Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 5 avril 2024

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 05 AVRIL 2024



(n° , 8 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/09415 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHV7F



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 20 Avril 2023 rendue par le Juge de la mise en état du Tribunal judiciaire de CRETEIL - RG n° 22/02339





APPELANTS

 

Madame [W] [Y] épouse [O] née le 24 Décembre 1966 à [Adresse 6],

[Adresse 3]

[Localité 5]





Monsieur [X] [O] né le 02 Février 1966 à [Localité 8]

[Adresse 3]

[Localité 5]



Tous deux représentés par Me Christophe PACHALIS de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K148 assistés de Me Julien SKEIF, avocat au barreau de LYON, toque : T619





INTIMÉE 



 La Société ATRIUM GESTION CONSEIL immatriculée au RCS de [Localité 7] 453 400 921, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Me Benjamin MOISAN de la SELARL BAECHLIN MOISAN Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : L34 assistée de Me Philippe GLASER de la SELAS SELAS VALSAMIDIS AMSALLEM JONATH FLAICHER et ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : J010 substitué par Me Marie CHEREAU de la SELAS SELAS VALSAMIDIS AMSALLEM JONATH FLAICHER et ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : J010 





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 décembre 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Nathalie BRET, conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre 

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère



Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.



ARRÊT : 



- contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 01 mars 2024 prorogée au 05 avril 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.







FAITS ET PROCÉDURE



La société Atrium Gestion Conseil, représentée par M. [R] [B], exerce notamment une activité de conseil en gestion de patrimoine. 



Par acte sous seing privé signé le 27 août 2013, la société Atrium Gestion Conseil et les époux [O], M. [X] [O] et Mme [W] [Y] épouse [O], ont conclu une convention de prestation de conseil. 



Le 8 septembre 2013, la société Atrium Gestion Conseil a remis aux époux [O] un projet d'investissement d'un bien immobilier en outre-mer '[Adresse 9]", permettant de bénéficier des avantages du dispositif fiscal [L].



Par acte sous seing privé du 9 septembre 2013, la société Batipro Promotion et les époux

[O] ont conclu une promesse synallagmatique de vente portant sur un bien immobilier dans la résidence [Adresse 9] à [Localité 10] (La Réunion) moyennant le prix de 221.600 €.



Par acte notarié du 26 novembre 2013, la société Batipro Promotion a vendu aux époux

[O], représentés par Mme [T] [A], clerc, en vertu d'une procuration du 20 avril

2023, les lots n° 22 et 97, respectivement constitués d'un appartement au 3ème étage et d'un parking, dans le bâtiment A d'une copropriété dénommée Résidence [Adresse 9] située [Adresse 1] à [Localité 10] (La Réunion) au prix de 221.600 €. 



Le financement de l'acquisition a été assuré par un prêt de 224.811 € consenti par la banque Crédit Industriel et Commercial.



Les époux [O] ont confié un mandat de gestion locative exclusif du bien immobilier à la société L'Immobilière de la Réunion.



Selon un procès-verbal de réception signé le 13 février 2014, la société L'Immobilière de la Réunion, représentant les époux [O], a déclaré avoir visité l'appartement en présence de Batipro Promotion et avoir été informée d'un délai de 30 jours pour faire connaître les éventuels défauts apparents.



Par jugement du 16 novembre 2016, la société Batipro Promotion a fait l'objet d'une procédure de sauvegarde, convertie en liquidation judiciaire.



Par ordonnance de référé du 12 octobre 2017, une expertise judiciaire a été ordonnée, sur saisine du syndicat des copropriétaires et de copropriétaires, au sujet d'inexécutions et de non conformités.



Par courrier du 17 février 2020, le maire de [Localité 10] a mis en demeure le syndicat des copropriétaires d'engager des travaux pour mettre fin aux dysfonctionnements relevés par les experts, soit pour la résidence [Adresse 9] A, 'de nombreux défauts de construction qui ont pour conséquence le non-respect des règles d'hygiène et de sécurité (accès pompiers non conformes, évacuation des fumées non conforme dans le parking souterrain, portes coupe-feu non conformes, trappes de désenfumage ne fonctionnent pas, absence de local poubelle ...)'.



Le 9 juin 2021, le syndic de l'immeuble atteste que le bien de M. et Mme [O] est loué depuis le 24 février 2014.



Par exploit d'huissier délivré le 22 mars 2022, soutenant en substance que la société Atrium Gestion Conseil avait manqué à ses obligations d'information et de conseil, en ne leur révélant pas l'existence des désordres affectant le bien immobilier, les époux [O] ont fait

assigner la société Atrium Gestion Conseil devant le tribunal judiciaire de Créteil en paiement de dommages et intérêts au titre de leurs préjudices.



La société Atrium Gestion Conseil a soulevé, devant le juge de la mise en état, l'irrecevabilité pour prescription de l'action des époux [O]. 



Par ordonnance du 20 avril 2023, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Créteil a statué ainsi :

- Déclarons les demandes de M. [X] [O] et Mme [W] [Y] épouse [O] irrecevables comme prescrites,

- Condamnons M. [X] [O] et Mme [W] [Y] épouse [O] aux dépens,

- Condamnons M. [X] [O] et Mme [W] [Y] épouse [O] à payer à la société à responsabilité limitée à associé unique, Atrium Gestion Conseil, la somme de

1.500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- Déboutons M. [X] [O] et Mme [W] [Y] épouse [O] de leur

demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- Rejetons toutes autres demandes des parties.



M. [X] [O] et Mme [W] [O] ont relevé appel de cette ordonnance par déclaration remise au greffe le 24 mai 2023.



La procédure devant la cour a été clôturée le 30 novembre 2023.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions en date du 17 novembre 2023 par lesquelles M. [X] [O] et Mme [W] [Y] épouse [O], appelants, invitent la cour à :



Vu les articles 9, 122, 700, 789 et 900 et suivants du code de procédure civile, 



Vu les articles 1144, 1147 et 2224 du code civil, 





Infirmer ladite ordonnance, en ce qu'elle a : 

- Déclaré les demandes de M. [X] [O] et Mme [W] [Y] épouse [O] irrecevables comme prescrites, 

- Condamné M. [X] [O] et Mme [W] [Y] épouse [O] aux dépens, 

- Condamné M M. [X] [O] et Mme [W] [Y] épouse [O] à payer à la société à responsabilité limitée à associée unique Atrium Gestion, la somme de 1.500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens, 

- Débouté M M. [X] [O] et Mme [W] [Y], épouse [O] de leur 

demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

 

Statuant de nouveau, 

- Juger que M. [X] [O] et Mme [W] [Y] épouse [O] n'ont été en 

mesure de découvrir leurs préjudices que le 27 février 2018, date à laquelle ils ont été informés des graves désordres affectant leur bien et, par voie de conséquence, la rentabilité de l'opération, 

- Fixer en conséquence le point de départ de la prescription quinquennale de l'action en responsabilité au 27 février 2018, 

- Juger recevable comme non prescrite l'action en responsabilité de M. [X] [O] et Mme [W] [Y], épouse [O] , 

- Débouter la société Atrium Gestion de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions , 

- Condamner la société Atrium Gestion à payer à M. [X] [O] et Mme [W] 

[Y], épouse [O] la somme de 6.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile , 

- Condamner la même à tous les dépens ;





Vu les conclusions en date du 21 novembre 2023, par lesquelles la société Atrium Gestion Conseil, intimée, invite la cour à :



Vu l'article 2224 du code civil , 



Vu l'article 122 du code de procédure civile, 



Confirmer l'ordonnance rendue, en toutes ses dispositions, à savoir en ce qu'elle a : 

- Déclaré les demandes de M. [X] [O] et Mme [W] [Y] épouse [O] irrecevables comme prescrites, 

- Condamné M. [X] [O] et Mme [W] [Y] épouse [O] aux dépens, 

- Condamné M. [X] [O] et Mme [W] [Y] épouse [O] à payer à la société à responsabilité limitée à associé unique, Atrium Gestion Conseil, la somme de 1.500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- Débouté M. [X] [O] et Mme [W] [Y] épouse [O] de leur demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- Rejeté toutes autres demandes des parties, 

 

En tout état de cause, 

- Condamner Mme [W] [O] et M. [X] [O] à verser à la société Atrium Gestion Conseil la somme de 6.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- Condamner Mme [W] [O] et M. [X] [O] aux entiers dépens de l'instance ; 





 

SUR CE,



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ,



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ,



Sur la prescription de l'action des époux [O]



Le juge de la mise en état a estimé que le délai de prescription de la demande court du jour de l'acte authentique de vente, le 26 novembre 2013, en retenant que la note de l'expert ne permet pas de fixer la date à laquelle les époux [O] ont eu connaissance du dommage, qu'il appartient au client de s'informer sur la prestation avant de s'engager dans l'opération immobilière, que l'éloignement géographique ne justifie pas le report du point de départ de la prescription dès lors que les époux [O] dénoncent des désordres visibles affectant le bien immobilier dès l'acquisition du bien litigieux et que les époux [O] étaient en mesure au jour de la vente de s'enquérir de la présence des désordres et d'apprécier la rentabilité de l'opération réalisée ;



La société Atrium Gestion Conseil expose, au visa de l'article 2224 du code civil, que

l'action des époux [O] fondée sur le manquement à l'obligation d'information et de conseil est prescrite ; elle estime que le point de départ du délai de prescription quinquennale de l'action est fixé au 26 novembre 2013, date du jour de la signature de l'acte d'acquisition ; subsidiairement, elle fait valoir la date du 13 février 2014, date à laquelle les époux [O] pouvaient avoir connaissance des désordres, en ce qu'elle correspond à la réception du bien par la société L'Immobilière de la Réunion, au nom et pour le compte des époux [O] ;



Les époux [O] estiment que le point de départ de la prescription de leur action en manquement à l'obligation d'information et de conseil se situe au 27 février 2018, date de la note rendue par l'expert judiciaire qui leur a révélé les malfaçons affectant la résidence et leur a permis d'avoir conscience de leur préjudice par l'absence de rentabilité de l'opération, c'est à dire la perte à la revente liée à la dissimulation des désordres structurels affectant l'immeuble ;



Aux termes de l'article 2224 du code civil, 'Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer' ;



En l'espèce, aux termes de leur assignation (pièce 10 Atrium), M. et Mme [O] agissent à l'encontre de la société Atrium Gestion Conseil, sur le fondement de l'article 1147 du code civil, 'en manquement à son obligation de conseil et d'information, sur les véritables qualités de l'investissement immobilier, qui s'est avéré, en réalité, atteint de nombreux désordres', ils précisent que leur préjudice est 'la perte d'une chance de réaliser un investissement rentable', qu'aux 'termes de la projection financière établie par M. [B], le bien devait être revendu aux termes d'une durée de dix années pour un prix de 238.024 € et que le bien ne saurait être revendu à un tel prix en raison des désordres affectant la résidence depuis sa réception, des désordres structurels et conceptuels relevés par l'expert judiciaire et de la qualification d'immeuble inhabitable par les services d'urbanisme', 'à ce jour l'estimation du prix du bien s'élève à environ 75.000" ; 



Il convient de considérer que le point de départ de la prescription de l'action est la date à laquelle M. et Mme [O] ont eu connaissance des désordres structurels affectant la résidence, qui sont selon eux à l'origine de la perte de valeur de leur bien acquis le 26 novembre 2013 ;



Il n'y a pas d'élément justifiant à quelle date les époux [O] ont eu connaissance de la lettre adressée le 27 octobre 2012 par le copropriétaire M. [N] à la société Batipro (pièce 13 [O]) mais en tout état de cause, cette lettre ne fait pas référence aux désordres structurels affectant l'immeuble visés par les époux [O], mais uniquement à l'inachèvement des parkings et à des défauts dans l'appartement de M. [N] ;



Le procès-verbal de réception signé le 13 février 2014, par la société L'Immobilière de la Réunion, représentant les époux [O], ne fait pas mention de désordres et le bien a été loué à compter du 24 février 2014 ;



Dans sa note du 27 février 2018 (pièce 14 [O]), l'expert judiciaire M. [H] constate :

Vu de l'extérieur :

-'une liaison inhabituelle entre le bâtiment A et le bâtiment B', 

- 'l'absence d'explication sur les clés béton en façade, des corbeaux qui semblent porter les dalles du bâtiment B',

- 'au niveau de la rampe d'accès au parking souterrain : un risque de chute d'une hauteur supérieure à 1 mètre, des fers béton sans protection, des treillis soudés utilisé comme garde-corps mais non fixés',

Au sous-sol :

- 'une ouverture double voile entre le bâtiment A et le bâtiment G sans mise en oeuvre de renforts',

- 'une place de parking trop étroite présentée par M. [N]',

- 'des problèmes d'infiltration sur voile enterré et de percements depuis chantier voisin',

- 'une zone de parking inaccessible pour des véhicules',

- 'le joint de dilatation s'est ouvert au niveau de l'infrastructure',

- 'de nombreuses fuites au niveau des 'eaux noires'',

- 'des infiltrations au niveau du plafond',

- 'des venues d'eau de pluie' ;

 

Dans son courrier du 17 février 2020 le maire de [Localité 10] (pièce 15 [O]) mentionne que l'expert M. [H] a constaté 'de nombreux défauts de construction qui ont pour conséquence le non-respect des règles d'hygiène et de sécurité (accès pompiers non conformes, évacuation des fumées non conforme dans le parking souterrain, portes coupe-feu non conformes, trappes de désenfumage ne fonctionnent pas, absence de local poubelle ...)' ;



Il en ressort que ce n'est qu'au vu de l'expertise judiciaire, notamment de la note de l'expert du 27 février 2018, que M. et Mme [O] ont pu avoir connaissance de l'existence de ces désordres structurels dans l'immeuble et de leur ampleur ;



Il y a donc lieu de considérer que le point de départ de la prescription de l'action, c'est à dire la date à laquelle M. et Mme [O] ont eu connaissance des désordres structurels de la résidence, est la date de la note de l'expertise judiciaire soit le 27 février 2018 ;



M. et Mme [O] disposaient à compter de cette date d'un délai de cinq ans pour agir, soit jusqu'au 27 février 2023 ;



Leur action a été engagée le 22 mars 2022 soit avant l'échéance du délai de prescription ;



Ainsi l'ordonnance est infirmée en ce qu'elle a déclaré les demandes de M. et Mme [O] irrecevables comme prescrites ;



Et il y a lieu de rejeter la demande de la société Atrium Gestion Conseil de déclarer irrecevables comme prescrites les demandes de M. et Mme [O] ;





Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



Le sens du présent arrêt conduit à infirmer l'ordonnance sur les dépens et l'application qui y a été faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



La société Atrium Gestion Conseil, partie perdante, doit être condamnée aux dépens de l'incident de première instance et aux dépens d'appel ainsi qu'à payer à M. et Mme [O] la somme unique de 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d'appel ;



Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par la société Atrium Gestion Conseil ; 





PAR CES MOTIFS

LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,



Infirme l'ordonnance ,



Statuant sur les chefs réformés et y ajoutant,



Rejette la demande de la société Atrium Gestion Conseil de déclarer les demandes de M. [X] [O] et Mme [W] [Y] épouse [O] irrecevables comme prescrites; 



Condamne la société Atrium Gestion Conseil aux dépens de l'incident de première instance et aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer à M. [X] [O] et Mme [W] [Y] épouse [O] la somme unique de 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d'appel ;



Rejette la demande de la société Atrium Gestion Conseil au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

 



LE GREFFIER, 

LA PRÉSIDENTE,