Cour d'Appel · Chambre 1-1 — 9 avril 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1



ARRÊT AU FOND 

DU 09 AVRIL 2024



N°2024/148













Rôle N° RG 20/04105 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BFYS4







[E] [K]





C/



[Z] [S]

[B] [H]

[X] [A]





















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :







Me Odile GIROD

Me Rémi JEANNIN 

Me Paul GUEDJ 





Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 23 Janvier 2020 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 17/01303.





APPELANT



Monsieur [E] [K]

né le [Date naissance 5] 1971 à , demeurant [Adresse 6]



représenté par Me Odile GIROD, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Lugdiwine LAUGIER, avocat au barreau de MARSEILLE





INTIMES



Maître [Z] [S], Notaire

demeurant [Adresse 3]



représenté par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Annabelle BOUSQUET, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et ayant pour avocat plaidant Me Thomas D'JOURNO, avocat au barreau de MARSEILLE



Maître Martial VIRY, membre de la SCP PLANTARD ROCHAS VIRY

né le [Date naissance 2] 1956 à [Localité 8], demeurant [Adresse 9]



représenté par Me Rémi JEANNIN de la SELARL SELARL JEANNIN PETIT PUCHOL, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE, substitué par DIGONNET, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE



Maître Jean-Michel ROCHAS, membre de la SCP PLANTARD ROCHAS VIRY

né le [Date naissance 1] 1957 à [Localité 7] (ALGERIE), demeurant [Adresse 9]



représenté par Me Rémi JEANNIN de la SELARL SELARL JEANNIN PETIT PUCHOL, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE, substitué par DIGONNET, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE











*-*-*-*-*













COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 Février 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :



Monsieur Olivier BRUE, Conseiller Rapporteur, 

et Madame Catherine OUVREL, conseiller- rapporteur, 



chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :



Monsieur Olivier BRUE, Président

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère







Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Avril 2024.







ARRÊT



Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Avril 2024.



Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.









EXPOSÉ DU LITIGE 



Par acte authentique reçu le 28 mai 2007 par M. [Z] [S], notaire à [Localité 10], M. et Mme [D] ont fait donation à leur fils, M. [P] [D], d'un bien immobilier consistant en un appartement situé au rez-de-chaussée de leur maison d'habitation située [Adresse 4], en conservant pour eux le premier étage à titre de résidence principale.

L'acte de donation prévoyait expressément l'interdiction d'aliéner et d'hypothéquer le bien donné, ainsi qu'un droit de retour au profit de M. et Mme [D].



Le 12 novembre 2007, M. [Z] [S], a régularisé un prêt hypothécaire consenti au profit de M. [P] [D] par La Bonnasse Lyonnaise de Banque pour financer la réalisation de travaux d'amélioration et de réparation du bien donné.

Les donateurs sont intervenus à cet acte, et ont déclaré renoncer aux réserves mentionnées dans l'acte de donation, notamment leur droit de retour.



Les échéances du prêt n'ayant pas été honorées par M. [P] [D], la banque a prononcé la déchéance du terme et a diligenté une procédure de saisie immobilière. Le cahier des charges préalable à cette adjudication a été dressé le 18 juillet 2013 par M. [B] [H], avocat, et les publicités préalables régulièrement effectuées. M. [E] [K], assisté de M. [X] [A], avocat, s'est porté enchérisseur.













Selon jugement du tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence en date du 10 février 2014, M. [E] [K] a été déclaré adjudicataire au prix de 155 000 euros.



En 2016, M. [E] [K] a souhaité revendre le bien.



Le 18 avril 2016, un compromis de vente a été signé pour un montant de 270 000 euros.



A cette occasion, M. [E] [K] a été alerté par le notaire rédacteur, Maître [L] [Y], des risques inhérents à la possibilité pour Mme [M] [D]-[J], soeur de M. [P] [D], et héritier réservataire, d'exercer une action en réduction ou en revendication sur le fondement de l'article 924-4 du code civil.



M. [E] [K] et Maître [L] [Y] ont tenté d'obtenir l'intervention de Mme [M] [D]-[J] à l'acte de vente. Toutefois, ces tentatives sont demeurées vaines et les acquéreurs pressentis ont renoncé à la réitération de l'acte, mettant en oeuvre la condition suspensive liée au risque d'éviction. Le compromis a été résilié le 24 novembre 2016.



Par acte d'huissier en date du 25 janvier 2017, M. [E] [K] a fait assigner M. [Z] [S], notaire, devant le tribunal de grande instance de Marseille, aux fins de voir engager sa responsabilité et de le voir condamner à indemniser son préjudice en lui payant la somme de 270 000 euros.



Par acte d'huissier en date du 30 novembre 2017, M. [E] [K] a appelé M. [B] [H], avocat, en la cause, puis, par acte d'huissier en date du 17 janvier 2019, M. [X] [A], avocat, qui l'avait assisté lors de l'audience du 10 février 2014 à l'issue de laquelle il a été déclaré adjudicataire.



Les différentes procédures ont été jointes.



Par jugement en date du 23 janvier 2020, le tribunal judiciaire de Marseille a :


débouté M. [E] [K] de toutes ses demandes,

dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

condamné M. [E] [K] aux dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, 

dit n'y avoir lieu à exécution provisoire. 




Le tribunal a estimé : 

- sur la responsabilité professionnelle du notaire : qu'aucune faute ne peut lui être reprochée au titre de l'absence d'intervention de la fille des donateurs dans l'acte du 28 mai 2007, alors que son existence est mentionnée dans l'acte, ainsi que le fait qu'une information sur les articles 924-4 et 951 du code civil leur a été délivrée ; que, de même, aucune obligation ne pèse sur le notaire de faire intervenir dans le cadre du prêt hypothécaire un héritier réservataire susceptible d'exercer une action en revendication, les garanties réelles étant opposables aux cohéritiers indépendamment du consentement du donateur, et la banque ayant pu, en l'espèce, recouvrer sa créance sans difficulté ; qu'aucun manquement du notaire, ni préjudice en résultant, n'est démontré ; 

- sur la responsabilité professionnelle des avocats : qu'aucune faute ne peut être reprochée à M. [X] [A], avocat, pour n'avoir pas fait état de la possibilité d'une action en revendication ou en réduction au titre de l'article 924-4 du code civil alors que celle-ci n'est pas possible dans le cadre d'une vente sur adjudication contre le tiers adjudicataire ; que, de même et pour les mêmes raisons, aucun manquement ne peut être reproché à M. [B] [H], avocat, pour avoir omis de préciser que le tiers acquéreur était susceptible de faire objet d'une action en réduction ou en revendication.













Selon déclaration reçue au greffe le 16 mars 2020, M. [E] [K] a interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes les dispositions du jugement déféré dûment reprises.



Par dernières conclusions transmises le 23 octobre 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [E] [K] sollicite de la cour qu'elle :


infirme le jugement rendu en toutes ses dispositions, 

déclare recevables ses demandes contre M. [Z] [S], M. [B] [H] et M. [X] [A], 

retienne que le notaire et les deux avocats ont commis une faute engageant leur responsabilité à son égard,

dise qu'il subi un préjudice d'anxiété continu et actuel en lien direct, certains, avec les fautes de M. [Z] [S], M. [B] [H] et M. [X] [A], 

fixe le préjudice d'anxiété à 40 000 €,

dise qu'il a non seulement perdu une chance de voir réaliser la vente pour laquelle un compromis avait été signé le 18 avril 2016 mais qu'il est dans l'impossibilité totale de vendre son bien, 

dise que cette perte de chance et cette impossibilité de vendre sont directement et exclusivement imputables aux fautes commises par M. [Z] [S], M. [B] [H] et M. [B] [H], 

évalue la perte de chance à 100 %, 

fixe le préjudice financier global à 270 000 €,

condamne in solidum M. [Z] [S], M. [B] [H], et M. [X] [A] à lui verser la somme de 310 000 € tous préjudices confondus, 

condamne in solidum M. [Z] [S], M. [B] [H] et M. [X] [A] à lui verser la somme de 3 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens avec distraction, 

déboute M. [Z] [S], M. [B] [H] et M. [X] [A] de toutes leurs demandes contre lui, 

déboute M. [B] [H] et M. [X] [A] de leur appel incident, 

ordonne l'exécution provisoire. 




M. [E] [K] soutient, en premier lieu, que le tribunal a retenu une analyse erronée de l'article 924-4 du code civil et qu'il existe un réel risque qu'une action en revendication ou réduction soit intentée par Mme [M] [D]-[J]. Il estime que l'action réservée aux héritiers réservataires aux termes de l'article 924-4 du code civil ne souffre aucune exception et s'applique en cas d'aliénation du bien, celle-ci s'entendant de toutes les formes d'aliénation possibles, dont l'aliénation forcée ou adjudication. Il ajoute que, même à supposer cette action impossible entre ses mains lors de l'adjudication, celle-ci redevient possible en cas de revente du bien, entre les mains des potentiels nouveaux acquéreurs. Il en conclut donc que le risque demeure tant que cette action n'est pas prescrite pour tout détenteur du bien affecté de ce vice. Il s'appuie sur l'analyse du Cridon consulté sur ce point.



M. [E] [K] reproche ainsi, en deuxième lieu, à chacun des intervenants une faute engageant leur responsabilité.

A l'égard du notaire, M. [E] [K] fait valoir qu'il devait faire intervenir l'héritière réservataire lésée à l'acte de donation, et a manqué à ses obligations de ce chef et notamment à ses obligations d'assurer l'efficacité et la validité des actes qu'il instrumente et de prévenir l'apparition de différends à venir. Il indique que s'il l'avait fait, le bien serait cessible sans difficulté ce qui n'est pas le cas, le notaire n'ayant pas garanti la sécurité juridique des transactions passées. De plus, l'appelant reproche au notaire d'avoir manqué à son devoir d'information en instrumentant, ensuite de l'acte de donation, un acte contenant un prêt avec affectation hypothécaire au titre du même bien. S'agissant de cet acte de prêt, l'appelant n'invoque pas un défaut d'efficacité de celui-ci, mais un défaut de mise en garde et d'information des parties, le consentement du donateur n'étant pas ici en cause. Il en déduit que ce silence du notaire a créé une situation juridique incertaine, n'a pas alerté l'avocat intervenant dans la rédaction du cahier des conditions de vente et a contribué à le priver de la possibilité d'acheter un bien susceptible d'être revendu.

A l'égard de M. [B] [H], avocat ayant rédigé le cahier des conditions de vente et poursuivi l'adjudication du bien au nom de la banque, l'appelant lui reproche d'avoir mis en place une saisie sur un bien indisponible, et, de ne pas avoir informé les candidats adjudicataires de l'absence d'intervention à l'acte de donation et à l'acte de prêt de l'héritière réservataire lésée et des risques ainsi induits. Il estime qu'en application de l'article R 322-10 4° du code des procédures civiles d'exécution, l'origine de propriété du bien saisi doit être mentionnée, ce qui n'a pas été le cas. M. [E] [K] estime dont que M. [B] [H] a manqué à son devoir de diligence et de conseil, aucune clause exonératoire de responsabilité ne lui étant opposable, faute de contrat entre l'avocat rédacteur du cahier des charges et l'adjudicataire. L'appelant soutient que M. [B] [H] aurait dû être averti par le contenu de l'acte de donation, ainsi que par le contenu de l'acte authentique de prêt hypothécaire de la situation de famille des donateurs et des risques induits du fait d'une donation en avancement d'hoirie à l'un seul des deux héritiers réservataires, alors que dans son cahier des conditions de vente, il ne fait état que d'un simple acte de donation au titre de l'origine du bien, sans mention des conditions de cette donation, de la présence d'un autre héritier réservataire et de l'existence d'une action en revendication potentielle. Il en déduit que M. [B] [H] engage sa responsabilité délictuelle à son endroit, sans clause exonératoire. 



A l'égard de M. [X] [A], M. [E] [K] fait valoir qu'il est l'associé de l'avocat du créancier poursuivant de sorte qu'il avait nécessairement un accès privilégié à certaines informations, et notamment à l'acte hypothécaire et à l'acte de donation. Il estime qu'il était donc en mesure de s'informer sur l'origine de la propriété acquise et qu'il a manqué à son obligation de lui délivrer une information complète et de qualité, ainsi qu'à lui fournir un conseil adapté, en ne l'informant pas du risque d'une action en réduction ou en revendication, ce qui est d'autant plus préjudiciable dans le cadre d'une vente irrévocable.



En troisième lieu, M. [E] [K] soutient avoir subi des préjudices. Il indique, d'une part, s'être trouvé dans l'impossibilité factuelle de disposer de son bien en procédant à sa vente. Il fait valoir qu'il a perdu une chance de ne pas investir dans ce bien car, s'il avait su la situation juridique réelle du bien, il ne l'aurait pas acquis, et, qu'il se trouve contraint de rester propriétaire d'un bien dont il souhaiterait pouvoir se défaire, étant ainsi privé d'un des attributs de son droit de propriété. Il fait valoir que son préjudice ne tient pas seulement en une perte de chance, ayant effectivement déjà perdu les acquéreurs qui s'étaient engagés, sans même envisager une baisse de prix. Il en déduit que le risque de revendication fait perdre au bien toute sa valeur, de sorte que son préjudice doit être évalué à la valeur intégrale du bien, soit 270 000 €. Il ajoute qu'il n'y a pas lieu de déduire les loyers par lui perçus.

D'autre part, M. [E] [K] soutient souffrir d'un préjudice moral généré par la possibilité pour Mme [M] [D]-[J] de se prévaloir des dispositions de l'article 924-4 du code civil. Il soutient que la prescription de cette action n'a pas commencé à courir, M; [C] [D], père, étant toujours vivant, et le patrimoine des parents [D] n'étant pas connu. Il invoque à ce titre un préjudice d'anxiété lié au risque d'une action potentielle.





Par dernières conclusions transmises le 16 septembre 2020, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [Z] [S], notaire, sollicite de la cour qu'elle : 

À titre principal : 


confirme le jugement en toutes ses dispositions, 

déboute M. [E] [K], M. [B] [H] et M. [O] [I] de l'ensemble de leurs prétentions, 


À titre subsidiaire : 


condamne in solidum M. [B] [H] et M. [X] [A] à le relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées contre lui, 










En toute hypothèse : 


condamne tout succombant à payer la somme de 4 000 € au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens avec distraction. 




M. [Z] [S] soutient, tout d'abord, que les actes par lui reçus sont parfaitement efficaces. Il fait valoir que l'intervention de l'héritier réservataire à l'acte de donation n'était en rien obligatoire, sa renonciation à l'action en réduction n'étant qu'une simple faculté. De même, il affirme que, depuis l'entrée en vigueur de la loi n°2006-728 du 23 juin 2006, les garanties réelles qui peuvent être constituées sur le bien donné sont opposables aux cohéritiers sans que le consentement du donateur, avant requis, ne soit désormais nécessaire ; il en déduit que l'intervention de l'héritier réservataire à l'acte de prêt avec hypothèque n'était pas requis, ces actes étant pleinement efficaces puisque la banque a pu recouvrer sa créance. M. [Z] [S] conteste donc avoir commis une faute.



En revanche, M. [Z] [S] fat valoir que M. [B] [H] a commis une faute en ne prenant pas connaissance, comme il le reconnaît lui-même, du titre de propriété du débiteur avant d'engager la procédure de saisie immobilière et de rédiger le cahier des conditions de vente. Il soutient que l'avocat a pour obligation de s'assurer de la qualité de propriétaire du vendeur qui s'opère au moyen de l'examen des titres de propriété et de l'établissement d'une origine de propriété trentenaire. Or, il assure qu'à la lecture de l'acte de donation, l'existence de la soeur du débiteur est mentionnée, de sorte que l'avocat aurait dû avertir sa cliente et les adjudicataires futurs du risque d'une action en revendication du bien par l'héritier réservataire qui n'était pas intervenu à l'acte. Il en déduit que la faute de l'avocat est à l'origine du préjudice invoqué par l'appelant. Il ajoute qu'un éventuel manquement de sa part à l'égard de la banque à son devoir de conseil, lors de l'établissement de l'acte de prêt, est indifférent, puisque la banque ne lui reproche rien. 

A l'égard de M. [X] [A], M. [Z] [S] estime caractérisé un manquement à son devoir de renseignement envers M. [E] [K].



En toute hypothèse, M. [Z] [S] conteste tout préjudice en lien causal. D'une part, il estime qu'en cas de vente par adjudication, il n'est pas démontré qu'il existe un risque certain de revendication contre l'adjudicataire, n'adhérant pas à l'analyse du Cridon qui émet également des réserves. D'autre part, à supposer une telle action possible, il dénie à l'appelant la possibilité d'être indemnisé à hauteur du prix de revente escompté, son préjudice ne pouvant, au plus, tenir qu'en une perte de chance de pouvoir vendre le bien dans le délai de prescription de l'action en réduction fixé par l'article 921 du code civil. 



A titre subsidiaire, il entend être relevé et garanti de toute condamnation par M. [B] [H] et M. [X] [A]. 





Par dernières conclusions transmises le 8 janvier 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [B] [H] et M. [X] [A], avocats, sollicitent de la cour qu'elle : 


confirme le jugement du tribunal judiciaire de Marseille en ce qu'il a débouté M. [E] [K] de toutes ses demandes et l'a condamné au paiement des dépens, 

infirme le jugement du tribunal judiciaire de Marseille en ce qu'il les a déboutés de leur demande d'indemnité au titre des frais irrépétibles, 

dise que M. [B] [H] n'a pas engagé sa responsabilité et déboute M. [E] [K] de ses demandes, 

dise que M. [X] [A] n'a pas engagé sa responsabilité et déboute M. [E] [K] de ses demandes, 

déboute M. [Z] [S] de ses demandes en garantie, 

condamne M. [E] [K], et subsidiairement tout contestant, à leur porter et payer, à chacun, une somme de 5 000 € à titre d'indemnité pour frais irrépétibles d'instance et d'appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 










À titre subsidiaire : 


dise que M. [Z] [S] sera condamné à les relever et garantir, dans leurs rapports entre eux, dans l'hypothèse où la cour considérerait les demandes de M. [E] [K] fondées en tout ou partie et prononcerait condamnation contre eux, 

condamne, en tout état de cause, M. [E] [K], et subsidiairement tout contestant, aux dépens d'instance et d'appel, avec distraction. 




M. [B] [H] se défend de toute faute. 

Il soutient que le titre exécutoire, à savoir l'acte de prêt hypothécaire, n'était pas pleinement efficace du fait du notaire qui n'a pas pleinement satisfait à son obligation d'information envers la banque, et ne peut s'en défausser sur l'avocat en charge de la poursuite en saisie immobilière. Il estime que la banque n'aurait pas accepté de prêter si elle avait été complètement informée des difficultés dans la mise en oeuvre de la garantie hypothécaire, en cas de potentielle action en réduction ou revendication. Il en déduit que le notaire a commis une faute en ne précisant dans l'acte de prêt ni la spécificité de la donation réalisée, du moins en début d'acte, ni l'existence et l'identité d'un autre héritier réservataire présomptif, ni l'existence d'une action en réduction ou en revendication. Il assure que le notaire aurait dû, soit faire comparaître l'héritier réservataire, à tout le moins au stade de l'acte de prêt, soit informer le prêteur clairement de la spécificité de la donation et des risques encourus. Il ajoute que si le notaire avait fait intervenir cet héritier dès l'acte de donation, aucune difficulté ultérieure ne serait née.

M. [B] [H] soutient, en outre, qu'il a établi le cahier des charges dans le cadre de la saisie pratiquée à la demande de sa cliente, sur la base de l'acte authentique de prêt hypothécaire et du bordereau d'inscription hypothécaire, pièces se suffisant en elles-mêmes. Il affirme que le cahier des conditions de la vente est conforme au titre exécutoire en sa possession et qu'il n'avait pas à rechercher des titres antérieurs, n'en ayant aucunement connaissance. En tout état de cause, il indique que s'il avait su le risque d'une action en réduction ou revendication, il n'était aucunement dans son pouvoir d'y remédier, étant juridiquement dans l'impossibilité de faire intervenir l'héritier réservataire dans le cadre de la vente forcée.



M. [X] [A] fait valoir qu'il n'est intervenu que lors de l'audience des ventes du 10 février 2014, de sorte qu'il n'a absolument pas été dans la capacité de déceler les manquements commis par le notaire dans les deux actes par lui rédigés. En tout état de cause, il explique n'avoir aucunement été en mesure de faire intervenir l'héritier réservataire dans la vente forcée. 

Les intimés font en outre valoir que, dans l'hypothèse d'une vente forcée, l'héritier réservataire ne peut se prévaloir de l'article 924-4 du code civil, cette disposition ne visant que les immeubles faisant partie des libéralités et aliénés par le gratifié, ce qui renvoie à une transmission volontaire. Ils ajoutent que les acquéreurs ultérieurs du bien se trouvent dans la même situation que leur auteur adjudicataire et ne peuvent pas davantage être inquiétés. En tout état de cause, les intimés soutiennent que l'action de l'héritier suppose qu'il ait été lésé, ce qui n'est aucunement établi ici, de sorte que le risque, à le supposer encouru, est minime. 



Par ailleurs, M. [B] [H] et M. [X] [A] soutiennent que les préjudices invoqués ne sont pas prouvés, ni sur le plan moral, ni sur le plan financier à hauteur du prix de vente visé dans le compromis. Sur ce point, son préjudice ne pourrait tenir, selon les intimés, qu'en une perte de chance de pouvoir revendre le bien dans le délai de prescription de l'action en réduction. Ils ajoutent que M. [E] [K] ne peut cumuler deux préjudices de perte de chance.



À titre subsidiaire, ils entendent que le notaire les garantisse de toutes condamnations prononcées contre eux.





L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 29 janvier 2024.





MOTIFS DE LA DÉCISION



La Cour d'appel précise, à titre liminaire, qu'elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constatations', de 'prise d'acte' ou de 'dire et juger' qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques. 



Sur la responsabilité de M. [Z] [S], notaire 



En application de l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance 2016-131 du 10 février 2016 applicable au présent litige, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 



Le devoir de conseil du notaire chargé de donner aux conventions des parties les formes légales et l'authenticité implique une mission de renseigner leurs clients sur les conséquences des engagements qu'ils contractent.



Le notaire, professionnel du droit et officier ministériel, est tenu d'éclairer les parties et de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes rédigés par lui, c'est-à-dire des actes qui réalisent exactement les buts poursuivis par leurs clients et dont les conséquences sont pleinement conformes à celles qu'ils se proposaient d'atteindre. Son rôle est de veiller, à titre préventif, aux différends susceptibles de naître, notamment en les empêchant dans toute la mesure du possible.

Il est de la mission du notaire de conférer sécurité juridique complète aux actes qu'il reçoit et il ne peut se contenter d'exécuter un travail de pure transcription littérale des déclarations des personnes qui s'adressent à lui.



Ainsi, il doit préalablement à la rédaction des actes, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l'utilité, la sécurité juridique et l'efficacité de ses actes. 



En l'espèce, M. [E] [K] reproche, d'abord, à M. [Z] [S] de ne pas avoir assurer l'efficacité et la validité de l'acte de donation en ne faisant pas intervenir à cet acte la fille des donateurs, en sa qualité d'héritier réservataire.



Or, il appert à la lecture de l'acte de donation du 28 mai 2007 que la situation de famille des donateurs a été précisée, et notamment l'existence d'un autre enfant que le donataire, M. [P] [D], à savoir Mme [M] [D]-[J]. De même, en page 11 de l'acte, un paragraphe intitulé 'sur l'information des parties sur les articles 924-4 et 951 du code civil' précise que les parties reconnaissent avoir été informées par le notaire de l'existence et de la teneur de ces articles. Il en résulte que, tant les donateurs que le donataire, seules parties à l'acte, ont été régulièrement et pleinement informés du risque d'une potentielle action en réduction ou en revendication ouverte à l'héritier réservataire lésé dans certaines conditions. Aucune autre disposition légale n'obligeait le notaire à faire intervenir directement à cet acte l'héritier réservataire en cause ; cette intervention ne conditionnant pas l'efficacité de la donation, la renonciation éventuelle et facultative de l'héritier réservataire pouvant intervenir plus tard, notamment lors de l'aliénation du bien donné par le gratifié. La donation est valide et efficace en ce qu'elle comporte les informations permettant d'identifier l'origine de propriété du bien donné et la présence d'un héritier réservataire présomptif. 



Par ailleurs, M. [E] [K] reproche à M. [Z] [S] d'avoir manqué à son devoir d'information et de mise en garde des parties en instrumentant un acte de prêt avec affectation hypothécaire portant sur le même bien précédemment donné par un acte dressé en son étude.



En pages 6 et 7 de cet acte de prêt, le consentement des donateurs du bien objet du prêt et grevé a été recueilli, ces derniers intervenant à l'acte et renonçant aux réserves mentionnées à l'acte de donation, notamment à leur droit de retour. Il est également mentionné au titre de l'origine de propriété du bien que celui-ci provient d'une donation entre vifs et en avancement d'hoirie reçue le 28 mai 2007. Or, il est de droit constant que les garanties réelles sont opposables aux cohéritiers même indépendamment du consentement des donateurs. Dès lors, il y a lieu de relever qu'il n'existe aucune obligation pour le notaire de faire intervenir à l'acte de prêt l'héritier réservataire présomptif.



De plus, aucun élément ne permet de considérer que la banque prêteuse n'a pas été suffisamment informée de la situation du bien apporté en garantie, ni qu'elle n'aurait pas prêté d'argent à M. [P] [D] si elle avait eu connaissance de l'existence d'un héritier réservataire. Au demeurant, l'acte de prêt a été pleinement efficace puisque, par la déchéance du terme et l'adjudication subséquente, celle-ci a recouvré les sommes dues, sans jamais invoquer le moindre manquement du notaire à son devoir de mise en garde. Il n'est donc pas démontré que le notaire a créé une situation juridique incertaine, de nature à induire en erreur les intervenants ultérieurs, dont M. [B] [H] et M. [X] [A], avocats. 



M. [E] [K] ne démontre donc aucune faute de la part de M. [Z] [S], notaire, susceptible de lui avoir causé un préjudice. C'est donc à bon droit que le premier juge a rejeté ses demandes indemnitaires à l'égard de ce professionnel. La décision entreprise doit être confirmée de ce chef.



Sur la responsabilité de M. [B] [H] et M. [X] [A], avocats



L'article 1147 code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance 2016-131 du 10 février 2016 applicable au présent litige, dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.



Les avocats sont tenus d'une obligation d'information et d'un devoir de conseil qui comprennent l'information sur les moyens de défense et les voies de recours, l'obligation de recueillir les éléments d'information et les documents propres à lui permettre d'assurer au mieux la défense de leurs intérêts.



Dans le cadre de son mandat ad litem, l'avocat est tenu d'une obligation de diligence quant aux actes procéduraux et au respect des délais ; par ailleurs, l'avocat est tenu dans le cadre de son obligation contractuelle d'information de fournir à ses clients les renseignements juridiques nécessaires à la bonne conduite des instances judiciaires introduites en leur nom ou a leur encontre et de nature à contribuer au succès de leurs prétentions.



La preuve de la réalisation du devoir de conseil incombe à l'avocat et se démontre par tous moyens. Il ne s'agit toutefois que d'une obligation de moyens et non de résultat.



L'avocat est également tenu d'un devoir de compétence qui l'ob1ige à accomplir dans le respect des règles déontologiques toutes les diligences utiles à la défense des intérêts de son client. Il est donc tenu des fautes commises lors d'une action en justice.



L'indemnisation consiste en la perte de chance de gagner un procès ou de succès d'un recours. Il s'agit de la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable de sorte qu'il convient de rechercher l'existence de chances de succès. 



Il incombe donc au demandeur à l'action en responsabilité civile professionnelle de l'avocat de rapporter la preuve d'un préjudice certain, né et actuel outre d'un lien de causalité direct avec la faute alléguée.



En l'occurrence, seul M. [X] [A] disposait d'un mandat de la part de M. [E] [K] et est donc susceptible d'engager sa responsabilité contractuelle. A l'égard de M. [B] [H], l'appelant se place nécessairement sur le terrain de la responsabilité délictuelle qui suppose également de réunir les conditions de démonstration d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre ces deux éléments. 







En premier lieu, M. [E] [K], adjudicataire en 2014 du bien en cause, reproche à M. [B] [H], avocat du créancier poursuivant ayant rédigé le cahier des conditions de vente forcée, d'avoir mis en place une saisie sur un bien insaisissable, et, de ne pas l'avoir informé des risques induits par la présence d'un héritier réservataire présomptif n'étant pas intervenu ni à l'acte de donation, ni à l'acte de prêt.



En effet, il résulte de l'article 924-4 du code civil, ici applicable, qu'après discussion préalable des biens du débiteur de l'indemnité en réduction et en cas d'insolvabilité de ce dernier, les héritiers réservataires peuvent exercer l'action en réduction ou revendication contre les tiers détenteurs des immeubles faisant partie des libéralités et aliénés par le gratifié. L'action est exercée de la même manière que contre les gratifiés eux-mêmes et suivant l'ordre des dates des aliénations, en commençant par la plus récente. Elle peut être exercée contre les tiers détenteurs de meubles lorsque l'article 2276 ne peut être invoqué. Lorsque, au jour de la donation ou postérieurement, le donateur et tous les héritiers réservataires présomptifs ont consenti à l'aliénation du bien donné, aucun héritier réservataire, même né après que le consentement de tous les héritiers intéressés a été recueilli, ne peut exercer l'action contre les tiers détenteurs. S'agissant des biens légués, cette action ne peut plus être exercée lorsque les héritiers réservataires ont consenti à l'aliénation.



Par ailleurs, en vertu de l'article 929 du code civil, tout héritier réservataire présomptif peut renoncer à exercer une action en réduction dans une succession non ouverte. Cette renonciation doit être faite au profit d'une ou de plusieurs personnes déterminées. La renonciation n'engage le renonçant que du jour où elle a été acceptée par celui dont il a vocation à hériter. La renonciation peut viser une atteinte portant sur la totalité de la réserve ou sur une fraction seulement. Elle peut également ne viser que la réduction d'une libéralité portant sur un bien déterminé. L'acte de renonciation ne peut créer d'obligations à la charge de celui dont on a vocation à hériter ou être conditionné à un acte émanant de ce dernier.



Lorsque le bien donné ou légué a été aliéné par le gratifié, la réduction en nature au profit de l'héritier réservataire suppose en principe la réunion de deux conditions tenant en l'insolvabilité du gratifié, et, en l'absence de consentement donné à l'aliénation par le donateur et tous les héritiers réservataires.



Cependant, l'existence d'une telle action en réduction ou en revendication stipulée à l'article 924-4 du code civil, suppose une aliénation, c'est-à-dire la vente ou le transfert de propriété, du bien donné ou légué par le gratifié. Cela suppose donc une action volontaire du gratifié tendant à s'appauvrir au préjudice de l'héritier réservataire présomptif dont les intérêts sont ainsi préservés.



Or, l'adjudication consiste en une vente aux enchères publiques qui a lieu après un jugement condamnant le débiteur au paiement d'une somme d'argent ou n'ayant pas voulu s'acquitter, le débiteur pouvant consigner le prix de vente et payer les frais, mais ne pouvant pas annuler la vente, ni modifier le montant de la mise à prix.



L'adjudication ou la vente forcée ne constitue donc pas une aliénation volontaire par le gratifié du bien en cause, celui-ci subissant au contraire la situation, sans aucune prise sur cette vente.



Dès lors, en cas d'adjudication, il n'y a pas de possibilité d'action en réduction ou en revendication contre le tiers adjudicataire, ni contre les acquéreurs potentiels acquéreurs à qui on ne peut imposer une charge liée au bien que leur auteur ne détenait pas. 



Dans ces conditions, aucune faute n'est imputable à M. [B] [H] pour avoir mis en place une vente sur le bien de M. [P] [D] issu de la donation de ses parents du 28 mai 2007, ce bien n'étant aucunement indisponible. De même, aucun manquement à ses obligations d'information et de diligence professionnelle n'est caractérisé de la part de cet avocat pour n'avoir pas informé les candidats adjudicataires de l'absence d'intervention à l'acte de donation et à l'acte de prêt de l'héritier réservataire, dont il n'est au demeurant pas acquis qu'elle soit lésée, dans la mesure où l'action de l'article 924-4 du code civil ne lui est pas ouverte dans la présente situation. De même, aucune faute n'est imputable à M. [B] [H] pour ne s'être fié qu'aux mentions de l'acte de prêt hypothécaire et au bordereau d'inscription hypothécaire, et pour n'avoir pas fait davantage de recherche sur l'origine du bien à mentionner dans le cahier des conditions de la vente. 



Ainsi, c'est à juste titre que les premiers juges ont estimé que M. [E] [K] ne rapportait pas la preuve d'une faute de M. [B] [H] lui ayant causé un préjudice. La décision doit être confirmée de ce chef. 



En second lieu, à l'égard de M. [X] [A], M. [E] [K] fait valoir un manquement à son devoir de conseil pour ne pas l'avoir avisé du risque d'une action en réduction ou en revendication du bien cédé par l'héritier réservataire n'ayant pas encore renoncé. Or, dans la mesure où une telle action n'est pas ici possible, elle ne présente pas un risque envisageable dont l'avocat aurait dû informer son client. 



Aucune faute n'est donc susceptible d'être reprochée à M. [X] [A] à ce titre, et la décision qui a rejeté les demandes de M. [E] [K] à l'égard de cet avocat doit être confirmée. 



Sur les appels en garantie subsidiaires



En l'absence de responsabilité retenue à l'endroit de M. [Z] [S], notaire, ou à l'endroit de M. [B] [H] et M. [X] [A], avocats, les prétentions subsidiaires émises en terme d'appels en garantie respectifs se trouvent sans objet.



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



M. [E] [K] qui succombe au litige, supportera les dépens de première instance et d'appel. En revanche, compte tenu de l'équité, de la situation économique des parties et les intimés étant tous des professionnels du droit, il n'y a ps lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile. 





PAR CES MOTIFS





La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en matière civile et en dernier ressort,



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions soumises à la cour,



Y ajoutant :



Dit n'y avoir lieu de faire application des dispositions au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 



Déboute M. [E] [K] de sa demande à ce titre, 



Déboute M. [Z] [S], notaire, de sa demande à ce titre, 

























Déboute M. [B] [H] et M. [X] [A], avocats, de leur demande à ce titre,



Condamne M. [E] [K] au paiement des dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 







LE GREFFIER LE PRESIDENT