Tribunal Judiciaire · Chambre 27 / Proxi fond — 8 avril 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 3]
[Localité 5] 

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REFERENCES : N° RG 24/00399 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YVUM

Minute : 24/334







Madame [R] [H]
Représentant : Me Sophia BOUCHEFER, avocat au barreau de MEAUX, vestiaire :

 

C/


Monsieur [K] [X]










Exécutoire délivrée le :
à :


Copie certifiée conforme délivrée le :
à :





AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT






Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 08 avril 2024 ;

Par Madame Fanny TEMAM, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 26 février 2024 tenue sous la présidence de Madame Fanny TEMAM, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;



ENTRE DEMANDEUR :


Madame [R] [H], 
demeurant [Adresse 2]

comparante en personne, assistée de Me Sophia BOUCHEFER, avocat au barreau de MEAUX



D'UNE PART


ET DÉFENDEUR :


Monsieur [K] [X], 
demeurant [Adresse 4]

comparant en personne



D'AUTRE PART









EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 mai 2014, à effet au 1er juin 2014, Madame [R] [H] a consenti à Monsieur [K] [X] un bail d'habitation relatif à un logement et un emplacement de stationnement situés [Adresse 4]), moyennant un loyer principal mensuel d'un montant initial de 680 euros, outre le versement d'une provision sur charges d'un montant de 90 euros.

Par acte de commissaire de justice du 18 mai 2022, Madame [R] [H] a fait signifier à Monsieur [K] [X] un congé pour vente avec effet au 31 mai 2023.

Par acte de commissaire de justice du 11 janvier 2023, Madame [R] [H] a sommé Monsieur [K] [X] de libérer les lieux.

Par acte de commissaire de justice du 9 juin 2023, Madame [R] [H] a sommé Monsieur [K] [X] de déguerpir.

Par exploit de commissaire de justice en date du 17 novembre 2023, Madame [R] [H] a fait assigner Monsieur [K] [X] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité du Raincy aux fins de : 
Valider le congé délivré le 18 mai 2022,Ordonner l'expulsion de Monsieur [K] [X], ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, Condamner Monsieur [K] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au double du montant du loyer contractuel majoré des charges récupérables, à compter du 1er juin 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux, Condamner Monsieur [K] [X] au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris la sommation de déguerpir, les frais de commandement de quitter les lieux et la signification de l’assignation.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 26 février 2024.

A cette audience, Madame [R] [H], assistée de son conseil, sollicite le bénéfice de son exploit introductif d'instance. Elle s’oppose à l’octroi de délais pour quitter les lieux.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir, sur le fondement de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, que le congé pour vente signifié à Monsieur [K] [X] le 18 mai 2022 a pris effet le 31 mai 2023, le locataire n'ayant pas formulé de proposition d’achat. Elle relève qu’elle est dès lors fondée à voir valider le congé délivré par elle et ordonner l’expulsion du locataire qui n’a pas libéré les lieux malgré les différentes sommations qui lui ont été adressées. Elle affirme que le congé est régulier sur la forme comme sur le fond, confirmant sa volonté de vendre le logement pour bénéficier d’un apport pour acquérir une maison.
Elle rappelle que les relations sont conflictuelles avec Monsieur [K] [X], l’ayant d’ailleurs obligée à demander début 2023 l’autorisation d’accéder au logement pour réaliser les visites aux fins de vente. Elle ajoute que Monsieur [K] [X] ne dispose pas d’assurance locative et n’entretient pas la chaudière. 
Concernant la demande de délais d’expulsion, elle souligne qu’il a déjà bénéficié d’un délai de deux ans pour quitter les lieux.

Monsieur [K] [X], comparant, sollicite l’octroi d’un délai d’un an pour quitter les lieux.
Au soutien de ses prétentions, il rappelle avoir occupé le bien pendant dix ans et n’avoir aucune dette locative. Il fait valoir qu’il n’a pas aimé la manière dont la bailleresse lui a délivré congé, tout en admettant qu’en tant que propriétaire, elle a tout loisir de vendre son bien. Concernant sa situation personnelle, il indique suivre une formation rémunérée à hauteur de 900 euros par mois, débutée deux mois auparavant. Il précise avoir un enfant de 25 ans. 

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 8 avril 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction. 

MOTIVATION

Sur la validation du congé et l'expulsion

Aux termes de l'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. 

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. 

A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. 

En l'espèce, il est établi que, par acte d'huissier délivré le 18 mai 2022, Madame [R] [H] a fait signifier à Monsieur [K] [X] un congé pour vente avec effet au 31 mai 2023.

Ce congé précise le prix de vente, les conditions de la vente et reproduit les termes des cinq premiers alinéas de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989.

Le bail liant Madame [R] [H] et Monsieur [K] [X] a été conclu le 30 mai 2014 avec prise d’effet au 1er juin 2014 pour une durée de trois ans tacitement reconductible. Le bail a été reconduit le 1er juin 2017 et le 1er juin 2020, jusqu’au 31 mai 2023.

Le congé a été délivré plus de six mois avant l'échéance du bail puisqu'il a été délivré antérieurement au 31 novembre 2022, pour avoir été délivré le 18 mai 2022.

Monsieur [K] [X] n’apporte aucun élément venant remettre en cause le souhait de Madame [R] [H] de vendre le bien, corroboré d’ailleurs par le précédent jugement du 3 avril 2023 qui avait autorisé Madame [H] à accéder au bien pour réaliser des visites aux fins de vente.

En conséquence, ce congé est régulier en la forme et au fond. En outre, Monsieur [K] [X] n’a pas accepté l'offre de vente dans le délai des deux premiers mois du délai de préavis. Aussi, il y a lieu de le valider avec effet au 31 mai 2023 à 24h, soit le 1er juin 2023. 

Il convient dès lors de constater que Monsieur [K] [X] a été déchu de tout titre d'occupation depuis le 1er juin 2023.
Il convient dès lors d'ordonner l'expulsion de Monsieur [K] [X] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. 

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.



Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [K] [X]

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 1er juin 2023, Monsieur [K] [X] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Au regard des éléments communiqués, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner Monsieur [K] [X] au paiement de cette indemnité à compter du 1er juin 2023 jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus.

Sur la demande reconventionnelle de délais d’expulsion

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l'habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d'exécution, que le juge qui ordonne la mesure d'expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. 

Ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés. 

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, il apparaît que Monsieur [X] a bénéficié d’un délai de plus de 10 mois depuis l’effet du congé pour quitter les lieux et de près de 2 ans depuis le jour où le congé lui a été délivré. En outre, il ne justifie pas avoir entamé des démarches aux fins de relogement. Enfin, il ne démontre pas une situation de famille ou de fortune particulière justifiant de son maintien dans les lieux au-delà de la résiliation du bail.

Par conséquent, Monsieur [X] sera débouté de sa demande de délais pour quitter les lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [K] [X] sera condamné aux entiers dépens, comprenant le coût de l’assignation du 17 novembre 2023, mais ne comprenant pas le coût du congé pour vente, de la sommation interpellative du 11 janvier 2023 et de la sommation de déguerpir du 9 juin 2023.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, Monsieur [K] [X] sera condamné à verser à Madame [R] [H] la somme de 250 euros au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l'article 514 du Code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

VALIDE le congé délivré par Madame [R] [H] à Monsieur [K] [X] par acte d'huissier en date du 18 mai 2022,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 30 mai 2014 entre Madame [R] [H] d'une part, et Monsieur [K] [X], d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4]), à compter du 1er juin 2023,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [K] [X] ainsi que tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DEBOUTE Monsieur [K] [X] de sa demande de délais pour quitter les lieux,

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [K] [X] à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [K] [X] à payer à Madame [R] [H] l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 1er juin 2023 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

MET les dépens de l’instance à la charge de Monsieur [K] [X],

CONDAMNE Monsieur [K] [X] à payer à Madame [R] [H] la somme de 250 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

 LE GREFFIER LE PRESIDENT