Tribunal Judiciaire · Chambre 1/Section 5 — 5 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 24/00475 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y7MR

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 AVRIL 2024
MINUTE N° 24/00999
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Nous, Madame Anne BELIN, Première Vice-Présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 15 Mars 2024 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La société SCCV [Adresse 1]
dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Me Annie BROSSET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :E1072

ET :

La société MMGS
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Christian GUILLAUME-COMBECAVE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 1046

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] A [Localité 6], représenté par son syndic la SARL CABINET CPI 
dont le siège social es sis [Adresse 4]

représentée par Maître Johanna TAHAR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0154

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte délivré le 4 et le 6 mars 2024, et après autorisation accordée par ordonnance du 26 février 2024, la SCCV [Adresse 1] a fait assigner en référé à heure indiquée devant le président du tribunal judiciaire de Bobigny la société MMGS et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6], au visa des articles 835 du code de procédure civile et 678 du code civil, aux fins :
qu'il soit ordonné à la société MMGS de remettre à l'état antérieur le mur séparatif et le mur pignon, et à supprimer toutes les ouvertures donnant sur son propre fonds, à savoir les 5 ouvertures percées dans le mur séparatif et l'ouverture réalisée au milieu du mur pignon, et ce sous astreinte de 2.000 euros par jour de retard passé un délai de 8 jours après la décision à intervenir ;que la société MMGS soit condamnée à lui régler la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, en ce compris le procès-verbal de constat du 20 décembre 2023.
L'affaire a été appelée à l'audience du 15 mars 2024.

A cette audience, la SCCV [Adresse 1] a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. Elle explique qu'elle est propriétaire d'un terrain situé [Adresse 1] à [Localité 6] sur lequel elle prévoit de construire un bâtiment d'habitation et un local à usage de bureau. Elle précise que les opérations de démolition de l'existant ont été réalisées.

Elle ajoute que l'opération immobilière a fait l'objet d'une procédure de référé préventif en exécution d'une ordonnance du 22 septembre 2023 désignant Monsieur [K] [T] en qualité d'expert.

Elle fait valoir qu'après la réunion d'expertise du 30 novembre 2023, la société MMGS a fait percer cinq ouvertures dans le mur séparatif et une ouverture au milieu du mur pignon en violation des dispositions de l'article 678 du code civil, lesquelles interdisent de créer une vue droite donnant sur le fonds voisin à moins qu'il y ait une distance d'au moins 1,90 m entre l'ouverture créée et la limite de propriété, dernière hypothèse qui ne s'applique pas à la situation qu'elle dénonce.

Le syndicat des copropriétaires a formulé la même demande principale que la SCCV [Adresse 1], au motif qu'aucune autorisation n'a été accordée à la société MMGS en vue de créer les ouvertures litigieuses. Il a indiqué à l'audience fonder cette demande sur l'article 835 du code de procédure civile et l'existence d'un trouble manifestement illicite.
Il sollicite en outre la condamnation de la société MMGS à lui verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
En réplique au moyen d'irrecevabilité soulevé par la société MMGS, il indique que sa demande est parfaitement recevable en ce qu'elle est identique à la demande formée par la SCCV [Adresse 1].

La société MMGS sollicite du juge des référés qu'il :
déboute la SCCV [Adresse 1] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;déclare irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires en ce que d'une part, dans les écritures de celui-ci, qui seules saisissent le juge des référé, il n'est pas précisé son fondement juridique, et d'autre part il n'est pas justifié d'un lien suffisant avec la demande principale de la SCCV ; elle précise que le syndicat des copropriétaires déclare s'associer aux demandes de la SCCV mais que le dispositif de ses conclusions laisse plutôt entendre qu'il forme une demande reconventionnelle au visa de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ;
à défaut, déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande ;à titre subsidiaire,dise n'y avoir lieu de prononcer la suppression des ouvertures en raison des aménagements qu'elle prévoit afin d'opacifier l'ouverture ;déboute la SCCV et le syndicat des copropriétaires de leur demande de condamnation sous astreinte, ou à tout le moins en limite le montant et la durée ;condamne le syndicat des copropriétaires à la garantir de toutes condamnations indemnitaires à laquelle elle pourrait être condamnée ;en tout état de cause, condamne solidairement, ou subsidiairement in solidum, la SCCV et le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'au paiement des dépens ;ordonne la suspension de l'exécution provisoire sur le fondement de l'article 514 du code de procédure civile.
Elle explique que :
la SCCV demanderesse ne justifie pas suffisamment l'existence d'une vue irrégulière créée sur le fonds qui lui appartient ;en réalité, les ouvertures réalisées ne sont pas constitutives d'une vue faisant courir un risque d'intrusion sur le fonds de la demanderesse ; elle précise qu'elle n'a jamais eu l'intention de créer une vue susceptible de provoquer un risque d'indiscrétion sur le fonds de la SCCV ;elle s'engage à faire réaliser des travaux qui ne laisseront passer que la lumière mais ni l'air, ni les regards ;il n'est dès lors pas démontré l'existence d'un trouble manifestement illicite ou d'un dommage imminent ;il est établi la carence du syndicat des copropriétaires dans le suivi du projet immobilier et de l'expertise, laquelle a contribué à empêcher une issue amiable de l'affaire par un échange à l'occasion de la visite des avoisinants par l'expert et la recherche de solutions ;la demande formulée par le syndicat des copropriétaires est précipitée et ne relève pas de l'urgence de sorte qu'elle ne saurait relever de la procédure de référé à heure indiquée, qu'elle courcircuite ;l'exécution provisoire est en l'espèce incompatible avec la nature de l'affaire et entrainerait des conséquences manifestement excessives à son égard.
Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience.

Le syndicat des copropriétaires a été autorisé à produire en délibéré avant le 25 mars 2024 une note relative au caractère commun du mur dans lequel les ouvertures ont été réalisées, ce qu'il a fait le 22 mars 2024 au contradictoire de toutes les parties.

La société MMGS a également été autorisée à produire un note en délibéré sur la procédure devant le juge des référés.

Les parties devaient en tout état de cause adresser leurs observations en délibéré avant le 2 avril 2024. 

La note adressée par la société MMGS le 3 avril 2024, soit hors délai, sera écartée des débats.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande formée par le syndicat des copropriétaires 

Les articles 63 et suivants du code de procédure civile disposent que :
Les demandes incidentes sont : la demande reconventionnelle, la demande additionnelle et l'intervention ;Constitue une demande reconventionnelle la demande par laquelle le défendeur originaire prétend obtenir un avantage autre que le simple rejet de la prétention de son adversaire ;Constitue une demande additionnelle la demande par laquelle une partie modifie ses prétentions antérieures ;Constitue une intervention la demande dont l'objet est de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires ;Les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.
En l'espèce, la demande du syndicat des copropriétaires constitue une demande reconventionnelle qui se rattache par un lien suffisant aux prétentions de la SCCV [Adresse 1] en ce qu'elle est fondée sur les mêmes désordres et tend aux mêmes fins.

Par ailleurs, la procédure de référé étant orale, les demandes et moyens peuvent être régulièrement modifiés et complétés à l'audience, sans nécessité de conclusions écrites, à la condition que les autres parties à l'instance aient été mises en mesure d'y répondre.

Le syndicat des copropriétaires était donc recevable à préciser à l'audience que sa demande est fondée sur l'article 835 du code de procédure civile et l'existence d'un trouble manifestement illicite, moyen sur lequel la société MMGS a été en mesure de s'exprimer en défense.

La demande formée par le syndicat des copropriétaires est par conséquent recevable.

Sur la demande d'obligation de faire

En application de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent visé par cette disposition s'entend du dommage qui n'est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer.

Le trouble manifestement illicite désigne quant à lui toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Le dommage imminent, comme le trouble manifestement illicite, s'apprécient au jour de l'audience.

Par ailleurs, en application de l'article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 " Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :
[…]
b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ; "
Il en résulte que les travaux qui affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble soumis au statut de la copropriété doivent être autorisés par l'assemblée générale à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Enfin, le règlement de copropriété dispose que " Les parties communes à tous les propriétaires comprendront :
[…]
tous les gros murs de façade, de pignon et de refend, les mitoyennetés acquises ou à acquérir […]
".

En l'espèce, il est établi que les 6 ouvertures réalisées par la société MMGS affectent tant une partie commune que l'aspect extérieur de l'immeuble.

Dès lors, ayant été réalisées sans l'autorisation du syndicat des copropriétaires, elles constituent un trouble manifestement illicite car contrevenant aux dispositions précitées.

Il lui sera par conséquent ordonné d'y mettre fin, sans qu'il soit nécessaire d'examiner le moyen tiré de l'application des dispositions de l'article 678 du code civil.

La condamnation est prononcée sous astreinte compte tenu de la résistance manifestée par la société MMGS, et selon les modalités qui seront précisées au dispositif.

Et dès lors qu'il a été fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires, la demande de garantie est devenue sans objet.

Sur les demandes accessoires

La société MMGS, succombant, est condamnée aux dépens en ce compris le coût du procès-verbal de constat du 20 décembre 2023.

Par ailleurs, il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires et de la SCCV [Adresse 1] le coût de leurs frais irrépétibles. La société MMGS sera donc condamnée à leur régler à chacun la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Enfin si l'article 514-1 du code de procédure civile dispose que " le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire " il précise dans son dernier alinéa que " par exception, le juge ne peut écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé ".

La société MMGS sera par conséquent déboutée de la demande formée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référés, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Ecartons des débats la note adressée en cours de délibéré par la société MMGS le 3 avril 2024 ;

Déclarons recevable la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6] ;

Ordonnons à la société MMGS de remettre à l'état antérieur le mur séparatif et le mur pignon, et à supprimer toutes les ouvertures donnant sur le fonds de la SCCV [Adresse 1], dans les 15 jours suivants la signification de cette décision, et passé ce délai sous astreinte de 500 euros par jour de retard pendant un délai d'un mois ;

Nous réservons la liquidation de l'astreinte ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Condamnons la société MMGS aux entiers dépens en ce compris le coût du procès-verbal de constat du 20 décembre 2023 ;

Condamnons la société MMGS à payer à la SCCV [Adresse 1] et au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6] la somme de 2.000 euros chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision. 

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 05 AVRIL 2024.


LE GREFFIER
LE PRÉSIDENT