Tribunal Judiciaire · JUGE CX PROTECTION — 5 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Cité Judiciaire
Service des contentieux de la protection
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 3]
JUGEMENT DU 05 Avril 2024 

N° RG 23/07723 - N° Portalis DBYC-W-B7H-KT42

JUGEMENT DU :
05 Avril 2024
N° 24/221 


[D] [L] [F] épouse [G]

C/

[I] [X]







EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE 05/04/24
à Me SOUET Sophie
COPIE PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 05 Avril 2024 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Annie SIMON, Greffier ;

Audience des débats : 09 Février 2024.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 05 Avril 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. 

Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Mme [D] [L] [F] épouse [G]
[Adresse 1]
[Localité 8]
représentée par Me Sophie SOUET, avocat au barreau de RENNES substitué par Me Marine ORESVE, avocat au barreau de RENNES


ET :

DEFENDEUR :

Mme [I] [X]
[Adresse 2]
[Localité 8]
non comparante, ni représentée









 





EXPOSE DU LITIGE :

FAITS ET PROCÉDURE 

Un contrat de bail d'habitation a été consenti par Monsieur [C] [F] à Madame [I] [X] le 1er juin 2019, le contrat portant sur une des quatre chambres, en colocation, d'une maison située à [Localité 8], [Adresse 2] et [Adresse 5], référencée au cadastre "Section BK n°[Cadastre 4] [Localité 7]", moyennant un loyer mensuel de 200 euros plus 50 euros de charges. A la date d'entrée dans les lieux de Mme [I] [X], trois colocataires, chacun titulaires de baux, étaient présents dans la maison. 

M. [F] a fait signifier, le 16 janvier 2023, par commissaire de justice, un congé aux fins de reprise de la maison, à Madame [X], à effet au 31 mai 2023. 

A la suite d'une donation-partage intervenue le 27 février 2023, Monsieur [C] [F] et son épouse ont donné à leur fille, Madame [U] [G] née [F], la pleine propriété de la maison donnée à bail. Mme [X] en a été informée par courrier.

Le 10 mai 2023, Mme [X] a adressé à Madame [U] [G] née [F] un courrier contestant la validité du congé. Elle n'a pas libéré les lieux le 31 mai 2023. 

Par acte de commissaire de justice du 5 octobre 2023, Mme [F] épouse [G] a fait assigner Mme [X] devant le tribunal judiciaire de Rennes aux fins, à titre principal, de constater la résiliation du bail suite au congé à effet au 31 mai 2023 et ordonner l'expulsion de Mme [X], et, subsidiairement, de constater la résolution du bail aux torts exclusifs de Mme [X] et ordonner son expulsion. 

A l'audience du 9 février 2024, Mme [F] reprend les demandes contenues dans l'assignation et sollicite du tribunal qu'il : 

A titre principal : 
-constate la résiliation du bail par l'effet du congé notifié par M. [F] le 16 janvier 2023 et constate que Mme [X] est occupante sans droit ni titre depuis le 1er juin 2023 ; 
-fixe l'indemnité d'occupation à la somme de 250 euros ; 
-ordonne l'expulsion de Mme [X] du logement, ainsi que celle de tous occupants, au besoin avec le concours de la force publique 

à titre subsidiaire : 
-prononce la résiliation du contrat de bail consenti à Mme [X] à ses torts exclusifs ; 
-ordonne l'expulsion de Mme [X] du logement, ainsi que celle de tous occupants, au besoin avec le concours de la force publique ; 
-fixe l'indemnité d'occupation correspondant au montant du loyer et des charges à compter du jugement prononcé la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux loués.

Et en tout état de cause : 
-condamne Mme [X] aux entiers dépens ;
-condamne Mme [X] au paiement d'une indemnité de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 

Au soutien de sa demande à titre principal de constater la résiliation du bail par l'effet du congé notifié à Mme [X], Mme [F] fait valoir que le contrat de bail conclu le 1er juin 2019 porte sur un logement meublé, alors même qu'aucun inventaire ou état détaillé du mobilier n'a été joint au contrat de bail. Mme [F] explique que l'absence d'inventaire ou d'état détaillé des meubles n'emporte pas requalification d'un contrat de bail portant sur un logement meublé en contrat de bail portant sur un logement non meublé. Elle explique que la chambre était équipée d'un lit, d'un bureau et d'une étagère, que les parties communes étaient meublées et la cuisine équipée. Mme [F] en déduit que puisque le contrat de bail porte sur un logement meublé, la signification effectuée le 16 janvier 2023 pour une prise d'effet du congé au 31 mai 2023 ne peut encourir la nullité. 
Mme [F] soutient également que les développements de Mme [X] dans le courrier qui lui a été adressé le 10 mai 2023 ne peuvent influer sur la validité du congé dans la mesure où les éléments allégués sont étrangers au contentieux de la validité du congé. 

Pour soutenir sa demande subsidiaire de résiliation du contrat de bail, Mme [F], se fonde, d'un part, sur l'article 1104 du code civil, et sur le fait que le contrat doit s'interpréter d'après la commune intention des parties, plutôt qu'au sens littéral des termes. Elle explique que Mme [X], en effectuant une lecture littérale du contrat de bail qui aboutirait à ce que le contrat de bail porte sur la totalité de la maison, est de mauvaise foi. Mme [F] rappelle que, lors de la conclusion du bail, la maison était louée à trois autres colocataires et que loyer mensuel s'élève à 200 euros, plus 50 euros de charges. 
Mme [F], se fondant d'autre part sur l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, indique que Mme [X] n'use pas paisiblement des lieux loués : Elle explique que Mme [X] a créé un climat malsain au sein de la colocation en montant les colocataires les uns à l'encontre des autres, qu'elle a privatisé la totalité de la maison et en a interdit l'accès en changeant les serrures. Elle indique que Mme [X] a déposé plainte pour violation de domicile, contraignant la requérante à ne plus pénétrer dans la maison et que le défaut d'entretien manifeste des lieux et son accaparement avaient été constatés préalablement au dépôt de plainte. 
Enfin, Mme [F], conclut, au visa de l'article 1224 du code civil, que la résiliation du contrat de bail doit être prononcée aux torts exclusifs de Mme [X] dans la mesure où son comportement contrevient à l'obligation de bonne foi qui doit gouverner l'exécution du contrat et à l'obligation de jouissance paisible des lieux loué.

Citée par acte déposé en étude, Mme [X] n'a pas comparu à l'audience du 9 février 2024 et ne s'est pas fait représenter. 

En cet état, l'affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue par sa mise à disposition au greffe le 5 avril 2024.


MOTIFS 

L'article 472 du code de procédure civile dispose que " Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.
Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. "

I. Sur la résiliation du bail par l'effet du congé

1)Sur le congé

L'article 25-8 de la loi du n° 89-462 du 6 juillet 1989 traite des conditions de résiliation du bail d'un logement meublé par le bailleur et prévoit que le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat de bail doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Il doit motiver son refus de renouvellement du bail, soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. Le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif à peine de nullité. Il doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'un commissaire de justice, ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation du logement loué.

En l'espèce, le contrat de bail signé par M. [F] et Mme [X] porte la mention "contrat de bail d'habitation portant sur une résidence principale meublée, soumis à la loi du 6 juillet 1989". Si aucun inventaire ou état des lieux n'est joint au contrat de bail, celui-ci mentionne que la maison est meublée et liste des éléments qui l'équipe, à savoir un meuble de cuisine, un four, un four à micro-ondes, un réfrigérateur, des plaques de cuisson et une hotte. De plus, deux colocataires présents dans le logement lors de l'entrée dans les lieux attestent du fait que les lieux étaient meublés à leur arrivée et que le logement contenait alors, notamment, des lits, deux tables, des chaises, des meubles de rangement, des canapés, du matériel d'entretien, un lave-linge, des ustensiles et du matériel de cuisine. Cette description est par ailleurs reprise dans les autres baux signés par les colocataires successifs. Il est ainsi démontré que c'est bien un contrat de bail relatif à un logement meublé qui a été conclu entre M [F] et Mme [X].

Le congé donné pour le 31 mai 2023, a été signifié par commissaire de justice le 16 janvier 2023, si bien qu'il respecte le délai de 3 mois minimum requis pour la notification du congé d'un logement meublé. De plus, le congé fait état de manière claire d'un motif légitime et sérieux en ce qu'il précise que la reprise des lieux est nécessaire compte tenu du fait que "le propriétaire va effectuer des travaux de grandes œuvres nécessitant le départ du locataire, ce qui constitue un motif légitime et sérieux." 
En conséquence, le congé donné par M. [F] à Mme [X] est régulier.

Il sera donc constaté que Mme [X] est déchue de tout titre d'occupation du logement loué à compter du 1er juin 2023, date d'effet du congé.

2)Sur l'expulsion

L'article L411-1 du code des procédures civile d'exécution prévoit que "l'expulsion d'un immeuble ou d'un lieu habité ne peut être poursuivie qu'en vertu d'une décision de justice ou d'un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d'un commandement d'avoir à libérer les locaux."

Mme [X] étant déchue de tout titre d'occupation du logement loué depuis le 1er juin 2023, il est ordonné à Mme [X] de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant, dès l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux et hors période hivernale.


3)Sur l'indemnité d'occupation

Afin de dédommager le bailleur du préjudice subi du fait de l'occupation sans titre de son bien et sur le fondement de l'article 1240 du code civil, une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du loyer et des charges actuels lui sera allouée.
 
En conséquence, au vu des pièces produites, l'indemnité d'occupation sera fixée à la somme de 250 euros par mois et, au besoin, Mme [X] sera condamnée à la verser à son bailleur à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux.


II. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

1)Sur les dépens

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l'instance, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l'espèce, Mme [X], partie perdante au procès, sera condamnée aux dépens de l'instance.

2)Sur la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

En l'espèce, condamnée aux dépens, Mme [X] indemnisera Mme [F] de ses frais non compris dans les dépens par une somme qu'il est équitable de fixer à 500 euros, conformément à l'article 700 du code de procédure civile. 

3)Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable à l'espèce, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, compte tenu de l'absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

CONSTATE que le congé du 16 janvier 2023 signifié à Mme [X] est régulier et que Mme [X] est déchue de tout titre d'occupation du logement situé à [Localité 8], [Adresse 2] et [Adresse 5], référencés au cadastre "Section BK n°[Cadastre 4] [Localité 7]", à compter du 1er juin 2023 ;

CONDAMNE, en conséquence, Mme [X]. à quitter les lieux loués situés à [Localité 8], [Adresse 2] et [Adresse 5], référencés au cadastre "Section BK n°[Cadastre 4] [Localité 7]" et DIT qu'à défaut pour Mme [X] de libérer volontairement les lieux, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l'assistance de la force publique passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

PRECISE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale ;

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE, en tant que de besoin, Mme [X] à verser à Mme [F] une indemnité d'occupation courant à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la complète libération des lieux et remise des clés ;

FIXE, le montant de l'indemnité d'occupation due par Mme [X] à Mme [F] à la somme mensuelle de 250 euros ; 

CONDAMNE Mme [X] à payer à Mme [F] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [X] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.


Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits et signé par le Président et le Greffier, 

Le GREFFIER, Le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,