Cour d'Appel · 2ème CH - Section 1 — 8 avril 2024

JG/ND



Numéro 24/1194





COUR D'APPEL DE PAU 

2ème CH - Section 1 







ARRET DU 08/04/2024 







Dossier : N° RG 22/02815 - N° Portalis DBVV-V-B7G-IK7T 





Nature affaire :



Autres demandes en matière de baux commerciaux















Affaire :



S.A.R.L. A MUVRA





C/



[V] [C]

[L] [C]

S.C.I. PAVILLON CECIL







 























Grosse délivrée le :

à :











RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R E T



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 08 avril 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.







* * * * * 







APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 05 Février 2024, devant :



Madame Joëlle GUIROY, magistrat chargé du rapport,



assistée de Madame Nathalène DENIS, Greffière présente à l'appel des causes,





Joëlle GUIROY, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Laurence BAYLAUCQ et en a rendu compte à la Cour composée de :



Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère faisant fonction de Présidente

Madame Joëlle GUIROY, Conseillère

Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller 







qui en ont délibéré conformément à la loi.

















dans l'affaire opposant :









APPELANTE :



S.A.R.L. A MUVRA

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représentée par Me Philippe BORDENAVE, avocat au barreau de Pau









INTIMES :



Madame [V] [C]

de nationalité française

[Adresse 3]

[Localité 4]



Monsieur [L] [C]

de nationalité française

[Adresse 3]

[Localité 4]



S.C.I. PAVILLON CECIL 

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représentés par Me Robert MALTERRE de la SELARL MALTERRE - CHAUVELIER, avocat au barreau de Pau

































Sur appel de la décision 

en date du 06 SEPTEMBRE 2022

rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE PAU

RG : 22/201



Exposé du litige et des prétentions des parties :



Par actes sous-seing privés des 4 et 6 avril 2005, la société civile immobilière (SCI) Pavillon Cécil, bailleresse, et la société à responsabilité limitée (SARL) A Muvra, preneuse, ont conclu un bail commercial portant sur plusieurs locaux situés [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 4].



Ce bail commercial a pris effet à compter du 1er février 2005, pour une durée de 9 ans, le bailleur promettant d'ores et déjà de le renouveler pour 9 autres années au terme du bail.



Par avenant en date du 9 août 2013, un changement partiel de destination des lieux loués est intervenu afin de permettre la signature d'une convention de sous-occupation entre la SARL A Muvra et la société Laurence Rey conseil et formation, avec l'accord de la société bailleresse.



Le contrat de bail stipulait que le loyer sera majoré de plein droit le 1er février de chaque année dans la proportion où sera augmenté l'indice INSEE du coût de la construction et précisait que le montant des provisions s'élevait à 300€ par mois avec une régularisation annuelle.



Par exploit en date du 7 mars 2019, la société SARL A Muvra a assigné la société SCI Pavillon Cécil devant le tribunal judiciaire de Pau aux fins notamment :

- de voir réputée non écrite la clause d'indexation des loyers contenue dans le bail et se faire rembourser la somme de 69.103,31 euros indûment perçue depuis le 1er février 2015,

- de se faire rembourser les provisions de charges versées pour défaut de régularisation annuelle des charges.



Par jugement contradictoire rendu le 6 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Pau a :

- déclaré l'intervention volontaire de Madame [V] [C] et de Monsieur [L] [C] recevable ;

- rejeté la fin de non-recevoir relative à la prescription de l'action tendant à réputer la clause d'indexation non écrite ;

- dit que la clause d'indexation est neutralisée dans ses effets contraires au jeu de l'indexation pleine et réciproque mais que l'indexation demeure ; 

- déclaré l'action en répétition de l'indu au sujet des loyers sans objet ;

- condamné la SARL A Muvra à verser aux consorts [C] la somme de 32.125,61 € au titre de l'indexation des loyers, assortie des intérêts à compter du 24 mars 2022 ;

- débouté les consorts [C] de leur demande en paiement des charges locatives ;

- condamné les consorts [C] à rembourser la somme de 18.000€ à la SARL A Muvra au titre des charges locatives, assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;

- débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- laissé à chacune des parties la charge de ses propres dépens ;

- ordonné l'exécution provisoire de la décision.



Par déclaration au greffe en date du 17 octobre 2022, la SARL A Muvra a interjeté appel du jugement.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 17 janvier 2024.



**

Par conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 8 janvier 2024, la SARL A Muvra demande à la cour de :



Vu les articles 1134 ancien, 1184, 1719 et 1755 du code civil,

Vu l'article L. 112-1 du code monétaire et financier,

Vu l'article L. 145-39 du code de commerce,



- Réformer le jugement en ce qu'il a dit que la clause d'indexation est neutralisée dans ses effets contraires (sic) et que l'indexation demeure ;

- Dire que le bail la liant aux consorts [C] ne doit comporter aucune indexation, à la hausse comme à la baisse ;

- Dire que la clause d'indexation est réputée non écrite et qu'elle n'a jamais reçu effet ;

- Condamner en conséquence les consorts [C] à lui rembourser les sommes perçues au titre de l'indexation irrégulière, à savoir la somme de 69.103,31 euros (période du 30 septembre 2006 au 30 septembre 2018), outre les intérêts légaux dus depuis le 10 novembre 2018 (mise en demeure) jusqu'à ce jour, les intérêts échus pour plus d'une année étant capitalisés ;

- Réformer le jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de travaux ;

- Condamner les consorts [C] à :

x faire réaliser les travaux de mise en sécurité des parties communes concernant tant l'installation électrique que l'escalier,

x remédier à l'humidité dans la cage d'escalier commune,

x changer les menuiseries vétustes perméables à l'air et à l'eau dans les locaux loués,

x sécuriser les balcons et les garde-corps de l'étage,

x mettre hors d'eau la salle d'UV, les vestiaires hommes et le laboratoire,

x reprendre les descentes d'eaux pluviales et les gouttières extérieures, changer les volets hors d'usage cassés et rouillés,

x maintenir en état de propreté les extérieurs (espaces verts) et les espaces et accès communs,

x reprendre la verrière située à l'entrée du bâtiment dont les supports en bois sont vétustes et menacent la sécurité des visiteurs et du personnel ;

- Dire que ces travaux seront réalisés dans le délai de deux mois à compter du prononcé du jugement à intervenir ;

- Dire que, passé ce délai, les consorts [C] se verront appliquer une astreinte de 100 euros par jour de retard, ladite astreinte courant sur une période de six mois après quoi il sera autrement statué ;

- Confirmer le jugement en ce qu'il a débouté les consorts [C] de leur demande en paiement des charges et les a condamnés à rembourser la somme de 18.000 euros, outre intérêts ;

- Débouter les consorts [C] de toutes leurs demandes contraires ;

- Les condamner au paiement d'une indemnité de 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens qui comprendront le coût de la sommation de faire ainsi que le coût du constat réalisé par Maître [U] le 17 février 2022.



**



Par conclusions notifiées par RPVA le 3 janvier 2024, Madame [V] [C] et de Monsieur [L] [C] demandent à la cour de



Vu les articles L. 145-60, L. 145-39 et l'ancien article L. 145-15 du code de commerce ;

Vu les articles 2222, 2 et 1714 du code civil,



- Débouter purement et simplement la SARL A Muvra de ses fins et demandes en cause d'appel.

- Confirmer le jugement en ce qu'il a :

- déclaré leur intervention volontaire recevable ;

- dit que la clause d'indexation est neutralisée dans ses effets contraires au jeu de l'indexation pleine et réciproque mais que l'indexation demeure ;

- déclaré la demande en répétition de l'indu au sujet des loyers sans objet ;

- condamné la SARL A Muvra à leur verser la somme de 31.125,61 euros au titre de l'indexation des loyers assortie des intérêts à compter du 24 mars 2022 ;

- Infirmer le jugement en ce qu'il :

- les a déboutés de leur demande en paiement des charges locatives ;

- les a condamnés à rembourser la somme de 18.000 € à la SARL A Muvra au titre des charges locatives, assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;

- débouté les parties du surplus de leurs demandes ;



Et, statuant à nouveau,

- Condamner la société A Muvra au paiement de la somme de 7.401,09 € représentant le solde des charges dues pour la période de 2015 à 2022 inclus, outre intérêts à compter de l'assignation.



En tout état de cause,

- Condamner la société A Muvra au paiement d'une somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

- La condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel.



**



Par conclusions du 25 janvier 2024 adressées au conseiller de la mise en état nommées "conclusions devant la cour d'appel en état d'irrecevabilité des conclusions adverses" puis par conclusions du 30 janvier 2024 dites "rectificatives devant la cour d'appel en état d'irrecevabilité des conclusions adverses", les consorts [C] demandent à la cour de :

- juger irrecevables les conclusions récapitulatives de la SARL A Muvra signifiées par RPVA le 8 janvier 2024 en violation des dispositions de l'article 910 du code de procédure civile,

- juger irrecevable la pièce numéro 12 communiquée par la SARL A Muvra au soutien de ses conclusions récapitulatives signifiées par RPVA le 8 janvier 2024, conformément à l'article 906 du code de procédure civile,

- ordonner la clôture de l'instruction.



*



Par conclusions de procédure en date du 2 février 2024, la SARL A Muvra demande à la cour de :

- maintenir la clôture à la date du 17 janvier 2024 ;

- déclarer irrecevables, sinon infondés, les consorts [C] en leurs demandes visant à l'irrecevabilité de ses conclusions récapitulatives ;

- dire n'y avoir lieu à écarter ses conclusions récapitulatives et la pièce n° 12 qu'elle a a produite.



**







MOTIFS :



- Sur la recevabilité des conclusions du 8 janvier 2024 de la SARL A Muvra et de la pièce n°12 visée à son bordereau :



[V] [C] et [L] [C], dont la recevabilité de l'intervention volontaire n'est pas contestée, soulèvent, au visa de l'article 910 du code de procédure civile, l'irrecevabilité de la pièce 12 et des dernières conclusions de l'appelante notifiées le 8 janvier 2024, soit au-delà du délai légal de trois mois ayant couru à compter de leur propre appel incident formé par conclusions notifiées par RPVA le 14 avril 2023 tendant à l'infirmation du jugement du chef des dispositions prises au titre des charges.



Mais, en application de l'article 914 alinéa 2 du code de procédure civile, dans sa version applicable au litige, [V] [C] et [L] [C] ne sont pas recevables à soulever devant la cour cette fin de non-recevoir qu'elle devait soumettre, avant la clôture de l'instruction de l'affaire, au conseiller de la mise en état compétent pour en connaître, aucune cause n'étant survenue ou ne s'étant révélée postérieurement.

Et la cour n'entend pas relever d'office une éventuelle fin de non-recevoir à ce titre.



Les consorts [C] seront dès lors déclarés irrecevables en leur fin de non-recevoir tirée de la tardiveté des conclusions de l'appelante notifiées le 8 janvier 2024 et de la communication de la pièce 12 visée à son bordereau en réponse à leur appel incident formé le 14 avril 2023.



- Sur la clause d'indexation :



L'appelante fait grief au premier juge d'avoir considéré que la clause d'indexation prévue au bail liant les parties est réputée non écrite sans en tirer pour conséquence, comme il aurait pourtant dû le faire car elle n'est pas divisible, qu'elle ne devait produire aucun effet et donc que le loyer ne pouvait faire l'objet d'aucune indexation. Elle ajoute qu'il n'y a pas eu de commune intention des parties de voir la clause litigieuse jouer à la hausse comme à la baisse de telle sorte que la sanction de l'illicéité de la clause doit être sanctionnée par l'absence de toute indexation depuis la conclusion du contrat.



Les intimés s'opposent à l'analyse de leur locataire et soutiennent que :

- son action en demande de voir réputer non écrite la clause d'indexation prévue au bail doit être déclarée irrecevable car prescrite ;

- que la rédaction de la clause litigieuse résulte uniquement d'une maladresse, n'a pas exclu la réciprocité et n'a pas fixé un plancher de nature à la voir sanctionner ;

- la clause litigieuse n'a pas été appliquée littéralement au bail et qu'il a été procédé à une application classique de l'indexation tenant compte de la baisse de l'indice de référence pour les années concernées sans qu'en leur qualité de bailleurs ils n'aient réclamé le différentiel aux occupantes ;

- la convention de sous-occupation signée le 9 août 2013 avec la société Laurence Rey conseil et formation a précisé les modalités de révision du loyer en stipulant expressément qu'il varie "automatiquement chaque année à la date d'anniversaire de la prise d'effet de la sous-location en fonction des variations de l'indice du coût de la construction publiée par l'INSEE".



Ils en concluent que la clause litigieuse n'est pas entachée de nullité ni ne doit être réputée non écrite, ses effets devant être seulement neutralisés dans ses effets contraires au jeu de l'indexation pleine et réciproque ainsi que l'a dit le premier juge.







Au cas présent, il sera liminairement constaté que, au dispositif de leurs conclusions, les consorts [C] ne présentent aucune prétention relative à la prescription de la clause objet du débat.

Il n'a donc pas lieu d'examiner le moyen développé sur ce fondement.



Le bail commercial signé le 4 avril 2005 entre la SCI Pavillon Cécil et Laurence Rey, gérante de la SARL A Muvra, prévoyait un loyer annuel de 27.432 euros et une clause d'indexation ainsi rédigée :

"Le loyer sera majoré de plein droit le premier février de chaque année, dans la proportion où aura augmenté l'indice INSEE du coût de la construction, base 100 en 1953".



Ce bail s'est renouvelé à compter du 1er février 2014 étant rappelé que, par avenant du 9 août 2013, les parties ont convenu d'une déspécialisation partielle du bail principal et d'une sous-location partielle à la société Laurence Rey conseil et formation.



La convention de sous-location alors signée entre la société A Muvra et la société Laurence Rey conseil et formation, à laquelle le bailleur est intervenu, a prévu en son article 10 - Révision du loyer que :

"comme condition essentielle et déterminante de la présente sous-occupation, les parties conviennent expressément que l'indemnité fixée à l'article 8 ci-dessus variera automatiquement chaque année à la date anniversaire de la prise d'effet de la présente sous-occupation et pour la première fois le 1er septembre 2014, en fonction des variations de l'indice national du coût de la construction publié par l'INSEE."



Et dans son article 13 - Indivisibilité des actes, il a été stipulé :

"Les parties décident que toutes les dispositions du présent acte, celles du contrat de cession de branche d'activité intervenu ce jour entre les parties aux présentes et celles de l'avenant au bail commercial intervenu ce jour entre la SCI Pavillon Cécil et la société A Muvra forment un tout indivisible dans la commune intention des parties, de sorte qu'un acte doit s'interpréter en considération de la cohérence et de l'unité contractuelle de l'ensemble de ces actes".



Dans ce contexte, pour statuer ainsi qu'il l'a fait, le premier juge a, à bon droit, rappelé que l'action visant à voir une clause réputée non écrite en application de l'article L. 112-1 du code monétaire et financier est insusceptible de prescription et que la clause litigieuse prévue au bail signé le 4 avril 2005 est prohibée en application de l'article L. 145-39 du code de commerce en ce qu'elle prévoit uniquement une indexation à la hausse du loyer et qu'elle est, de ce fait, réputée non-écrite.



Ces dispositions seront confirmées.



Cependant, il résulte des pièces de la procédure que l'indexation annuelle du loyer a été appliquée par les parties à la hausse comme à la baisse et que les conventions du 9 août 2013 ont stipulé une indexation en fonction des variations de l'indice national du coût de la construction publié par l'INSEE.

Dès lors, l'intention des parties a été de maintenir la clause d'indexation y compris en cas d'ajustement du loyer à la baisse. La clause est dès lors divisible et le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a dit que la clause d'indexation est neutralisée dans ses effets contraires au jeu de l'indexation pleine et réciproque mais que l'indexation demeure.







- Sur la demande de la société A Muvra en condamnation des consorts [C] à lui rembourser la somme de 69.103,31 euros au titre de l'indexation du loyer pour la période du 30 septembre 2006 au 30 septembre 2018, outre les intérêts légaux dus à compter de la mise en demeure du 10 novembre 2018 avec capitalisation :



Soutenant qu'aucune majoration du loyer fixé lors de la conclusion du bail n'a pu intervenir régulièrement sur le fondement de la clause d'indexation litigieuse, la société A Muvra affirme avoir payé, sur la période concernée, la somme de 411.103,81 euros de loyers alors qu'elle n'était redevable que de la somme de 342.000 euros.



Toutefois, compte tenu des règles de prescription édictées par l'article 2224 du code civil, la société A Muvra n'est pas bien fondée à réclamer le remboursement de sommes pour la période antérieure à 5 ans à compter de sa réclamation.



En outre, il n'est pas contesté que le loyer n'a pas fait l'objet de révision depuis 2014 et que le loyer à la date de départ de la prescription était fixé, s'agissant du loyer de renouvellement du bail, à la somme mensuelle de 3.005,90 euros de telle sorte que les sommes portées au tableau dressé par la société A Muvra (pièce n°2 de ses conclusions) ne sont pas établies et qu'elle doit être déboutée de sa demande en remboursement de loyers.



- Sur la demande en paiement des consorts [C] au titre du différentiel de loyer resté impayé :



S'appuyant sur les dispositions de l'article L. 145-38 du code de commerce, les consorts [C] sollicitent la condamnation de la preneuse à leur payer la somme de 32.125,61 euros assortie des intérêts à compter de l'assignation.



Ils exposent que depuis le 1er février 2014, et à raison de l'effet de la révision triennale, le loyer mensuel dû a été porté à la somme de 3.005,90 euros, ce dont la locataire a convenu puisqu'elle s'est acquittée de ce montant pour l'année 2014.

Puis, à compter du 4 février 2019, son montant a été réévalué à la somme de 3.176 euros.

Ils justifient de l'envoi à cet effet à la société A Muvra d'une lettre recommandée datée du 4 février 2019 et distribuée le 14 février 2019 à [G] [K] dont ils établissent qu'il était alors l'adjoint de direction de la société preneuse.

Or, pour la période 2014 à 2020, la SARL A Muvra a réglé entre leurs mains, au titre des loyers la somme de 224.256,73 euros alors que, selon eux, elle aurait dû leur verser 256.382,34 euros.



La SARL ne conteste pas le montant des sommes qu'elle a payé ni que le bailleur a mis en 'uvre le mécanisme de révision légale du montant du loyer en 2019. Elle maintient cependant qu'il ne peut lui être réclamé aucune somme supplémentaire à celle qu'elle a payée pour la période antérieure car elle maintient que la clause contractuelle d'indexation doit être invalidée dans sa totalité.



Néanmoins, le loyer ayant été valablement fixé à la somme mensuelle de 3.005,90 euros à compter du 1er février 2014 puis à la somme de 3.176 euros, le jugement entrepris sera également confirmé en ce qu'il a condamné la société A Muvra à verser aux consorts [C], suivant décompte produit, la somme de 32.125,61 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de notification de leurs conclusions contenant cette demande, soit le 24 mars 2022.







- Sur les demandes de travaux de la société A Muvra :



Sur le fondement du bail les liant et des articles 1719 et 1755 du code civil, dont le premier juge a rappelé les dispositions, la société A Muvra affirme qu'elle est en droit d'exiger la réalisation par les bailleurs de travaux de mise hors d'eau et de sécurisation de la partie de l'immeuble qui lui a été donnée en location tenant à la vétusté.



Au soutien de sa demande, elle produit :

- le courriel du 10 avril 2018 qu'elle a adressé à l'indivision [C] par lequel elle indique profiter de la réponse qu'elle apporte à leur demande distincte, pour les informer qu'il y a urgence à changer les fenêtres compte tenu de leur vétusté et que la bâtisse a besoin d'un ravalement de façade,

- le courriel que son avocat a adressé au conseil des intimés le 3 décembre 2021 et la lettre officielle du 1er février 2022 dans lesquels elle a listé ses réclamations ainsi formulées :

" Toiture à refaire : fuites d'eau depuis de nombreuses années entraînant des coulures jusque sur mes murs ; aucune isolation sous les toits, gouttières à refaire : trouées tous les 10 cm environ, ferronneries rouillées à traiter et à repeindre, volets en très mauvais état à changer, double vitrage demandé des dizaines de fois (...), fenêtres à changer : aucune isolation, il y a 1 cm d'air qui passe sous chaque fenêtre, gouffre énergétique (...), les balcons s'écroulent, façade dégoûtante à nettoyer et à repeindre".

- le constat d'huissier qu'elle a fait réaliser le 18 mars 2022 et la sommation qu'elle a fait délivrer à la bailleresse de faire procéder dans un délai d'un mois à des travaux de mise en sécurité des parties communes concernant l'installation électrique et les escaliers, de remédier à l'humidité dans la cage d'escalier commune, de sécuriser les balcons et garde-corps de l'étage, de mettre hors d'eau la salle d'UV, les vestiaires hommes et le laboratoire, de reprendre les descentes d'eaux pluviales et les gouttières extérieures, de changer les volets hors d'usage cassés et rouillés, de maintenir en état de propreté les extérieurs (espaces verts) et les espaces et accès communs, de reprendre la verrière située à l'entrée du bâtiment dont les supports en bois sont vétustes et menacent la sécurité des visiteurs et du personnel, 

- un courriel du 5 juillet 2002 critiquant la taille de la haie et le développement du lierre dans les extérieurs.



Les consorts [C] lui rétorquent qu'ils ont réalisé de très importants travaux sur l'immeuble siège du local commercial depuis sa prise à bail, ce qui démontre qu'ils ont exécuté leurs obligations de bailleur et sont de bonne foi.

En outre, ils soulignent que les demandes en lien avec les travaux à effectuer ont été formées à leur encontre postérieurement à l'assignation que la société A Muvra leur a délivrée puisqu'elles résultent de ses dernières conclusions de première instance datées du 30 mars 2022. De plus, elles sont intervenues sur la base d'un seul constat d'huissier établi pour les besoins de la cause et alors même que la sommation d'effectuer les travaux qu'elle leur a fait délivrer le 18 mars 2022 leur octroyait un délai d'un mois pour ce faire. Ils ajoutent qu'aucun professionnel ne s'est prononcé sur la nature des travaux à effectuer et sur leur imputabilité.

Ils concluent dès lors à la confirmation de la décision entreprise de ce chef.



Il résulte des pièces communiquées et notamment du constat d'huissier produit par la locataire que l'état de l'immeuble siège du local commercial nécessite que des travaux soient effectués.



Cependant, comme l'a relevé le premier juge par des motifs pertinents que la cour adopte, si la bailleresse est tenue de respecter son obligation de délivrance et d'entretien résultant des termes de la loi et du bail signé entre les parties, le constat d'huissier produit par la société A Muvra, non contradictoire et surtout n'émanant pas d'un professionnel du bâtiment, ne suffit pas à rapporter la preuve de la nature et de l'imputabilité des désordres qu'il constate mais dont il ne définit ni l'ampleur, ni la cause, ni les travaux permettant d'y remédier et celui qui est tenu de les réaliser.



La société A Muvra ne peut dès lors, en l'état des pièces produites au débat, qu'être déboutée de sa demande de travaux.



- Sur les sommes réclamées au titre des charges :



La société A Muvra réclame le remboursement de la somme de 18.000 euros qu'elle aurait trop versée sur les 5 dernières années écoulées au titre des charges. Elle explique s'acquitter mensuellement de la somme de 300 euros en exécution du bail alors que le bailleur ne justifie pas de leur décompte annuel conforme aux dispositions du bail et à la part qui lui incombe de régler s'agissant d'un bien immobilier qu'elle occupe partiellement.



Les consorts [C] réclament quant à eux sa condamnation à leur verser la somme désormais fixée à 7.401,09 euros représentant le solde des charges qu'ils estiment leur restant dû après imputation des provisions déjà versées.



A l'appui de sa demande, les consorts [C] produisent un ensemble de factures et un tableau récapitulant les charges dont ils réclament le payement au titre de l'entretien des espaces verts, de la fourniture d'eau et d'électricité, de la ligne téléphonique liée à l'ascenseur, des frais d'entretien de cet équipement et de la taxe d'ordures ménagères pour les années 2013 à 2019.



En droit, la charge de la preuve du montant des charges et de leur caractère récupérable pèse sur le bailleur.



Au cas présent, le bail liant les parties prévoit une répartition des taxes, prestations et fournitures indiquant notamment que le preneur :

- remboursera au bailleur la taxe d'enlèvement des ordures ménagères de l'entière propriété à hauteur de 50/100 ièmes,

- paiera directement aux services intéressés sa consommation d'eau [...],

- s'acquittera d'une quote-part dans les dépenses d'ascenseur de 60 % pour les dépenses de force motrice, frais de location de compteurs mesurant cette force, entretien de propreté de la cabine et nettoyage divers et relevé de compteur et de 50/79 ièmes au titre du contrat d'entretien conclu par le bailleur auprès de l'entreprise,

- assumera une quote-part fixée à 50/100 ièmes des dépenses de fonctionnement, d'entretien et de remplacement du fonctionnement automatique du portail ou du bras annexe,

- réglera sur la base de 50/100 ièmes les dépenses d'entretien des parties communes dont les espaces verts et les plantations et, du jour où l'espace privatif sera réservé, il prendra en charge les dépenses de tous ordres relatifs à la mise en place puis à l'entretien et autres travaux à y réaliser, sa quote-part sur le surplus des espaces extérieurs communs de la propriété se trouvant ramenée à 10/100 ièmes.



Le bail fixe également que le preneur paiera en sus du loyer une provision sur charges mensuelles de 300 euros et précise que l'eau, payée directement aux services concernés, n'entre pas dans cette provision.



Il stipule enfin que cette somme fera l'objet d'une régularisation en plus ou moins lors de l'établissement annuel par le bailleur du décompte des charges.



En l'espèce, le bailleur ne présente pas un décompte annuel des charges mais un tableau dans lequel il a comptabilisé pour les années 2013 à 2019 diverses charges.





Ce tableau fait état de sommes dues au titre de frais nommés "eau" et "espaces verts" à hauteur de 50/100 ièmes des factures produites alors que la société A Muvra soutient, sans être contestée, qu'elle a procédé à l'individualisation des compteurs de fluides dès son installation dans les lieux et qu'elle s'est acquittée de l'entretien de l'espace privatif des espaces verts.



Le bailleur ne rapporte dès lors pas la preuve que la preneuse lui est redevable des sommes afférentes à ces deux postes de charges, du moins dans les proportions revendiquées. 



S'agissant des autres charges, la SARL A Muvra remet au débat des échanges entre les parties qui montrent que, malgré ses demandes répétées et les termes du contrat du bail, elle n'a pu obtenir un décompte annualisé des charges dont le payement lui est réclamé ni même un décompte précis de celles-ci.



Cependant, elle remet au débat un état des charges locatives du 01/02/2005 au 31/12/2008 établi en 2009 par le cabinet Terrisse, mandaté par le bailleur, duquel il ressort que seules les dépenses relatives à l'entretien (50/79ièmes) et à l'électricité (60/100ièmes) de l'ascenseur, à l'entretien des espaces verts (10/100ièmes) et à la taxe d'ordures ménagères (50/100ièmes) lui avaient été facturées.



Pour les années 2015 et 2016, la société A Muvra produit les décomptes que le bailleur lui a adressé et par lesquels il lui réclamait des sommes au titre de dépenses supplémentaires qu'elle a contestées sans que les consorts [C] n'apportent une réponse sur l'occupation des lieux non compris dans l'assiette du bail et le montant des charges qu'elle restait réellement à devoir.



Et, la mise à disposition alléguée des factures auprès de l'organisme de gestion du bien immobilier mandaté ne suffit pas à établir que le bailleur a rempli ses obligations, ceci d'autant qu'il n'apporte pas, dans le cadre de l'instance, de renseignement étayé sur l'absence d'occupation des locaux par d'autres locataires que la preneuse



Ainsi, et alors que le premier juge a justement constaté que les bailleurs ne produisent aucun décompte des charges dues et payées sur la période réclamée conforme aux dispositions du bail et permettant de s'assurer de l'imputation des charges à la locataire, il convient de les débouter de leur demande en payement de la somme de 7.401,09 € qui représenterait le solde des charges pour la période de 2015 à 2022 inclus et de confirmer leur condamnation à restituer à la locataire la somme de 18.000 euros correspondant au montant des charges provisionnelles mensuelles de 300 euros versées par elle au cours des 5 dernières années (5x12x300 euros).



- Sur les demandes annexes :



Compte tenu de la nature du litige et chacune des parties ayant intérêt à sa solution alors qu'elle a partiellement succombé à ses demandes, les dispositions de première instance relatives à l'application des article 696 et 700 du code de procédure civile seront confirmées.



A hauteur d'appel, chacune d'elle gardera la charge de ses propres dépens ainsi que, en équité, la charge des frais irrépétibles qu'elle a engagés.











PAR CES MOTIFS :



La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,



Déclare les consorts [C] irrecevables en leur fin de non-recevoir tirée de la tardiveté des conclusions de l'appelante notifiées le 8 janvier 2024 et de la communication de la pièce 12 visée à son bordereau en réponse à leur appel incident formé le 14 avril 2023 ;



Confirme le jugement du 6 septembre 2022 de la première chambre civile du tribunal judiciaire de Pau en toutes ses dispositions soumises à la cour ;



Y ajoutant,



Laisse à chacune des parties la charge de ses propres dépens ;



Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.



Le présent arrêt a été signé par Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère faisant fonction de Présidente, et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile.



La Greffière, La Présidente,