Tribunal Judiciaire · 7ème CHAMBRE CIVILE — 9 avril 2024

N° RG 22/07413 - N° Portalis DBX6-W-B7G-XBWQ

7EME CHAMBRE CIVILE
SUR LE FOND



TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BORDEAUX
7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 09 Avril 2024 
50C

N° RG 22/07413 
N° Portalis DBX6-W-B7G-XBWQ

Minute n° 2024/





AFFAIRE :

[F] [O] [R] [G]
C/
SCCV SO GREEN PROMOTION




 





Grosse Délivrée 
le :
à 
Avocats :
Me Mathilde KNIPILER
l’AARPI RIVIERE - DE KERLAND



COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats et du délibéré :

Madame Marie-Elisabeth BOULNOIS, Vice-Présidente,
statuant en Juge Unique.

Lors des débats et du prononcé : Monsieur Eric ROUCHEYROLLES, Greffier 

DEBATS :

à l’audience publique du 13 Février 2024

JUGEMENT :

Contradictoire
En premier ressort
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDEUR

Monsieur [F] [O] [R] [G]
né le 28 Octobre 1994 à [Localité 6] (MARNE)
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 1]

représenté par Me Mathilde KNIPILER, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant et Me Cécile ZAKINE, avocate au barreau de GRASSE, avocat plaidant

DEFENDERESSE

SCCV SO GREEN PROMOTION
[Adresse 5]
[Localité 4]

représentée par Maître Vianney LE COQ DE KERLAND de l’AARPI RIVIERE - DE KERLAND, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant
Monsieur [G] a acquis par acte authentique en date du 30 décembre 2019 un appartement et un parking sis [Adresse 3]) dans le cadre d’une vente en l’état de futur achèvement auprès de la société SCCV SO GREEN PROMOTION. Le contrat de réservation avait été signé le 10 avril 2019. Dans le contrat de réservation, la date prévisionnelle de livraison avait été fixée au troisième trimestre 2021 soit au plus tard le 30 septembre 2021. Cette date a fait l’objet d’un décalage lors de la réitération de la vente, les travaux devant être achevés au plus tard le 31 mars 2022.

Au 31 juillet 2023, l'immeuble n'était toujours pas livré.

Suivant acte d'huissier signifié le 30 septembre 2022, Monsieur [G] a fait assigner la SCCV SO GREEN PROMOTION aux fins de se voir indemnisé d'un retard de livraison. 

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 août 2023, Monsieur [F] [G] demande au Tribunal de :

Vu les articles 1171, 1231, 1231-1, 1601-1, 1611 du Code civil,
Vu les articles L 261-1 et L 261-11 du Code de la construction et de l’habitation
DECLARER Monsieur [F] [G] recevable en ses demandes fins et conclusions, 
CONSTATER que le retard de la livraison du logement de Monsieur [F] [G] est manifestement excessif et relève d’un défaut d’information de la SCCV SO GREEN PROMOTION,
CONSTATER que dès la vente en VEFA du logement, SCCV SO GREEN PROMOTION a manqué à son obligation d’information,
CONSTATER que le retard de la livraison ne peut être justifié par les causes justificatives incluses dans l’acte de vente, 
CONSTATER à ce titre que l’étendue de ces clauses tendent à créer un contrat manifestement déséquilibré entre Monsieur [F] [G] et la SCCV SO GREEN PROMOTION dès lors qu’elles ne sont pas justifiées,
CONSTATER, à ce titre, que la SCCV SO GREEN PROMOTION fait preuve d’une déloyauté dans l’exécution du contrat qui la lie à Monsieur [F] [G],
CONSTATER qu’il n’existe pas de date prévisionnelle de livraison à ce stade de la procédure,
Par conséquent : CONSTATER que Monsieur [F] [G] subi de nombreux préjudices en relation directe avec les manquements contractuels de la SCCV SO GREEN PROMOTION,
CONDAMNER la SCCV SO GREEN PROMOTION à :
- la somme de (à parfaire) à titre de réparation du préjudice économique
- la somme de (à parfaire) à titre de réparation du préjudice locatif
- la somme de 25 000 € à titre de réparation du préjudice moral (somme à parfaire en fonction de la date de la remise des clés), 
CONDAMNER la société SCCV SO GREEN PROMOTION à payer les intérêts de droit de la somme commandée depuis la première mise en demeure, soit le 15 mars 2022, 
CONDAMNER la SCCV SO GREEN PROMOTION à la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
CONDAMNER la SCCV SO GREEN PROMOTION aux dépens.

La SSCV SO GREEN PROMOTION a constitué avocat mais n'a pas déposé de conclusions.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 26 janvier 2024.
MOTIFS :

Conformément à l'article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, la juridiction peut néanmoins statuer sur le fond mais elle ne fait droit à la demande que si elle l'estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 1103 du Code civil dispose : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».
L’article 1231-1 du Code civil dispose : « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. »

En application de l’article 1217 du Code civil : « La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter ».

L'article 1601-1 du code civil dispose que la vente d'immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l'état futur d'achèvement.

En principe tenue d'indemniser les acquéreurs en application des articles 1601-1, 1611 et 1231-1 du code civil, la SCCV SO GREEN PROMOTION, vendeur professionnel, débitrice d'une obligation de résultat, ne peut s'exonérer qu'en rapportant la preuve d'une cause étrangère constitutive de force majeure, ou de l'une des causes contractuellement prévues et énoncées.

Sur le retard de livraison :

L’acte de vente prévoit sous le titre « délai d'exécution des travaux » que le vendeur s'oblige à poursuivre les travaux de telle manière que les ouvrages et éléments ci-dessus soient achevés et les locaux objets des présentes livrés dans les délais prévus. Il prévoit que ce délai serait différé en cas de force majeure ou d'une autre cause légitime. « Pour l'application de cette disposition, pourraient notamment être considérées comme cause légitime de suspension de ce délai :
- les intempéries retenues par le maître d'oeuvre, empêchant les travaux ou l'exécution du corps d'état considéré et dûment justifiées par un relevé de la station météorologique la plus proche de l'immeuble ;
- les grèves (qu'elles soient générales, particulières au bâtiment et à ses industries annexes ou à ses fournisseurs ou spéciales aux entreprises travaillant sur le chantier) ;
- la cessation de paiement, le redressement ou la liquidation judiciaire des ou de l'une des entreprises effectuant les travaux (même postérieure à la fin des travaux dans la mesure où les évènements ayant conduit à la mise en oeuvre de ces procédures auront provoqué la cessation ou l'interruption du marché de travaux par cette ou ces entreprises) ;
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- les jours de retard provenant de la défaillance d'une entreprise (la justification de la défaillance pouvant être fournie par le vendeur à l'acquéreur au moyen de la production du double de la lettre recommandée avec demande d'avis de réception adressée par le maître d'oeuvre du chantier à l'entrepreneur défaillant);
- les jours de retards entrainés par la recherche et la désignation d'une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante et à l'approvisionnement du chantier par celle-ci ;
- la résiliation d'un marché de travaux due à la faute de l'entreprise, les injonctions administratives ou judiciaire de suspendre ou arrêter les travaux (à moins que lesdites injonctions ne soient fondées sur des fautes ou des négligences imputables au maître d'ouvrage) ;
-  les jours de retards consécutifs à l'intervention de la Direction des Monuments historiques ou autres administrations en cas de découverte de vestiges archéologiques sous le terrain ;
- les troubles résultant d'hostilités, révolutions, cataclysmes naturels, les accidents de chantier ;
- les retards de la mise à disposition par les organismes concessionnaires des différents fluides ;
- les retards provenant d'anomalies du sous-sol (… ) et plus généralement tous les éléments dans le sous-sol susceptible de nécessiter des travaux non programmés complémentaires ou nécessitant un délai complémentaire pour leur réalisation ;
- injonctions administratives ou judiciaires de suspendre les travaux ; 
- retards imputables aux compagnies cessionnaires ;
- retards de paiement de l'acquéreur tant en ce qui concerne la partie principale, que les intérêts de retard et les éventuels travaux supplémentaires ou modificatifs que le vendeur aurait acceptés de réaliser. Ce cas sera justifié par le seul constat du non-paiement d'une fraction exigible du prix à l'échéance.
S’il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension du délai de livraison, l’époque prévue pour l’achèvement des travaux serait différée d’un temps égal au double à celui pendant lequel l’événement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux.
Pour l'appréciation des événements ci-dessus évoqués les parties d'un commun accord déclarent s'en rapporter, sauf en ce qui concerne le retard de paiement de l'acquéreur, dès à présent un certificat établi par le maître d'œuvre ayant la direction des travaux sous sa propre responsabilité. » 

Cette clause ne contrevient à aucune règle d'ordre public et ne comporte aucun élément susceptible de créer un déséquilibre significatif des obligations nées du contrat, au détriment du consommateur qu'est l'acquéreur sans que l’utilisation de l’adverbe notamment permette de caractériser un abus quelconque car la preuve des événements suspensifs, énoncés de manière quasi complète, doit être rapportée par un courrier du maître d’œuvre dont la teneur est soumise à contrôle juridictionnel.

Par courrier du 18 septembre 2020, la SCCV SO GREEN PROMOTION a informé Monsieur [G] que du fait de la crise sanitaire, des circonstances exceptionnelles engendrées par les mesures de confinement et des gestes barrières imposés aux déconfinements, qui présentaient un cas de force majeure, le démarrage du chantier était reporté, que la phase préparatoire était en cours et que les travaux débuteraient dans les prochaines semaines. La société indiquait pouvoir communiquer d'ici début d'année prochaine une date de livraison effective. Cependant, ce courrier ne correspond pas au formalisme prévu au contrat pour la justification des causes de retard, s'agissant d'un simple courrier de la SCCV SO GREEN PROMOTION et non d'une attestation du maître d'œuvre. En outre les critères d'imprévisibilité et irrésistibilité constitutifs d'un cas de force majeure ne sont pas démontrés quant aux conséquences de la crise sanitaire, du confinement et du déconfinement sur le chantier, alors qu'il ressort du contenu du courrier qu'il n'est même pas commencé et alors que l'acte de vente mentionnait une ouverture de chantier au 15 octobre 2019. Ce courrier ne constitue en aucun cas un justificatif d'une cause légitime de retard.

Par un nouveau courrier du 8 mars 2021, la SCCV SO GREEN PROMOTION indiquait à Monsieur [G] qu' « après concertation avec le maître d'œuvre de l'opération, il s'avère que les intempéries de ces dernières semaines ont impacté défavorablement l'avancement de notre chantier qui est en phase terrassement/fondation. Compte tenu de ces aléas et du décalage mentionné dans notre précédent courrier nous estimons à ce jour que la livraison de l'ensemble de la résidence interviendra au quatrième trimestre 2022. » Par un précédent courrier du 30 juillet 2021, la SCCV SO GREEN PROMOTION faisait état de la gestion de l'évacuation des eaux liées « aux fortes intempéries de ces derniers mois » et de ce que « les entreprises étaient impactées par la hausse importante des matériaux et par les délais d'approvisionnement allongé ». Aucun de ces deux courriers qui émanent directement de la SCCV SO GREEN PROMOTION ne correspond au formalisme convenu entre les parties pour la justification des cause légitime de retard. Les intempéries ne sont pas non plus justifiées par un relevé météorologique

Par la suite, la SCCV SO GREEN PROMOTION a adressé à Monsieur [G] un courrier le 12 novembre 2021 qui mentionnait que la face de gros œuvre se poursuivait « avec un rythme quelque peu ralenti … l'entreprise de gros œuvre devant faire face à des problématiques d'approvisionnement » et indiquait une livraison prévisionnelle à l'été 2023. De même ce courrier ne correspond aucunement au formalisme des causes de suspension prévue à l'acte de vente et ne caractérise en rien la force majeure.

Par un courrier en date du 9 mars 2022, la SCCV SO GREEN PROMOTION faisait état de l'obligation de suspendre temporairement la réalisation du chantier en raison de la défaillance de l'entreprise du lot gros œuvre en janvier, qui avait été dans l'incapacité de poursuivre l'opération et avait abandonné le chantier, et que les consultations d'entreprise étaient lancées pour redémarrer le chantier. Une nouvelle fois le formalisme prévu à l'acte de vente n'était pas respecté, aucun certificat du maître d'œuvre n'étant joint. De manière plus générale aucun élément ne démontrait l'incidence et/ou le caractère de force majeure des éléments invoqués quant à l'avancement du chantier.

Suite à la demande de Monsieur [G], la SCCV SO GREEN PROMOTION lui adressait le 30 mars 2022 une attestation du maître d'œuvre d'exécution en date du 25 mars 2022. Cette attestation faisait état concernant les intempéries de 6 jours cumulés sur l'année 2021. N'y était cependant joint aucun relevé météorologique. Dès lors, il n'est pas justifié d'une cause légitime de suspension des travaux tirée de l'existence d'intempéries. Pour le surplus, elle mentionnait un terrain inondé rendu impraticable à compter du 26 juin 2021 jusqu'au 15 avril 2021 justifiant 77 jours de retard. Outre que cette cause de retard n'a pas été invoqué auparavant, elle ne fait pas partie des causes légitimes prévues au contrat et l'attestation du maître d'oeuvre ne démontre pas la force majeure qui y serait attachée. Elle évoque ensuite un refus de GIRONDE HABITAT de brancher l'alimentation du chantier sur un transformateur pour justifier un retard de 70 jours tout en disant que ce retard n'a pas été comptabilisé car absorbé « par la réalisation des pieux et des berlinoises ». Il n'en sera donc pas tenu compte. L'attestation invoque ensuite une demande particulière de la Mairie de préserver certains végétaux qui aurait entrainé 14 jours calendaires pour dire de même que ce retard n'a pas été comptabilisé car absorbé par la continuité sur les autres bâtiments. Outre qu'il ne s'agit pas d'une cause légitime prévue au contrat et que la force majeure n'est pas démontrée, aucun retard légitime n'en résulte. Les difficultés d'approvisionnement invoquées ensuite ne font pas partie des causes légitimes de suspension, les difficultés d'approvisionnement qui y sont mentionnées étant celles liées à la défaillance d'une entreprise, et l'attestation ne démontre pas en quoi elles ont revêtu les caractéristiques de la force majeure quant au déroulement du chantier. Le vandalisme invoqué de surcroit ne fait pas partie des causes légitimes de retard prévues et l'attestation ne démontre pas en quoi il aurait revêtu les caractéristiques de la force majeure justifiant les 66 jours de retards invoqués. Enfin, l'attestation mentionne une substitution de l'entreprise titulaire du gros oeuvre ayant entrainé un retard de 35 jours et un abandon de chantier de l'entreprise de gros oeuvre le 10 décembre 2021 ayant nécessité une nouvelle consultation d'entreprise et un redémarrage du chantier et ayant entrainé un retard de 109 jours calendaires. Ces deux motifs de retard font parties des causes de retard légitimes prévues au contrat. Si la SCCV SO GREEN PROMOTION a tardé à délivrer cette information à Monsieur [G], aucun délai spécifique n'est prévu au contrat pour la délivrance d'une telle information. En outre, le défaut d'information n'a pas de rôle causal dans le retard du chantier et ne constitue pas un manquement fautif ayant créé un préjudice à ce titre. Enfin, le retard est intervenu alors que le délai initial pour livrer le bien n'était pas expiré. En conséquence, conformément aux stipulations du contrat, il est justifié d'un retard légitime de 144 jours, qu'il convient de multiplier par deux conformément aux termes de l'acte de vente, soit un retard justifié de 288 jours.

En conséquence, le bien aurait du être livré le 13 janvier 2023 ( 31 mars 2022 + 288 jours ).

Le retard non justifié est ainsi de 199 jours entre le 13 janvier 2023 et le 31 juillet 2023, date à laquelle le Tribunal arrêtera la date de retard, le sort de l'immeuble étant inconnu ensuite, et la SCCV SO GREEN PROMOTION sera tenue à réparation du préjudice résultant de son inexécution contractuelle.

Sur le préjudice :

Monsieur [G] fait valoir qu'il subit un préjudice « économique » lié au remboursement du crédit car il devra commencer à rembourser son crédit immobilier pour l'achat de l'appartement à compter du 5 octobre 2023. Outre que les tableaux d'amortissement produits ne permettent pas de savoir si les crédits ont effectivement commencé à être remboursés, il n'est pas invoqué de remboursement de crédit entre la période du 13 janvier 2023 et du 31 juillet 2023. Pour surplus le préjudice n'est pas démontré et en conséquence Monsieur [G] sera débouté de sa demande de réparation d'un préjudice économique lié au remboursement du crédit.

Monsieur [G] fait valoir en outre qu'il a, du fait du retard, eu le projet de mettre le bien en location, s'étant établi dans une autre ville et qu'il a subi alors une perte de loyer. Il justifie d'une estimation d'un loyer mensuel de 639 euros pour le bien. Cette estimation paraît conforme à l'état du marché pour un appartement de type T2 avec terrasse et jardin privatif outre un parking. Eu égard de plus à l'état de tension du marché locatif dans le département de la Gironde, il lui sera accordé la totalité des loyers qu'il aurait dû percevoir sur la période utile de retard non justifiée, soit une période de 6 mois complets, les baux locatifs étant conclus pour des périodes mensuelles, soit 3834 euros ( 639 x 6 mois ), ce avec intérêts au taux légal à compter du 30 septembre 2022, date de l'assignation, en application de l'article 1231-7 du code civil. 

S'agissant du préjudice moral, Monsieur [G] ne produit aucune pièce justifiant de ce qu'il a subi une atteinte psychologique, une atteinte à ses sentiments d'affection, d'honneur et de considération liée au retard de livraison et il sera débouté de sa demande à ce titre.

La SCCV SO GREEN PROMOTION qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Au titre de l'équité, elle sera condamnée à payer à Monsieur [G] la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par décision contradictoire par mise à disposition au Greffe :

CONDAMNE la SCCV SO GREEN PROMOTION à payer à Monsieur [F] [G] la somme de 3834 euros à titre de dommages et intérêts dus au retard de livraison, avec intérêts au taux légal à compter du 30 septembre 2022.

DEBOUTE Monsieur [F] [G] du surplus de ses demandes.

CONDAMNE la SCCV SO GREEN PROMOTION à payer à Monsieur [F] [G] la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE la SCCV SO GREEN PROMOTION aux dépens

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.

La présente décision est signée par Madame Marie-Elisabeth BOULNOIS, la Présidente, et Monsieur Eric ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER,LE PRESIDENT,