Tribunal Judiciaire · JUGE CX PROTECTION — 5 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Cité Judiciaire
Service des contentieux de la protection
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 3]
JUGEMENT DU 05 Avril 2024 

N° RG 23/07830 - N° Portalis DBYC-W-B7H-KUDX

JUGEMENT DU :
05 Avril 2024
N° 24/222 


[Y] [G]
[D] [G]

C/

[K] [X]
[F] [Z] [X]







EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE 05/04/24
à Me SUDRON Camille
COPIE PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 05 Avril 2024 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Annie SIMON, Greffier ;

Audience des débats : 09 Février 2024.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 05 Avril 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. 

Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Mme [Y] [G]
[Adresse 6]
[Localité 4]
représentée par Me Camille SUDRON, avocat au barreau de RENNES substitué par Me Hélène BALE, avocat au barreau de RENNES

M. [D] [G]
[Adresse 6]
[Localité 4]
représenté par Me Camille SUDRON, avocat au barreau de RENNES substitué par Me Hélène BALE, avocat au barreau de RENNES


ET :

DEFENDEURS :

Mme [K] [X]
[Adresse 1]
[Localité 3]
non comparante, ni représentée

M. [F] [Z] [X]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 3]
non comparant, ni représenté


 
EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 mars 2022, Madame [Y] [G] et Monsieur [D] [G], représentés par leur mandataire, la société AFEDIM GESTION, ont consenti un bail d'habitation à Madame [K] [X] et Monsieur [F] [Z] [X] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 576,32 € et d'une provision pour charges de 69 €.

Par actes de commissaire de justice du 9 juin 2023, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2 922,43 € au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.
Ce commandement de payer faisait suite à deux précédents commandements délivrés le 6 octobre 2022 et le 11 janvier 2023, demeurés infructueux.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Madame [K] [X] et Monsieur [F] [Z] [X] le 11 octobre 2022, le 13 janvier 2023 et le 20 juin 2023.

Par assignations du 12 octobre 2023, les époux [G] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
"Constater l'acquisition de la clause résolutoire, 
"Ordonner l'expulsion de Monsieur [F] [Z] [X] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, et sous astreinte de 
50 € par jour de retard dans l'exécution à compter de la décision à intervenir,
"Dire, par décision spéciale et motivée, que cette expulsion pourra intervenir sans délai à compter de la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, en application de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution,
"Ordonner l'enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de Monsieur [X],
"Condamner solidairement les locataires au paiement des sommes suivantes :
 4 556,17 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 9 août 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en application de l'article 1231-6 du code civil et capitalisation des intérêts, conformément à l'article 1344-1 du code civil,
 une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,
"Se déclarer compétent pour liquider l'astreinte prononcée par la juridiction.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 13 octobre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 9 février 2024, les époux [G] maintiennent l'intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 2 février 2024, s'élève désormais à 8 496,46 €. 
Par ailleurs, ils indiquent que Madame [X] a quitté le logement, le congé ayant été délivré au mandataire des bailleurs par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 6 mars 2023. A ce titre, ils précisent que Madame [X] était donc redevable du paiement du loyer et des charges jusqu'au 6 décembre 2023, conformément à la clause de solidarité stipulée dans le bail. En outre, ils maintiennent leur demande de condamnation solidaire de Monsieur et Madame [X] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle puisque les locataires sont mariés.
Les époux [G] considèrent enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, Madame [K] [X] et Monsieur [F] [Z] [X] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Les époux [G] ne forment aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Les époux [G] ont précisé ne pas avoir connaissance de l'existence d'une telle procédure concernant Madame [K] [X] et Monsieur [F] [Z] [X].

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

"Sur la recevabilité de la demande

Les époux [G] justifient avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Ils justifient également avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

"Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 9 juin 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 2 922,43 € n'a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 10 août 2023.

Il convient, en conséquence, d'ordonner au locataires ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser les époux [G] à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Sur les délais d'expulsion

Aux termes de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement […]. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.
Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l'espèce, Monsieur [F] [Z] [X] est entré dans les locaux légalement, au titre du contrat de bail consenti par les époux [G].
En outre, aucune des pièces versées au débat ne permet de considérer que le locataire est de mauvaise foi. 

Ainsi, aucune circonstance ne justifie la réduction du délai de deux mois prévu à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution. 

L'expulsion ne pourra donc avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale.

Sur la demande d'astreinte

En vertu de l'article L. 131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

En l'espèce, les bailleurs demandent à ce que l'expulsion du locataire soit assortie d'une astreinte de 50 € par jour de retard dans l'exécution à compter du prononcé de la décision à intervenir. 
Il convient toutefois de rappeler qu'à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion peut être mise en œuvre avec le concours de la force publique passé un délai de deux mois suivant un commandement de quitter les lieux. 

Dès lors, le prononcé d'une astreinte est inutile, les bailleurs pouvant requérir le concours de la force publique à défaut d'une libération volontaire des lieux par le locataire. 

Sur la dette locative

Selon l'art 7,a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Selon l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

L'article 220 du code civil dispose que les dettes contractées par l'un des époux, ayant pour objet l'entretien du ménage ou l'éducation des enfants, obligent l'autre solidairement. Il en est ainsi, notamment, du paiement du loyer et des charges.
En revanche, les bailleurs ne sauraient se prévaloir de la solidarité prévue par l'article 220 du code civil afin d'obtenir la condamnation solidaire de l'épouse ayant délivré congé au paiement de l'indemnité d'occupation, sans démontrer, ni même alléguer, le caractère ménager de cette dette.

En l'espèce, le contrat de bail stipule dans son paragraphe VIII que les colocataires sont tenus de manière solidaire et indivisible de l'exécution des obligations du présent contrat. Il prévoit ensuite que, en cas de congé de l'un seulement des locataires, la solidarité prend fin au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé. Il est précisé que pendant cette période, le colocataire qui a délivré congé reste tenu des loyers et accessoires et notamment des indemnités d'occupation. Dès lors, Madame [K] [X] ayant valablement donné congé à son bailleur avec effet au 6 juin 2023, la solidarité conventionnelle entre Monsieur et Madame [X] a pris fin le 6 décembre 2023.

Les époux [G] versent aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 6 décembre 2023, les locataires leur devaient la somme de 7 119,50 €, soustraction faite des frais de procédure.

Madame [K] [X] et Monsieur [F] [Z] [X] n'apportent aucun élément de nature à remettre en cause ce montant. 

Par conséquent, Madame [K] [X] et Monsieur [F] [Z] [X] seront solidairement condamnés à verser la somme de 7 119,50 € aux bailleurs au titre de l'arriéré locatif et des indemnités d'occupation dus au 6 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 9 juin 2023 sur la somme de 2 922,43 €, à compter de l'assignation sur la somme de 1 633,74 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

En outre, le décompte versé aux débats par les bailleurs démontre qu'entre le 6 décembre 2023 et le 2 février 2024, Monsieur [F] [Z] [X] leur était redevable de la somme de 1 376,96 € au titre des indemnités d'occupation dues suite à la résiliation du bail. 

Ainsi, seul Monsieur [F] [Z] [X] sera condamné à verser cette somme aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, conformément aux articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

La capitalisation des intérêts prévue à l'article 1343-2 du code civil sans caractère obligatoire n'est pas opportune. Il n'y a pas lieu de l'ordonner.

Sur l'indemnité d'occupation

Selon l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

L'article 220 du code civil dispose que les dettes contractées par l'un des époux, ayant pour objet l'entretien du ménage ou l'éducation des enfants, obligent l'autre solidairement. Il en est ainsi, notamment, du paiement du loyer et des charges.
En revanche, les bailleurs ne sauraient se prévaloir de la solidarité prévue par l'article 220 du code civil afin d'obtenir la condamnation solidaire de l'épouse ayant délivré congé au paiement de l'indemnité d'occupation, sans démontrer, ni même alléguer, le caractère ménager de cette dette.

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 688,48 €.

Cette indemnité d'occupation étant comptabilisée à compter du 2 février 2024, date du dernier décompte, puisqu'elle est, en partie, déjà comprise dans la dette locative précitée, seul Monsieur [F] [Z] [X] sera tenu au paiement de celle-ci, la solidarité conventionnelle relative à l'indemnité d'occupation ayant cessé le 6 décembre 2023 en vertu du contrat de bail.
L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges. Le cas échéant, elle ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire.

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [K] [X] et Monsieur [F] [Z] [X], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 € à la demande des époux [G] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.




Sur l'exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.


PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 9 juin 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 30 mars 2022 entre les époux [G], d'une part, et Madame [K] [X] et Monsieur [F] [Z] [X], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3] est résilié depuis le 10 août 2023,

ORDONNE à Monsieur [F] [Z] [X] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique et l'assistance d'un serrurier,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et 
L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement Madame [K] [X] et Monsieur [F] [Z] [X] à payer aux demandeurs la somme de 7 119,50 € (sept mille cent dix-neuf euros et cinquante centimes) au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation arrêtés au 6 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 9 juin 2023 sur la somme de 2 922,43 €, à compter de l'assignation sur la somme de 1 633,74 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE Monsieur [F] [Z] [X] à payer aux demandeurs la somme de 1 376,96 € (mille trois cent soixante-seize euros et quatre-vingt-seize centimes) au titre des indemnités d'occupation dues entre le 7 décembre 2023 et le 2 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

CONDAMNE Monsieur [F] [Z] [X] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 688,48 € (six cent quatre-vingt-huit euros et quarante-huit centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d'occupation, due à compter du 2 février 2024, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire,

DIT n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à Madame [K] [X] et Monsieur [F] [Z] [X], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement,

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE solidairement Madame [K] [X] et Monsieur [F] [Z] [X] à payer aux époux [G] la somme de 150 € (cent cinquante euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Madame [K] [X] et Monsieur [F] [Z] [X] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 9 juin 2023 et celui des assignations du 12 octobre 2023,

REJETTE le surplus des demandes.


Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 avril 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge