Cour d'Appel · 2ème CH - Section 1 — 8 avril 2024

PhD/ND



Numéro 24/1201 





COUR D'APPEL DE PAU 

2ème CH - Section 1 

 





ARRÊT DU 08/04/2024 







Dossier : N° RG 23/02465 - N° Portalis DBVV-V-B7H-IUG5 





Nature affaire :



Demande en nullité, en radiation ou en réduction d'une sûreté immobilière







Affaire :



S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT



C/



[M] [J], [Y] [U] épouse [J]























Grosse délivrée le :

à :







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R Ê T



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 08 Avril 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.







* * * * * 





APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 08 Février 2024, devant :



Monsieur Philippe DARRACQ, magistrat chargé du rapport,



assisté de Madame Nathalène DENIS, greffière présente à l'appel des causes,





Philippe DARRACQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :



Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente

Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller

Madame Joëlle GUIROY, Conseillère 





qui en ont délibéré conformément à la loi.













dans l'affaire opposant :









APPELANTE :



S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD)

immatriculée au RCS de Paris sous le n° 379 502 644, 

venant aux droits de la société Crédit Immobilier de France Rhône Alpes Auvergne (CIFRAA), à la suite de la fusion par absorption en date du 1er juin 2015 ayant fait l'objet d'une mention au greffe du Tribunal de Commerce de Paris n° 142 en date du 15 juin 2015

[Adresse 6]

[Localité 8] / FRANCE



Représentée par Me Julie JACQUOT de la SELARL AVOCADOUR, avocat au barreau de Pau

Assistée de Me Jean-François PUGET (Selarl Cornet VINCENT SEGUREL), avocat au barreau de Paris









INTIMES :



Monsieur [M] [J]

né le [Date naissance 1] 1963 à [Localité 11] (31) 

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 10]





Madame [Y] [U] épouse [J]

née le [Date naissance 5] 1964 à [Localité 11] (31) 

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 10]



Représentés par Me Sophie CREPIN de la SELARL LX PAU-TOULOUSE, avocat au barreau de Pau

Assistés de Me Myriam KHOUINI-VIE, avocat au barreau de Toulouse





















sur appel de la décision 

en date du 25 AOUT 2023

rendue par le JUGE DE L'EXECUTION DE TARBES

RG : 22/863

FAITS - PROCEDURE - PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES



La société Apollonia, promoteur immobilier et apporteur d'affaires, a proposé à des particuliers un placement financier sous forme d'un produit « clé en main », assorti d'avantages fiscaux, comprenant l'acquisition de biens immobiliers, sur la région d'Aix-en-Provence, et leur financement intégral par emprunt dans le cadre du statut de loueur en meublé professionnel.



C'est dans ces conditions que M. [M] [J] et Mme [Y] [U], épouse [J] (ci-après les époux [J]) ont souscrit auprès de la société Crédit immobilier de France Rhône Alpes Auvergne, aux droits de laquelle vient la société Crédit immobilier de France développement (CIFD), les cinq prêts immobiliers notariés, reçus par Me [X], suivants :



- prêt n°32218 du 1er septembre 2004, d'un montant de 198.602 euros

- prêt n°32432 du 1er septembre 2004, d'un montant de 247.333 euros

- prêt n°33764 du 14 décembre 2004, d'un montant de 310.726 euros

- prêt n°50637 du 21 juillet 2005, d'un montant de 632.706 euros

- prêt n°94640 du 30 octobre 2006, d'un montant 1.158.005 euros



Le programme immobilier a été réalisé et livré.



A la suite d'incidents de paiement, le prêteur s'est prévalu de la déchéance du terme.



Parallèlement, les époux [J] se sont constitués partie civile, avec près de 2.000 autres victimes déclarées, dans l'information ouverte au tribunal judiciaire de Marseille des chefs d'escroquerie en bande organisée, faux, usage de faux, infractions au code de la consommation, commis à l'occasion de l'opération de promotion immobilière Apollonia.



Par ordonnance du 15 avril 2022, les magistrats instructeurs ont renvoyé plusieurs personnes, dont M. [X], notaire, devant le tribunal correctionnel.



Le 4 mars 2022, le prêteur a inscrit une hypothèque judiciaire provisoire, publiée le 7 mars, sur un bien immobilier des époux [J] sis à [Localité 10].



L'inscription a été dénoncée le 10 mars 2022.



Le 13 avril 2022, le prêteur a inscrit une hypothèque judiciaire définitive.



Entre-temps, et suivant exploit du 8 avril 2022, les époux [J] ont fait assigner la société CIFD par devant le juge de l'exécution de Tarbes en mainlevée de la sûreté judiciaire.



Le 4 mai 2022, les époux [J] ont fait délivrer une seconde assignation aux fins de régularisation de la précédente viciée relativement à l'information sur la représentation du défendeur.



Par jugement du 25 août 2023, auquel il convient expressément de se référer pour un plus ample exposé des faits et des prétentions et moyens initiaux des parties, le juge de l'exécution a :



- rejeté la fin de non-recevoir de l'action des époux [J] soulevée par la société CIFD

- rejeté l'exception de nullité soulevée par les époux [J] de l'acte de dénonciation en date du 10 mars 2022

- prononcé la disqualification en actes sous signature privée des actes reçus par Me [X], notaire associé à [Localité 9] :

- prêt n°32218 du 1er septembre 2004, 

- prêt n°32432 du 1er septembre 2004, 

- prêt n°33764 du 14 décembre 2004, 

- prêt n°50637 du 21 juillet 2005, 

- prêt n°94640 du 30 octobre 2006, 

- ordonné la mainlevée et la radiation de l'inscription d'hypothèque provisoire enregistrée au service de la publicité foncière de Tarbes le 7 mars 2022 sur le bien immobilier situé sur la commune de [Localité 10] cadastré section AY n° [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4]

- ordonné la mainlevée et la radiation de l'inscription d'hypothèque définitive enregistrée au service de la publicité foncière de Tarbes le 7 mars 2022 sur le bien immobilier situé sur la commune de [Localité 10] cadastré section AY n° [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4]

- débouté la société CIFD de l'ensemble de ses demandes

- condamné la société CIFD à payer aux requérants la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris frais de mainlevée et de radiation des inscriptions

- rejeté les prétentions plus amples ou contraires des parties.



Par déclaration faite au greffe de la cour le 7 septembre 2023, la société CIFD relevé appel de ce jugement.



La procédure a été clôturée par ordonnance du 17 janvier 2024.



***



Vu les dernières conclusions notifiées le 20 octobre 2023 par l'appelante qui a demandé à la cour d'infirmer le jugement entrepris, et, statuant à nouveau, de :



- déclarer irrecevable la demande de mainlevée de l'inscription d'hypothèque judiciaire provisoire

- sur le fond, constater qu'elle fonde son inscription sur des actes authentiques assortis de l'exécution provisoire

- en conséquence, débouter, les époux [J] de leurs demandes

- en tout état de cause, condamner les époux [J] à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



*



Vu les dernières conclusions notifiées le 20 novembre 2023 par les intimés qui ont demandé à la cour de confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris, y compris si la cour devait considérer que les actes de prêt constituent des titres exécutoires, et, y ajoutant, de condamner l'appelante à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



MOTIFS

 

sur la recevabilité de la demande de mainlevée



L'appelante fait grief au jugement d'avoir rejeté sa fin de non-recevoir alors que, en application de l'article R. 532-6 du code des procédures civiles d'exécution, la mainlevée de la publicité provisoire peut être demandée jusqu'à la publicité définitive, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, l'assignation ayant été délivrée le 4 mai 2022, postérieurement à la publicité définitive du 13 avril 2022.



Mais, le jugement a exactement retenu que cette assignation du 4 mai 2022 avait été délivrée aux fins de régularisation du vice de forme qui affectait l'assignation en mainlevée du 8 avril 2022, mise au rôle du juge de l'exécution, et dont la validité n'a pas été contestée par la société CIFD.



Le jugement sera donc confirmé de ce chef.



sur la disqualification des actes authentiques de prêt immobilier



L'appelante fait grief au jugement d'avoir disqualifié les prêts notariés en prêts sous seing privé en raison de l'intéressement prohibé du notaire aux opérations constatées dans ces actes, alors que le jugement entrepris ne détermine un quelconque intérêt personnel du notaire, ni ne mentionne l'avantage, non autorisé, en résultant, au sens de l'article 2 du décret du 26 novembre 1971, la sanction disciplinaire prononcée contre le notaire étant sans lien avec un avantage personnel indu obtenu par celui-ci, de sorte que le notaire instrumentaire n'était pas dans une situation d'incapacité visée à l'article 1318 ancien du code civil, rendant infondée la demande de disqualification des actes authentiques.



Mais, il résulte des dispositions des articles 2 et 41 du décret n°71-941 du 26 novembre 1971 relatif aux actes établis par les notaires que ceux-ci ne peuvent instrumenter un acte qui constate une opération dans laquelle ils ont un intérêt personnel, et, qu'un tel acte dans lequel ils ont un intérêt personnel et qu'un tel acte, revêtu de la signature des parties, ne vaudra que comme écrit sous signature privée.



En l'espèce, au-delà de toute appréciation sur la responsabilité pénale de Me [X], il ressort de l'arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence du 27 septembre 2012, statuant en matière disciplinaire, que celui-ci, au prix d'une dérive professionnelle, s'est personnellement associé à la stratégie commerciale du promoteur en organisant, en concertation avec celui-ci, le recours massif à des procurations authentiques, même non nécessaires, recueillies à la chaîne auprès des investisseurs, sans vérifier leur situation personnelle ni les informer de leur droit de révocation et de liberté de choix du notaire, et dans des conditions jugées indignes par le juge disciplinaire, dans le but de garantir au promoteur la sécurité économique de son projet et, en contrepartie, d'assurer au notaire un courant d'affaires lui garantissant l'exclusivité des actes de vente et de financement, moyennant la perception in fine d'une rémunération réglementée de l'ordre d'un million d'euros, cette entente prohibée ayant eu pour effet de priver les investisseurs des garanties d'indépendance et de sécurité juridique attachées à l'intervention d'un officier ministériel dans les mains duquel ils avaient placé leur confiance.



Par conséquent, les actes authentiques constatant les prêts souscrits par les époux [J], ont été établis par un notaire qui, ayant pris un intérêt personnel dans l'opération pour laquelle son concours avait été requis, était frappé d'une incapacité d'instrumenter.



Il s'ensuit que les actes de prêt souscrits par les époux [J] ne valent que comme écrits sous signatures privées.



Par conséquent, la société CIFD ne pouvait pas inscrire, sans autorisation judiciaire, une sûreté judiciaire sur les biens des époux [J] en garantie de ses créances.



Le jugement sera donc confirmé tant sur le fond que sur les dépens et les frais irrépétibles.

La société CIFD sera condamnée aux dépens d'appel et à payer une indemnité complémentaire de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS



la cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,



CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement entrepris,



y ajoutant,



CONDAMNE la société Crédit immobilier de France développement aux dépens d'appel,



CONDAMNE la société Crédit immobilier de France développement à payer aux époux [J] une indemnité complémentaire de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Le présent arrêt a été signé par Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile.



La Greffière La Présidente