Tribunal Judiciaire · REFERES 1ère Section — 8 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 
DE BORDEAUX



ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ


30B

Minute n° 24/354


N° RG 23/01795 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YEN4

3 copies















GROSSE délivrée
le08/04/2024
àla SELAS JULIEN PLOUTON
Me Edouard SCHUSTER
Me Antoine ROUX


Rendue le HUIT AVRIL DEUX MIL VINGT QUATRE

Après débats à l’audience publique du 04 Mars 2024

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.



DEMANDERESSE

S.C.I. [V] Prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège
[Adresse 4]
[Localité 2]
représentée par Maître Julien PLOUTON de la SELAS JULIEN PLOUTON, avocats au barreau de BORDEAUX



DÉFENDERESSE

S.A.S. LE PLOMBIER BORDELAIS sous l’enseigne L.P.B Prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Edouard SCHUSTER, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, Me Antoine ROUX, avocat plaidant au barreau de PARIS






I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 07 août 2023, la SCI [V] a fait assigner la SAS LE PLOMBIER BORDELAIS, exerçant sous l’enseigne LPB, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, au visa de l’article L.145-41 du code de commerce, afin de :
- constater la résiliation du bail en vertu de la clause résolutoire à la date du 15 mars 2023;
- constater que la SAS LE PLOMBIER BORDELAIS est, depuis cette date, occupante sans droit ni titre ;
- ordonner en conséquence la libération des lieux par le preneur et tout occupant de son chef et, à défaut de libération effective et spontanée dans le mois suivant la décision à intervenir, ordonner son expulsion avec le concours si besoin de la force publique, et l’enlèvement, le transport, le dpôt et la séquestration, à ses risques et périls, des marchandises, meubles et objets garnissant les lieux dans tel lieu qu’il plaira au tribunal de désigner, en garantie des sommes pouvant être dues ;
- condamner à titre provisionnel la SAS LE PLOMBIER BORDELAIS à lui payer :
 - la somme de 3 608,15 euros au titre des loyers, charges et TOM impayés, mois de juillet 2023 compris, à parfaire ;
 - à compter du mois de juillet 2023, une indemnité d’occupation de 2 954,12 euros correspondant au montant des loyers et charges prévus au bail, et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;
 - une somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;
 - outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement, les frais d’assignation et les suites. 

La demanderesse expose que, par acte en date du 1er septembre 2017, elle a donné à bail à la SAS LE PLOMBIER BORDELAIS des locaux à usage commercial situés [Adresse 1] ; que des loyers sont restés impayés ; que par acte du 14 février 2023, elle a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 6 556,27 euros et d’avoir à justifier de l’assurance locative visant la clause résolutoire ; que la SAS LE PLOMBIER BORDELAIS n’a pas soldé sa dette locative et n’a pas justifié de son assurance. 

Appelée à l’audience du 27 novembre 2023, l’affaire a été renvoyée pour échanges de conclusions, puis retenue à l'audience de plaidoiries du 04 mars 2024. 

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

- la SCI [V], par son acte introductif d’instance ;

- la SAS LE PLOMBIER BORDELAIS, le 26 janvier 2024, par des écritures dans lesquelles elle conclut : 
- à titre principal, à l’irrecevabilité de l’assignation et de l’ensemble des demandes ;
- à titre subsidiaire, 
- que soit ordonnée la communication par la demanderesse de tout justificatif retatif à la détermination des provisions de charges d’eau ;
- à la suspension de la clause résolutoire et à l’octroi d’un délai de 6 mois pour régler les provisions pour charges d’eau ;
- à l’irrecevabilité de la demande relative au remboursement des taxes foncières ;
- en tout état de cause, à la condamnation de la SCI [V] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
Elle expose que Monsieur [V], gérant de la SCI [V], est associé unique et président de la SAS Holding K, qui détient 25 % de ses parts ; qu’il multiplie depuis plusieurs années les actions à son encontre, sans succès jusque-là ; que l’instance s’inscrit dans ce contexte de mauvaise foi et d’intention de nuire. Elle fait valoir qu’à l’exception du loyer de février 2023 (2 954,12 euros) qu’elle a réglé depuis, les sommes réclamées correspondent exclusivement à des frais de relance et de commandement de payer, à des taxes foncières et à des charges d’eau ; qu’elle conteste les premières, qui ne sont pas expressément mentionnées dans le bail, ainsi qu’elle l’a indiqué en réponse à la mise en demeure adressée le 25 juillet 2022 par l’agence en charge de la gestion ; qu’elle reconnaît en revanche être redevable des provisions pour charges d’eau mais n’a pas obtenu les justificatifs qu’elle réclame depuis près de 18 mois ; que compte tenu des contestations sérieuses et de l’absence de dommage imminent ou de trouble manifestement illicite, le juge des référés est incompétent.

La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des demandes et des moyens des parties. 

II – MOTIFS DE LA DECISION

L'article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d'urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l'existence d'une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge, même en présence d’une contestation sérieuse, de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée.

L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable, d'allouer une provision au créancier ou d'ordonner l'exécution de cette obligation même lorsqu'il s'agit d'une obligation de faire. 

Aux termes de l’article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai. Le juge saisi d’une demande de délai de grâce peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire dans ce cas ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

sur l’assurance locative

La SAS LE PLOMBIER BORDELAIS verse aux débats deux attestations d’assurance MMA en date des 08 août 2022 et 08 août 2023 (sa pièce 8) justifiant de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs pour les périodes successives du 1er septembre 2022 au 31 août 2023 et du 1er septembre 2023 au 31 août 2024.

Si la production en est tardive, dès lors que la défenderesse justifie avoir satisfait à son obligation de souscrire une assurance locative qui était en vigueur à la date du commandement, le grief doit être écarté. 

sur la dette locative :

Il résulte des pièces et de l’extrait de compte locataire qu’à l’exception du loyer de février 2023 (2 954,12 euros) réglé par la défenderesse dans le mois du commandement de payer, la dette locative alléguée se compose exclusivement de frais de relance et de commandement de payer (27 et 160,66 euros), des taxes foncières pour les années 2020, 2021 et 2022 (2 662,32 euros) et des charges d’eau (758,17 euros). 

La défenderesse fait valoir qu’elle conteste être redevable des taxes foncières, et que ses demandes de justificatifs au titre des charges d’eau, dont elle ne conteste pas être débitrice, n’ont pas reçu de réponse ; que compte tenu de l’existence de contestations sérieuses et de l’absence de dommage imminent ou de trouble manifestement illicite, le juge des référés est incompétent pour statuer.

Le bail comporte une clause intitulée “charges locatives” qui prévoit qu’”indépendamment du loyer, le preneur devra rembourser au bailleur sur justification toutes les charges locatives, contributions et charges de ville, de police et de voirie, auxquelles les locataires sont ordinairement tenus.
Il règlera à chaque terme de loyer une provision de XX EUROS (00,00 euros), le compte étant soldé une fois l’an et/ou à l’échéance du bail.”

La taxe foncière n’est pas explicitement visée par cette clause, et il ne saurait être soutenu qu’elle correspond aux “contributions et charges de ville, de police et de voirie, auxquelles les locataires sont ordinairement tenus” alors que selon la loi Pinel du 18 juin 2014, toute charge ou taxe qui n’est pas légalement à la charge du preneur (ce qui est la cas de la taxe foncière) doit être explicitement visée au sein du bail commercial (article L.145-40-2 du code de commerce).

Il convient d’ailleurs de relever que cette taxe foncière a été réclamée à la défenderesse par mise en demeure du 25 juillet 2022 par l’agence en charge de la gestion des locaux, et qu’elle a alors exposé ses objections sans autre réponse de la bailleresse que le commandement de payer du 14 février 2023.

S’agissant des charges d’eau, dont la défenderesse se reconnaît redevable, il résulte de ses échanges avec la FONCIERE DE GESTION entre juillet et septembre 2022 que sa légitime demande de justificatifs n’a reçu aucune réponse.

Il en résulte que la dette locative qui sert de fondement aux demandes de la SCI [V] est sérieusement contestable, ce qui n’entraîne pas l’incompétence du juge des référés, mais excède son pouvoir. 

En tout état de cause, il ressort des circonstances ainsi décrites que le commandement de payer a été délivré par la bailleresse de mauvaise foi, de sorte qu’il ne saurait avoir pour effet de faire jouer la clause résolutoire prévue au bail.

La SCI [V] sera en conséquence déboutée de ses demandes.

sur les autres demandes

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la défenderesse les sommes, non comprises dans les dépens, qu'elle a dû exposer pour faire valoir ses droits. La SCI [V] sera condamnée, outre les entiers dépens, à lui verser la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 


III - DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d'appel;

DEBOUTE la SCI [V] de toutes ses demandes

CONDAMNE la SCI [V] aux dépens, et la condamne à payer à la SAS LE PLOMBIER BORDELAIS la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.


Le Greffier,Le Président,