Tribunal Judiciaire · Chambre 27 / Proxi fond — 8 avril 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 6] 

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]





REFERENCES : N° RG 24/00089 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YUTW

Minute : 24/332







S.C.I. MILLY
Représentant : Me Philippe MORRON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0007

 

C/


Madame [S] [F] [N]
Monsieur [T] [C] [P] [O]










Exécutoire délivrée le :
à :


Copie certifiée conforme délivrée le :
à :





AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT





Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 08 avril 2024 ;

Par Madame [R] [I], en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 26 février 2024 tenue sous la présidence de Madame [R] [I], juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;



ENTRE DEMANDEUR :


S.C.I. MILLY, 
demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Philippe MORRON, avocat au barreau de PARIS



D'UNE PART


ET DÉFENDEURS:


Madame [S] [F] [N], 
demeurant [Adresse 8] 
[Adresse 2]
[Localité 5]

comparante en personne

Monsieur [T] [C] [P] [O], 
demeurant [Adresse 8]
[Adresse 2] 
[Localité 5]

comparant en personne



D'AUTRE PART



Page EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 17 février 2023, la SCI MILLY a donné à bail à Madame [S] [F] [N] et Monsieur [T] [C] [P] [O] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 5] et un emplacement de stationnement n°5, pour un loyer mensuel de 907,28 euros, et 161,81 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 août 2023, la SCI MILLY a fait signifier à Madame [S] [F] [N] et Monsieur [T] [C] [P] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2995,45 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre reçue le 28 juillet 2023, la SCI MILLY a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 8 décembre 2023, la SCI MILLY a fait assigner Madame [S] [F] [N] et Monsieur [T] [C] [P] [O] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Madame [S] [F] [N] et Monsieur [T] [C] [P] [O] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,condamner Madame [S] [F] [N] et Monsieur [T] [C] [P] [O] au paiement des sommes suivantes :la somme de 8493,04 euros au titre de la dette locative arrêtée au 30 novembre 2023, à parfaire, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, majoré de 10%, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 12 décembre 2023.

À l'audience du 26 février 2024, la SCI MILLY, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 10641,07 euros arrêtée au 19 février 2024, loyer du mois de février 2024 inclus. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire et à l’octroi de délais pour quitter les lieux.

La SCI MILLY soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [S] [F] [N] et Monsieur [T] [C] [P] [O] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 2 août 2023. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. 

Madame [S] [F] [N] et Monsieur [T] [C] [P] [O], comparants, contestent le principe de la dette. Ils demandent le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en plus des loyers, suspensifs des effets de la clause résolutoire, et subsidiairement, l’octroi d’un délai d’un an pour quitter les lieux.

Au soutien de leurs prétentions, ils indiquent avoir réalisé deux paiements, de 550 et 528,94 euros, non imputés au décompte. Ils expliquent avoir connu une période de perte de revenus, Madame [S] [F] [N] ayant été en arrêt maladie et Monsieur [T] [C] [P] [O] en recherche d’emploi. Ils précisent faire face à des dettes multiples, entraînant des saisies. Ils déclarent que Madame [S] [F] [N] perçoit désormais un salaire mensuel de 2850 euros net et que Monsieur [T] [C] [P] [O] reste en recherche d’emploi. Ils ajoutent avoir un enfant mineur à charge et attendre un deuxième enfant pour le mois de juin 2024.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 8 avril 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 26 février 2024, Madame [S] [F] [N] a adressé la preuve des deux paiements intervenus en février 2024.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 12 décembre 2023, soit au moins six semaines avant l'audience. 

Par ailleurs, la SCI MILLY justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 28 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 8 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de la SCI MILLY aux fins de constat de résiliation du bail et de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. 

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 17 février 2023, du commandement de payer délivré le 2 août 2023 et du décompte de la créance actualisé au 19 février 2024 que la SCI MILLY rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. 

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 152,14 euros imputée pour des frais.

Madame [S] [F] [N] et Monsieur [T] [C] [P] [O] rapportent la preuve de deux paiements intervenus en février 2024, à savoir 550 euros le 17 février 2024 et 528,94 euros le 25 février 2024. 

La SCI MILLY, alors qu’elle y avait été autorisée, n’a adressé aucun décompte actualisé permettant de confirmer lesdits paiements. A défaut de preuve contraire de la part de la bailleresse, il convient de déduire la somme de 1078,94 euros des sommes réclamées.

En conséquence, il convient de condamner Madame [S] [F] [N] et Monsieur [T] [C] [P] [O] à payer à la SCI MILLY la somme de 9409,99 euros, au titre des sommes dues, terme de février 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 2 août 2023 sur la somme de 1916,51 euros, de l’assignation du 8 décembre 2023 sur la somme de 5497,59 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. 

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 2 août 2023. 

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 17 février 2023 à compter du 13 septembre 2023.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire 

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Madame [S] [F] [N] et Monsieur [T] [C] [P] [O] proposent de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Ils justifient de leur situation personnelle et financière, faisant part d’un retour à meilleure fortune, et sont donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Madame [S] [F] [N] et Monsieur [T] [C] [P] [O] ont repris le paiement intégral du loyer et des charges. 

Au vu de ces éléments, il convient donc d'accorder à Madame [S] [F] [N] et Monsieur [T] [C] [P] [O] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur. 

De plus, l’expulsion de Madame [S] [F] [N] et Monsieur [T] [C] [P] [O] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Madame [S] [F] [N] et Monsieur [T] [C] [P] [O] 

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Elle entre ainsi dans le champ d'application de l'article 1231-5 du code civil qui permet au juge, même d'office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 13 septembre 2023. Madame [S] [F] [N] et Monsieur [T] [C] [P] [O] sont donc occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. 

Au vu des différents éléments versés aux débats, la pénalité de 10% sollicitée apparaît manifestement excessive et il convient de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi et de condamner les locataires au paiement de cette indemnité jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [S] [F] [N] et Monsieur [T] [C] [P] [O] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Madame [S] [F] [N] et Monsieur [T] [C] [P] [O] à payer à la SCI MILLY la somme de 350 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SCI MILLY aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 17 février 2023 entre la SCI MILLY d'une part, et Madame [S] [F] [N] et Monsieur [T] [C] [P] [O] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 5], sont réunies à la date du 13 septembre 2023, 

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE Madame [S] [F] [N] et Monsieur [T] [C] [P] [O] à payer à la SCI MILLY la somme de 9409,99 euros au titre des loyers et charges, échéance de février 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 2 août 2023 sur la somme de 1916,51 euros, du 8 décembre 2023 sur la somme de 5497,59 euros et du présent jugement sur le surplus,

ACCORDE un délai à Madame [S] [F] [N] et Monsieur [T] [C] [P] [O] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Madame [S] [F] [N] et Monsieur [T] [C] [P] [O] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas, 

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [S] [F] [N] et Monsieur [T] [C] [P] [O] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [S] [F] [N] et Monsieur [T] [C] [P] [O] à payer à la SCI MILLY une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 13 septembre 2023 jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE Madame [S] [F] [N] et Monsieur [T] [C] [P] [O] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer et de l’assignation, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE Madame [S] [F] [N] et Monsieur [T] [C] [P] [O] à payer à la SCI MILLY la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SCI MILLY de ses autres demandes et prétentions.

LE GREFFIER LE JUGE

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