Tribunal Judiciaire · Procédure accélérée fond — 9 avril 2024

Minute n° :



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGEMENT
PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND 

09 AVRIL 2024



N° RG 24/00004 - N° Portalis DB22-W-B7H-RUBC
Code NAC : 72I




DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] sis [Adresse 2] et [Adresse 1] représenté par son syndic, la SOCIETE D’ADMINISTRATION ET DE GERANCE IMMOBILIERES (SOCAGI), société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 385 213 293 dont le siège social est situé [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité de droit audit siège,
 
Non comparant, représenté par Maître François BLANGY de la SCP CORDELIER ET ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Mélina PEDROLETTI, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.



DÉFENDEURS :

1/ Monsieur [O] [L], 
demeurant [Adresse 3],
 
Non comparant, ni représenté. 

2/ Madame [X] [G], 
demeurant [Adresse 5]
 
Non comparante, ni représentée. 







DÉBATS TENUS À L'AUDIENCE DU : 05 FÉVRIER 2024

Nous, Sophie VERNERET-LAMOUR, Juge placé, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 
05 Février 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 09 Avril 2024, date à laquelle le jugement suivant a été rendu.


* * * * * *


EXPOSE DU LITIGE

Par actes d'huissier en date du 24 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires [Adresse 6], [Adresse 2] et [Adresse 1], représenté par son syndic, la SARL SOCAGI, a fait assigner M. [O] [L], et Mme [X] [G] devant le président du tribunal judiciaire de Versailles, statuant selon la procédure accélérée au fond, au visa des articles 10, 10-1, 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, afin d'obtenir leur condamnation in solidum à lui payer les sommes suivantes :

- 11.259,56 € au titre de l'arriéré de charges avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 1er juin 2023,

- 874,11 € au titre de l'ensemble des provisions sur charges et travaux non encore échues,

- 2.500 € à titre de dommages et intérêts,

- 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens dont recouvrement direct au profit de la SCP CORDELIER ET ASSOCIES - Maître François BLANGY, en application de l'article 699 du code de procédure civile,

A l'audience du 5 février 2024, le syndicat des copropriétaires a maintenu l'ensemble de ses demandes.

Cité à l'étude de l'huissier, M. [O] [L] n'a pas constitué avocat.
Citée à domicile, Mme [X] [G] n'a pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l'article 474 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 9 avril 2024.

Le tribunal a été destinataire le 9 février 2024 d'un courrier de M. [L], dans lequel celui-ci indique être inscrit au surendettement depuis le 12 septembre 2023 et ne pas avoir pu se rendre à l'audience en raison d'un arrêt maladie.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l'assignation pour un plus ample exposé des moyens du demandeur.


MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient d'indiquer que compte-tenu de la nécessité de faire respecter le principe du contradictoire, il ne sera pas tenu compte du courrier de 
M. [L], parvenu au tribunal en cours de délibéré, étant précisé que l'ouverture d'une procédure de surendettement ne fait pas obstacle à ce qu'un tribunal statue sur l'existence d'une créance à l'égard d'une personne bénéficiant d'un plan de surendettement.

En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions dues

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

En application de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu notamment de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi ELAN, modifié par l'ordonnance du 
17 juillet 2019, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision correspondant à une quote-part du budget prévisionnel annuel voté par l'assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs (article 14-1) ou des dépenses pour travaux (article 14-2-I) et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2.

Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d'exiger le paiement des provisions non encore échues pour l'ensemble de l'exercice considéré et uniquement pour cet exercice, mais également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

Sur la demande de condamnation au titre des charges de copropriété échues

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

- un extrait de matrice cadastrale attestant que M. [L] et Mme [G] sont copropriétaires en indivision des lots n° 346, 321 et 371,
 
- une mise en demeure du syndic en date du 9 juin 2020, 

- une mise en demeure par le conseil du syndicat des copropriétaires en date du 3 août 2023, 
 
- un relevé de compte copropriétaire mentionnant un solde débiteur au 
21 septembre 2023 d'un montant de 11.259,56 €,

- les procès-verbaux des assemblées générales en date des 6 juillet 2018 (approbation des comptes des exercices 2016 et 2017), 23 juillet 2019, 
30 décembre 2020, 14 décembre 2021 et 15 décembre 2022 ayant notamment approuvé les comptes des exercices précédents et voté les budgets prévisionnels des exercices suivants, ainsi que divers travaux,

- les attestations de non recours,

- un relevé de charges de copropriété en date du 1er août 2019,

- les appels de provisions et fonds travaux pour la période considérée,

- le contrat de syndic.

Il convient de relever que le syndicat des copropriétaires inclut dans son décompte des frais de mise en demeure [360 € + (2 x 81 €)] ainsi que des honoraires de procédure (486 €) qui n'ont pas lieu d'être inclus dans sa créance au titre des charges.

Il en résulte, et au vu des pièces ainsi produites, que M. [L] et Mme [G] sont redevables de la somme de 10.251,56 € au titre de l'arriéré de charges arrêtées au 1er juillet 2023 (3ème trimestre 2023 inclus).

Il convient d'ajouter à cette somme, la somme de 874,11 € que le syndicat sollicitait dans son assignation au titre des appels provisionnels de charges et cotisations du fonds de travaux pour le 4ème trimestre de l'exercice 2023. 

Le syndicat des copropriétaires est, par conséquent, bien fondé à obtenir la condamnation de M. [O] [L] et de Mme [X] [G] à lui payer la somme 11.125,67 € au titre des charges et fonds travaux pour l'année 2023. qui portera intérêts au taux légal à compter du 1er juin 2023, date de la mise en demeure.

En revanche, et conformément à l'article 1310 du code civil qui prévoit que la solidarité est soit légale, soit conventionnelle et qu'elle ne se présume pas, et la solidarité ne s'attachant pas de plein droit à la qualité d'indivisaire, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de condamnation in solidum, puisqu'il ne justifie pas que le règlement de copropriété, qui n'est pas versé aux débats, contient une clause de solidarité entre indivisaires d'un lot,

Sur la demande de condamnation au titre de la déchéance du terme

Cette demande est devenue sans objet au vu de la condamnation ci-dessus.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-2 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les honoraires du syndic pour constitution, transmission du dossier à l'avocat ou à l'huissier et suivi de procédure qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes.

Au vu des documents produits, les frais suivants peuvent être légitimement 
retenus :
- la mise en demeure en date du 9 juin 2020 pour un montant de 81 €,
- la mise en demeure par le conseil du syndicat des copropriétaires en date du 
3 août 2023 pour un montant de 360 €.


En conséquence, M. [L] et Mme [G] seront condamnés à payer la somme de 441 € au syndicat des copropriétaires.

Ainsi qu'il a été précisé ci-dessus, cette condamnation ne sera pas prononcée in solidum, le syndicat étant défaillant à rapporter la preuve de la solidarité.

Sur les dommages-intérêts

Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, le retard apporté au paiement d'une somme d'argent est indemnisé par l'allocation de l'intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure, mais le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. 

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires est défaillant à rapporter la preuve qui lui incombe d'un préjudice indépendant du retard de paiement et de la mauvaise foi de M. [L] et Mme [G].

Il convient dès lors de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts.

Sur les mesures accessoires

Ainsi qu'il a été précisé ci-dessus, la condamnation aux dépens et aux frais irrépétibles ne sera pas prononcée in solidum, le syndicat étant défaillant à rapporter la preuve de la solidarité.

M. [L] et Mme [G] qui succombent, supporteront la charge des dépens. 
Il ne sera en revanche pas fait droit à la demande de distraction, Maître François BLANGY étant avocat plaidant et non avocat postulant.

Il serait inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu'il a dû exposer. M. [L] et Mme [G] seront condamnés à lui payer une indemnité de 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 481-1 du code de procédure civile, le jugement est exécutoire à titre provisoire.






PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu selon la procédure accélérée au fond,

Condamne M. [O] [L] et Mme [X] [G] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 6], [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 7], représenté par son syndic, la SARL SOCAGI, les sommes suivantes :

- 11.125,67 € au titre des charges et fonds travaux pour l'année 2023 
(4ème trimestre 2023 inclus) qui portera intérêts au taux légal à compter du 
1er juin 2023,

- 441 € au titre des frais nécessaires au recouvrement,

Déboute le syndicat des copropriétaires [Adresse 6], [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 7], représenté par son syndic, la SARL SOCAGI de sa demande de dommages-intérêts,

Condamne M. [O] [L] et Mme [X] [G] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 6], [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 7], représenté par son syndic, la SARL SOCAGI, la somme de 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne [O] [L] et Mme [X] [G] à payer les dépens,

Déboute le syndicat des copropriétaires [Adresse 6], [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 7], représenté par son syndic, la SARL SOCAGI de toutes ses demandes plus amples ou contraires.

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 AVRIL 2024 par Sophie VERNERET-LAMOUR, Juge placé, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

LE GREFFIER LE JUGE PLACÉ
Carla LOPES DOS SANTOS Sophie VERNERET-LAMOUR