyer actuel en vigueur ;
- condamner la société TILT VINTAGE aux dépens.

Les moyens développés par les parties à l’appui de leurs prétentions sont exposés dans les motifs du jugement.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 avril 2024.


MOTIFS


1- Sur la demande de fixation du montant du loyer du bail renouvelé

Selon l'article L 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1- les caractéristiques du local concerné ;
2- la destination des lieux ;
3- les obligations respectives des parties ;
4- les facteurs locaux de commercialité ;
5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles R 145-2 à R 145-11 du code de commerce précisent la consistance de ces éléments.

Selon l'article L 145-34 du même code, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

Il est acquis qu'une modification des quatre premiers éléments de la valeur locative peut constituer un motif de déplafonnement d'un loyer renouvelé si elle est notable, survenue au cours du bail expiré et de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité commerciale exercée par le preneur.

En outre, lorsque la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné résultant de l'évolution des indices à la date du renouvellement, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative sans qu'il soit nécessaire pour le preneur d'établir une quelconque modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L 145-33.


1-1- Sur le loyer plafonné 

En application de l'article L. 145-34 du code de commerce, le loyer plafonné au 1er juillet 2020 doit être calculé par application de l'indice trimestriel des loyers commerciaux, soit :

80.000 (loyer initial) x 116,23 (dernier indice publié au 1er juillet 2020 soit celui du 1er trimestre 2020) /102,92 ( indice publié au 4ème trimestre 2010, la durée du bail étant de 9 ans et 1 trimestre)
= 90.345,90 euros.

Le loyer plafonné au 1er juillet 2020 s'élève donc à 90.345,90 euros.


1-2- Sur la modification des facteurs locaux de commercialité et le déplafonnement du loyer

La société TILT VINTAGE invoque une dégradation des facteurs locaux de commercialité due selon elle, en premier lieu, à la piétonnisation de la [Adresse 14] qui rend difficile la circulation et le stationnement des voitures et entraîne en conséquence une réduction du flux de chalands et une baisse du chiffre d'affaires des commerçants. En second lieu, elle mentionne les manifestations régulières des gilets jaunes et les grèves à répétition qui ont diminué l'attractivité de l'emplacement. Elle souligne également que les trois périodes de confinement dues à la crise sanitaire liée à l'épidémie de covid-19 ont perturbé son activité puisqu'elle a fait l'objet de fermetures répétées et non anticipées et que les restrictions de circulation de la population ainsi que les fermetures des frontières ont limité l'affluence de la clientèle.

La société SOCIETE NOUVELLE DES ETABLISSEMENTS ALEXANDRE LEROY soutient qu'il y a eu au cours du bail écoulé une modification notable des facteurs locaux de commercialité. Elle expose que le local se trouve dans l'un des meilleurs quartiers de [Localité 10], à l'entrée du [Adresse 9], qui est devenu un nouveau quartier de luxe. Elle soutient que dans la partie de la [Adresse 14] dans laquelle se trouve le local et dans le quartier du [Adresse 9], les magasins de proximité et les petites boutiques originales ont disparu au profit d'enseignes de luxe et de magasins tendances ou concept store. Elle invoque également que le quartier du [Adresse 9] est l'un des quartiers les plus touristiques de la capitale et qu'il a été classé en zone touristique internationale .


Sur ce,

Selon l'article R.145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.

Il est rappelé que le local loué se situe [Adresse 5] à [Localité 11] et, selon l'expert, en lisière du quartier historique du [Adresse 9], dans une artère importante qui peut être divisée en plusieurs sections, le local se trouvant dans la section délimitée par la [Adresse 18] et la [Adresse 15] avec une continuité de commerces et prédominance des activités de café-hôtel-restaurant et d'équipement de la personne.

Dans son rapport l'expert précise, à titre préliminaire, que l'échéance de renouvellement du bail au 1er juillet 2020 présente la particularité de se situer à la sortie du confinement lié à la crise sanitaire du covid 19 et qu'à cette date, l'activité économique commençait à peine à reprendre et la fréquentation touristique avait disparu pour ne revenir progressivement qu'au cours de l'année suivante. Elle ajoute que si l'on devait rapprocher deux situations instantanées, en début et en fin de bail, l'évolution de la commercialité serait notable mais très négative. Elle considère toutefois qu'il s'agit d'un point à apprécier en droit par le tribunal et précise analyser l'évolution des facteurs locaux de commercialité sous cette réserve, en faisant abstraction de la période perturbée par la crise sanitaire, soit entre les années 2011 et 2019.

Selon l'expert, s'il est indéniable que le quartier du [Adresse 9] a connu un essor commercial, la section de la [Adresse 14] située en lisière et dont dépend le local litigieux ne demeure qu'un point d'accès à ce secteur, sans qu'il puisse être observé une modification notable des facteurs locaux de commercialité susceptible d'avoir bénéficié au commerce exercé par la société locataire.

L'expert relève en effet que le quartier du [Adresse 9] a présenté une montée en gamme de l'offre commerciale, principalement [Adresse 16], [Adresse 19] et surtout [Adresse 15], par l'implantation d'enseignes de luxe, notamment Gucci, Moncler, Fendi et Chanel, la transformation et l'extension du BHV en octobre 2013 avec une offre commercial requalifiée, ainsi que l'arrivée d'enseignes à forte capacité d'attraction telles que Eataly en avril 2019 et Uniqlo en mars 2014. Elle indique en outre que le local loué a été inséré dans la zone touristique internationale (ZTI) du [Adresse 9], les zones touristiques internationales étant devenues effectives en septembre 2015 et permettant l'ouverture des commerces le dimanche ainsi qu'en soirée, et précise que la dérogation dont bénéficiait déjà la [Adresse 16] et la [Adresse 13], qui constituaient une zone touristique préexistante, a été étendue à un secteur plus large ce qui a pu contribuer à une densification des flux de chalands sans qu'elle puisse la mesurer.

L'expert indique en outre que si le secteur du [Adresse 9] compte divers pôles culturels dont le musée national [12], le musée [6], la Maison [20], le musée [7] et le musée de [8], l'évolution de leur fréquentation au cours du bail échu n'est pas significative.

S'agissant de l'évolution de la fréquentation du métro, l'expert indique que la fréquentation de la station Saint Paul marque une évolution lourdement négative (-46,41 % de 2011 à 2020) au cours du bail échu, ce qu'elle considère comme banal compte tenu de l'échéance du renouvellement. Elle précise que l'évolution de 2011 à 2019 ne marque qu'une progression modeste (3,7 %), d'autant que les modes de locomotion à [Localité 10] ont globalement évolué en faveur des transports publics. Elle indique que cette progression ne traduit pas une densification notable des flux de chalands aux abords du local loué, d'autant que faute de possibilité de stationnement au sein du secteur de [Adresse 9], ceux-ci sont acheminés dans une large mesure par les transports publics.

Enfin, l'expert ajoute que sur la période 2012-2019 et sur quarante boutiques situées dans l'environnement du local loué, les enseignes sont stables (13 changements et 1 local vacant), les rares mutations se traduisant le plus souvent par un simple changement d'enseigne dans la même activité ou par le relais d'enseignes d'activités différentes à faible notoriété, la seule arrivée d'enseigne nationale étant l'enseigne HEMA.

Ainsi que le retient l'expert, s'il est certain que le quartier du [Adresse 9] a connu un essor commercial certain durant le bail échu, il demeure que le local loué ne se trouve qu'en périphérie de ce secteur, ce dont on peut déduire qu'en raison de cet emplacement il n'a pas bénéficié de l'essor constaté ou n'en a bénéficié que dans une moindre mesure.

Surtout, il ressort de l'analyse de l'expert, qu'il n'y a eu au cours du bail échu aucune modification notable des facteurs locaux de commercialité de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité commerciale exercée par la société TILT VINTAGE.

Les éléments invoqués par la société SOCIETE NOUVELLE DES ETABLISSEMENTS ALEXANDRE LEROY ont été étudiés par l'expert qui a conclu à l'absence de modification notable des facteurs locaux de commercialité et la société SOCIETE NOUVELLE DES ETABLISSEMENTS ALEXANDRE LEROY ne produit aujoud'hui aucun élément ni n'invoque aucun moyen qui contredirait l'étude de l'expert. 

Enfin, il n'est nullement établi que les mesures gouvernementales prises pour lutter contre l'épidémie de covid-19 à compter du 17 mars 2020 et alors que le bail échu expirait le 31 mai 2020, soit pour une durée de moins de trois mois avant le renouvellement du bail, ont entraîné une modification notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré.

Dans ces conditions, il doit être retenu qu'il n'y a eu, au cours du bail expiré, aucune modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant eu une incidence favorable sur l'activité de la société TILT VINTAGE.

Par conséquent, le loyer ne peut être déplafonné et fixé à la valeur locative pour ce motif.


1-3- Sur la valeur locative

Il ressort de l'article L 145-33 du code de commerce, qu'à défaut d'accord des parties, la valeur locative est déterminée d'après :
1- les caractéristiques du local concerné ;
2- la destination des lieux ;
3- les obligations respectives des parties ;
4- les facteurs locaux de commercialité ;
5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles R 145-2 à R 145-11 du code de commerce précisent la consistance de ces éléments.

a) Sur les caractéristiques du local

Selon l'article R 145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération :

1° De sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;
2° De l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;
3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ;
4° De l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;
5° De la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire.

Selon l'article R 145-4 du même code, les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d'une utilisation conjointe avec les locaux principaux.

Lorsque les lieux loués comportent une partie affectée à l'habitation, la valeur locative de celle-ci est déterminée par comparaison avec les prix pratiqués pour des locaux d'habitation analogues faisant l'objet d'une location nouvelle, majorés ou minorés, pour tenir compte des avantages ou des inconvénients présentés par leur intégration dans un tout commercial.

- Sur la situation du local

La société TILT VINTAGE reprend les observations de l'expert en relevant que le local loué se trouve en-dehors du tronçon le plus recherché de l'artère et souligne l'impossibilité de stationner sur la voirie.

La société SOCIETE NOUVELLE DES ETABLISSEMENTS ALEXANDRE LEROY soutient que le local bénéficie d'une bonne commercialité en raison de son implantation en bordure d'une voie bien achalandée.

Sur ce,

Selon l'expert, le local se trouve en lisière du quartier historique du [Adresse 9], dans une artère importante qui peut être divisée en plusieurs sections, le local se trouvant dans la section délimitée par la [Adresse 18] et la [Adresse 15] avec une continuité de commerces à prédominance d'activités de café-hôtel-restaurant et d'équipement de la personne.

L'expert indique que cette section est immédiatement voisine de la [Adresse 18] et qui forme un terre-plein central en vis-à- vis des locaix litigieux sur lequel se trouve la station de métro Saint Paul qui dessert notamment le secteur du [Adresse 9].

Elle qualifie l'achalandage de mixte, résidentiel et touriste. Elle relève l'existence d'une mixité de commerces indépendants et d'enseignes nationales et mentionne que le stationnement est impossible sur la voirie.

Les parties ne font pas pas d'observations contraires à ce sujet.

Il convient ainsi de retenir que le local loué bénéficie d'un bon emplacement car à la périphérie du quartier du [Adresse 9], dans un secteur de bonne commercialité et à forte fréquentation touristique. Si le stationnement est impossible dans la rue, il existe néanmoins une station de métro à la toute proximité.





- Sur la description du local

Selon l'expert, le local dépend d'un bel immeuble ancien élevé sur sous-sol d'un rez-de-chaussée, un entresol, trois étages droits, un étage en léger retrait derrière un balcon courant et un étage mansardé sous brisis d'ardoises et couverture de zinc. L'immeble apparaît en bon état d'entretien.
Le local est décrit par l'expert de la façon suivante :

au rez-de-chaussée
- une boutique de surface qui développe un linéaire de façade de 3,90 m sur la [Adresse 14] et 3,48 m sur la [Adresse 17], l'accès par la [Adresse 17] étant condamné,
- au rez-de-chaussée, boutique de configuration étroite et en profondeur, avec peinture, parquet, faux-plafond avec éclairage et cassette de climatisation encastrés,
- à l'arrière, petit local sanitaire équipé d'un lave-mains, avec sol carrelé et peinture
au sous-sol, accessible par les parties communes par ascenseur et escalier,
- cave voutée à l'usage de réserve et vestiaire, avec sol cimenté et voûte de pierres nues.

Les parties ne contestant pas cette description, il y a lieu de la retenir.


- Sur la surface

La société TILT VINTAGE retient une surface réelle de 44 m² qui selon elle doit être pondérée conformément à la pondération réalisée par l'expert, soit une surface pondérée de 34,06 m²P arrondie à 34 m².

La société SOCIETE NOUVELLE DES ETABLISSEMENTS ALEXANDRE LEROY soutient que la surface pondérée retenue par l'expert est contestable, le preneur ayant lui-même reconnu, en s'appuyant sur le rapport amiable qu'il produit, que la surface pondérée ne pouvait pas être inférieure à 36,94 m².

Sur ce,

L'expert retient une surface réelle de 44 m² selon les plans dressés en mai 2019 par la société GEXPERTISE, géomètre-expert.

La société SOCIETE NOUVELLE DES ETABLISSEMENTS ALEXANDRE LEROY n'explique pas pour quel motif la pondération appliquée par l'expert judiciaire serait contestable par rapport à celle retenue par l'expert [Y] [U] dans son rapport établi pour le compte de la société TILT VINTAGE.

Il apparaît qu'aux termes de son rapport l'expert [U] retient une surface réelle de 41 m² au rez-de-chaussée selon plan dressé en mars 2011 par la société SERAU, architecte, à laquelle il ajoute la surface de la cave relevée par ses soins de 4,55 m², soit une surface totale de 45,55 m².

Il convient toutefois de retenir la surface de 44 m² dès lors qu'elle a été relevée par un géomètre-expert.

S'agissant de la pondération, elle a été réalisée par les deux experts selon la Charte de l'expertise en évaluation immobilière (5ème édition de mars 2017, mise à jour au 11 novembre 2019) dont les parties ne contestent pas l'application.

Conformément à cette charte, il y a lieu de retenir la pondération suivante :

- zone 1 : sur 5 m de profondeur à compter de la vitrine, soit une surface de 17 m² selon la surface retenue par l'expert judiciaire, avec application d'un coefficient de pondération de 1 s'agissant de la zone qui suit immédiatement la vitrine, soit une surface de 17 m²P ;
- zone 2 : sur une seconde zone de profondeur de 5 m, soit une surface de 16, 30 m² selon la surface retenue par l'expert judiciaire, avec application d'un coefficient de 0,80 m compte tenu de l'éloignement depuis la vitrine, soit une surface de 13,04 m²P ;
- surplus éclairé sur la [Adresse 17] de 5,50 m, lequel n'avait pas été distingué par l'expert amiable mais qu'il convient de différencier ainsi que l'a fait l'expert judiciaire compte tenu de son éloignement par rapport à la vitrine principale, avec application en conséquence d'un coefficient de 0,60, soit une surface de 3,30 m²P ;
- sanitaires : surface de 1 m², avec application d'un coefficient de pondération de 0,30 s'agissant d'un local annexe, soit une surface de 0,30 m²P ;
- cave : surface de 4,20, avec application d'un coefficient de pondération de 0,10 s'agissant d'une zone de réserve et de vestiaire non reliée à la boutique, soit une surface pondérée de 0,42 m²P, 

soit une surface totale pondérée de 34,06 m²P.


b) Sur la destination des lieux

L'article R.145-5 du code de commerce dispose que la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55 et L. 642-7.

Selon le contrat de bail, le local est à usage de « vente de chaussures et accessoires de mode et vêtements », ce qui constitue une destination large dans le domaine de l'équipement à la personne et, selon l'expert, recherchée dans le secteur.


c) Sur les obligations respectives des parties

L'article R.145-8 du code de commerce dispose que du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

En outre, il ressort de l'article R. 145-35 du code de commerce que peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement.

Enfin, selon l'article R. 145-35 du code de commerce, ne peuvent être imputés au locataire, d'une part, les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux, et, d'autre part, les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent. 

En l'espèce, le contrat de bail met à la charge du locataire la taxe foncière, l'assurance de l'immeuble et le coût des travaux de mise aux normes.

Si le contrat de bail peut valablement mettre la taxe foncière et l'assurance de l'immeuble à la charge du preneur, il demeure qu'elles incombent légalement au bailleur et que leur transfert au preneur constitue donc une stipulation exorbitante du droit commun qui doit être prise en compte dans l'appréciation de la valeur locative.

La clause par laquelle le bailleur se décharge sur le locataire de son obligation de réaliser les travaux de mise en conformité constitue également une clause exorbitante et en conséquence un facteur de diminution de la valeur locative.


d) Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage

L'article R.145-7 du code de commerce dispose que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6.

A défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

L'expert a retenu :

- dix références de prix de marché dont trois de locaux situés dans le même immeuble, quatre [Adresse 14] et trois dans la [Adresse 18] qui se trouve dans le prolongement de la [Adresse 14]. S'agissant des locaux situés dans le même immeuble, les activités exercées sont celles de décoration, laboratoire de biologie médicale et accessoires de prêt-à-porter, les surfaces pondérées de 197 m², 103 m² et 40 m² et les loyers unitaires/m²P de 2.538 euros à effet au 21 février 2019, 2.427 euros au 2 janvier 2018 et 2.500 euros au 1er avril 2019. En ce qui concerne les autres locaux, les activités exercées sont consacrées à l'équipement de la personne (prêt-à-porter), à son bien-être (cosmétiques, parfumerie, produits de beauté) et l'une constitue une agence bancaire, les surfaces pondérées sont comprises entre 30 et 231 m², les loyers unitaires/m²P entre 600 et 3.030 euros à effet entre le 1er octobre 2015 et l'année 2018. 
- quatre références de renouvellement amiable dont trois de locaux situés [Adresse 14] et une [Adresse 18], des activités d'agence bancaire, opticien, institut de beauté/cosmétiques et restaurant, des surfaces pondérées comprises entre 53 et 220 m² et des loyers unitaires/m²P entre 909 à 1.383 euros à effet entre le mois de janvier 2014 et le 1er avril 2019 ;
- trois références de fixation judiciaire dont une dans le même immeuble pour une activité de café, un local de 153 m²P, et un loyer unitaire/m²P de 1.600 euros à effet au 27 mai 2019, l'une [Adresse 14] pour une activité d'articles de sports, un local de 117,6 m²P et loyer de 1.200 euros/m²P à effet au 1er janvier 2015 et l'autre [Adresse 18] pour une activité d'agence bancaire, un local de 67,46 m²P et un loyer de 860 euros/m²P à effet au 1er avril 2014.

Les parties ne contestent pas le choix de ces références.


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La société TILT VINTAGE demande que le prix unitaire fixé par l'expert à 1.400 euros/m²P soit retenu compte tenu des prix pratiqués dans le voisinage et des caractéristiques du local.

La société SOCIETE NOUVELLE DES ETABLISSEMENTS ALEXANDRE LEROY considère quant à elle que le prix unitaire évalué par l'expert est manifestement sous-évalué compte tenu du prix d'une fixation judiciaire du loyer d'un local situé dans le même immeuble et pour la même période. Elle conteste la minoration de la valeur locative réalisée par l'expert à raison de la mise à la charge du locataire du foncier et de la mise aux normes en exposant qu'il s'agit de clauses classiques qui ne sont pas dérogatoires au droit commun. Elle demande en conséquence que la valeur locative soit évaluée au montant du loyer actuellement en vigueur.


Sur ce, 

L'expert évalue la valeur locative à 1.400 euros/m²P en raison :

- d'une part, d'éléments positifs que sont la commercialité du secteur, l'implantation du local à la sortie d'une station de métro très fréquentée, la destination contractuelle qu'elle qualifie de libérale dans le domaine de l'équipement à la personne et qu'elle considère comme recherchée sur le site, et la petite surface valorisante avec l'atout d'un éclairage sur la [Adresse 17], - et, d'autre part, d'éléments négatifs que sont l'emplacement dans une section de la [Adresse 14] qui n'est pas la plus recherchée, la mise à la charge du locataire des coûts de mise aux normes des locaux, de la taxe foncière et de l'assurance de l'immeuble, et la période perturbée de la crise sanitaire dans laquelle s'inscrit le renouvellement du bail et dont on ne connaissait pas encore l'impact sur le coût des loyers, ce qui doit entraîner une modération des prix de référence.

Eu égard aux éléments étudiés dans les développements précédents et à l'analyse ci-dessus justifiée de l'expert, il convient de retenir le prix unitaire de 1.400 euros par m²/P proposé par l'expert.

S'il s'avère que dans ses références l'expert prend en compte un loyer judiciaire plus élevé fixé à 1.600 euros/m² pour des locaux situés dans le même immeuble que le local loué (référence STARBUCKS), il apparaît cependant que ce loyer a pris effet le 27 mai 2019 et qu'il a fait l'objet d'un abattement de 5% en raison des charges imputées au preneur ainsi que cela ressort du jugement du 25 mars 2022 produit par le bailleur, soit un loyer net de 1.520 euros/m²P qui est cohérent avec la valeur locative retenue en l'espèce pour un renouvellement à peine postérieur à la crise sanitaire.

S'agissant de la référence également plus élevée de 2.500 euros/m²P pour des locaux situés dans le même immeuble (référence CAFE COTON), il y a lieu de la modérer puisqu'il s'agit d'un prix de marché usuellement supérieur à un loyer de renouvellement et à effet au 1er avril 2019, soit antérieurement à la crise sanitaire.

Par conséquent, la valeur locative au 1er juillet 2020, s'évalue à (34,06 m²P x 1.400 euros =) 47.684 euros, arrondis à 48.000 euros.


1-3- Sur le montant du loyer du bail renouvelé


Au 1er juillet 2020, la valeur locative de 48.000 euros étant inférieure au loyer plafonné de 90.345,90 euros, le montant annuel du loyer du bail renouvelé sera fixé à 48.000 euros, hors charges et hors taxes.


2- Sur les demandes accessoires

En application des articles 1231-7 et 1343-2 du code civil, des intérêts ont couru sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter du 1er juillet 2020, puis au fur et à mesure des échéances échues et, en application des dispositions de l'article 1231-6 du code civil, les intérêts dus pour une année entière doivent être capitalisés. 

En vertu de l'article 696 du code de procédure civile, la procédure et l’expertise ayant été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties, il convient en conséquence d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise, par moitié entre les parties.

Compte tenu du partage des dépens ordonné, les demandes des parties formées en application de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Il n'y a pas lieu d'ordonner l'exécution provisoire dès lors qu'elle est de droit.




PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, 

Fixe à la somme annuelle de 48.000 euros, hors charges et hors taxes, à compter du 1er juillet 2020, le loyer du bail renouvelé entre la société SOCIETE NOUVELLE DES ETABLISSEMENTS ALEXANDRE LEROY et la société TILT VINTAGE pour les locaux situés à [Adresse 5] ;

Dit qu’ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer dû, à compter du 1er juillet 2020 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus postérieurement à cette date, avec capitalisation pour les intérêts échus et dus au moins pour une année entière ;

Partage les dépens, en ce inclus les frais d’expertise, par moitié entre les parties ;

Rejette les demandes des parties formées en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à PARIS, le 05 avril 2024.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER S. FORESTIER