Tribunal Judiciaire · Chambre 27 / Proxi fond — 8 avril 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 3]
[Localité 5] 

Téléphone : [XXXXXXXX01]

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REFERENCES : N° RG 23/01603 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YISM

Minute : 24/326







Madame [D] [R]
Représentant : Me Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1666

 

C/


Monsieur [N] [J]










Exécutoire délivrée le :
à :


Copie certifiée conforme délivrée le :
à :





AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT





Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 08 avril 2024 ;

Par Madame Fanny TEMAM, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 26 février 2024 tenue sous la présidence de Madame Fanny TEMAM, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;



ENTRE DEMANDEUR :


Madame [D] [R], 
demeurant [Adresse 4]

représentée par Me Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS



D'UNE PART


ET DÉFENDEUR :


Monsieur [N] [J], 
demeurant [Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 6]

non comparant, ni représenté



D'AUTRE PART









EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 13 octobre 2022, Madame [D] [R] a donné à bail à Monsieur [N] [J] un logement meublé situé [Adresse 2]), pour un loyer mensuel de 582,23 euros, et 46,00 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 avril 2023, Madame [D] [R] a fait signifier à Monsieur [N] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1.323,66 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés. 

Par notification électronique du 2 mai 2023, Madame [D] [R] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 6 octobre 2023, Madame [D] [R] a fait assigner Monsieur [N] [J] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,prononcer l’expulsion des lieux loués de Monsieur [N] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, le sort des meubles éventuellement laissés sur place étant par ailleurs tranché par les dispositions du code des procédures civiles d’exécutionsupprimer le délai de 2 mois prévu par le code des procédures civiles d’exécution, condamner Monsieur [N] [J] au paiement des sommes suivantes :la somme de 4.658,66 euros correspondant à l’arriéré de loyers et indemnités d’occupation dus au 25 septembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 avril 2023 sur le montant de 1.323,66 euros, et à compter de l’assignation en date du 6 octobre 2023 pour le surplus, somme à parfaire au jour de l’audience y compris en l’absence du défendeur,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer courant indexable comme lui et prévoyant en sus conformément à la loi le paiement sur justificatifs de la régularisation annuelle des charges / TOM / cotisations d’assurance, le tout à compter du terme du bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés et le débarrassage de tous les meubles et effets personnels, et ce, sans que la condamnation pécuniaire prononcée au titre des indemnités d’occupation n’omette un seul mois d’occupation postérieurement au dernier mois visé dans le décompte produit et sanctionné par le jugement à intervenir, sous réserve le cas échéant du traitement de la dette dans le cadre de la procédure de surendettement lequel primera en tout état de cause les dispositions du jugement à intervenir,la somme de 1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens,rejeter tous délais de paiement et pour quitter les lieux, ainsi que toute demande tendant à voir écartée l’exécution provisoire de droit, nonobstant appel et sans caution.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 10 octobre 2023.

À l'audience du 26 février 2024, Madame [D] [R], représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 7.938,73 euros arrêtée au 12 février 2024, loyer du mois de février 2024 inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement.

Madame [D] [R] soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [N] [J] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 27 avril 2023. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Concernant la suppression du délai de deux mois, visant l’article L.412-2 al. 3 du code des procédures civiles d'exécution, elle évoque la mauvaise foi du locataire, dont la dette est en constante augmentation.

Monsieur [N] [J], régulièrement assigné à l'étude, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile, ne comparait pas et n'est pas représenté. 

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 8 avril 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Monsieur [N] [J], assigné à l'étude, ne comparait pas et n'est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions des articles 24 III et 25-3 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 10 octobre 2023, soit au moins six semaines avant l'audience. 

Par ailleurs, Madame [D] [R] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 2 mai 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II et de l’article 25-3 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de Madame [D] [R] aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement

Selon les articles 7a) et 25-3 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes des articles 4 p) et 25-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. 

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 13 octobre 2022, du commandement de payer délivré le 27 avril 2023 et du décompte de la créance actualisé au 12 février 2024 que Madame [D] [R] rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. 

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 251,84 euros imputée pour des frais.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [N] [J] à payer à Madame [D] [R] la somme de 7.686,89 euros, au titre des sommes dues au 12 février 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 avril 2023 sur la somme de 709,66 euros, de l’assignation du 6 octobre 2023 sur la somme de 3.949,00 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, applicable aux logements meublés selon l’article 25-3 de la même loi, dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contientune clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 27 avril 2023. 

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois. 

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 27 juin 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 13 octobre 2022 à compter du 28 juin 2023.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Monsieur [N] [J] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. 

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les modalités de l’expulsion

Sur la demande d'astreinte

Aux termes de l'article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision. 

En l'espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [N] [J] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte.

Sur la demande de suppression du délai de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l'expulsion d’un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d'une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D'autre part, ce délai prévu ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
 
En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois, le bailleresse n’établissant pas la mauvaise foi de Monsieur [J] dans le non-paiement des loyers. 

Il convient de rejeter la demande.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [N] [J] 

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 28 juin 2023, Monsieur [N] [J] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. 

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [N] [J] à son paiement à compter de 28 juin 2023, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [N] [J] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur [N] [J] à payer à Madame [D] [R] la somme de 550 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de Madame [D] [R] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 13 octobre 2022 entre Madame [D] [R] d'une part, et Monsieur [N] [J] d'autre part, concernant le logement situé [Adresse 2]), sont réunies à la date du 28 juin 2023, 

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [N] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT n'y avoir lieu d'assortir la condamnation d'une astreinte,

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévus par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Monsieur [N] [J] à compter du 28 juin 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [N] [J] à payer à Madame [D] [R] la somme de 7.686,89 euros (sept mille six cent quatre-vingt-six euros et quatre-vingt-neuf centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 12 février 2024, échéance de février 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 avril 2023 sur la somme de 709,66 euros, de l'assignation du 6 octobre 2023 sur la somme de 3.949,00 euros et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE Monsieur [N] [J] à payer à Madame [D] [R] l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 12 février 2024, échéance de mars 2024, et jusqu'à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE Monsieur [N] [J] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer et de l’assignation, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE Monsieur [N] [J] à payer à Madame [D] [R] la somme de 550 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Madame [D] [R] du surplus de ses demandes, plus amples ou contraires.

LE GREFFIER LE JUGE

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