Cour d'Appel · Chambre 1 A — 3 avril 2024

MINUTE N° 169/24

























Copie exécutoire à



- Me Laurence FRICK



- Me Mathilde SEILLE 



Copie à M. le PG



Arrêt notifié aux parties



Le 03.04.2024



Le Greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE COLMAR

PREMIERE CHAMBRE CIVILE - SECTION A



ARRET DU 03 Avril 2024



Numéro d'inscription au répertoire général : 1 A N° RG 23/03152 - N° Portalis DBVW-V-B7H-IEMN



Décision déférée à la Cour : 02 Août 2023 par le Juge commissaire du Tribunal judiciaire de STRASBOURG



APPELANTE :



Madame [Z] [M]

[Adresse 2]



Représentée par Me Laurence FRICK, avocat à la Cour 



INTIMEES :



S.A.R.L. LES BAILLIS, en liquidation judiciaire, représentée par la SELARL MJ AIR agissant par Me [H] [K] mandataire judiciaire

[Adresse 3]



S.E.L.A.R.L. MJ AIR, prise en la personne de Me Jean-Denis MAUHIN, mandataire liquidateur de la SARL LES BAILLIS

[Adresse 5]



Représentées par Me Mathilde SEILLE, avocat à la Cour 



Madame [D] [O]

[Adresse 4]



non représentée, assignée en l'étude du commissaire de justice le 12.10.2023



COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 modifié du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Février 2024, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Mme RHODE, Conseillère.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. WALGENWITZ, Président de chambre

M. ROUBLOT, Conseiller

Mme RHODE, Conseillère

qui en ont délibéré.



Greffier, lors des débats : Mme VELLAINE



Ministère Public :

représenté lors des débats par Mme VUILLET, substitut général, qui a fait connaître son avis et dont les réquisitions écrites ont été communiquées aux parties.



ARRET :

- Rendu par défaut

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

- signé par M. Franck WALGENWITZ, président et Mme Régine VELLAINE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Vu l'ordonnance rendue par le juge commissaire du tribunal judiciaire de Strasbourg, qui a :



- autorisé la vente de gré à gré de l'appartement en rez-de-jardin désigné au Livre Foncier comme 'cabinet médical et jardin' avec une cave, sis [Adresse 1] à [Localité 7], cadastré au livre foncier de Strasbourg comme suit : 

*[Localité 7] S 14 n°0085/0003 lot 1 

*[Localité 7] S 14 n°0085/0003 lot 9,

dépendant de la liquidation judiciaire de la SARL LES BAILLIS au profit de Mme [D] [O] ou de toute autre personne s'y substituant, moyennant un prix de cession de 190 000 € net vendeur ;

- commis Me [V], notaire à [Localité 6], ou tout autre notaire du choix du liquidateur, pour établir l'acte de vente ;

- dit que l'ordonnance sera déposée au greffe, notifiée par LRAR au débiteur et au créancier inscrit, à savoir Mme [M] et communiquée à la SELARL DMJ, liquidateur.

 

Vu la déclaration d'appel de Mme [Z] [M] enregistrée le 17 août 2023 (RG N° 1A 23/03152),

 

Vu la signification délivrée par le commissaire de justice le 13 octobre 2023 à la SELARL MJ AIR, en la personne de Me [K] en sa qualité de mandataire liquidateur de la SARL LES BAILLIS, à la requête de Mme [Z] [M], de la déclaration d'appel du 17 août 2023, du récapitulatif de la déclaration d'appel du 1er septembre 2023 et de l'avis de fixation à bref délai,

 

Vu la constitution d'intimées de la SARL LES BAILLIS et de la SELARL MJ AIR, en la personne de Me [K], en sa qualité de mandataire liquidateur de la SARL LES BAILLIS en date du 16 octobre 2023,

 

Vu la déclaration d'appel de Mme [Z] [M] enregistrée le 22 août 2023 (RG N° 1A 23/3205),

 

Vu la signification délivrée par le commissaire de justice le 12 octobre 2023 à Mme [D] [O], à la demande de Mme [Z] [M], de la déclaration d'appel du 22 août 2023, du récapitulatif de la déclaration d'appel du 5 septembre 2023 et de l'avis de fixation à bref délai,

 

Vu l'ordonnance du président de chambre du 18 décembre 2023 ordonnant la jonction des procédures sous le numéro RG N° 1A 23/03152,

 

Vu les dernières conclusions de Mme [Z] [M] datées du 24 janvier 2024, auxquelles était joint un bordereau de communication de pièces qui n'a fait l'objet d'aucune contestation, aux termes desquelles il est demandé à la cour de :



DECLARER Madame [Z] [M] recevable et bien fondée en son appel, 



Y faisant droit, 



INFIRMER l'ordonnance rendue par le Juge-Commissaire de STRASBOURG le 02 août 2023 en ce qu'elle a : 



- autorisé la vente de gré à gré de l'appartement en rez-de-jardin, désigné au Livre Foncier comme 'cabinet médical et jardin', avec une cave sis [Adresse 1] à [Localité 7], cadastré au livre foncier de STRASBOURG comme suit : 

*[Localité 7] n°14 n°0085/0003, lot n°1 

*[Localité 7] n°14 n°0085/0003, lot n°9



 

dépendant de la liquidation judiciaire de la SARL LES BAILLIS, au profit de Madame [D] [O] ou de toute personne s'y substituant, moyennant un prix de cession de 190.000 € net vendeur, 



- commis Me [V], Notaire à [Localité 6] ou tout autre notaire au choix du liquidateur pour établir l'acte de vente, 



Statuant à nouveau, 



ORDONNER une mesure d'expertise judiciaire destinée à évaluer le bien immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 7], cadastré au livre foncier de STRASBOURG comme suit : 



*[Localité 7] n°14 n°0085/0003, lot n°1 

*[Localité 7] n°14 n°0085/0003, lot n°9 



ayant pour objet de déterminer, dans le respect du contradictoire, le prix net vendeur de l'appartement dont est redevenue propriétaire la SARL LES BAILLIS, 



COMMETTRE pour y procéder tel expert qu'il plaira, 



RESERVER à Madame [Z] [M] la possibilité de conclure sur le montant de la mise à prix du bien immobilier litigieux, 



CONDAMNER la SARL LES BAILLIS, prise en la personne de son liquidateur judiciaire, la SELARL MJ AIR et Madame [D] [O] à payer à Madame [Z] [M] la somme de 3.000, 00 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, 



CONDAMNER la SARL LES BAILLIS, prise en la personne de son liquidateur judiciaire, la SELARL MJ AIR et Madame [D] [O] aux entiers frais et dépens de l'instance d'appel. 

 

Vu les dernières conclusions de la SARL LES BAILLIS et de la SELARL MJ AIR, ès-qualité de mandataire liquidateur, datées du 4 décembre 2023, auxquelles était joint un bordereau de communication de pièces qui n'a fait l'objet d'aucune contestation, aux termes desquelles il est demandé à la cour de :



DECLARER l'appel de Madame [M] irrecevable en tout cas mal fondé ; 



Le rejeter, 



In limine litis, sur les demandes nouvelles présentées à hauteur d'appel 



JUGER irrecevable la demande d'expertise présentée par Madame [M] comme étant nouvelle à hauteur de Cour ; 



DEBOUTER Madame [M] de l'ensemble de ses demandes nouvelles ; 



Au fond, sur l'appel de Madame [M] 



DEBOUTER Madame [M] de son appel, et de l'intégralité de ses demandes ; 



CONFIRMER purement et simplement l'ordonnance rendue par le Juge commissaire près le Tribunal Judiciaire de STRASBOURG en date du 02 août 2023 ; 



CONDAMNER Madame [M] à verser à la SARL LES BAILLIS prise en la personne de son liquidateur judiciaire et à la SELARL MJ AIR es qualité de liquidateur judiciaire la somme de 2.500 € chacun au titre de l'article 700 du CPC ; 



La CONDAMNER aux entiers frais et dépens de l'instance.



Vu les conclusions du ministère public datées du 23 janvier 2024, aux termes desquelles il s'en rapporte à justice,

 

Vu l'audience du 5 février 2024 à laquelle l'affaire a été appelée,

 

Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l'article 455 du code de procédure civile, pour l'exposé de leurs moyens et prétentions.

 

 

MOTIFS DE LA DECISION :

 



Sur la recevabilité de l'appel :

 

Il résulte des articles 552 et 553 du code de procédure civile, qu'en cas d'indivisibilité à l'égard de plusieurs parties, l'appel dirigé contre l'une des parties réserve à l'appelant la faculté d'appeler les autres à l'instance, mais l'appel formé contre l'une n'est recevable que si toutes sont appelées à l'instance. 

 

En l'espèce, la SARL LES BAILLIS et la SELARL MJ AIR soutiennent que la demande de Mme [M] est irrecevable en son appel, au motif que Mme [O] n'a pas la qualité d'intimée.

 

Or, Mme [M] a régularisé une seconde déclaration d'appel, qu'elle a signifié à Mme [O] et les deux procédures ont été jointes.

 

En conséquence, l'appel de Mme [M] sera déclaré recevable.

 

Sur la recevabilité de la demande d'expertise :

 

L'article 564 du code de procédure civile dispose qu'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions, si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.

 

En l'espèce, la décision rendue le 2 août 2023 a été rendue sur requête de la SELARL DMJ, sans que Mme [M] n'ait été partie à la procédure.

 

En conséquence, la demande d'expertise de Mme [M] sera déclarée recevable.

 

Sur l'autorisation de vente de gré à gré :

 

L'article L.642-18 alinéa 3 du code de commerce dispose que le juge-commissaire peut, si la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues, sont de nature à permettre une cession amiable dans de meilleures conditions, ordonner la vente par adjudication amiable sur la mise à prix qu'il fixe ou autoriser la vente de gré à gré aux prix et conditions qu'il détermine. 

 

L'article R.642-37-1 du code de commerce dispose que le recours contre les ordonnances du juge-commissaire, rendues en application de l'article L. 642-18, est formé devant la cour d'appel.



En l'espèce, selon contrat du 29 août 2013, Mme [M] a acquis auprès de la SARL LES BAILLIS un appartement sis [Adresse 1] à [Localité 7]. Cette vente a été annulée par le tribunal de grande instance de Strasbourg, dans son jugement du 17 mai 2018, confirmé par la cour d'appel de Colmar dans son arrêt du 22 octobre 2020. En exécution de cet arrêt, Mme [M] se prévaut d'une créance de 251 913,32 €.

 

Mme [M] s'oppose à la décision du juge commissaire, qui a autorisé la vente de gré à gré de l'appartement au prix de 190 000 €.

 

L'appartement litigieux présente les caractéristiques suivantes :

- Lot n°1 : au niveau zéro, un cabinet médical comprenant trois salles de soins, un bureau, une salle d'attente, un WC, deux rangements, un dégagement, une entrée, un jardin ; superficie du cabinet médical : 58,20 m2 ; superficie du jardin : 28,40 m2 ; et les 151/1000èmes des parties communes générales PC1 et 154/1000èmes des parties communes PC2

- Lot n°9 : au niveau -1 une cave n°3 ; superficie : 12,20 m2 : et les 6/1000èmes des parties communes générales PC1 et les 6/1000èmes des parties communes PC2.



Dès lors, le prix de 190 000 € correspond à un prix de vente de 3 264,60 €/m2.

 

Pour contester ce prix, Mme [M] s'appuie sur un avis de valeur établi par l'agence CENTURY 21 le 19 novembre 2021 qui évalue le bien litigieux entre 200 000 € et 210 000 €, un extrait du site 'meilleurs agents' indiquant que le prix moyen au m2 d'un appartement à [Localité 7], au 1er octobre 2023, est de 2 672 €, ainsi que diverses annonces. Ces annonces n'attestent que du prix souhaité par le vendeur et non du prix de vente effectif, toutefois, il sera relevé qu'un appartement de 83 m2 est proposé au prix de 239 000 €, soit 2 879,51 €/m2, qu'un appartement de 100 m2 est proposé au prix de 254 000 €, soit 2 540 €/m2 et qu'un appartement de 134 m2 est proposé au prix de 299 900 €, soit 2 238,05 €/m2. Enfin, Mme [M] évoque, sans en justifier, un avis de valeur à 230 000 €.

 

Les intimées se prévalent d'un avis de valeur établi par l'agence immobilière SIMECO, qui a estimé le bien entre 190 000 € et 200 000 €, rappellent que Mme [O] acquiert le bien sans condition suspensive de prêt et que ce dernier est loué, ce qui constitue une moins-value.

 

Au regard de ces éléments, la cour ne peut que constater que la valeur de 190 000 €, soit 3 264,60 €/m2, est supérieure au prix au m2 revendiqué par Mme [M] dans ses conclusions et pièces, de sorte que la plus-value liée à la présence d'un grand jardin et d'une cave a été prise en compte. 

 

En outre, les avis de valeur ont été établis par les agences immobilières en valeur libre, alors que le bien est loué, ce qui constitue un facteur de moins-value.

 

Dès lors, le prix proposé par Mme [O] est conforme, voir légèrement supérieur au marché local et ce sans tenir compte de la situation locative du bien. En outre, ainsi que le soulignent les intimées, le bien est acquis sans condition suspensive permettant d'éviter tout aléa lié à l'octroi d'un prêt. 

 

En conséquence, il n'y a pas lieu d'ordonner une mesure d'expertise judiciaire et l'ordonnance déférée sera intégralement confirmée, la vente autorisée étant dans l'intérêt de l'ensemble des créanciers de la SARL LES BAILLIS, y compris celui de Mme [M].



Sur les accessoires :

 

Les dépens de la procédure d'appel seront à la charge de Mme [M].

 

L'équité commande de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile.

 

 

P A R C E S M O T I F S





La Cour, 

 

Déclare Mme [S] [M] recevable en son appel,

 

Déclare la demande d'expertise présentée par Mme [S] [M] recevable,

 

Déboute Mme [S] [M] de sa demande d'expertise,

 

Confirme l'ordonnance rendue par le juge commissaire du tribunal judiciaire de Strasbourg le 2 août 2023,

 

Condamne Me [S] [M] aux dépens de la procédure d'appel,

 

Déboute les parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles.

 

La Greffière : le Président :