Tribunal Judiciaire · Chambre 27 / Proxi fond — 8 avril 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 6] 

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@ : [Courriel 7]





REFERENCES : N° RG 23/01398 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YG23

Minute : 24/325







S.A. d’HLM IMMOBILIERE 3 F
Représentant : Me Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0220

 

C/


Monsieur [M] [D] [S] [X]










Exécutoire délivrée le :
à :


Copie certifiée conforme délivrée le :
à :





AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT






Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 08 avril 2024 ;

Par Madame Fanny TEMAM, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 26 février 2024 tenue sous la présidence de Madame Fanny TEMAM, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;



ENTRE DEMANDEUR :


S.A. d’HLM IMMOBILIERE 3 F, 
demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS



D'UNE PART


ET DÉFENDEUR :


Monsieur [M] [D] [S] [X], 
demeurant [Adresse 3]
[Localité 5]

non comparant, ni représenté



D'AUTRE PART









EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 juillet 2018, la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Monsieur [M] [D] [S] [X] un appartement situé [Adresse 3] - logement 7 à [Localité 8], pour un loyer mensuel de 333,73 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 mars 2023, la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F a fait signifier à Monsieur [M] [D] [S] [X] un commandement de payer pour un montant de 1837,74 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et une sommation d’avoir à justifier de l’occupation des lieux.

Par procès-verbal du 3 mai 2023, Me [W], commissaire de justice, a constaté la présence de Monsieur [E] [I] dans les lieux loués.

Par acte de commissaire de justice du 9 mai 2023, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F a sommé Monsieur [E] [I] de quitter les lieux.

Par procès-verbal du 27 juin 2023, Me [W], commissaire de justice, a constaté la présence de Monsieur [R] [N] dans les lieux loués.

Par acte de commissaire de justice du 5 juillet 2023, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F a sommé Monsieur [R] [N] de quitter les lieux.

Par lettre du 13 juillet 2023 la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F a saisi la caisse d’allocations familiales.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 septembre 2023, la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F a fait assigner Monsieur [M] [D] [S] [X] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
à titre principal, prononcer la résiliation judiciaire du bail,à titre subsidiaire, constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [D] [S] [X] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, dans le cas où la résiliation judiciaire du bail était prononcée, supprimer le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux,autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,condamner Monsieur [M] [D] [S] [X] au paiement des sommes suivantes :la somme de 1854,39 euros au titre de la dette locative arrêtée au 19 septembre 2023, terme d’août 2023 inclus, ainsi qu’au paiement des loyers et charges exigibles jusqu’à la date de résiliation du bail,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,à titre subsidiaire, dans le cas où l’acquisition de la clause résolutoire était constatée, la somme de 250 euros à titre de dommages et intérêts,la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,les dépens, incluant le coût des procès-verbaux de constat des 3 mai 2023 et 27 juin 2023, ainsi que du commandement du 27 mars 2023 et des sommations de quitter des 9 mai 2023 et 5 juillet 2023,rappeler l’exécution provisoire de droit.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 28 septembre 2023.

À l'audience du 26 février 2024, la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 4796,53 euros arrêtée au 22 février 2024, loyer du mois de janvier 2024 inclus. 

La SA d'HLM IMMOBILIERE 3F soutient que Monsieur [X] n’occupe pas personnellement les lieux loués qu’il a, au surplus, délibérément sous-loués en contravention avec l’article 8 du bail et les articles 2 de la loi du 6 juillet 1989 et R353-37 du Code de la construction et de l'habitation. Elle ajoute qu’il ne règle pas régulièrement ses loyers et charges, en contravention de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1728 du code civil. Elle en déduit qu’il s’agit de manquements du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil. Elle ajoute que le contexte de l’affaire justifie d’appliquer l’article L.412-1 2e du code des procédures civiles d'exécution et de supprimer expressément le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, du fait du défaut d’occupation personnelle des lieux par le locataire et de la sous-location.
A titre subsidiaire, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, elle fait observer que Monsieur [M] [D] [S] [X] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 27 mars 2023.
Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. 

Monsieur [M] [D] [S] [X], régulièrement assigné à personne, ne comparaît pas et n’est pas représenté.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 8 avril 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Monsieur [M] [D] [S] [X], assigné à personne, ne comparait pas et n'est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 28 septembre 2023, soit au moins six semaines avant l'audience. 

Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales par la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F le 13 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 septembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F aux fins de résiliation judiciaire du bail et de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice. 

Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Par ailleurs, l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation. L’article R.353-37 du Code de la construction et de l'habitation rappelle que les logements conventionnés sont loués à des personnes physiques à titre de résidence principale, et occupés au moins huit mois par an. Ils ne peuvent faire l'objet de sous-location.

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. 

En l’espèce, l’article 8-A du bail rappelle que le locataire doit occuper personnellement le logement, la cession, l’échange de son droit à la location et la sous-location totale ou partielle du logement, même à titre gratuit, sont interdits.

De ce fait, et en application des textes rappelés ci-avant, la SA d’HLM IMMOBILIERE se prévaut du défaut d’occupation personnelle par Monsieur [X] et de la sous-location du logement pour solliciter la résiliation du bail.

Il ressort des différents procès-verbaux et sommations que Monsieur [X] ne se trouvait pas dans les lieux entre le 27 mars 2023 et le 5 juillet 2023, le commandement du 27 mars 2023 ayant été délivré par procès-verbal de recherches conformément à l’article 659 du code de procédure civile et Monsieur [R] [N] se trouvant dans les lieux lors de la signification de la sommation de quitter du 5 juillet 2023.
En revanche, il est établi que le 27 septembre 2023, Monsieur [X] se trouvait dans les lieux loués, l’assignation ayant été délivré à personne. Aucune preuve n’est rapportée quant au défaut d’occupation entre le 5 juillet 2023 et le 27 septembre 2023, ni antérieurement au 27 mars 2023. 

Le défaut d’occupation est donc établi entre le 27 mars 2023 et le 5 juillet 2023, soit une durée de 3 mois et 9 jours. 
Or, l’absence du locataire est autorisée pendant une période de 4 mois, la présence étant obligatoire pendant 8 mois. 

Il n’est donc pas établi que Monsieur [X] ait excédé quatre mois d’absence. Il n’est ainsi pas démontré son défaut d’occupation personnelle.

Concernant la sous-location, il est indiqué que Monsieur [E] [I] est un ami de Monsieur [X] et que Monsieur [R] [N] est un membre de sa famille, sans qu’il soit établi qu’il s’agisse d’une occupation qui excède le simple hébergement. La SA d’HLM IMMOBILIERE 3F ne caractérise pas la sous-location.

En revanche, il ressort des pièces communiquées par le bailleur que la dette s'élève à 4796,53 euros selon décompte au 22 février 2024, aucun paiement n’étant intervenu depuis le mois de mai 2023.

Il s'agit d'un manquement grave du locataire à ses obligations qui empêche la poursuite du contrat.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail au 27 septembre 2023, date de l'assignation.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande de suppression du délai de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l'expulsion d’un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d'une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D'autre part, ce délai prévu ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
 
En l’espèce, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois. 

Il convient de rejeter la demande.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [M] [D] [S] [X] 

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 27 septembre 2023, Monsieur [M] [D] [S] [X] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [M] [D] [S] [X] à son paiement à compter de 27 septembre 2023 jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. 

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 10 juillet 2018, du commandement de payer délivré le 27 mars 2023 et du décompte de la créance actualisé au 22 février 2024 que la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. 

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [M] [D] [S] [X] à payer à la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 4796,53 euros, au titre des sommes dues au 22 février 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 27 septembre 2023 sur la somme de 1854,39 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [M] [D] [S] [X] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement du 27 mars 2023 et de l’assignation du 27 septembre 2023, ainsi que le coût de la notification à la préfecture et de saisine de la Caisse d’allocations familiales, mais ne comprenant pas le coût des procès-verbaux des 3 mai 2023 et 27 juin 2023 et des sommations de quitter les lieux des 9 mai 2023 et 5 juillet 2023.

Il convient également de condamner Monsieur [M] [D] [S] [X] à payer à la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F aux fins de constat de résiliation judiciaire du bail,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 10 juillet 2018 entre la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F d'une part, et Monsieur [M] [D] [S] [X] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 8], au jour de l'assignation, le 27 septembre 2023,

DIT que Monsieur [M] [D] [S] [X] est occupant sans droit ni titre,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [M] [D] [S] [X] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Monsieur [M] [D] [S] [X] à compter du 27 septembre 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [M] [D] [S] [X] à payer à la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 4796,53 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 22 février 2024, échéance de janvier 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 27 septembre 2023 sur la somme de 1854,39 euros et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE Monsieur [M] [D] [S] [X] à payer à la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F l'indemnité d'occupation mensuelle à compter de l’échéance de février 2024, et jusqu'à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE Monsieur [M] [D] [S] [X] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement du 27 mars 2023 et de l’assignation du 27 septembre 2023, ainsi que le coût de la notification à la préfecture et de saisine de la Caisse d’allocations familiales, mais ne comprenant pas le coût des procès-verbaux des 3 mai 2023 et 27 juin 2023 et des sommations de quitter les lieux des 9 mai 2023 et 5 juillet 2023,

CONDAMNE Monsieur [M] [D] [S] [X] à payer à la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F de ses autres demandes et prétentions.

LE GREFFIER LE JUGE

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