Tribunal Judiciaire · JUGE CX PROTECTION — 5 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Cité Judiciaire
Service des contentieux de la protection
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 4]
JUGEMENT DU 05 Avril 2024 

N° RG 23/08739 - N° Portalis DBYC-W-B7H-KWBD

JUGEMENT DU :
05 Avril 2024
N° 24/224 


Société AIVS

C/

[P] [G]







EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE 05/04/24
à Me CASTRES Hugo
COPIE PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 05 Avril 2024 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Annie SIMON, Greffier ;

Audience des débats : 09 Février 2024.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 05 Avril 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. 

Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Société AIVS
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Me Hugo CASTRES, avocat au barreau de RENNES substitué par Me ALEXANDRE DA COSTA, avocat au barreau de RENNES


ET :

DEFENDEUR :

Mme [P] [G]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 4]
non comparante, ni représentée














 






EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 9 juillet 2021, la société A.I.V.S. a mis à disposition de Madame [P] [G] des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 306,44 € et d'une provision pour charges de 87,73 €.

Par acte de commissaire de justice du 16 mars 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2 244,20 € au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Madame [P] [G] le 16 mars 2023.

Par assignation du 16 novembre 2023, la société A.I.V.S. a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
"Constater l'acquisition de la clause résolutoire, 
"Ordonner l'expulsion de Madame [P] [G] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique,
"Supprimer le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement d'avoir à libérer les lieux prévu à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ainsi que le bénéfice du sursis de la trêve hivernale,
"Condamner Madame [P] [G] au paiement des sommes suivantes :
 4 679,79 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
 une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 20 novembre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 9 février 2024, la société A.I.V.S. maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 1er février 2024, s'élève désormais à 5 803,20 €. 
La société A.I.V.S. considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dès lors que le dernier règlement, d'un montant de 185,94 €, montant inférieur à celui du loyer, est intervenu au mois de décembre 2023.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à personne, Madame [P] [G] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

La société A.I.V.S. ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La société A.I.V.S. a précisé ne pas avoir connaissance de l'existence d'une telle procédure concernant Madame [P] [G].

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.


MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.


A titre liminaire, sur les dispositions applicables

En vertu de l'article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Selon l'article 1188 du code civil, le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s'interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.

Enfin, conformément à l'article 1104 du même code, les contrats doivent être exécutés de bonne foi.

En l'espèce, bien que le contrat du 9 juillet 2021 ne soit pas qualifié de contrat de bail mais de " contrat de mise à disposition ", force est de constater que la société A.I.V.S. a choisi de l'exécuter comme s'il s'agissait d'un contrat de bail, notamment en fixant un " loyer mensuel " sans référence aux revenus de la défenderesse, en optant pour la délivrance d'un commandement de payer invitant la locataire à s'acquitter des sommes dues dans un délai de deux mois, ou encore en se conformant aux exigences légales relatives à la résiliation du contrat de bail en notifiant le commandement de payer et l'assignation à la CCAPEX.

Dès lors, le contrat litigieux doit s'analyser comme un contrat de bail et se verra appliquer les dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

"Sur la recevabilité de la demande

La société A.I.V.S. justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Elle justifie également avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

"Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 16 mars 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 2 244,20 € n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 17 mai 2023.

Il convient, en conséquence, d'ordonner à la locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la société A.I.V.S. à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Sur les délais d'expulsion

Aux termes de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement […]. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.
Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En outre, l'article L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution dispose qu'il est sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille.
Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s'applique pas lorsque la mesure d'expulsion a été prononcée en raison d'une introduction sans droit ni titre dans le domicile d'autrui à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l'aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa.

En l'espèce, Madame [P] [G] est entrée dans les locaux légalement, au titre du contrat de mise à disposition consenti par la société A.I.V.S. 
En outre, aucune des pièces versées au débat ne permet de considérer que la locataire est de mauvaise foi. 

Ainsi, aucune circonstance ne justifie la réduction du délai de deux mois prévu à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution. De même, la suppression ou la réduction du bénéfice de la trêve hivernale réglée par l'article L. 412-6 du même code ne saurait être encourue dès lors que la locataire ne s'est pas introduite dans les lieux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte et que le relogement de l'intéressée n'est pas assuré.

L'expulsion ne pourra donc avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale.

Sur la dette locative

Selon l'article 7,a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, la société A.I.V.S. verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 1er février 2024, Madame [P] [G] lui devait la somme de 5 653,60 €, soustraction faite des frais de procédure.

Madame [P] [G] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 16 mars 2023 sur la somme de 2 244,20 €, à compter de l'assignation sur la somme de 
2 435,59 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.



Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de la condamner au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du 1er février 2024, date du dernier décompte, étant en partie déjà comprise dans l'arriéré locatif précité. Elle ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société A.I.V.S. ou à son mandataire.

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [P] [G], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

En revanche, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant de la dette et de l'absence de reprise du paiement intégral des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.


PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 16 mars 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 9 juillet 2021 entre la société A.I.V.S., d'une part, et Madame [P] [G], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 4] est résilié depuis le 17 mai 2023,

DIT n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à Madame [P] [G], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement,

ORDONNE à Madame [P] [G] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Madame [P] [G] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, 

DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer à compter du 1er février 2024, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Madame [P] [G] à payer à la société A.I.V.S. la somme de 
5 653,60 € (cinq mille six cent cinquante-trois euros et soixante centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er février 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 16 mars 2023 sur la somme de 2 244,20 €, à compter de l'assignation sur la somme de 2 435,59 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société A.I.V.S. de ses demandes de suppression du délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement d'avoir à libérer les lieux prévu à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ainsi que du bénéfice de la trêve hivernale,

DÉBOUTE la société A.I.V.S. de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [P] [G] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 16 mars 2023 et celui de l'assignation du 16 novembre 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 avril 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge