Cour d'Appel · 6ème Chambre B — 5 avril 2024

6ème Chambre B





ARRÊT N° 160 



N° RG 23/01124 - N° Portalis DBVL-V-B7H-TRCY













Mme [J] [C]



C/



M. [B] [F]

































Copie exécutoire délivrée 

le :



à : Me LE BRAS

 Me JACQUET















Expédition délivrée 

le : 



à : Me [V] [N]

 Me [X] [P] [E] 





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 05 AVRIL 2024





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Président : Madame Véronique CADORET, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Emmanuelle GOSSELIN, Conseillère,

Assesseur : Madame Emmanuelle DESVALOIS, Conseillère,



GREFFIER :



Madame Aurélie MARIAU, lors des débats et lors du prononcé







DÉBATS :



A l'audience publique du 25 Janvier 2024 devant Madame Véronique CADORET, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial



ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé publiquement après prorogation, le 05 Avril 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





****



APPELANTE :



Madame [J] [C]

née le [Date naissance 3] 1975 à [Localité 16]

[Adresse 6]

[Localité 4]



Rep/assistant : Me Michel LE BRAS de la SELARL LBS, avocat au barreau de QUIMPER









INTIMÉ :



Monsieur [B] [F]

né le [Date naissance 1] 1968 à [Localité 14]

[Adresse 2]

[Localité 12]



Rep/assistant : Me Béatrice JACQUET, avocat au barreau de QUIMPER

















EXPOSÉ DU LITIGE



Madame [J] [C] et Monsieur [B] [F] ont vécu en union libre entre les années 1994 et 2017.



Suivant acte du 5 mai 2004 reçu par Maître [W], Monsieur [F] et Madame [C] ont acquis en indivision un terrain à bâtir sis au [Adresse 13] sur la Commune de [Localité 12]), bien cadastré section C n°[Cadastre 5] ce, au prix de 38.000 euros payé comptant et quittancé à l'acte, terrain sur lequel a été édifiée une maison d'habitation, le tout ayant été en partie financé par le recours à l'emprunt. 



Par acte du 10 mai 2021, Madame [C] a fait assigner Monsieur [F] devant le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Quimper afin d'ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l'indivision, de fixation de la valeur du bien indivis à la somme de 340.000 euros et de désignation d'un notaire afin notamment d'évaluer le montant de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [F]. A titre reconventionnel, ce dernier a sollicité de fixer la valeur du bien indivis à 240.000 euros, de tenir compte pour la détermination des droits respectifs des parties dans l'indivision des remboursements qu'il avait assurés seul au titre de prêts, des parts respectives dans l'indivision et de créances lui revenant au titre du travail et de l'investissement dans le bien immobilier, enfin de frais financiers divers et d'un remboursement de la Caisse d'allocations familiales. 



Par jugement du 10 février 2023, le juge aux affaires familiales a débouté les parties de l'ensemble de leurs demandes, dit que chacune conserverait à sa charge les frais engagés dans le procédure et condamné Madame [C] aux entiers dépens.



Par déclaration du 22 février 2023, Madame [C] a interjeté appel de ce jugement en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes et en ses dispositions sur les frais et dépens de l'instance. 



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 17 mai 2023, Madame [C] demande à la Cour de : 

- réformer la décision dont appel

- ordonner l'ouverture des opérations de partage de l'indivision, 

- désigner Maître [N], notaire [Localité 12] aux fins d'établissement de l'acte de partage,

- dire que, préalablement au partage, le notaire désigné procédera à l'évaluation du montant de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [F] pour l'occupation privative du bien immobilier sis [Adresse 2] ' [Localité 12],

- fixer à la somme de 340 000 euros la valeur dudit bien,

- débouter Monsieur [F] de toutes ses demandes,

- commettre tel juge qu'il plaira au tribunal de désigner pour surveiller les opérations de partage,

- condamner Monsieur [F] à lui régler une somme de 3 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,

- condamner Monsieur [F] aux dépens.



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 22 juillet 2023, Monsieur [F] demande à la Cour de : 

à titre principal,

- homologuer purement et simplement l' engagement sous seing privé signé des deux parties le 17 juin 2017,

- ordonner à son profit le transfert de la pleine propriété du bien sis [Adresse 2] ' [Localité 12], cadastré section C n° [Cadastre 5], sans soulte à Madame [C], à charge pour lui de prendre à sa charge les trois prêts maison [8] et [9] (soldé) et d'obtenir un nouveau prêt permettant de désolidariser Madame [C] des prêts communs, 

à titre subsidiaire,

- ordonner au notaire désigné d'effectuer les comptes entre les co-indivisaires au titre des diverses créances nées de la vie commune, du bien indivis et des charges des trois enfants communs,

- voir fixer à 240 000 euros la valeur du bien immobilier indivis sis à [Localité 12],

- lui attribuer ledit bien, 

- dire et juger que le notaire désigné devra : 

' établir les comptes au prorata des droits indivis dans le bien immobilier, soit à 65 % pour lui-même et 35% pour Madame [C], 

' tenir compte des remboursements qu'il a réalisés seul au titre des prêts communs immobiliers et personnels, 

' fixer ses créances comme suit, sauf à parfaire, 

' travaux et investissements dans le bien immobilier indivis: : 130 000 euros 

' frais financiers, charges et dettes communes, contributions aux charges de la maison et des enfants : 30 134 euros, 22 171 euros et 4 217 euros 

' remboursement prestations CAF : 997,43 euros 

- condamner Madame [C] au paiement desdites sommes, le cas échéant par compensation,

en tout état de cause,

- désigner Maître [P] [E], notaire à [Localité 14], 

- condamner Madame [C] au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l' article 700 du Code de procédure civile,

- condamner Madame [C] aux entiers dépens de première instance et d'appel, 

- débouter Madame [C] de toutes demandes plus amples ou contraires.





Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux conclusions susvisées.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 25 janvier 2024. 





MOTIF



I - Sur l'existence de l'indivision et sur les parts respectives des coindivisaires 



A titre liminaire la cour observe que, si le premier juge a débouté les parties de leurs demandes respectives, faute d'avoir produit copie de l'acte authentique indiquant qu'elles étaient propriétaires indivis du bien objet de leur demande, déjà en première instance, dans une pièce B14 produite par Monsieur [F] et listée par le premier juge en rappelant quelles étaient les pièces versées aux débats, était produite une attestation notariée d'achat du terrain par les parties en date du 5 mai 2004. 



Toutefois, cette seule attestation ne renseigne pas sur les parts indivises de chacun des acheteurs. Or, il importait pour la juridiction saisie afin de liquidation et de partage de l'indivision de pouvoir vérifier non seulement la réalité de l'indivision invoquée mais encore les parts respectives des parties, celles-ci ne résultant pas de l'attestation notariée sus-visée. 



A hauteur d'appel, la même attestation est produite. S'y ajoute une copie de l'acte authentique de Maître [W], notaire, dressé le 5 mai 2004 et confirmant l'acquisition du bien indivis dans les proportions de 35% pour Madame [C] et de 65% pour Monsieur [F]. Aussi, la cour constate que la preuve de la propriété indivise sur le bien immobilier est, à tout le moins dans l'instance d'appel, suffisamment rapportée.



En conséquence, la cour examinera une à une les demandes respectives des parties sans toutefois retenir le motif adopté par le premier juge et pris de ce que n'était pas rapportée la preuve d'une propriété des parties en indivision sur le bien immobilier situé [Adresse 2] [Localité 12], cadastré section C n° [Cadastre 5]. 





II - Sur l'ouverture des opérations de partage de l'indivision et sur la désignation du notaire



Aux termes des dispositions de l'article 815 du Code civil, nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu'il n'y ait été sursis par jugement ou convention.



En l'espèce, il est constant que les parties ont acquis le 5 mai 2004, dans la proportion de 65% pour l'une, de 35% pour l'autre selon les termes de l'acte qui déterminent la mesure de la propriété de chacune, un terrain à bâtir sur lequel a ensuite été édifiée une maison d'habitation.



Madame [C] fait valoir que les tentatives amiables de partage de l'indivision sont restées vaines et demande en conséquence l'ouverture des opérations de compte, liquidation et de partage judiciaire de l'indivision. 



Sans souscrire à titre principal à cette demande, Monsieur [F] se prévaut d'un engagement sous seing privé signé des deux parties le 17 juin 2017 et en demande l'homologation de même que le transfert à son profit de la pleine propriété du bien [Adresse 2] ' [Localité 12], cadastré section C n° [Cadastre 5], sans soulte à Madame [C], à charge pour lui de prendre à sa charge les trois prêts maison [8] et [9] (soldé) et d'obtenir un nouveau prêt permettant de désolidariser Madame [C] 'des prêts communs'.





1°) sur l'homologation d'un engagement sous seing privé



Il résulte de l'acte authentique de vente que le terrain a été acquis en indivision au prix de 38.000 euros et financé à due concurrence par le recours à l'emprunt, soit un prêt épargne logement à échéance en mai 2019, d'un capital de 832 euros, et un prêt conventionné Pactys Liberté à échéance en mai 2024 d'un capital de 37.168 euros. 

Ce deux prêts, consentis par la [7] au nom des deux parties comme co-emprunteurs, ont fait l'objet de remboursements anticipés, le solde restant dû étant d'un montant total de 160.919,87 euros au 11 avril 2015, grâce à la souscription en mars 2015 de nouveaux prêts par le [8], ayant pour objet la reprise des prêts précités de la [7] et dont les parties étaient coempruntrices solidaires, soit un prêt Modulimmo d'un montant de 85.137 euros remboursable sur 180 mois, par mensualités de 364,83 euros sur les 120 premiers mois puis de 1.156,16 euros au-delà, et un autre prêt Modulimmo d'un montant de 82.000 euros, remboursable sur 120 mois par mensualités de 791,93 euros. Au 10 octobre 2021, le solde restant dû sur ces deux prêts était respectivement de 135.531,86 euros et de 167.137 euros. 



Monsieur [F] expose que d'autres prêts (dont un prêt travaux au [8] de 14.110 euros en avril 2010, prêt consommation [8] de 12.000 euros en janvier 2016, prêt [9] de 8.654 euros en janvier 2015) ont été souscrits et il ajoute avoir saisi la commission de surendettement des particuliers du Finistère qui, en février 2018, a établi à son nom un projet de plan conventionnel de redressement pour un total de dettes fiscales et de crédits alors estimé à 155.435 euros. 





Les parties, dans un document signé par elles deux le 17 juin 2017, déjà produit en première instance en pièce A1 puis à nouveau en cause d'appel par Monsieur [F], convenaient de ce que :

'A titre de licitation faisant cesser l'indivision Mademoiselle [C] s'engage à céder à Monsieur [B] [F], qui accepte le 35% indivis lui appartenant dans les biens (propriété bâtie et terrain), à charge pour Monsieur [B] [F] de prendre à sa seule charge les emprunts souscrits en commun (les deux prêts [8] et le prêt [9]). 

Les signataires ajoutent que cette licitation aura lieu sans soulte à la charge de Monsieur [F] et sous les conditions déterminantes suivantes :

- désengagement total de Mademoiselle [C] des emprunts ci-dessus mentionnés

- obtention par Monsieur [B] [F] d'un emprunt lui permettant de financer la reprise à son seul nom des prêts ci-dessus.

Les soussignés déclarent que cet accord intervient entre eux à titre de partage inégal ayant été parfaitement informés des droits résultant pour chacun de la liquidation de leur indivision.

En conséquence, Mademoiselle [C] déclare renoncer à toute soulte au titre du partage de cette indivision'. 



Monsieur [F] précise que les deux prêts [8] de même que le prêt [9] sont soldés depuis l'année 2017. Or, la cour observe qu'ils sont au nombre des dettes immobilières listées sur le projet de plan conventionnel de redressement établi au nom de l'intimé en février 2018 et ce dernier justifie du reste d'un solde restant dû sur ces deux mêmes prêts au 10 octobre 2021 respectivement de 135.531,86 euros et de 167.137 euros. Il ajoute au demeurant, au soutien de sa demande d'homologation de l'engagement sus-visé établi sous seing privé et signé par les parties le 17 juin 2017, qu'il attend le projet d'acte notarié pour pouvoir valider une offre de prêt bancaire, ce qui a priori confirme la persistance d'une dette de prêts à reprendre à son seul nom si Madame [C] devait quant à elle être désengagée. 



En toute hypothèse Madame [C] fait valoir, dans la présente instance, avoir signé ce document du 17 juin 2017 sans aucune connaissance de ses droits. Elle ajoute que l'engagement en question prévoyait la reprise des crédits par Monsieur [F] à son seul nom et la désolidarisation subséquente de la coindivisaire des prêts communs, condition dont elle souligne qu'elle n'a jamais été levée et qui remonte désormais à plusieurs années, sans que Monsieur [F] n'ait effectué aucune démarche. 



Si, dans le document précité les parties déclarent avoir été 'parfaitement informé(e)s des droits résultant pour chacun de la liquidation de leur indivision', ce document n'est pas établi à l'en-tête d'un professionnel du droit, notaire ou avocat, qui le cas échéant aurait engagé son devoir de conseil à l'égard des deux parties signataires, et il n'est pas établi qu'elles aient été autrement assistées, l'une comme l'autre, en amont comme pour la signature de l'acte. 



Monsieur [F] ne s'explique pas autrement que dans les termes sus-visés sur la réalisation des conditions, pourtant qualifiées dans l'acte sous seing privé de 'conditions déterminantes', auxquelles était subordonnée cette licitation sans aucune soulte à la charge de Monsieur [F]. 



Il indique que les prêts [8] et [9] ayant permis de financer partie de la construction de la maison indivise ont été soldés en 2017, soit dans l'année même de l'engagement précité, ce qui n'est pas sans contradiction avec les éléments postérieurs du débat et ci-dessus rappelés. Il reste bien imprécis par ailleurs sur l'offre de prêt bancaire qu'il invoque et qui attendrait le projet d'acte, sur l'actualité à ce jour encore de cette offre eu égard notamment à l'évolution des taux d'intérêt des concours bancaires et eu égard à la possible évolution de sa propre situation personnelle et de ses capacités de remboursement depuis juin 2017 soit depuis bientôt 7 ans. 



Au surplus, cet engagement du 17 juin 2017 lui laissait de fait la propriété exclusive et entière du bien, sans aucune soulte à devoir à Madame [C]. Les éventuelles créances qu'en contrepartie il renonçait à revendiquer ne sont pas même énoncées ni a fortiori évaluées dans l'acte, qui en toute hypothèse consacre un partage inégal, aux termes duquel Mademoiselle [C] déclare 'renoncer à toute soulte au titre du partage de cette indivision', sans cependant aucun éclairage sur l'ampleur de cette renonciation ni ce faisant aucune information suffisante pour lui permettre de donner un consentement éclairé. 



Enfin, en ce qu'il emportait transfert de propriété de partie du bien, l'acte ne pouvait se réduire à un acte sous seing privé entre les parties et, alors qu'il a été signé voilà près de sept années et sous des conditions dont la réalisation n'est pas démontrée, alors par ailleurs que la valorisation de l'immeuble et l'état des créances respectives sur l'indivision ou celles de l'indivision sont nécessairement à actualiser, il ne saurait constituer la base de liquidation des droits respectifs des parties.



Aussi, cet engagement signé le 17 juin 2017 dont se prévaut Monsieur [F] n'a ni la portée ni les précisions ni les mentions d'assistance et de conseil permettant de s'assurer ni du consentement éclairé donné par les parties, ni de la réalisation des conditions posées et l'équilibre déjà imparfait qui pouvait exister en juin 2017, sur des bases d'évaluation de l'actif comme du passif indivis et des créances respectives nécessitant une actualisation, ne saurait s'imposer en l'état actuel des interrogations non levées par ailleurs sur cet écrit. 



Aussi, il ne peut être donné à cet engagement la force qu'entend lui faire reconnaître Monsieur [F].



En conséquence, la demande afin d'homologation de cet acte ne peut être satisfaite. Le jugement déféré sera confirmé, pour d'autres motifs que ceux retenus par le premier juge, en ce qu'il a rejeté la demande de ce chef. 





2°) sur l'ouverture des opérations de liquidation et partage et sur la désignation d'un notaire 



Il y a lieu, à la demande principale de Madame [C] et sur la demande subsidiaire de Monsieur [F], d'ordonner l'ouverture des opérations de compte, liquidation et partage entre les parties. 



Madame [C] demande de désigner Maître [N], notaire à [Localité 12], lieu de situation du bien, en précisant que ce notaire n'a jamais été 'son notaire' mais qu'il s'agit de l'étude la plus proche du bien indivis. Monsieur [F] au contraire fait valoir qu'il s'agit bien 'du notaire conseil de Madame [C]', de sorte qu'il demande, si néanmoins ce notaire était désigné, que soit désignée conjointement Maître [X] [P] [E], notaire à [Localité 14]. 



Il résulte d'un courriel en date du 22 juin 2022 que Maître [N], notaire, adressait à Madame [C], que Maître [N] avait été sollicitée par Madame [C] sur la portée dudit engagement acté entre les parties en juin 2017 et sur la possibilité ou non de le tenir pour caduc. 



Pour autant, les contestations élevées entre les parties seront présentement tranchées par la cour dans des termes qui s'imposeront aux parties comme au(x) notaire(s) désigné(s). Aussi, seront conjointement désignés Maître [N], notaire à [Localité 12], et Maître [X] [P] [E], notaire à [Localité 14].





III - Sur la demande de Monsieur [F] d'attribution à son profit du bien



Aux termes de l'article 1377 alinéa 1 du Code de procédure civile, le tribunal ordonne, dans les conditions qu'il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués.



Aucun texte ne donne à un concubin, pacsé ou non, le droit de se faire attribuer le bien indivis. Pour conserver le bien, le concubin doit recueillir l'accord de son co indivisaire.



En l'espèce, Monsieur [F] demande l'attribution préférentielle à son profit du bien indivis. 



Toutefois, entre concubins, une telle attribution préférentielle ne peut prospérer, sauf accord entre les parties qui, en l'état des débats, ne peut être vérifié, Madame [C] s'y opposant expressément en rappelant au demeurant l'impossibilité sus-visée d'appliquer, au cas des couples séparés non mariés ni liés par un pacte civil de solidarité, les conditions d'attribution préférentielle. 



L'engagement précité, signé par les deux parties le 17 juin 2017, invoqué par Monsieur [F] et prévoyant une cession du bien à ce dernier 'à titre de licitation faisant cesser l'indivision', était subordonné à des conditions dont il appartenait à Monsieur [F] qui s'en prévaut de justifier de la réalisation. Cet engagement ne peut du reste être vérifié reposer sur un consentement éclairé des parties sur leurs droits et renonciations respectives ni rester d'actualité à ce jour, plus de 6 ans après sa signature, ni enfin être assimilé à un accord a fortiori irrévocable sur une attribution préférentielle bénéficiant à Monsieur [F]. 



En conséquence, ce chef de demande sera rejeté, étant cependant observé qu'aucune des parties ne demande d'ordonner la licitation du bien, lesquelles au demeurant s'opposent sur la valorisation de ce bien. 





IV - Sur la valeur du bien indivis 



Il convient de constater que les parties s'opposent sur la détermination du montant auquel le bien devait être valorisé, Monsieur [F] faisant valoir dès la première instance la valeur de 240.000 euros et Madame [C] celle de 340.000 euros.



Madame [C] se prévaut à cet égard d'une estimation de Maître [N], notaire, établie le 23 avril 2021, décrivant une propriété bâtie avec maison d'habitation (entrée, sanitaires, cuisine équipée ouverte sur le salon-séjour, buanderie-cellier, deux chambres, bureau, salle de bains et, à l'étage, mezzanine, trois chambres, salle de bain à créer, wc) et terrain, figurant au cadastre pour une surface de 73a 45 ca, et estimant le bien 'dans des conditions de vente normales' entre 330.000 et 340.000 euros ce, 'compte-tenu de son état, de son environnement et du marché immobilier actuel'.

Si cette estimation de Maître [N] n'est pas établie avoir été réalisée au contradictoire des deux parties, celle de Maître [P] [E] dont se prévaut Monsieur [F] et ci-après présentée n'est pas davantage établie avoir été réalisée en présence des deux parties.



Dans une attestation du 11 novembre 2020, un agent immobilier donnait une estimation 'autour de 350.000 euros net vendeur' en rappelant avoir estimé le bien à 330.000 euros en 2017, en rappelant toutefois au jour de sa nouvelle attestation un marché 'haut avec une forte demande dans le secteur pour des biens avec de grands jardins et au calme' et en observant qu'en l'espèce la propriété était assise sur 7346 m2, correspondait à une 'grande maison contemporaine avec son très beau jardin', tout en pointant que des 'travaux et finitions' restaient à achever dans la maison. 

Monsieur [F] conteste l'estimation défendue par Madame [C] et fait observer que l'avis de Maître [N] 'n'a nullement été discuté contradictoirement' et qu'il est 'irrealiste' en ce que, d'une part les parties 'ont pris juridiquement la qualité de maîtres d'oeuvre et de réalisateurs des travaux intérieurs' sans, pour de nombreux lots, d'assurance dommage ouvrage ni d'assurance décennale, ni de possibilité de certifier la conformité des travaux aux normes DTU, en ce que d'autre part certains postes ont été abandonnés, certaines pièces sont restées inachevées et doivent faire l'objet de reprises et de finitions, ce qu'il appuie par des devis (enduit extérieur pour 14.345,29 euros, terrasse extérieure et sécurisation de l'accès au jardin notamment pour 37.648,46 euros, finition des agencements intérieurs pour 27.393,85 euros, réparation de la toiture pour 1.474 euros, lot électricité pour 8.330,81 euros, sanitaire des deux salles de bain pour 7.741,80 euros, réfection des sols et murs, fourniture et pose des mobiliers, baignoires, meubles, vasques, robinetterie, portails extérieurs pour 5.681,16 euros, garage à prévoir pour un coût qu'il estime à 40.000 euros avec, précise-t-il, l'intervention nécessaire d'un architecte). 

C'est pourquoi il se prévaut d'une autre estimation, celle de Maître [P] [E], notaire à [Localité 14], établie le 9 septembre 2021 et estimant le bien à 240.000 euros ce, en 'tenant compte de la situation géographique, de la superficie du bien et au vu des travaux à effectuer sur la maison et des finitions à faire et du marché immobilier actuel'. 



Un autre avis de valeur établi par un agent immobilier est versé aux débats par Monsieur [F] et restitue une valeur du bien se situant entre 230.000 et 260.000 euros à la date du 2 mai 2022. 

Des estimations antérieures livraient des valeurs respectives de 280.000 à 290.000 euros net vendeur en juin 2018, entre 235.000 et 250.000 euros en octobre 2020 dans une attestation relevant notamment un terrain sans vis à vis à l'arrière, une toiture en bon état général, une pièce de vis spacieuse, des huisseries récentes, la proximité avec la voie express, la superficie générale et le jardin paysager mais des points négatifs dans la finition générale (dont enduit abîmé sur façades, bardage à reprendre, réfection toiture sur angle, plinthes et parquet manquants dans certaines pièces raccordement au tout-à-l'égout, partie des sanitaires à finir). Selon une autre attestation, également établie en octobre 2020, le bien pouvait être estimé de 260.000 à 270.000 euros.



Les photos que produit Monsieur [F] montrent des ouvrages ou partie de pièces partiellement inachevés ou appelant des finitions, sans que toutefois la date de ces photographies, le lieu où elles ont été prises ni l'ampleur des travaux restant à réaliser pour une finition du bien ni enfin le détail des pièces concernées ne puissent être, avec ces seules photographies, suffisamment vérifiés. 

L'une des estimations sus-visées, datée d'octobre 2020 et détaillant les points positifs et les points plus négatifs du bien, ci-dessus rapportés, apporte un éclairage complémentaire, tandis que les devis de travaux que verse par ailleurs aux débats Monsieur [F] et qu'il détaille dans ses conclusions, indépendamment du garage, s'élèvent à un total de 75.221,52 euros. 

Il reste que les estimations de valeur précitées ont précisément été faites en l'état du bien, certaines pointant expressément le fait que des travaux restaient à achever ou certaines finitions à apporter au bien. 



Par ailleurs, Madame [C] ne conteste pas que le couple a réalisé lui-même ou fait réaliser, sans le recours à un maître d'oeuvre professionnel ni à des artisans, certains lots au moins de travaux intérieurs. Même si, sur certains lots, les travaux peuvent dater de plus de 10 ans, ce qu'au demeurant conteste Monsieur [F], il n'en reste pas moins que ce non recours à des professionnels pour partie des travaux est incontestablement à prendre en compte dans l'évaluation du bien, en ce que, indépendamment même des garanties légales qui le cas échéant auraient engagé le professionnel, sont plus incertaines la qualité et la résistance des matériaux et des aménagements dans le temps.

Certes, cet aspect n'ôte rien aux autres critères d'évaluation que sont notamment la situation géographique, l'environnement du bien, sa superficie mais encore l'état du marché. 



Or, précisément et sur ce dernier point, il doit être relevé que, sans être à nouveau dans une tendance à la hausse, le marché immobilier a néanmoins connu une période favorable depuis les estimations notariales précitées réalisées en 2020 voire 2021.



Eu égard aux éléments qui incontestablement viennent réduire l'attractivité du bien en ce que notamment certains travaux ne sont pas le fait de professionnels, eu égard inversement à l'état du marché immobilier actuel qu'éclaire encore Madame [C] par certaines offres de vente de biens immobiliers dans un périmètre proche du lieu de situation du bien, eu égard enfin aux autres éléments d'évaluation de ce bien (notamment superficie, espaces verts, surface habitable, environnement), il y a lieu de retenir pour ce bien une estimation actuelle de 300.000 euros. 

 



V - Sur une indemnité d'occupation du bien indivis due par Monsieur [F]



Il résulte de l'article 815-9 du code civil que l'indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité.



Si l'indemnité d'occupation est destinée à compenser la perte des fruits et revenus dont l'indivision est privée pendant la durée de la jouissance privative, elle se justifie également par l'atteinte au droit de jouissance des co-indivisaires de l'occupant. Elle s'analyse comme la contrepartie du droit de jouir privativement d'un bien indivis.



En l'espèce, le principe même de l'indemnité d'occupation au profit de l'indivision et à la charge de Monsieur [F], pour l'occupation privative du bien indivis, n'est pas contesté. 



Toutefois, ni sur le montant mensuel d'une telle indemnité ni sur la période sur laquelle elle a pu courir et peut être réclamée, aucune des parties ne se prononce, Madame [C] sollicitant d'inscrire dans la mission du notaire qui sera désigné la détermination de cette indemnité.



En l'absence de toute demande précise et chiffrée aux débats, de tout élément de vérification donné par les parties à la cour au-delà des éléments de valeur vénale de l'immeuble, la cour ne pourra que renvoyer aux notaires désignés la mission de rechercher le montant de l'indemnité d'occupation ayant couru sur l'immeuble et pouvant être dû par Monsieur [F]. 





VI - Sur les créances invoquées par Monsieur [F] 



S'agissant des dépenses d'amélioration et de conservation, en application de l'article 815-13 du code civil, lorsqu'un indivisaire a amélioré à ses frais, l'état d'un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l'équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l'aliénation. Il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu'il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens, encore qu'elles ne les aient point améliorés.



S'agissant des dépenses de travaux d'entretien et des charges liées au bien indivis, elles constituent une dette de l'indivision et sont soumises aux règles posées par l'article 815-10 du code civil. Ainsi, en application de l'alinéa 3 de cet article, chaque indivisaire les supporte proportionnellement à ses droits dans l'indivision.

1°) sur le remboursement des prêts 



Les règlements d'échéances d'emprunt effectués par un indivisaire au moyen de deniers personnels au cours de l'indivision constituent des dépenses nécessaires à la conservation du bien indivis et donnent lieu à indemnité sur le fondement de l'article 815-13 alinéa 1 du code civil. 



La cour observe que Monsieur [F] se prévaut du remboursement des prêts 'communs immobiliers et personnels', qu'il soutient avoir assuré seul, sans toutefois chiffrer aucune créance à son profit à cet égard mais pour demander que le notaire désigné établisse les comptes au prorata des droits indivis de chacun et tenir compte des remboursements effectués par lui seul au titre desdits prêts. 



Aussi, la cour ne pourra que renvoyer cette mission aux notaires désignés. 





2°) sur les autres créances



Monsieur [F] se prévaut de diverses autres créances, 'sauf à parfaire', constituées par : 

' des travaux et investissements dans le bien immobilier indivis, pour 130 000 euros 

' des frais financiers, charges et dettes communes, contributions aux charges de la maison et des enfant, pour les sommes respectives de 30 134 euros, 22 171 euros et 4 217 euros 

' des remboursement de prestations par la Caisse des allocations familiales pour 997,43 euros.



Il demande en conséquence de condamner Madame [C] au paiement desdites sommes, le cas échéant par compensation, laquelle sollicite le rejet de ces chefs de demande. 





2 - a) sur les créance de travaux et investissements dans le bien immobilier indivis 



Monsieur [F] se prévaut de ce que, en mai 2005, le couple a emménagé dans des lieux habitables mais 'très sommaires', lui ayant alors entrepris de réaliser 'tous les équipements et aménagements intérieurs et les aménagements extérieurs' jusqu'en juin 2017, date qu'il expose être celle du départ de Madame [C] et à compter de laquelle il soutient avoir cessé tous les travaux sauf les sanitaires. Il calcule ainsi sa créance au titre de son investissement personnel sur le temps de la vie commune à la somme de 130.000 euros, créance qu' il demande de lui reconnaître soit sur le fondement de l'article 1303 du Code civil soit, à défaut, sur celui de l'article 815-13 du Code civil. 





 - sur la demande en ce qu'elle est fondée sur l'enrichissement injustifié



Il résulte de l'article 1303 du Code civil, dans sa version issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, qu'en dehors des cas de gestion d'affaires et de paiement de l'indu, celui qui bénéficie d'un enrichissement injustifié au détriment d'autrui doit, à celui qui s'en trouve appauvri, une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l'enrichissement et de l'appauvrissement.





L'ancien article 1371 du Code civil, dans sa version antérieure à ladite ordonnance, définissait les quasi-contrats et sur ce fondement était déjà admise l'indemnisation de la personne appauvrie à la suite d'un enrichissement sans cause, du moins dans les cas où, pour obtenir ce qui lui était dû, l'appauvri ne disposait d'aucune autre action et n'avait par ailleurs pas agi dans son intérêt et à ses risques et périls.



La loi applicable aux conditions d'existence de l'enrichissement injustifié est celle du fait juridique qui en est la source. Il faut par conséquent se fonder, non pas sur l'acte introductif d'instance, mais sur le fait générateur ayant donné lieu à l'enrichissement injustifié c'est à dire la date à laquelle l'appauvrissement s'est réalisé. La loi nouvelle précitée du 10 février 2016 s'applique au contraire immédiatement à la détermination et au calcul de l'indemnité.



En l'espèce, Monsieur [F] expose avoir passé, pour l'aménagement de la propriété indivise, 6 heures par jour soit 20 heures par semaine sur les années 2005, 2006, 2009 et 2011, pour calculer le coût de main d'oeuvre qu'a représenté son travail auquel il ajoute le coût de l'achat des matériaux. Aussi, les conditions d'existence de l'enrichissement injustifié sont celles qui étaient admises dans le droit antérieur à l'ordonnance du 15 octobre 2015.



En toute hypothèse, l'enrichissement suppose que celui qui s'est appauvri n'ait accompli aucune obligation, qu'elle soit légale, judiciaire, contractuelle ou encore morale, et qu'il n'ait pas non plus été animé par une intention libérale ni inversement par le souci de satisfaire un profit qui lui était personnel. 



Or, les travaux d'aménagement du bien que Monsieur [F] dit avoir financés sur ses fonds personnels et réalisés par lui-même l'ont par hypothèse été sur un bien indivis, dont d'une part il a eu dès l'origine et conservé depuis lors 65% des parts indivises, que d'autre part il a occupé sans discontinuité dès 2005 et depuis même la réalisation des travaux qu'il date de 2006 à 2011 soit plus de 13 ans, où enfin l'engagement précité et signé entre les parties en juin 2017 atteste qu'il a toujours souhaité se maintenir. 



Monsieur [F] précise du reste que, 'jusqu'en juin 2017, tous les choix et matériaux ont été faits d'un commun accord', ce qui a contrario atteste de ce qu'ils ne lui ont en aucun cas été imposés, ni sur le principe de leur réalisation ni dans les conditions de réalisation. 



 Or, ayant accepté librement de réaliser des travaux sur un bien qui était sa résidence principale, où il s'était installé et se maintenait sans aucune précarité démontrée dans cette occupation, il a tiré de ces travaux un avantage personnel de sorte que l'enrichissement invoqué n'est pas justifié. 





- sur la demande en ce qu'elle est fondée sur l'article 815-13 du Code civil



Il a été ci-dessus exposé qu'en application de l'article 815-13 du Code civil, lorsqu'un indivisaire a amélioré à ses frais, l'état d'un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l'équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l'aliénation. Il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu'il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens, encore qu'elles ne les aient point améliorés.



Toutefois, l'activité personnelle déployée par un indivisaire ayant contribué à améliorer un bien indivis ne peut être assimilée à une dépense d'amélioration, dont le remboursement donnerait lieu à application de l'article 815-13 précité. La plus-value de l'immeuble accroît l'indivision, l'indivisaire pouvant seulement prétendre à la rémunération de son activité, conformément à l'article 815-12.



En l'espèce, pour estimer sa créance à la somme de 130.000 euros Monsieur [F] expose avoir passé, sur les travaux d'aménagement du bien indivis, 6 heures par jour soit 20 heures par semaine sur les années 2005, 2006, 2009 et 2011 soit, à raison de 20 euros par heure pendant 24 mois, un coût global de 62.400 euros outre les matériaux dont il calcule le coût d'achat à 55.750 euros. Il opère un autre calcul en analysant les dépenses faites sur ses économies personnelles au profit du bien indivis, économies qu'il indique avoir été de 143.103 euros en 2004 et qu'il ajoute avoir 'intégralement investies pour les travaux d'amélioration du bien indivis et les moyens de subsistance durant les travaux', sommes sur lesquelles il précise ne pas même réclamer la perte de rentabilité, tandis qu'il soutient que Madame [C] n'a jamais réglé de matériaux ni apporté de l'argent au financement des travaux ni accompli de travail d'aménagement intérieur ni extérieur. 

Il conteste pas ailleurs que le temps passé par lui sur les travaux de la maison ait été équivalent au temps que Madame [C] passait à s'occuper des enfants, Monsieur [F] soutenant à cet égard s'être 'toujours principalement occupé seul du quotidien de toute la maison : entretien, jardin, ménage, enfants' pour lesquels il ajoute avoir 'toujours été très présent', quand Madame [C] selon lui s'occupait 'simplement de la cuisine et du linge' et avait gardé les mercredis 'par pure convenance personnelle'. Il veut pour preuve de son investissement auprès des enfants la résidence alternée mise en place dès juin 2017 tandis qu'il précise que, par suite de l'arrêt de son activité professionnelle de travailleur indépendant en 2017, il a 'puisé dans ses économies personnelles pour faire face aux charges et dettes communes du bien'. 

Il indique enfin avoir 'globalement gagné plus que Madame [C]' eu regard du comparatif des revenus respectifs, mais il entend préciser que sa contribution aux dépenses et charges du foyer a 'toujours été très supérieure'. 



Madame [C] conteste cette présentation en exposant que Monsieur [F] n'a pas payé seul les travaux, qu'il a profité de ne pas avoir ou d'avoir moins d'activité professionnelle pendant les périodes de travaux et s'est par ailleurs 'souvent fait aider du père de Madame [C], plus expérimenté que lui', auquel elle prête d'avoir régulièrement réalisé des travaux à l'intérieur du bien sans solliciter la moindre rémunération, ainsi précise-t-elle pour les travaux de type 'enduit extérieur, carrelage sols, cloisons, papiers peints, montage de la cuisine, pose du chauffe-eau, etc...'. Elle ajoute que, dans le même temps, elle était de 2005 à 2015 salariée à temps plein jusqu'en mars 2007 puis à 80% pour s'occuper des enfants, avant d'être de 2015 à 2017 indemnisée par Pôle Emploi, de sorte que le couple a bénéficié de l'intégralité de son salaire qui a, 'pendant des années, couvert le crédit immobilier et les charges familiales', elle s'occupant en parallèle des enfants nés respectivement en 2004, 2007 et 2009. 



Elle ne conteste pas que, en cette période d'inactivité professionnelle et n'ayant aucune indemnisation chômage, Monsieur [F] ait dû effectivement utiliser son épargne car elle seule avait des ressources régulières et elle ajoute que ses propres économies, celles constituées des sommes qu'elle avait sur un PEL pour 7.860,92 euros, sur un CEL et un PEA, ont été virées pour couvrir les charges du foyer, de même que son indemnité de rupture conventionnelle pour 12.000 euros en mai 2013 et ses allocations chômage perçues de 2015 à 2017, également utilisées par le couple. 

Elle précise que, si Monsieur [F] a pu assurer la garde de l'un des enfants, c'est sur la seule période de septembre 2005 à février 2006, alors que pour sa part elle avait repris un poste salarié à temps plein et que Monsieur [F] n'avait pas d'activité et profitait afin de poursuivre les travaux. 

Elle ajoute enfin avoir, de mai 2011 à avril 2017, domicilié ses ressources sur le compte commun, n'ayant pas de compte personnel qu'elle n'a ouvert qu'en avril 2017, ayant encore fait des virements qu'elle qualifie d'importants sur le compte commun jusqu'à son départ et ensuite procédé à d'autres virements pour rembourser les charges communes. 



Aussi, si la réalisation par Monsieur [F] de certains travaux d'aménagement du bien indivis n'est pas contestée, l'aide reçue pour certains de ses travaux du propre père de Madame [C] est rappelée par cette dernière, de même qu'elle expose la répartition dans le couple des tâches respectives sur des années où Monsieur [F] était sans ou avec peu d'activité professionnelle.



Outre le caractère bien réducteur des tâches et de la contribution que Monsieur [F] reconnaît avoir été assurées par Madame [C] pour la famille, bientôt composée de trois enfants, en ce qu'elle se serait occupée 'simplement de la cuisine et du linge' et aurait bientôt travaillé à 80% 'par pure convenance personnelle', il convient en toute hypothèse de rappeler que le seul article 815-13 du Code civil invoqué par Monsieur [F], à défaut d'application de l'article 1303 préexaminé, ne lui permet pas de qualifier son activité personnelle déployée sur le bien indivis de dépense d'amélioration. Il peut seulement prétendre à ce titre à la rémunération de son activité conformément à l'article 815-12, dont la cour constate qu'il ne demande pas l'application puisqu'en effet il indique expressément ne pas demander 'rémunération' mais 'application desdits articles' (1303 et, subsidiairement, 815-13 du Code civil). 



Aussi, en ce qu'elle intègre le temps passé et sa main d'oeuvre, qu'il estime avoir consacrés aux travaux d'aménagement du bien indivis, sa demande ne pourra prospérer sur ce fondement de l'article 815-13 précité du Code civil.



Sur les matériaux qu'il estime avoir financés pour 55.750 euros, il est répliqué par Madame [C] que, sur les périodes de non activité ou de moindre activité professionnelle de Monsieur [F], les revenus du travail ou les indemnisations chômage qu'elle percevait étaient alors les seules ressources régulières du couple avec les prestations familiales, de même qu'elle s'explique sur la répartition entre les parties des dépenses liées aux travaux, aux charges du ménage dont celles des enfants et sur le fait que l'une comme l'autre des parties aient pu puiser sur les économies personnelles afin de faire face à l'ensemble des dépenses et des charges. 



En toute hypothèse, soutenant avoir dépensé la totalité d'une épargne personnelle, soit une somme qui était de 143.103 euros en 2004 avant la construction de la maison, Monsieur [F] n'établit aucunement avoir investi ladite somme exclusivement ni même principalement dans les travaux d'aménagement de la maison indivise ni avoir affecté ses propres ressources, dans une proportion supérieure à ce qui relevait de sa contribution complétée par celle de Madame [C], aux charges et dépenses du ménage et du logement constitué par le bien indivis. 



Force est du reste de relever le caractère contradictoire des explications et affirmations de Monsieur [F], qui tout à la fois dénonce le fait que Madame [C] n'ait jamais réglé de matériaux, tout en reconnaissant qu'elle a alimenté le compte de la [7] pour assurer 'une participation au prêt immobilier', compte dont par ailleurs Monsieur [F] précise que, de 2004 à 2010, il était destiné aux 'travaux, règlement des artisans, avec répartition 65% et 35%'. 

Il dit encore avoir investi toutes ses économies, d'un montant de 143.103 euros en 2004, pour les travaux d'amélioration du bien indivis et ses propres moyens de subsistance durant les travaux, 'à défaut d'autre rémunération', de sorte que la cour doit relever qu'il en résulte que les mensualités de prêts étaient bien, dans le même temps, nécessairement couvertes par Madame [C] de même que les autres charges du ménage. 

Il ajoute cependant, quant à l'emploi de ses économies, qu'il a puisé dans celles-ci par suite de l'arrêt de son activité de travailleur indépendant en 2017 et ce, 'pour faire face aux charges et dettes communes du bien', ce qui a contrario montre que ses économies n'avaient pas en totalité été épuisées sur la période antérieure dans les travaux d'amélioration du bien indivis que, pourtant, il soutient avoir cessés en juin 2017, au départ de Madame [C]. 



De plus, tout en relevant avoir vécu partie du temps sur ses seules économies, il reconnaît avoir 'globalement gagné plus que Madame [C]', au regard du comparatif des revenus respectifs, et ajoute que 'sa contribution aux dépenses et charges du foyer a toujours été très supérieure'. Or, eu égard à l'organisation des comptes entre les parties et à la répartition des dépenses, il existait à l'évidence une volonté commune des parties, sur le temps de la vie commune, de contribuer aux charges de cette vie commune dont celles du logement de la famille, constitué du bien indivis, de sorte que chacune participait, soit au financement des travaux, soit au remboursement des emprunts et aux autres charges. 

Aussi sa contribution plus importante auxdites charges, invoquée par Monsieur [F], est, à revenus supérieurs, une contribution ne pouvant faire naître une créance à son endroit, sauf à ce dernier de démontrer une surcontribution de sa part. 



En l'état de ses moyens et allégations précités et partiellement contradictoires et en l'état des seules pièces produites, enfin des propres moyens de Madame [C] et de la participation qu'elle-même, sur ses ressources propres, justifie avoir réalisée pour les charges du ménage, Monsieur [F] n'est pas fondé en sa demande portant sur une créance de 130.000 euros. Au surplus il ne saurait, comme il le fait, se contenter de calculer sa créance au regard du montant de l'achat, qu'il s'attribue, de matériaux ni de la perte de ses économies sur la période, alors qu'une telle créance doit, le cas échéant, être déterminée au regard de ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage.



Ne rapportant pas la preuve de ce qu'il a, à ses frais et au-delà de sa part contributive aux charges de la vie commune et du logement de la famille, amélioré l'état du bien indivis, ce dont au surplus il ne serait tenu compte qu'eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée, Monsieur [F] doit être débouté de ce chef de demande. 



La décision déférée, en ce qu'elle a sur ce même chef débouté Monsieur [F] de sa demande, sera confirmée.





2 - b) Sur les autres créances



- sur une créance de 30 134 euros



Monsieur [F] se prévaut de ce que, de mai 2016 à mai 2017, Madame [C] n'a 'quasiment' plus contribué aux charges de la maison et des enfants, de sorte qu'il a dû régler 80% de ces charges afin d'éviter les interdictions bancaires et la saisie immobilière de la maison. Il estime ainsi avoir une créance de 30 134 euros à l'égard de Madame [C], ce que cette dernière conteste. 



Pour ce poste de créance, Monsieur [F] renvoie à une pièce numérotée K3 sur son bordereau de communication de pièces, correspondant à des tableaux qu'il a élaborés, sur lesquels sont listées des sommes qui resteraient à devoir par Madame [C] entre juillet 2017 et décembre 2021, pour un total de 26.388,82 euros et, sur chacun de ces mois, des postes de charges (crédits trésorerie [8], crédit [11], [9], [10], car, cantine, garderie, activités extra-scolaires, assurance auto Espace + habitation, frais bancaires, ordures ménagères), pour lesquels la participation de Madame [C] est indiquée avoir été nulle et celle de Monsieur [F] du montant total sus-visé de 26.388,82 euros sur la période (juillet 2017 à décembre 2021).





Il reste que, s'agissant des dépenses concernant les enfants communs (car, cantine, garderie, activités extra-scolaires), elles sont des dépenses courantes de contribution à leur entretien et leur éducation dont la répartition entre les deux parties ne répond aucunement aux opérations de liquidation et partage de l'indivision entre celles-ci. 



Les charges de crédits (crédits trésorerie [8], crédit [11]) relèvent d'un poste sur lequel Monsieur [F] indique par ailleurs attendre du notaire qu'il fasse les comptes entre les parties et détermine les créances respectives. 



Les autres charges ([10], assurance auto Espace + habitation, frais bancaires, ordures ménagères), relèvent pour les unes d'une charge d'occupation du logement à supporter par l'indivisiaire ayant, sur la période, occupé à titre privatif le bien, en l'espèce Monsieur [F]. S'agissant enfin des charges liées à l'assurance auto et aux frais bancaires, sans plus de précision sur le(s) véhicule(s) concerné(s) ni sur leur(s) propriétaires(s) ni sur les conditions d'utilisation dudit véhicule, ni enfin sur les comptes et titulaires de comptes sur lesquels étaient calculés lesdits frais bancaires, Monsieur [F] ne justifie pouvoir prétendre à une créance de ce chef notamment à hauteur de la somme revendiquée de 30 134 euros et qu'il soutient avoir été 'avancée' pour Madame [C].





- sur une créance de 22 171 euros



Monsieur [F] expose avoir réalisé des 'avances' depuis juin 2017 au titre des 'frais financiers, charges indivises et prêts bancaires communs', des taxes foncières des années 2016 à 2020 et des primes d'assurance incendie maison sur les années 2016 à 2020 et il calcule sa créance à ce titre à '22.171 euros (sauf à parfaire : Véolia)'.



Pour ce poste de créance, Monsieur [F] renvoie à une pièce numérotée H1 sur son bordereau de communication de pièces, correspondant à des tableaux qu'il a élaborés, sur lesquels sont listés des 'frais irrégularité bancaire', le remboursement de prêt ([8], [11], [9] de juin 2017 à décembre 2020, des taxes foncières et d'habitation de 2016 à 2020, des crédits ('trésorerie au [8] 05" et '[9]') et la régularisation de factures [10] et [15] 'sur 2016/2017" ce, pour un total qu'il calcule à 16.145,865 euros ('non compté Véolia'). Sur le