Cour d'Appel · 2ème CH - Section 1 — 8 avril 2024

PhD/ND



Numéro 24/1196 





COUR D'APPEL DE PAU 

2ème CH - Section 1 

 





ARRÊT DU 08/04/2024 







Dossier : N° RG 23/01951 - N° Portalis DBVV-V-B7H-ISU5 





Nature affaire :



Demande tendant à l'exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l'expulsion







Affaire :



Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 4]



C/



[G] [P]























Grosse délivrée le :

à :







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R Ê T



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 08 Avril 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.







* * * * * 





APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 08 Février 2024, devant :



Monsieur Philippe DARRACQ, magistrat chargé du rapport,



assisté de Madame Nathalène DENIS, greffière présente à l'appel des causes,





Philippe DARRACQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :



Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente

Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller

Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère 





qui en ont délibéré conformément à la loi.

















dans l'affaire opposant :









APPELANTE :



Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4]

pris en la personne de son syndic la SAS ALTER IMMO

prise en la personne de son représentant légal domicilié ès-qualité au siège

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée par Me Olivier ROUVIERE, avocat au barreau de Pau











INTIMEE :



Madame [G] [P]

née le 09 Avril 1931 à [Localité 2] (40)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée par Me Francois DUFFAU, avocat au barreau de Pau







































sur appel de la décision 

en date du 21 JUIN 2023

rendue par le PRESIDENT DU TJ DE PAU

RG : 23109



FAITS - PROCEDURE - PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES



Mme [G] [P] est propriétaire d'un appartement et d'une des dix places de stationnement privatives en plein air dépendant de la résidence [Adresse 1], à [Localité 3].



Par acte sous seing privé du 1er août 2019, Mme [P] a donné à bail au syndicat des copropriétaires de ladite résidence son emplacement de stationnement, formant le lot n°20, pour une durée de six ans, étant convenu le stationnement ponctuel des services médicaux d'urgence visitant la bailleresse.



Par lettre recommandée avec accusé de réception du 2 juin 2020, Mme [P] a résilié le contrat de location en se plaignant de la « destruction » de l'emplacement loué au profit de neufs emplacements matérialisées par de nouvelles bandes séparatives de peinture blanche. 



Par lettre recommandée avec accusé de réception du 19 juin 2020, Mme [P] a dénoncé la création de ces nouvelles places de stationnement, sans son avis ni son accord, et sollicité la remise en état des lieux loués. 



L'assemblée générale des copropriétaires du 29 juin 2020 a ratifié le contrat de location conclu avec Mme [P] en vue de l'élargissement des neuf autres places de parking, confirmé le droit de Mme [P] d'utiliser de façon ponctuelle un des parkings pour les services médicaux d'urgence, et que le « retraçage » des parkings sera réalisé aux frais de la copropriété dès la fin de bail quel qu'en soit le motif, « l'existence de ce lot n'étant nullement affectée par le contrat de location ».



Par lettre recommandée avec accusé de réception du 18 septembre 2020, le conseil de Mme [P] a proposé une résiliation amiable du bail, rappelant que la bailleresse n'avait jamais donné son accord écrit pour la suppression pure et simple de sa place de parking.



Par commandement, visant la clause résolutoire, du 18 octobre 2022, la bailleresse a mis en demeure le syndicat des copropriétaires de « retracer au sol la place de stationnement en suite de la résiliation du bail notifiée le 4 juin 2020, et conformément à l'engagement pris lors de l'assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 29 juin 2020 ».



Suivant exploit du 3 avril 2023, Mme [P] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] par devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Pau aux fins de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire au 18 novembre 2022 et rétablissement des lieux dans leur état antérieur.



Par ordonnance contradictoire du 21 juin 2023, le juge des référés a :



- constaté la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 18 novembre 2022

- condamné le syndicat des copropriétaires à remettre les lieux loués dans leur état initial dans le délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision

- condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens, outre le paiement d'une indemnité de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Par déclaration faite au greffe de la cour le 11 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] a relevé appel de cette ordonnance.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 17 janvier 2024.



***



Vu les dernières conclusions notifiées le 19 octobre 2023 par le syndicat des copropriétaires qui a demandé à la cour de réformer l'ordonnance entreprise, et, statuant à nouveau, de débouter Mme [P] de ses demandes et la condamner au paiement d'une indemnité de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



*



Vu les dernières conclusions notifiées le 17 novembre 2023 par Mme [P] qui a demandé à la cour de confirmer l'ordonnance entreprise, débouter l'appelant de ses demandes et le condamner à lui payer la somme supplémentaire de 2.400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



MOTIFS



sur la constatation de la résiliation du bail



L'appelant fait grief à l'ordonnance d'avoir constaté la résiliation du bail pour transformation prohibée des lieux loués alors que :



- il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de statuer sur la résolution d'un contrat

- le jeu de la clause résolutoire se heurte à des contestations sérieuses tirées de l'incohérence du commandement qui vise une résiliation antérieure du bail, de la commune intention des parties à l'origine du bail conclu précisément en vue d'élargir les neuf autres emplacements de stationnement dans le respect des droits de la bailleresse, et de l'absence de toute transformation prohibée des lieux loués qui n'ont pas été supprimés et dont les limites originelles seront retracées en fin de bail.



L'intimée fait valoir que le syndicat des copropriétaires de la résidence ne pouvait, sans violer la clause du bail relative à l'autorisation préalable de bailleresse, transformer le parking loué en supprimant l'emplacement réservé à celui-ci pour l'incorporer dans les neuf nouveaux emplacements de stationnement privatifs.



Cela posé, le premier moyen tiré du défaut de pouvoir juridictionnel du juge des référés est inopérant dès lors que la bailleresse n'agit pas en résiliation du bail mais en constatation de celle-ci par l'effet de la clause résolutoire insérée dans le bail.



En revanche, dans le cadre de son pouvoir juridictionnel, le juge des référés peut refuser de constater la résiliation du bail notamment lorsque les conditions de mise en jeu de la clause résolutoire se heurte à des contestations sérieuses ressortissant à la compétence exclusive du juge du fond.



En l'espèce, le bail liant les parties stipule que le locataire ne pourra pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du bailleur ou de son mandataire.



Et, la clause résolutoire stipule que le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit [...] un mois après un commandement demeuré infructueux pour [...], d'une façon générale, l'inexécution de toute clause ou condition du présent bail.



En la cause, le commandement, visant la clause résolutoire, du 18 octobre 2022, met en demeure le syndicat des copropriétaires de « retracer au sol la place de stationnement en suite de la résiliation du bail notifiée le 4 juin 2020, et conformément à l'engagement pris lors de l'assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 29 juin 2020 », aux motifs que « la situation contrevient aux conditions du contrat de bail et plus spécifiquement à celles énoncées aux clauses 2.2.1 et 2.2.2 du dit contrat ».



Par ce commandement, Mme [P] a considéré que le bail était résilié à la suite de sa décision de résiliation unilatérale notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception du 4 juin 2020 et que la non-remise en état des lieux consécutivement à la résiliation du bail contrevenait aux clauses du bail.



Le visa de la clause résolutoire est donc contradictoire avec l'affirmation de la résiliation unilatérale du bail.



Le commandement du 18 octobre 2022 est donc équivoque, de sorte que la constatation de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire visée dans ce commandement se heurte à une contestation sérieuse.



 Par conséquent, l'ordonnance entreprise sera infirmée de ce chef.



sur la remise en état des lieux

 

L'intimée fait valoir, à titre subsidiaire, qu'il y a lieu de confirmer l'ordonnance sur la remise en état des lieux pour faire cesser le trouble manifestement illicite résultant de la suppression de son emplacement de parking, sans son autorisation préalable, par application de l'article 835 du code de procédure civile.



Mais, il est établi que la location de l'emplacement de stationnement de Mme [P] s'inscrivait dans le projet d'élargissement des neuf autres places de stationnement en incorporant l'emplacement loué, la location isolée de celui-ci ne présentant aucun intérêt pour le syndicat.



Les attestations versées aux débats, émanant de copropriétaires non propriétaires de places de stationnement précisent que Mme [P], avant de s'engager, a participé aux réunions d'information sur le projet d'élargissement des places de stationnement par le biais de la location de son propre emplacement.



En outre, le contrat de bail n'interdit pas la sous-location ni, a fortiori, la mise à disposition non onéreuse de l'emplacement loué au profit de tiers, notamment des copropriétaires propriétaires des autres emplacements.



Ensuite, l'assemblée générale du 29 juin 2020, visée dans le commandement litigieux, a répondu aux craintes exprimées par Mme [P] à la suite de la dématérialisation de son emplacement, en reconnaissant que l'autorisation de stationnement ponctuel, convenue dans le bail, s'appliquait sur l'un quelconque des emplacements élargis, Mme [P] n'alléguant, au demeurant, aucune entrave à l'exercice de ce droit ni aucune difficulté d'accès des services médicaux d'urgence aux dits emplacements.



Enfin, la dématérialisation de l'emplacement loué est provisoire, réversible, ne porte aucune atteinte à la substance de la chose louée, et peut être aisément rétablie dans son état antérieur à la fin du bail, le lot étant, au demeurant, identifié dans l'état descriptif de division de la copropriété.





Dans ces circonstances, l'existence d'un trouble manifestement illicite n'est pas caractérisé, tandis que l'assimilation de cette dématérialisation à une transformation prohibée nécessite une interprétation des actes et des faits de la cause ressortissant à la compétence du juge du fond.



L'ordonnance sera donc infirmée et Mme [P] déboutée de l'ensemble de ses demandes.



Mme [P] sera condamnée aux dépens.



Les parties seront déboutées de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile .



PAR CES MOTIFS



la cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,



INFIRME en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise,



et statuant à nouveau,



DEBOUTE Mme [P] de ses demandes,



CONDAMNE Mme [P] aux dépens de première instance et d'appel,



DEBOUTE les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.



Le présent arrêt a été signé par Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile.



La Greffière La Présidente