Tribunal Judiciaire · Procédure accélérée fond — 9 avril 2024

Minute n° :



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGEMENT
PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND 

09 AVRIL 2024



N° RG 24/00082 - N° Portalis DB22-W-B7H-RVBW
Code NAC : 72I



DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA MANSART, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 490 205 184 dont le siège social est situé [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,
 
Non comparant, représenté par Maître Stéphanie BAZIN de la SELARL HOCHLEX, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.



DEFENDEURS :

1/ Monsieur [U] [E] [Z]
né le 27 Décembre 1947 au PORTUGAL, 
demeurant [Adresse 3],
 
Non comparant, ni représenté. 

2/ Madame [J] [K] [F]
née le 30 Août 1944 à FREIXA (PORTUGAL), 
demeurant [Adresse 2],
 
Non comparante, ni représentée. 






DÉBATS TENUS À L'AUDIENCE DU : 05 FÉVRIER 2024

Nous, Sophie VERNERET-LAMOUR, Juge placé, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 
05 Février 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 09 Avril 2024, date à laquelle 
le jugement suivant a été rendu.


* * * * * *


EXPOSE DU LITIGE

Par actes d'huissier en date du 22 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] située [Adresse 3] / [Adresse 4], représenté par son syndic, la SAS FONCIA MANSART, a fait assigner M. [U] [E] [Z] et Mme [J] [K] [F] devant le président du tribunal judiciaire de Versailles, statuant selon la procédure accélérée au fond, au visa des articles 481 et suivants du code de procédure civile, 10-1, 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 du décret du 17 mars 1967, afin d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, leur condamnation solidaire ou in solidum à lui payer les sommes suivantes :

- 3.421,76 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2023 (4ème trimestre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 4 octobre 2023 

- 1.932,60 € au titre des appels provisionnels de charges et travaux à échoir devenus exigibles au titre du budget 2023/2024, avec intérêts au taux légal à compter du 6 novembre 2023

- 867,54 € au titre des frais nécessaires de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

- 2.000 € à titre de dommages et intérêts

- 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

A l'audience du 5 février 2024, le syndicat des copropriétaires a maintenu l'ensemble de ses demandes.

Cités tous les deux à l'étude de l'huissier, les défendeurs n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l'article 474 du code de procédure civile. 

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l'assignation pour un plus ample exposé des moyens du demandeur.


Le jugement a été mis en délibéré à la date du 9 avril 2024.


MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. 

Sur les charges et provisions dues

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots. 

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

En application de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu notamment de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi ELAN, modifié par l'ordonnance du 
17 juillet 2019, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision correspondant à une quote-part du budget prévisionnel annuel voté par l'assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs (article 14-1) ou des dépenses pour travaux (article 14-2-I) et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. 

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2.

Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d'exiger le paiement des provisions non encore échues pour l'ensemble de l'exercice considéré et uniquement pour cet exercice, mais également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.



Sur la demande de condamnation au titre des charges de copropriété échues

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

- l'extrait de matrice cadastrale attestant de la qualité de copropriétaires de M. [U] [E] [Z] et Mme [J] [K] [F] pour les lots n° 121 et 368,

- un relevé de compte du 4 octobre 2023 et du 5 octobre 2023 reprenant l'historique depuis 2014,

- les appels de charges et travaux couvrant la période considérée,

- les états de régularisation des charges,

- les procès-verbaux des assemblées générales en date des 24 mars 2022 et 
8 février 2023 ayant notamment approuvé les comptes des exercices précédents et voté le budget prévisionnel des exercices suivants, ainsi que divers travaux,

- des mises en demeure, adressées en lettre recommandée avec demande d'avis de réception, en date du 4 octobre 2023, 

- un jugement du tribunal d'instance de Versailles, rendu le 27 janvier 2017, ayant condamné solidairement M. [U] [E] [Z] et Mme [J] [K] [F] au paiement d'une somme de 6.331,99 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 4ème trimestre 2016,

- un jugement du président du tribunal judiciaire de Versailles rendu selon la procédure accélérée au fond en date 14 avril 2022 ayant condamné solidairement M. [U] [E] [Z] et Mme [J] [K] [F] au paiement d'une somme de 6.619,40 euros au titre des charges de copropriété échues au 3 janvier 2022 (appel provisionnel du 1er trimestre 2022 inclus) avec intérêts au taux légal ; 973,36 € au titre des appels provisionnels de charges et cotisations fonds travaux pour les 2ème et 3ème trimestres de l'exercice 2022 avec intérêts au taux légal ; 444,24 € au titre des frais nécessaires ; 600 € à titre de dommages-intérêts et 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- les contrats de syndic,

- un extrait du règlement de copropriété,

- un décompte sur jugement 2022,

- le relevé général des dépenses 2020-2021 et 2021-2022.

Il résulte des pièces ainsi produites que M. [U] [E] [Z] et 
Mme [J] [K] [F] sont redevables de la somme 
de 3.421,76 € au titre des charges de copropriété et cotisations fonds travaux arrêtées au 1er octobre 2023 (4ème trimestre 2023 inclus).

Il convient, par ailleurs, de relever que le règlement de copropriété stipule une clause de solidarité entre tous les propriétaires indivis d'un lot de copropriété, de sorte que la demande de condamnation solidaire est également fondée.

Le syndicat des copropriétaires est, par conséquent, bien fondé à obtenir leur condamnation solidaire à lui payer cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 4 octobre 2023, date de la mise en demeure.

Sur la demande de condamnation au titre de la déchéance du terme

Le syndicat des copropriétaires justifie, en outre, avoir adressé à M. [U] [E] [Z] et Mme [J] [K] [F] une mise en demeure en date du 4 octobre 2023, soit postérieurement à l'assemblée générale du 8 février 2023 ayant voté le budget prévisionnel et cotisation obligatoire au fonds de travaux pour l'exercice 2023/2024, d'avoir à payer la somme de 13.647,19 € au titre des charges des exercices antérieurs et provisions sur charges de l'exercice en cours.

Le délai de trente jours prévu par l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 est expiré de sorte que la déchéance du terme étant acquise, les appels de fonds et travaux de l'exercice 2023/2024 sont intégralement exigibles.

Le syndicat des copropriétaires est donc bien fondé à solliciter la condamnation solidaire de M. [U] [E] [Z] et Mme [J] [K] [F] au paiement de la somme de 1.932,60 € au titre des appels provisionnels de charges et travaux à échoir devenus exigibles au titre du budget 2023/2024, avec intérêts au taux légal à compter du 6 novembre 2023. 

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-2 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les honoraires du syndic pour constitution, transmission du dossier à l'avocat ou à l'huissier et suivi de procédure qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes. 

Au vu des documents produits, les frais suivants peuvent être légitimement 
retenus :
- la lettre de mise en demeure du 4 octobre 2023 pour un montant de 54 €.

En conséquence, M. [U] [E] [Z] et Mme [J] [K] [F] seront condamnés à payer solidairement au syndicat des copropriétaires la somme de 54 €. 

Sur les dommages-intérêts

Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, le retard apporté au paiement d'une somme d'argent est indemnisé par l'allocation de l'intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure, mais « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire ». 

Le copropriétaire qui s'abstient de payer régulièrement ses charges sans justifier des raisons de sa carence commet une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée d'une partie des fonds nécessaires à la gestion et l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il convient, dès lors, de condamner M. [U] [E] [Z] et Mme [J] [K] [F] à payer in solidum au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts. 

Sur les mesures accessoires

M. [U] [E] [Z] et Mme [J] [K] [F], qui succombent, seront condamnés à payer in solidum les dépens. 

Il serait inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu'il a dû exposer. M. [U] [E] [Z] et Mme [J] [K] [F] seront condamnés à lui payer in solidum une indemnité de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 481-1 du code de procédure civile, le jugement est exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu selon la procédure accélérée au fond,

Condamne M. [U] [E] [Z] et Mme [J] [K] [F] à payer solidairement au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] située [Adresse 3] / [Adresse 4], représenté par son syndic, la SAS FONCIA MANSART, les sommes suivantes :

- 3.421,76 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2023 (4ème trimestre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 4 octobre 2023, 




- 1.932,60 € au titre des appels provisionnels de charges et travaux à échoir devenus exigibles au titre du budget 2023/2024, avec intérêts au taux légal à compter du 6 novembre 2023,
 
- 54 € au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Condamne M. [U] [E] [Z] et Mme [J] [K] [F] à payer in solidum au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] située [Adresse 3] / [Adresse 4], représenté par son syndic, la SAS FONCIA MANSART, la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamne M. [U] [E] [Z] et Mme [J] [K] [F] à payer in solidum au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] située [Adresse 3] / [Adresse 4], représenté par son syndic, la SAS FONCIA MANSART, la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

Condamne M. [U] [E] [Z] et Mme [J] [K] [F] à payer in solidum les dépens,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] située [Adresse 3] / [Adresse 4], représenté par son syndic, la SAS FONCIA MANSART, du surplus de ses demandes,

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 AVRIL 2024 par Sophie VERNERET-LAMOUR, Juge placé, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

LE GREFFIERLE JUGE PLACÉ
Carla LOPES DOS SANTOS Sophie VERNERET-LAMOUR