Tribunal Judiciaire · REFERES 2ème Section — 8 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 
DE BORDEAUX


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ


72Z

Minute n° 24/


N° RG 23/02110 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YJQC

4 copies















GROSSE délivrée
le08/04/2024
àMe Bérangère ADER
Me Valérie LABAT-CARRERE
la SELARL MAITRE INGRID THOMAS

COPIE délivrée
le
à

Rendue le HUIT AVRIL DEUX MIL VINGT QUATRE

Après débats à l’audience publique du 11 mars 2024

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Jacqueline DESCOUT, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Charlène PALISSE, Greffière lors des débats et de David PENICHON, Greffier lors du prononcé.


DEMANDERESSE

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1]) représenté par la SELAS ARVA administrateurs judiciaires associés agissant en qualité d’administrateur provisoire du dit syndicat de copropriété désigné par ordonnance de Monsieur le président du tribunal de grande instance de Bordeaux le 27 avril 2018 demeurant en cette qualité [Adresse 6]

Représentée par Maître Valérie LABAT-CARRERE, avocat au barreau de BORDEAUX


DÉFENDEURS

S.C.I. C SAINT JEAN 
Dont le siège social est : 
[Adresse 1]
[Localité 5]
Prise en la personne de son(ses) représentant(s) légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège 

Représentée par Maître Bérangère ADER, avocat au barreau de BORDEAUX





Madame [P] [L]
née le 18 Avril 1933 à [Localité 7]
[Adresse 3]
[Localité 5]


Monsieur [Y] [L]
né le 05 Août 1959 à [Localité 5]
[Adresse 2]
[Localité 4]


Monsieur [U] [L]
né le 31 Août 1960 à [Localité 5]
[Adresse 3]
[Localité 5]


Monsieur [H] [L]
né le 23 Août 1965 à [Localité 5]
C/O Mme [P] [L], [Adresse 3]
[Localité 5]

Tous représentés par Maître Ingrid THOMAS de la SELARL MAITRE INGRID THOMAS, avocat au barreau de BORDEAUX


EXPOSE DU LITIGE

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble sis [Adresse 1] compte deux copropriétaires : 
- la SCI C SAINT JEAN
- l’indivision [L]. 

Selon ordonnance du 27 avril 2018 rendue par le Tribunal Judiciaire de Bordeaux, la SELAS ARVA ADMINISTRATEURS JUDICIAIRES ASSOCIES, anciennement dénommée la SELARL VINCENT MEQUINION, a été désignée en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété avec pour mission d’exercer les pouvoirs dévolus au syndic, à l’assemblée générale et d’établir un plan d’apurement des dettes. 

Par ordonnance du 27 avril 2023, la mission de l’administrateur provisoire a été reconduite jusqu’au 27 avril 2024. 


Selon arrêté du 12 septembre 2017, l’immeuble a été placé en état de péril ordinaire, préconisant que des travaux soient mis en oeuvre pour permettre au niveau du local en simple rez-de-chaussée situé sur la partie arrière de l’immeuble “la suppression des infiltrations d’eau qui provoquent ou aggravent le péril de manière à assurer la stabilité du gros oeuvre. Une couverture définitive devra être mise en oeuvre”. 

Selon arrêté du 22 juillet 2020, la mairie de Bordeaux a levé l’arrêté de péril, prenant acte des travaux de reprise et de renforcement des ouvrages affectés. 

Exposant qu’il est nécessaire de déterminer si les travaux réalisés par la SCI C SAINT JEAN respectent les prescriptions de l’arrêté de péril, des règles de l’art et le règlement de copropriété, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1] à BORDEAUX représenté par la SELAS ARVA ADMINISTRATEURS JUDICIAIRES ASSOCIES en qualité d’administrateur provisoire a, par actes des 29 septembre et 4 octobre 2023, fait assigner la SCI C SAINT JEAN, Madame [P] [L], Monsieur [Y] [L], Monsieur [U] [L], Monsieur [H] [L] devant le Juge des Référés du Tribunal Judiciaire de Bordeaux afin de voir 
- désigner un expert au visa de l’article 145 du Code de procédure civile, 
- fixer le montant de la consignation à valoir sur les frais d’expertise à la charge de la SCI C SAINT JEAN, 
- dire en tant que de besoin, qu’à défaut pour la SCI C SAINT JEAN d’avoir consigné dans le mois de la signification de la décision à venir, la SELAS ARVA ADMINISTRATEUR JUDICIAIRES ASSOCIES en sa qualité d’admnistrateur provisoire, sera autorisée à consigner par prélèvement sur les fonds disponibles de la copropriété, 
- condamner la SCI C SAINT JEAN à payer au [Adresse 1], à [Localité 5] représenté par la SELAS ARVA ADMINISTRATEUR JUDICIAIRES ASSOCIES en sa qualité d’admnistrateur provisoire, la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. 

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 mars 2024, au cours de laquelle le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1] à BORDEAUX a maintenu ses demandes.

Au soutien de ses prétentions, il expose que la copropriété se trouve en difficulté en raison de charges impayées par la SCI C SAINT JEAN principalement, mais aussi par l’indivision [L], nécessitant de poursuivre la vente forcée des lots appartenant à la SCI C SAINT JEAN. Il précise que pour ce faire, il doit d’abord vérifier si les travaux réalisés par la SCI C JEAN suite à l’arrêté de péril ordinaire du 12 septembre 2017, sont conformes à ce dernier, mais aussi aux règles de l’art et au règlement de copropriété. En effet, il soutient que Madame [P] [L] l’a informé que la SCI C SAINT JEAN aurait lors de ces travaux, inversé le sens de la pente initiale de la toiture de l’appartement dont elle est propriétaire et qu’elle aurait aussi modifié des ouvertures, empiétant sur des parties communes (un WC). Concernant les critiques dont elle fait l’objet par l’indivision [L] eu égard à sa carence dans le recouvrement de la créance contre la SCI C SAINT JEAN, elle soutient avoir fait le nécessaire en obtenant un titre et avoir tenté amiablement et sans frais pour la corpopriété d’en obtenir le paiement. Elle ajoute que la SCI C SAINT JEAN est systématiquement en infraction et en opposition avec les intérêts de la copropriété et rappelle que les conditions de l’administration provisoire sont toujours réunies, le solde de la dette des copropriétaires excédant de plus de 25% le budget annuel de la copropriété. Elle tient également à rappeler que contrairement à ce que soutient l’indivision [L], les lots 2, 3, 4, 6 et 8 de la copropriété appartiennent bien à la SCI C SAINT JEAN, que la matérialité des travaux n’est pas contestable puisque la mairie à donné main levée de l’arrêté de péril et que la SCI C SAINT JEAN reconnait les avoir réalisés, que cette main-levée ne préjuge pas de leur conformité et qu’un procès-verbal de constat postérieur aux travaux atteste de l’inversion de la toiture.

En réplique, la SCI C SAINT JEAN sollicite de : 
- débouter le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1] à BORDEAUX de sa dmande d’expertise, faute d’intérêt légitime, 
- condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1] à BORDEAUX au paiement de la somme de 2.000 euros à la SCI C SAINT JEAN au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, 
- exempter la SCI C SAINT JEAN de tous frais sur le fondement de l’artice 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. 

Au soutien de ses prétentions, elle expose que le SDC ne justifie d’aucun constat de commissaire de justice au jour de l’introduction de l’instance qui permettrait d’établir qu’un désordre affecterait l’immeuble et elle précise qu’il ressort du rapport établi le 6 septembre 2017 par les services d’urbanisme, soit avant travaux, que la pose inversée est antérieure à la réalisation des travaux de réhabilitation. Elle soutient que la mesure expertale n’a pas vocation à pallier la carence dans l’administration de la preuve du demandeur et qu’en tout état de cause, il appartenait au SDC de faire réaliser ces travaux, précisant aussi que la réalité des travaux n’est pas rapportée par ce dernier. Elle remarque également que la demande visant à faire une évaluation des lots appartenant à la SCI C SAINT JEAN est étrangère à la vérification de la bonne fin de travaux. 

Les consorts [L] sollicitent de voir : 
- débouter le SDC de sa demande d’expertise, faute de motif légitime, 
- le condamner au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, 
- exempter Madame [L] de tous frais sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. 

Au soutien de leurs prétentions, ils reprochent à l’administrateur provisoire de ne pas poursuivre le recouvrement de la créance dont est bénéficiaire la copropriété auprès de la SCI C SAINT JEAN, précisant que l’indivision [L] est, contrairement à ce qu’argue le demandeur, à jour de l’arriéré de charge. Ils sollicitent le rejet du chef de mission relatif à la fixation de la valeur vénale de certains lots appartenant à la SCI C SAINT JEAN, indiquant que ces derniers correspondent en réalité aux parties communes et à l’indivision [L] et démontrant alors que l’administrateur commet une erreur de gestion de cette copropriété
L’indivision [L] entend également critiquer les chefs de mission proposés par le demandeur qu’elle considère comme inutiles dès lors que le SDC sait que les travaux ont été réalisés par la SCI C SAINT JEAN et qu’il n’existe pas de procès-verbal de réception. 


MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 145 du Code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver et d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, des mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment en référé.

La mise en oeuvre de cette disposition suppose l’existence d’un litige dont l’objet et le fondement sont suffisamment caractérisés.

Le [Adresse 1] sollicite une expertise judiciaire, faisant valoir que préalablement à la vente des lots appartenant à la SCI C SAINT JEAN, il doit s’assurer de la conformité des travaux réalisés par cette dernière.

Il ressort en effet des pièces produites aux débats que le bien litigieux n’est plus visé par un arrêté de péril ordinaire puisque selon arrêté du 22 juillet 2020, la mairie de Bordeaux a procédé à sa main-levée, prenant acte des travaux de reprise et de renforcement des ouvrages affectés. 

Si le SDC fait valoir que Madame [L] fait état d’une inversion de la pente initiale de la toiture de l’appartement dont elle est propriétaire, ce qui est d’ailleurs corroboré par la production d’un procès-verbal de constat dressé par Maître [F] le 24 octobre 2023, il ressort cependant des termes du rapport établi le 6 septembre 2017 par les services d’urbanisme et repris dans l’arrêté de péril ordinaire pris par la mairie de Bordeaux le 12 septembre 2017, soit avant travaux, que la toiture était déjà composée d’une couverture provisoire avec des ondulines posées à l’envers. Ainsi, aucun élément probatoire ne vient démontrer que l’inversion de pente de la toiture puisse être à l’origine des travaux réalisés par la SCI C SAINT JEAN, étant au surplus observé que le demandeur ne démontre pas que la SCI C SAINT JEAN est à l’origine desdits travaux. 

En outre, si le SDC soutient que Madame [L] a indiqué que la SCI C SAINT JEAN aurait empiété sur des parties communes dans le cadre de ces travaux de réhabilitation, il ne le démontre pas non plus. Enfin, la demande visant à faire une évaluation des lots appartenant à la SCI C SAINT JEAN est étrangère à la vérification de la bonne fin de travaux et le demandeur ne démontre pas non plus d’un intérêt légitime à ce qu’une expertise judiciaire soit ordonnée pour se prononcer sur ce point. 

Ainsi, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1] à [Localité 5] représenté par la SELAS ARVA ADMINISTRATEURS JUDICIAIRES ASSOCIES en qualité d’administrateur provisoire ne démontrant pas d’un intérêt légitime à voir ordonner une expertise judiciaire, sa demande sera rejetée. 




Sur les autres demandes

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1] représenté par la SELAS ARVA ADMINISTRATEURS JUDICIAIRES ASSOCIES en qualité d’administrateur provisoire qui succombe sera condamné aux dépens. Les demandes de l’indivision [L] et de la SCI C SAINT JEAN tendant à être exemptés de tous frais sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont donc sans objet . L’équité ne conduit pas à faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire, en premier ressort,

DEBOUTE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1] à [Localité 5] représenté par la SELAS ARVA ADMINISTRATEURS JUDICIAIRES ASSOCIES en qualité d’administrateur provisoire de l’intégralité de ses demandes, 

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, 

REJETTE toutes les autres demandes, 

CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1] à [Localité 5] représenté par la SELAS ARVA ADMINISTRATEURS JUDICIAIRES ASSOCIES en qualité d’administrateur provisoire aux dépens de l’instance. 

La présente décision a été signée par Jacqueline DESCOUT, Vice-Présidente, et par David PENICHON, Greffier.


Le Greffier,Le Président,