Tribunal Judiciaire · JUGE CX PROTECTION — 5 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
[Adresse 4]
Service des contentieux de la protection
[Adresse 3]
[Adresse 5]
[Localité 6]
JUGEMENT DU 05 Avril 2024 

N° RG 24/00635 - N° Portalis DBYC-W-B7I-KZCY

JUGEMENT DU :
05 Avril 2024
N° 24/230 


OPH ARCHIPEL HABITAT

C/

[O] [K]







EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE 05/04/24
à ARCHIPEL HABITAT
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 05 Avril 2024 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Annie SIMON, Greffier ;

Audience des débats : 09 Février 2024.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 05 Avril 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. 

Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR

OPH ARCHIPEL HABITAT
[Adresse 2]
[Localité 6]
représentée par Mme [D] [W], munie d’un pouvoir


ET :

DEFENDEUR :

Mme [O] [K]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 6]
non comparante, ni représentée









 






EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 9 septembre 2016, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a consenti un bail d'habitation à Madame [O] [K] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 6], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 270,68 €.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 14 août 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire une mise en demeure de payer la somme principale de 2 501,15 € au titre de l'arriéré locatif. 
Ce courrier faisait suite à cinq autres lettres de mise en demeure demeurées infructueuses.

Par assignation délivrée le 20 septembre 2023, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir :
"Prononcer la résiliation du bail, 
"Ordonner l'expulsion de Madame [O] [K] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique,
"Condamner Madame [O] [K] au paiement des sommes suivantes :
 2 442,71 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 12 septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
 les loyers dus du 13 septembre 2023 jusqu'à la résiliation du bail,
 une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
 50 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 21 septembre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 9 février 2024, l'établissement ARCHIPEL HABITAT maintient ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 9 février 2024, s'élève désormais à 2 246,35 €. 
Il considère que Madame [O] [K] a bien repris le paiement intégral de son loyer courant et ce depuis le mois de janvier 2024, si bien qu'il sollicite, pour Madame [K], l'octroi de délais de paiement ainsi que le maintien du bail pendant le cours de ces délais.
Le bailleur indique enfin que le dépôt d'un dossier de surendettement est envisagé par l'assistante sociale de la locataire.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Madame [O] [K] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de résiliation du bail

"Sur la recevabilité

L'établissement ARCHIPEL HABITAT justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.




"Sur le fond

Aux termes de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l'article 1709 du code civil définit le louage de choses comme " un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer ". Enfin, l'article 1728 du même code dispose que " le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus ", et l'article 1184 du code civil (dans sa version antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016), rappelle le principe selon lequel la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l'une des parties ne satisfera pas à son engagement.

Il se déduit de l'ensemble de ces dispositions que l'obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l'espèce, malgré les nombreuses mises en demeure qui lui ont été délivrées en 2020, 2021, 2022 et le courrier recommandé avec accusé de réception du 14 août 2023, Madame [O] [K] n'a manifestement pas réglé la dette locative de 2 501,15 € qui y était mentionnée.

L'établissement ARCHIPEL HABITAT verse ainsi aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 9 février 2024, Madame [O] [K] lui devait la somme de 2 246,35 €, soustraction faite des frais de procédure.

La défenderesse n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

Compte-tenu de ce montant, mis en perspective avec la durée du bail, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de Madame [O] [K] et son expulsion.

Sur les délais de paiement

L'article 1228 du code civil dispose que " le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts " et l'article 1343-5 du même code dispose que " le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ".

En l'espèce, les débats à l'audience et le décompte produit permettent de constater que Madame [O] [K] a repris le paiement des échéances courantes du loyer et est en mesure d'assurer le remboursement de l'arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur. Dans ces circonstances, elle sera autorisée à se libérer de sa dette locative dans les conditions qui seront précisées ci-après et la résiliation du bail ne sera prononcée qu'à défaut de respect des délais de paiement ainsi accordés.

L'attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, le bail sera immédiatement résilié sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef, dès l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux et hors période hivernale.

Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résolution du bail, il convient de la condamner au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L'indemnité d'occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, elle ne sera due qu'en cas de résiliation de plein droit du bail en raison du défaut de respect du plan d'apurement. Le cas échéant, elle ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'établissement ARCHIPEL HABITAT ou à son mandataire.

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [O] [K], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu de l'octroi de délais de paiement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.


PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [O] [K] à payer à l'établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 2 246,35 € (deux mille deux cent quarante-six euros et trente-cinq centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 9 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,

AUTORISE Madame [O] [K] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 112 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 20 € (vingt euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

PRONONCE la résiliation du contrat de bail du 9 septembre 2016, uniquement pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

Dans l'hypothèse d'une telle résiliation,

CONDAMNE Madame [O] [K] à payer à l'établissement ARCHIPEL HABITAT le solde de la dette locative,

AUTORISE l'établissement ARCHIPEL HABITAT, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, à faire procéder à l'expulsion de Madame [O] [K] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,

CONDAMNE Madame [O] [K] à verser à l'établissement ARCHIPEL HABITAT une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux,

Et en toute hypothèse,

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE l'établissement ARCHIPEL HABITAT de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [O] [K] aux dépens comprenant notamment le coût de l'assignation du 20 septembre 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 avril 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge