Tribunal Judiciaire · Chambre 1/Section 5 — 4 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 24/00249 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YWPS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 AVRIL 2024
MINUTE N° 24/00892
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Nous, Madame Anne BELIN, Première Vice-Présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 01 Mars 2024 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :


ENTRE :

La société DE DEVELOPPEMENT FONCIER “SDF”
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Jean Claude GUIBERE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 001

ET :

La société NATURALIA FRANCE
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Julie JANVIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J044

La société AK [Localité 4], venant aux droits de la société AK MARKET
dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 novembre 2020, la SOCIETE DE DEVELOPPEMENT FONCIER a consenti à la société NATURALIA FRANCE un bail commercial portant sur des locaux situés au [Adresse 5].

Suivant acte du 17 mars 2023, la société NATURALIA FRANCE a cédé le fonds de commerce à la société AK MARKET, agissant au nom et pour le compte de la société AK [Localité 4] en cours de formation, laquelle a ensuite été immatriculée au RCS de Bobigny. L'acte de cession contient une clause de garantie du cédant au profit du bailleur.


Par acte du 24 janvier et du 8 février 2024, la SOCIETE DE DEVELOPPEMENT FONCIER a assigné en référé devant le président de ce tribunal la société AK [Localité 4] et la société NATURALIA FRANCE, pour :
faire constater la résiliation du bail par l'effet d'une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyers ;obtenir l'expulsion de la société AK [Localité 4], sous astreinte, et le transport des meubles garnissant les locaux en garantie des sommes dues ;se voir autoriser à conserver le dépôt de garantie ;voir condamner solidairement les sociétés AK [Localité 4], AK MARKET et NATURALIA à lui payer à titre provisionnel la somme de 88.026,59 euros à valoir sur les loyers, charges, taxe foncière 2023 et accessoires impayés, arrêtée à l'échéance du 4ème trimestre 2023, en ce compris le montant de la clause pénale conventionnelle à hauteur de 12.400 euros ;voir condamner solidairement les sociétés AK [Localité 4] et AK MARKET à lui payer à titre provisionnel une indemnité d'occupation égale au double du loyer, augmentée des charges, taxes et accessoires à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à la libération effective des lieux ;voir condamner solidairement les sociétés AK [Localité 4] et AK MARKET à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens qui comprendront le coût des frais de procédure.
L'affaire a été appelée à l'audience du 1er mars 2024.

A l'audience, la SOCIETE DE DEVELOPPEMENT FONCIER sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance en y ajoutant une demande de condamnation solidaire de la société NATURALIA FRANCE au paiement de l'indemnité d'occupation. Elle explique que le local est vide.

En réplique au moyen soulevé en défense tenant à la tardivité de l'information transmise au garant, elle indique que les délais légaux ont été respectés, dès lors qu'elle a donné connaissance à la société NATURALIA FRANCE le 19 octobre 2023 du commandement de payer délivré à la société locataire le 6 octobre 2023.

La société NATURALIA FRANCE a fait valoir qu'elle a été prévenue tardivement de l'impayé au regard des dispositions de l'article 145-16-1 du code de commerce. Elle demande la condamnation de la société AK [Localité 4] et de la SOCIETE DE DEVELOPPEMENT FONCIER à lui verser la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Régulièrement assignée selon les formes de l'article 659 du code de procédure civile, la société AK [Localité 4] n'a pas comparu.

Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions de la partie demanderesse, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance.

MOTIFS

Il est relevé au préalable que les demandes formées à l'encontre de la société AK MARKET seront déclarées irrecevables, à défaut pour celle-ci d'avoir été assignée dans la présente instance.

Sur les demandes formées à l'encontre de la société AK [Localité 4]

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, " toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. "

Par ailleurs, les dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Enfin, en application de l'article 1353 du code civil, " Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ".

En l'espèce, le bail stipule qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement délivré dans les formes prévues à l'article L. 145-41 du code de commerce le 6 octobre 2023 pour le paiement de la somme en principal de 32.800 euros étant demeuré infructueux, le bail s'est trouvé résilié de plein droit un mois plus tard, soit le 7 novembre 2023. L'obligation de la société AK [Localité 4] de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux de la société AK [Localité 4] causant un préjudice à la SOCIETE DE DEVELOPPEMENT FONCIER, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à la libération des lieux, une indemnité d'occupation.

Toutefois, elle sollicite à ce titre une somme supérieure au montant du loyer contractuel. Cette somme excède le revenu locatif dont elle se trouve privée du fait de la résiliation du bail et peut s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si, comme en l'espèce, elle est susceptible d'apparaître manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire.



Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

La société AK [Localité 4] sera donc condamnée au paiement à titre provisionnel d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges, accessoires et taxes afférentes, jusqu'à la libération des lieux.

La SOCIETE DE DEVELOPPEMENT FONCIER justifie, par la production du bail et du commandement de payer que la société AK [Localité 4] reste lui devoir une somme de 75.626,59 euros (loyers et indemnités d'occupation), échéance du 4ème trimestre 2023 et taxe foncière 2023 à hauteur de 5.926,59 euros incluses, déduction faite du paiement de 4.100 euros du 30 août 2023.

La société AK [Localité 4] sera condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme.

La demande présentée sur le fondement de la conservation du dépôt de garantie peut s'analyser en une clause pénale. Pour les raisons indiquées précédemment s'agissant de la majoration de l'indemnité d'occupation, son examen ne relève pas du pouvoir du juge des référés, de même, et pour le même motif, que la demande formée au titre de la clause pénale. Il n'y aura dès lors lieu à référé sur ces demandes.

La demande de prononcé d'une astreinte est rejetée, la société locataire ayant très probablement quitté les lieux, tel que cela résulte de l'acte de signification de l'assignation.

Sur les demandes formées à l'encontre de la société NATURALIA FRANCE

Le contrat de cession du 17 mars 2023 prévoit en son article 7.2 que le cédant s'engage à rester codébiteur solidaire avec le cessionnaire pour le paiement du loyer, des éventuelles indemnités d'occupation, des charges et accessoires et de toutes sommes pouvant être dues aux termes de bail et ce jusqu'à l'expiration d'une durée de 3 ans à compter de la date d'effet de la cession.

L'article L 145-16-1 du code de commerce dispose que " Si la cession du bail commercial est accompagnée d'une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, ce dernier informe le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d'un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci ".

Toutefois ce texte ne prévoit aucune sanction en cas de non-respect de l'obligation d'informer le cédant de tout incident de paiement des loyers.

En revanche, il doit être rappelé que le bailleur devant mettre en œuvre la garantie en toute bonne foi, le cédant est déchargé de son obligation s'il établit une négligence du bailleur dans le recouvrement de sa créance ayant provoqué un accroissement anormal de la dette.


En l'espèce, le contrat prévoit que le loyer est payable par trimestre par terme d'avance le premier jour de chaque début de trimestre.

La société bailleresse sollicite la garantie de la société NATURALIA FRANCE pour le paiement des échéances des 3ème et 4ème trimestres 2023, exigibles respectivement les 1er juillet 2023 et 1er octobre 2023, ainsi que de la taxe foncière 2023.

Elle justifie avoir informé la société NATURALIA FRANCE de l'impayé du 3ème trimestre 2023 le 27 septembre 2023, et de l'impayé du 4ème trimestre 2023 et de la taxe foncière 2023 le 20 octobre 2023.

Et elle a fait délivrer à la locataire dès le 6 octobre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire, après avoir adressé une mise en demeure à la société AK MARKET le 20 juillet 2023, laquelle a été suivie d'un paiement de 4.100 euros le 30 août 2023.

Il est ainsi démontré que la société bailleresse n'a pas été négligente dans le recouvrement de sa créance, et par conséquent, la société NATURALIA FRANCE sera tenue solidairement avec la société AK [Localité 4] au paiement de l'arriéré des loyers, des indemnités d'occupation et de la taxe foncière.

Sur les demandes accessoires

La société AK [Localité 4] sera condamnée aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Enfin, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SOCIETE DE DEVELOPPEMENT FONCIER d'une part, et de la société NATURALIA France d'autre part, l'intégralité de leurs frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Déclarons irrecevables les demandes formées à l'encontre de la société AK MARKET ;

Constatons la résolution du bail au 7 novembre 2023 ;

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la société AK [Localité 4] et de tous occupants de son chef hors des locaux situés au [Adresse 5] ;

Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

Condamnons solidairement la société AK [Localité 4] et la société NATURALIA FRANCE au paiement d'une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmentée des charges, accessoires et taxes afférentes qu'elle aurait dû payer si le bail ne s'était pas trouvé résilié;

Condamnons solidairement la société AK [Localité 4] et la société NATURALIA FRANCE à payer à la SOCIETE DE DEVELOPPEMENT FONCIER la somme provisionnelle de 75.626,59 euros ;

Condamnons la société AK [Localité 4] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

Condamnons la société AK [Localité 4] à payer à la SOCIETE DE DEVELOPPEMENT FONCIER la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société AK [Localité 4] à payer à la NATURALIA FRANCE la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 04 AVRIL 2024.


LE GREFFIER
LE PRÉSIDENT