Tribunal Judiciaire · Procédure accélérée fond — 9 avril 2024

Minute n° :




TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGEMENT
PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND 

09 AVRIL 2024



N° RG 23/01338 - N° Portalis DB22-W-B7H-RNYX
Code NAC : 72I




DEMANDEUR :

Le syndicat des coproriétaires de la [Adresse 6] sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA VBDS, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PONTOISE sous le numéro 728 203 480 dont le siège social est situé [Adresse 3], prise en son établissement, la société FONCIA BOUCLES DE SEINE située [Adresse 2], prise en la personne de son Président domicilié en cette qualité audit siège,

Non comparant, représenté par Maître Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI de la SELEURL MONCHAUX-FIORAMONTI, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.



DÉFENDERESSE :

Madame [T] [G] [L]
née le 05 Mars 1979 à [Localité 5] (CAMEROUN), 
demeurant [Adresse 1],

Non comparante, ni représentée. 





DÉBATS TENUS À L'AUDIENCE DU : 05 FÉVRIER 2024

Nous, Sophie VERNERET-LAMOUR, Juge placé, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 
05 Février 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 09 Avril 2024, date à laquelle le jugement suivant a été rendu.


* * * * * *


EXPOSE DU LITIGE

Par acte d'huissier en date du 26 septembre 22023, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] sis [Adresse 1] à [Localité 4], représenté par son syndic, la société FONCIA VEXIN BOUCLES DE SEINE, a fait assigner Mme [T] [G] [L] devant le président du tribunal judiciaire de Versailles, statuant selon la procédure accélérée au fond, au visa des articles 10, 10-1, 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi du 
10 juillet 1965 et de l'article 45-1 du décret du 17 mars 1967, afin d'obtenir sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :

- 5.343,72 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 5 juillet 2023,

- 2.080,38 € au titre des appels provisionnels de charges et travaux à échoir devenues exigibles, 

- 368,26 € au titre des frais de recouvrement,

- 2.500 € à titre de dommages et intérêts,

- 2.294,26 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Initialement appelée à l'audience du 13 novembre 2023, l'affaire a été renvoyée à l'audience du 5 février 2024.

A l'audience, le syndicat des copropriétaires a maintenu l'ensemble de ses demandes.

Citée à l'étude de l'huissier, la défenderesse n'a pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l'article 473 du code de procédure civile.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l'assignation pour un plus ample exposé des moyens du demandeur.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions dues

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

En application de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu notamment de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi ELAN, modifié par l'ordonnance du 
17 juillet 2019, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision correspondant à une quote-part du budget prévisionnel annuel voté par l'assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs (article 14-1) ou des dépenses pour travaux (article 14-2-I) et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2.

Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d'exiger le paiement des provisions non encore échues pour l'ensemble de l'exercice considéré et uniquement pour cet exercice, mais également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

Sur la demande de condamnation au titre des charges de copropriété échues

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

- un extrait de propriété et une notification de transfert de propriété attestant que Mme [L] est copropriétaire du lot n°215, 
 
- un extrait du règlement de copropriété,

- une sommation de payer du 6 mai 2022,

- un décompte du 5 juillet 2023,

- des mises en demeures du 25 mai 2021, 4 novembre 2021, 7 février 2022 et 
5 juillet 2023 et plusieurs relances, 

- les contrats de syndic pour les années 2021 et 2022,

- les procès-verbaux des assemblées générales en date des du 4 mai 2021, 
1er mars 2022 et 2 décembre 2022 ayant notamment approuvé les comptes 
des exercices précédents et voté les budgets prévisionnels des exercices suivants, ainsi que divers travaux,

- les régularisations de charges pour la période considérée,

- les appels de provisions et fonds travaux à compter du 1er janvier 2021,

- le 1er appel travaux reprise façade du 3 février 2023, 

- le 1er appel de l'audit énergétique du 14 avril 2023,

- le relevé général des dépenses des exercices 2019/2020, 2020/2021, 2021/2022.

Il résulte des pièces ainsi produites que Mme [L] est redevable de la somme de 5.343,72 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 5 juillet 2023 (3ème trimestre 2023 inclus).

Par ailleurs, il convient d'ajouter à cette somme, la somme de 2.080,38 € au titre des charges de copropriété et fonds travaux du 4ème trimestre 2023, 1er et 2ème trimestres 2024 devenues échues à la date du délibéré et que le syndicat des copropriétaires sollicitait au titre de la demande de condamnation au titre 
des appels provisionnels de charges et travaux à échoir devenues exigibles, 
étant précisé que lors de le l'assemblée générale des copropriétaires du 
2 décembre 2022, les copropriétaires ont voté le budget prévisionnel pour l'exercice du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024. 

Le syndicat des copropriétaires est, par conséquent, bien fondé à obtenir sa condamnation à lui payer la somme totale de 7.424,10 €.


Sur la demande de condamnation au titre de la déchéance du terme

Il convient de constater que la demande faite par le syndicat des copropriétaires dans son assignation au titre de la déchéance du terme est devenue sans objet, les sommes demandées à ce titre étant inclues dans la condamnation au titre des charges et provisions dues.
Sur les frais nécessaires au recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-2 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les honoraires du syndic pour constitution, transmission du dossier à l'avocat ou à l'huissier et suivi de procédure qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes.

Au vu des documents produits, les frais suivants peuvent être légitimement 
retenus :
- les lettres de mise en demeure du 25 mai 2021, 4 novembre 2021, 7 février 2022 avec relances du 17 juin 2021, 3 décembre 2021 et 8 mars 2022 ainsi que la sommation de payer en date du 6 mai 2022, pour un montant total de 368,26 €.

En conséquence, Mme [L] sera condamnée à payer cette somme au syndicat des copropriétaires.

Sur les dommages-intérêts

Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il incombe ainsi au syndicat des copropriétaires de caractériser d'une part, la mauvaise foi du copropriétaire débiteur et d'autre part, l'existence d'un préjudice indépendant du retard.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires est défaillant à rapporter la preuve de subir un préjudice distinct de celui déjà réparé par les intérêts moratoires et de la mauvaise foi de la défenderesse.

Il convient par conséquent de rejeter la demande de dommages-intérêts.

Sur les mesures accessoires

Mme [L] qui succombe, supportera la charge des dépens.

Il serait inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu'il a dû exposer. Mme [L] sera condamnée à lui payer une indemnité de 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 481-1 du code de procédure civile, le jugement est exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu selon la procédure accélérée au fond,

Condamne Mme [T] [G] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de de la [Adresse 6] sis [Adresse 1] à [Localité 4] représenté par son syndic, la société FONCIA VEXIN BOUCLES DE SEINE les sommes suivantes :

- 7.424,10 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2024 (2ème trimestre 2024 inclus),

- 368,26 € au titre des frais nécessaires au recouvrement,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] sis [Adresse 1] à [Localité 4] représenté par son syndic, la société FONCIA VEXIN BOUCLES DE SEINE de sa demande de dommages-intérêts,

Condamne Mme [T] [G] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] sis [Adresse 1] à [Localité 4] représenté par son syndic, la société FONCIA VEXIN BOUCLES DE SEINE la somme de 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,





Condamne Mme [T] [G] [L] à payer les dépens,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] sis [Adresse 1] à [Localité 4] représenté par son syndic, la société FONCIA VEXIN BOUCLES DE SEINE de toutes ses demandes plus amples ou contraires.

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 AVRIL 2024 par Sophie VERNERET-LAMOUR, Juge placé, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

LE GREFFIER LE JUGE PLACÉ
Carla LOPES DOS SANTOS Sophie VERNERET-LAMOUR