Tribunal Judiciaire · Procédure accélérée fond — 9 avril 2024

Minute n° :






TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGEMENT
PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND 

09 AVRIL 2024





N° RG 24/00078 - N° Portalis DB22-W-B7H-RUB2
Code NAC : 72A



DEMANDERESSE :

Le syndicat des copropriétaires LA MAGDELEINE sis [Adresse 2] représenté par son syndic, la SARL*SOCAGI immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 385 213 293 dont le siège social est sis [Adresse 5], agissant poursuites et diligences de son Gérant en exercice domicilié en cette qualité de droit audit siège,

Non comparant, représenté par Maître Mélina PEDROLETTI, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître François BLANGY, avocat plaidant au barreau de PARIS.



DEFENDEUR :

Monsieur [S] [G], 
demeurant [Adresse 1],

Non comparant, ni représenté. 







DÉBATS TENUS À L'AUDIENCE DU : 05 FÉVRIER 2024

Nous, Sophie VERNERET-LAMOUR, Juge placé, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 
05 Février 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 09 Avril 2024, date à laquelle le jugement suivant a été rendu.


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EXPOSE DU LITIGE

Par acte d'huissier en date du 18 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires LA MAGDELEINE, [Adresse 2], représenté par son syndic, la SARL SOCAGI, a fait assigner M. [S] [G] devant le président du tribunal judiciaire de Versailles, statuant selon la procédure accélérée au fond, au visa des articles 10, 10-1, 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, afin d'obtenir sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :

- 1.645,82 € au titre de l'arriéré de charges compte copropriétaire n°15574A avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 mars 2023,

- 3.223,42 € au titre de l'arriéré de charges compte copropriétaire n°16080A avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 mars 2023,

- 2.500 € à titre de dommages et intérêts,

- 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens dont recouvrement direct au profit de la SCP CORDELIER ET ASSOCIES-Maître François BLANGY, en application de l'article 699 du code de procédure civile.

A l'audience, le syndicat des copropriétaires a maintenu l'ensemble de ses demandes.

Cité à l'étude de l'huissier, le défendeur n'a pas comparu et ne s'est pas pas fait représenter.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l'article 473 du code de procédure civile.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l'assignation pour un plus ample exposé des moyens du demandeur.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions dues

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

En application de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu notamment de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi ELAN, modifié par l'ordonnance du 
17 juillet 2019, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision correspondant à une quote-part du budget prévisionnel annuel voté par l'assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs (article 14-1) ou des dépenses pour travaux (article 14-2-I) et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2.

Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d'exiger le paiement des provisions non encore échues pour l'ensemble de l'exercice considéré et uniquement pour cet exercice, mais également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.



Sur la demande de condamnation au titre des charges de copropriété échues

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

- un extrait de matrice cadastrale attestant que M. [S] [G] est copropriétaire des lots n°24, et n°2 pour son compte copropriétaire n°[Cadastre 3]A, et des lots n°39 et 18 pour son compte copropriétaire n°[Cadastre 4]A,
 
- une mise en demeure en date du 22 mars 2023,

- un relevé de compte propriétaire,

- un relevé de charges 2022,

- un extrait du grand-livre, 

- les procès-verbaux des assemblées générales en date des 6 juillet 2018, 
14 juin 2019, 23 juillet 2019, 14 décembre 2021, 15 décembre 2022 ayant notamment approuvé les comptes des exercices précédents et voté les budgets prévisionnels des exercices suivants, ainsi que divers travaux,

- les attestations de non recours,

- les appels de provisions et fonds travaux pour la période considérée,

Force est de constater que si le syndicat des copropriétaires rapporte une preuve suffisante que M. [G] est propriétaire des lots n°24, et n°2 (correspondant au compte copropriétaire n°[Cadastre 3]A), il est défaillant à rapporter la preuve de ce que M. [G] est propriétaire des lots n°84 et 43, lots qui pourtant sont inclus dans le compte copropriétaire n°[Cadastre 4]A. En effet, il ressort de la matrice cadastrale versée aux débats par le syndicat des copropriétaires que M. [G] serait propriétaire des lots n°11, 2, 24, 18 et 39.

En l'absence d'autre preuve de la qualité de copropriétaire de M. [G] pour les lots n°84 et 43, il convient de rejeter la demande de condamnation au paiement des charges de copropriété qui sont incluses dans le compte copropriétaire n°[Cadastre 4]A, compte-tenu du fait qu'il n'est pas possible d'isoler, dans ce compte copropriétaire les charges de copropriété afférentes uniquement aux lots n°39 et 18 qui apparaissent sur la matrice cadastrale.

Par conséquent, la demande visant à obtenir la condamnation de M. [G] au paiement de la somme de 3.223,42 € au titre de l'arriéré de charges incluses dans le compte copropriétaire n°[Cadastre 4]A avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 mars 2023 sera rejetée.




S'agissant de la créance alléguée du syndicat des copropriétaires d'un montant de 1.645,82 € au titre de l'arriéré de charges compte copropriétaire n°[Cadastre 3]A, force est de constater que sont inclus dans ce montant des frais intitulés "HONO PROCEDURE" pour un montant de 486 € et une mise en demeure par avocat pour un montant de 360 €. Il convient de soustraire ces sommes qui ne sont pas des charges de copropriété de la créance du syndicat des copropriétaires.

Il résulte de ce qui précède que M. [G] est redevable de la somme de 
799,82 € au titre des charges de copropriété afférentes aux lots n°4 et 22 
(4ème trimestre 2023 inclus).

Le syndicat des copropriétaires est, par conséquent, bien fondé à obtenir sa condamnation à lui payer cette somme, qui portera intérêts au taux légal à compter du 22 mars 2023, date de la mise en demeure.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-2 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les honoraires du syndic pour constitution, transmission du dossier à l'avocat ou à l'huissier et suivi de procédure qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes.

Au vu des documents produits, les frais suivants peuvent être légitimement 
retenus :
- la lettre de mise en demeure du 22 mars 2023 envoyée par le conseil du syndicat des copropriétaires pour un montant de 360 €.

En conséquence, M. [G] sera condamné à payer cette somme au syndicat des copropriétaires 

Sur les dommages-intérêts

Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, le retard apporté au paiement d'une somme d'argent est indemnisé par l'allocation de l'intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure, mais le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. 

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires est défaillant à rapporter la preuve qui lui incombe d'un préjudice indépendant du retard de paiement et de la mauvaise foi de M. [G].

Il convient dès lors de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts.

Sur les mesures accessoires

M. [G] qui succombe, supportera la charge des dépens. Il ne sera, en revanche, pas fait droit à la demande de distraction au profit de Maître BLANGY, ce dernier étant avocat plaidant du ressort de [Localité 6].

Il serait inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu'il a dû exposer. M. [G] sera condamné à lui payer une indemnité de 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 481-1 du code de procédure civile, le jugement est exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu selon la procédure accélérée au fond,

Déboute le syndicat des copropriétaires LA MAGDELEINE, [Adresse 2], représenté par son syndic, la SARL SOCAGI de sa demande de condamnation au titre de l'arriéré de charges inclus dans le compte copropriétaire n°[Cadastre 4]A,

Condamne M. [S] [G] à payer au syndicat des copropriétaires LA MAGDELEINE, [Adresse 2], représenté par son syndic, la SARL SOCAGI, les sommes suivantes :

- 799,82 € au titre des charges de copropriété afférentes aux lots n°4 et 22 incluses dans le compte copropriétaire n°[Cadastre 3]A (4ème trimestre 2023 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 22 mars 2023,

- 360 € au titre des frais nécessaires au recouvrement,

Déboute le syndicat des copropriétaires LA MAGDELEINE, [Adresse 2], représenté par son syndic, la SARL SOCAGI de sa demande de dommages-intérêts,

Condamne M. [S] [G] à payer au syndicat des copropriétaires LA MAGDELEINE, [Adresse 2], représenté par son syndic, la SARL SOCAGI, la somme de 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,




Condamne M. [S] [G] à payer les dépens,

Déboute le syndicat des copropriétaires LA MAGDELEINE, [Adresse 2], représenté par son syndic, la SARL SOCAGI de toutes ses demandes plus amples ou contraires,

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 AVRIL 2024 par Sophie VERNERET-LAMOUR, Juge placé, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

LE GREFFIERLE JUGE PLACÉ
Carla LOPES DOS SANTOSSophie VERNERET-LAMOUR