Tribunal Judiciaire · REFERES 1ère Section — 8 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 
DE BORDEAUX



ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ


30B

Minute n° 24/355


N° RG 23/01957 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YHMP

3 copies















GROSSE délivrée
le08/04/2024
àla SELARL GONDER
Me Yann HERRERA


Rendue le HUIT AVRIL DEUX MIL VINGT QUATRE

Après débats à l’audience publique du 04 Mars 2024

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.



DEMANDERESSE

Etablissement public OPH AQUITANIS, Office Public de l’Habitat de BORDEAUX METROPOLE, au capital de 1.976.929 €, immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés de BORDEAUX sous le numéro 398 731 489, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit Siège,
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Maître Frédéric GONDER de la SELARL GONDER, avocats au barreau de BORDEAUX



DÉFENDERESSE

S.A.S. O’MYFOOD, société par actions simplifiée immatriculée au RCS de Bordeaux sous le numéro 877 941 229, prise en la personne de son représentant légal,
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par Me Yann HERRERA, avocat au barreau de BORDEAUX

I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte en date du 21 septembre 2023, l’établissement public OPH AQUITANIS a assigné la SAS O’MYFOOD, au visa de l’article L.145-41 du code de commerce, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, afin de voir :
- constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties faute par la SAS O’MYFOOD de s’être acquittée dans le délai d’un mois qui lui était imparti des causes du commandement à elle délivré le 16 mai 2023, et pour fruit ;
- ordonner son expulsion immédiate des locaux situés [Adresse 3], ainsi que celle de toutes personnes trouvées de son chef dans les lieux comme de ses meubles et effets personnels, le tout avec le concours de la force publique si besoin est;
- condamner, à titre provisionnel la SAS O’MYFOOD à lui payer l’arriéré de loyers arrêté au 02 août 2023 pour 3 756,25 euros, outre une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération effective des lieux ;
- condamner la SAS O’MYFOOD à lui payer une indemnité de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 16 mai 2023 pour 132,27 euros ; 
- juger que l’ordonnnace sera exécutoire au seul vu de la minute. 

Le demandeur expose que par acte sous seing privé du 02 décembre 2019, il a donné à bail à la SAS O’MYFOOD un local à usage commercial situé [Adresse 3] ; que la locataire étant défaillante dans le paiement des loyers, par acte du 16 mai 2023, il lui a fait délivrer un commandement de payer la somme de 2 219,74 euros visant la clause résolutoire qui est resté sans suite.

Appelée à l’audience du 18 décembre 2023, l’affaire a été renvoyée pour échanges de conclusions, puis retenue à l'audience de plaidoiries du 04 mars 2024.

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

- l’OPH AQUITANIS, le 28 février 2024, par des écritures dans lesquelles il maintient ses demandes tout en portant à la somme de 5 449,13 euros sa demande au titre de l’arriéré locatif, arrêté au 23 février 2024 ;

- la SAS O’MYFOOD, le 11 janvier 2024, par des écritures dans lesquelles elle sollicite, au visa de l’article 1343-5 du code civil, la suspension des effets de la clause résolutoire, le débouté de l’OPH AQUITANIS de sa demande de constat du jeu de la clause résolutoire et l’autorisation de s’acquitter des sommes dues en 24 mensualités. 
Elle soutient que la procédure ne vise qu’à échapper au paiement d’une indemnité d’éviction dans le cadre du congé qui lui a été signifié le 23 juin 2023 ; que selon constat du 11 avril 2023, elle a subi des dommages consécutifs à des travaux, ce qui a rendu le local inexploitable pendant plusieurs mois.





II – MOTIFS DE LA DECISION

L'article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d'urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l'existence d'une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge, même en présence d’une contestation sérieuse, de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée.

L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable, d'allouer une provision au créancier ou d'ordonner l'exécution de cette obligation même lorsqu'il s'agit d'une obligation de faire.

Aux termes de l’article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai. Le juge saisi d’une demande de délai de grâce peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire dans ce cas ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats et des observations respectives des parties :

- que le bail liant les parties comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés ;
- qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire et reproduisant le délai a été régulièrement signifié au preneur le 16 mai 2023, à hauteur d’une somme de 2 219,74 euros dont 2 057,48 euros de dettes locatives, mensualité d’avril 2023 incluse, outre 29,99 euros d’émolument proportionnel et 132,27 euros au titre du coût de l’acte ;
- que le preneur ne s'est pas acquitté de son obligation de paiement intégral de sa dette dans le délai ci-dessus prescrit ;
- que la dette s’élevait au 23 février 2024 à la somme de 5 449,13 euros dont 5 210,20 euros de dettes locatives, mensualité de janvier 2024 incluse, outre 238,93 euros (132,27 + 52,62 + 54,04) de frais de procédure.

La SAS O’MYFOOD fait valoir qu’elle a subi le 11 avril 2023 un dommage consécutif à des travaux sur une passerelle traversant la rue, une poutre étant tombée sur la vitrine du magasin qu’elle a endommagée, ainsi qu’une partie du matériel, ce qui a rendu le local inexploitable pendant plusieurs mois ; que la présente procédure ne vise qu’à échapper à toute indemnité d’éviction due dans le cadre du congé délivré pour le 31 janvier 2024 par l’OPH AQUITANIS le 23 juin 2023. 

Le demandeur, qui confirme avoir délivré un congé pour le 30 novembre 2025 compte tenu du projet de renouvellement urbain concernant le périmètre où se situe le fonds de commerce de la SAS O’MYFOOD, oppose cependant à juste titre que ce congé ne la dispensait nullement du paiement du loyer. Quant à l’accident survenu le 11 avril 2023, constaté par PV de commissaire de justice du 13 avril 2023, il est sans lien avec la présente instance dans la mesure où il n’est pas le fait de l’OPH AQUITANIS mais de la société DOMOFRANCE, qui a vocation à indemniser le préjudice subi en ce compris la perte d’exploitation éventuelle de la défenderesse. Le demandeur relève par ailleurs justement que cet accident ne saurait justifier des défauts de paiement qui ont commencé trois mois avant, en janvier 2023.

La défenderesse sollicite des délais de paiement pour s’acquitter de sa dette locative. 

Toutefois, de tels délais ne peuvent être accordés que sur démonstration à la fois d’une situation difficile et d’efforts sérieux tendant à l’apurement de la dette, avec la perspective réaliste d'un apurement dans les délais. 

Or cette preuve n’est pas rapportée par l’attestation de présentation des comptes pour l’année 2022 produite par la défenderesse, qui fait apparaître un résultat net comptable de 35 910 euros. Sa demande apparaît d’autant moins sérieuse que sa dette locative s’est accrue depuis le commandement de payer. Elle sera donc rejetée.

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que la résiliation du bail commercial est intervenue le 16 juin 2023 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire, et qu’il convient donc :

- d'ordonner, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la SAS O’MYFOOD, de ses biens et des occupants de son chef des locaux litigieux, et ce, avec l'assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier ;

 - de dire qu'à compter du 16 juin 2023, et jusqu'à complète libération des lieux, la SAS O’MYFOOD est devenue redevable d'une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur avant cette date, soit 514,37 euros, au paiement de laquelle elle sera condamnée ;

- de condamner la SAS O’MYFOOD au paiement de la somme provisionnelle de 5 210,20 euros arrêtée au 23 février 2024, mensualité de janvier incluse, cette somme n’étant pas sérieusement contestable.

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais non compris dans les dépens qu'il a dû exposer pour faire valoir ses droits. La défenderesse sera condamnée à lui verser la somme de 1 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.

La défenderesse sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 16 mai 2023.


III - DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire, publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d’appel ;

Constate la résiliation, par l’acquisition de la clause résolutoire, du bail commercial liant l’établissement public OPH AQUITANIS et la SAS O’MYFOOD ;

Condamne la SAS O’MYFOOD à payer à l’établissement public OPH AQUITANIS la somme provisionnelle de 5 210,20 euros correspondant aux loyers et charges impayés et indemnités d’occupation arrêtés au 23 février 2024, mensualité de janvier 2024 incluse ; 

Condamne la SAS O’MYFOOD à payer à l’établissement public OPH AQUITANIS une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur avant cette date, soit 514,37 euros, à compter du 1er février 2024 et jusqu’à complète libération des lieux 

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la SAS O’MYFOOD, de ses biens et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 3] et ce, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier ;

Déboute la SAS O’MYFOOD de ses demandes ;

Condamne la SAS O’MYFOOD à payer à l’établissement public OPH AQUITANIS la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SAS O’MYFOOD aux dépens, en ce compris en ce compris le coût du commandement de payer du 16 mai 2023 ; 

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit. 

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.


Le Greffier,Le Président,