Tribunal Judiciaire · Chambre 27 / Proxi fond — 8 avril 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 3]
[Localité 5] 

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]





REFERENCES : N° RG 23/01776 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YJNR

Minute : 24/327







S.A. HLM VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L’ILE DE FRANCE
Représentant : Me Maxime TONDI, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 145

 

C/


Monsieur [N] [Y]
Madame [I] [Y]










Exécutoire délivrée le :
à :


Copie certifiée conforme délivrée le :
à :





AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT






Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 08 avril 2024 ;

Par Madame Fanny TEMAM, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 26 février 2024 tenue sous la présidence de Madame Fanny TEMAM, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;



ENTRE DEMANDEUR :


S.A. HLM VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L’ILE DE FRANCE, 
demeurant [Adresse 4]

représentée par Me Maxime TONDI, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE



D'UNE PART


ET DÉFENDEURS :


Monsieur [N] [Y], 
demeurant [Adresse 2] 
[Localité 7]

comparant en personne

Madame [I] [Y], 
demeurant [Adresse 2]
[Localité 7]

comparante en personne



D'AUTRE PART


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 21 décembre 2017, la SA D'HLM VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L'ILE DE FRANCE a donné à bail à Monsieur [N] [Y] et Madame [I] [Y] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 7], pour un loyer mensuel de 611,38 euros, et 95,54 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 juin 2021, la SA D'HLM VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L'ILE DE FRANCE a fait signifier à Monsieur [N] [Y] et Madame [I] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2.613,93 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d'avoir à justifier de l’occupation du logement. 

Par lettre en date du 5 juillet 2023, reçue 10 juillet 2023 la SA D'HLM VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L'ILE DE FRANCE a saisi la caisse d’allocations familiales.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 octobre 2023, la SA D'HLM VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L'ILE DE FRANCE a fait assigner Monsieur [N] [Y] et Madame [I] [Y] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [N] [Y] et Madame [I] [Y] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance du commissaire de Police et d’un serrurier,autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,condamner solidairement Monsieur [N] [Y] et Madame [I] [Y] au paiement des sommes suivantes :la somme de 2.806,54 euros représentant le montant des loyers et charges arriérés au 26 juillet 2023, et ce avec intérêts de droit à compter du commandement de payer du 28 juin 2021 sur le montant de 2.613,00 euros et à compter de l’assignation en date du 13 octobre 2023 pour le surplus,une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, la somme de 450 euros à titre de dommages et intérêts,la somme de 450 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 17 octobre 2023.

À l'audience du 26 février 2024, la SA D'HLM VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L'ILE DE FRANCE, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 2.969,37 euros arrêtée au 19 février 2024, loyer du mois de janvier 2024 inclus. Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

La SA D'HLM VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L'ILE DE FRANCE soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [N] [Y] et Madame [I] [Y] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 28 juin 2021. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. 

Monsieur [N] [Y] et Madame [I] [Y], comparants, ne contestent pas le principe de la dette. Ils demandent le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 50 à 100 euros par mois en plus des loyers, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au soutien de leurs prétentions, ils expliquent que Monsieur [N] [Y] a eu une rupture de son contrat de travail en 2020. Ils déclarent n’avoir perçu que les indemnités chômage de Monsieur [Y], à hauteur de 900 euros, pendant trois ans. Monsieur [N] [Y] affirme avoir désormais conclu un contrat à durée indéterminée pour un salaire brut de 1.700 euros, précisant être reconnu travailleur handicapé. Monsieur [N] [Y] et Madame [I] [Y] font savoir qu’ils ont effectué une demande de FSL le 22 mars. Ils ajoutent avoir 3 enfants, dont un fils en situation de handicap pour lequel ils perçoivent des allocations de la Caisse d’allocations familiales à hauteur de 300 euros mais règlent 200 euros de frais de psychomotricité par mois. Concernant l’échéancier, ils font savoir qu’ils ne sont pas en capacité de supporter une mensualité de 100 euros à ce jour. 

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 8 avril 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 17 octobre 2023, soit au moins six semaines avant l'audience. 

Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales par la SA D'HLM VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L'ILE DE FRANCE le 10 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de la SA D'HLM VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L'ILE DE FRANCE aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. 

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 21 décembre 2017, du commandement de payer délivré le 28 juin 2021 et du décompte de la créance actualisé au 19 février 2024 que la SA D'HLM VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L'ILE DE FRANCE rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. 

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 116,60 euros imputée pour des frais.

Conformément à la clause du contrat de bail, à l’article 8, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [N] [Y] et Madame [I] [Y] à payer à la SA D'HLM VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L'ILE DE FRANCE la somme de 2.852,77 euros, au titre des sommes dues au 19 février 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 13 octobre 2023 sur la somme de 1.765,82 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient, à l'article 5.5, une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 28 juin 2021. 

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois. 

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 28 août 2021 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 21 décembre 2017 à compter du 29 août 2021.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire 

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [N] [Y] et Madame [I] [Y] proposent de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Ils justifient de leur situation personnelle et financière sont donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Monsieur [N] [Y] et Madame [I] [Y] ont repris le paiement intégral du loyer et des charges. 

En outre, la SA D'HLM VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L'ILE DE FRANCE n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, il y a lieu d’octroyer des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur. 

De plus, l’expulsion de Monsieur [N] [Y] et Madame [I] [Y] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [N] [Y] et Madame [I] [Y] 

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 29 août 2021, Monsieur [N] [Y] et Madame [I] [Y] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. 

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement Monsieur [N] [Y] et Madame [I] [Y] à son paiement à compter du 29 août 2021, jusqu'à la libération effective des lieux.


Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la SA D'HLM VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L'ILE DE FRANCE ne justifie pas de l’existence d'un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [N] [Y] et Madame [I] [Y] in solidum aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la Caisse d’allocations familiales.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [N] [Y] et Madame [I] [Y] à payer à la SA D'HLM VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L'ILE DE FRANCE la somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de la SA D'HLM VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L'ILE DE FRANCE aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 21 décembre 2017 entre la SA D'HLM VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L'ILE DE FRANCE d'une part, et Monsieur [N] [Y] et Madame [I] [Y] d'autre part, concernant le logement situé [Adresse 2] à [Localité 7], sont réunies à la date du 29 août 2021, 

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [Y] et Madame [I] [Y] à payer à la SA D'HLM VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L'ILE DE FRANCE la somme de 2.852,77 euros (deux mille huit cent cinquante-deux euros et soixante-dix-sept centimes) au titre des loyers et charges arrêtés au 19 février 2024, échéance de janvier 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 13 octobre 2023 sur la somme de 1.765,82 euros et du présent jugement sur le surplus,

ACCORDE un délai à Monsieur [N] [Y] et Madame [I] [Y] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Monsieur [N] [Y] et Madame [I] [Y] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 50 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, 

En ce cas, 

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [N] [Y] et Madame [I] [Y] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [Y] et Madame [I] [Y] à payer à la SA D'HLM VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L'ILE DE FRANCE une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 29 août 2021 jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

REJETTE la demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [Y] et Madame [I] [Y] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer et de l’assignation, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales,

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [Y] et Madame [I] [Y] à payer à la SA D'HLM VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L'ILE DE FRANCE la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE JUGE

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