Tribunal Judiciaire · Chambre 27 / Proxi fond — 8 avril 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 5]
[Localité 7] 

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]





REFERENCES : N° RG 23/02147 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YL6D

Minute : 24/329







S.C.I. ROND POINT THIERS
Représentant : Me Aurore FAROIGI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

 

C/


Monsieur [J] [M] [T]
Monsieur [D] [S] [G] [Z]










Exécutoire délivrée le :
à :


Copie certifiée conforme délivrée le :
à :





AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT






Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 08 avril 2024 ;

Par Madame [W] [O], en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 26 février 2024 tenue sous la présidence de Madame [W] [O], juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;


ENTRE DEMANDEUR :


S.C.I. ROND POINT THIERS, 
demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Aurore FAROIGI, avocat au barreau de PARIS



D'UNE PART


ET DÉFENDEURS :


Monsieur [J] [M] [T], 
demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

Monsieur [D] [S] [G] [Z], 
demeurant [Adresse 2]
[Localité 6]

comparant en personne



D'AUTRE PART






EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 juillet 2022 à effet au 4 août 2022, la SCI DU ROND POINT THIERS a donné à bail à Monsieur [J] [M] [T] un logement situé [Adresse 4] au [Localité 7], pour un loyer mensuel de 850 euros, et 50 euros de provisions sur charges.

Par acte du 15 juillet 2022, Monsieur [D] [S] [G] [Z] s'est porté caution des engagements de Monsieur [J] [M] [T]. 

Par acte de commissaire de justice en date du 9 mai 2023, la SCI DU ROND POINT THIERS a fait signifier à Monsieur [J] [M] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3.496,47 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés. 

Ce commandement de payer a été dénoncé à Monsieur [D] [S] [G] [Z], en date du 23 mai 2023.

Par notification électronique du 12 mai 2023, la SCI DU ROND POINT THIERS a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date des 6 et 10 octobre 2023, la SCI DU ROND POINT THIERS a fait assigner Monsieur [J] [M] [T] et Monsieur [D] [S] [G] [Z] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [M] [T] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, et ce jusqu’à la complète libération des lieux,ordonner le séquestre des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles du choix du requérant, aux frais, risques et périls de Monsieur [J] [M] [T],condamner in solidum Monsieur [J] [M] [T] et Monsieur [D] [S] [G] [Z] au paiement des sommes suivantes :la somme de 2.834,23 euros au titre de l’arriéré des loyers et des charges au 9 juillet 2023, majoré au taux légal, ou subsidiairement jusqu’au jour de la résiliation judiciaire du bail à intervenir, et à tout le moins 2.834,23 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 9 mai 2023,à compter du 1er août 2023, ou subsidiairement à compter de la résiliation judiciaire du bail à intervenir, une indemnité d'occupation mensuelle correspondant au loyer mensuel, et égale a minima au montant du loyer, charges et taxes en sus, et ce jusqu’à la libération effective des lieux,la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-[Localité 9] le 10 octobre 2023.

À l'audience du 26 février 2024, la SCI DU ROND POINT THIERS, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 6.447,07 euros arrêtée au 20 février 2024, loyer du mois de février 2024 inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement.

La SCI DU ROND POINT THIERS soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [J] [M] [T] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 9 mai 2023. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, y compris les frais d’agence inclus au bail, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La SCI DU ROND POINT THIERS souligne que, malgré un paiement de 1.400 euros en espèce le 16 février 2023, les retards sont récurrents et la dette est ancienne en ce qu’elle remonte à septembre 2022. 

Monsieur [J] [M] [T], comparant, ne conteste pas le principe de la dette, mais conteste son montant. Il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en plus des loyers, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au soutien de ses prétentions, il conteste les frais de procédure et les frais d’agence retenus au décompte.
Concernant sa situation personnelle, il indique être commercial et percevoir un salaire d’environ 27.000 euros par an au titre d’un contrat à durée indéterminée. Monsieur [J] [M] [T] souligne avoir subi une baisse d’activité depuis 6 mois mais explique que la société où il travaille a été vendue lui offrant de meilleures perspectives. Il précise avoir 2 enfants pour lesquels il verse une contribution de 265 euros par mois. Il ajoute qu’il fait face à d’autres dettes auprès de la banque et d’EDF. Enfin Monsieur [J] [M] [T] déclare avoir envoyé un dossier de surendettement le 22 février dernier. 

Monsieur [D] [S] [G] [Z], comparant, ne conteste pas son engagement de caution.

Monsieur [D] [S] [G] [Z] déclare être le frère de Monsieur [J] [M] [T]. Il affirme qu’il était au courant de la dette de loyer et qu’il a fait des virements au bailleur pour aider. 

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 8 avril 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 4 mars 2024, la SCI DU ROND POINT THIERS à fait parvenir la saisine de la CCAPEX. 

Par note en délibéré, reçue le 27 mars 2024, Monsieur [J] [M] [T] indique vouloir régler la somme de 2500 euros d’ici à la fin du mois d’avril 2024.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 10 octobre 2023, soit au moins six semaines avant l'audience du 26 février 2024. 

Par ailleurs, la SCI DU ROND POINT THIERS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 12 mai 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de la SCI DU ROND POINT THIERS aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En vertu de l’article 5 de la loi du 6 juillet 1989, la rémunération des personnes mandatées pour se livrer ou prêter leur concours à l'entremise ou à la négociation d'une mise en location d'un logement, à l'exception des honoraires liés aux prestations suivantes : visite du preneur, constitution du dossier du preneur, rédaction d’un bail, réalisation de l’état des lieux. Pour ces prestations, les honoraires sont partagés entre le bailleur et le preneur, étant précisé que le montant toutes taxes comprises imputé au preneur ne peut excéder celui imputé au bailleur et demeure inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de surface habitable de la chose louée fixé par voie réglementaire et révisable chaque année, dans des conditions définies par décret. Par ailleurs, l’article 5 de ladite loi ainsi que les montants des plafonds qui y sont définis doivent être reproduits, à peine de nullité, dans le contrat de bail lorsque celui-ci est conclu avec le concours d'une personne mandatée et rémunérée à cette fin.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. 

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 15 juillet 2022, du commandement de payer délivré le 9 mai 2023 et du décompte de la créance actualisé au 20 février 2024 que la SCI DU ROND POINT THIERS rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. 

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 620,60 euros imputée pour des frais bancaires et de frais de procédure qui ne peuvent être mis à la charge du locataire au titre de l’arriéré locatif.

Concernant les honoraires retenus au décompte, à hauteur de 892,95 euros le 1er octobre 2022, il apparaît que l’article 27 du bail reproduit les dispositions de l’article 5 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 28 du bail décompose les honoraires pour un montant imputable au preneur de 892,95 euros et au bailleur de 902,95 euros et rappelle le montant des plafonds. Dès lors, les obligations légales sont respectées et les honoraires sont donc dus par le preneur à hauteur de 892,95 euros, ainsi qu’il est contractuellement prévu et détaillé.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [J] [M] [T] à payer à la SCI DU ROND POINT THIERS la somme de 5.826,47 euros, au titre des sommes dues au 20 février 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 6 octobre 2023 sur la somme de 1.434,23 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient, à l'article 22, une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 9 mai 2023. 

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois. 

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 9 juillet 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 15 juillet 2022 à compter du 10 juillet 2023.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire 

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [J] [M] [T] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée.

Monsieur [J] [M] [T] a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience pour avoir réglé 1400 euros le 16 février 2024.

Toutefois, Monsieur [J] [M] [T] ne prouve pas qu’il est en mesure de régler sa dette locative, son revenu variant en fonction de l’activité incertaine de son entreprise, ainsi que des nombreuses dettes qu’il doit rembourser. Il ressort du diagnostic social et financier établi que le reste à vivre calculé est négatif, son salaire ne lui permettant pas d’honorer le paiement de sommes supplémentaires. En outre, le locataire n’a réalisé aucun paiement entre le mois d’octobre 2023 et le mois de février 2024, soit entre l’assignation et l’audience, ne permettant pas de s’assurer de sa volonté et de sa capacité à régler le loyer et à solder sa dette. S’il affirme, pendant le cours du délibéré, qu’il envisage de régler 2500 euros en avril 2024, il ne rapporte aucun élément rendant crédible son propos.

Il convient par conséquent de rejeter la demande de délais et d'ordonner l'expulsion de Monsieur [J] [M] [T] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. 

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande d'astreinte

Aux termes de l'article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision. 

En l'espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [J] [M] [T] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [J] [M] [T] 

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 10 juillet 2023, Monsieur [J] [M] [T] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. 

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [J] [M] [T] à son paiement à compter de 10 juillet 2023, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les demandes à l’encontre de la caution

Selon l'article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d'une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n'y satisfait pas lui-même.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire, à défaut, la caution ne pouvant être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l'espèce, Monsieur [D] [S] [G] [Z] s’est porté caution solidaire pour le paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation dues par le locataire, jusqu’au 3 août 2028, dans la limite de 32400 euros. 

Par ailleurs, le commandement de payer du 9 mai 2023 a été régulièrement dénoncé à Monsieur [G] [Z] le 23 mai 2023.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [D] [S] [G] [Z] à payer la somme de 5826,47 euros au bailleur, portant intérêts au taux légal, solidairement avec le locataire.

Monsieur [D] [S] [G] [Z] n’est tenu que des sommes qui resteraient impayées par Monsieur [J] [M] [T]. Dès lors, la SCI DU ROND POINT THIERS sera déboutée de sa demande de condamnation solidaire de Monsieur [G] [Z] au paiement des indemnités d’occupation pour l’avenir, sommes non encore exigibles dont il n’est pas encore possible d’établir un défaut de paiement du locataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [J] [M] [T] et Monsieur [D] [S] [G] [Z] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [J] [M] [T] et Monsieur [D] [S] [G] [Z] à payer à la SCI DU ROND POINT THIERS la somme de 450 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de la SCI DU ROND POINT THIERS aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 15 juillet 2022 entre la SCI DU ROND POINT THIERS d'une part, et Monsieur [J] [M] [T] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4]), sont réunies à la date du 10 juillet 2023, 

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [J] [M] [T] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT n'y avoir lieu d'assortir la condamnation d'une astreinte,

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Monsieur [J] [M] [T] à compter du 10 juillet 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [J] [M] [T] à payer à la SCI DU ROND POINT THIERS la somme de 5.826,47 euros (cinq mille huit cent vingt-six euros et quarante-sept centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 20 février 2024, échéance de février 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 6 octobre 2023 sur la somme de 1.434,23 euros et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE Monsieur [J] [M] [T] à payer à la SCI DU ROND POINT THIERS l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 20 février 2024, échéance de mars 2024, et jusqu'à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE Monsieur [D] [S] [G] [Z] solidairement avec Monsieur [J] [M] [T], dans la limite de son engagement de caution, au paiement des sommes dues au bailleur arrêtées au 20 février 2024, soit la somme de 5.826,47 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 6 octobre 2023 sur la somme de 1.434,23 euros et du présent jugement sur le surplus,

DEBOUTE la SCI DU ROND POINT THIERS de sa demande de condamnation solidaire de Monsieur [D] [S] [G] [Z] au paiement du surplus des indemnités d’occupation,

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [M] [T] et Monsieur [D] [S] [G] [Z] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer et de l’assignation, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [M] [T] et Monsieur [D] [S] [G] [Z] à payer à la SCI DU ROND POINT THIERS la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,


LE GREFFIER LE JUGE

Page