Cour d'Appel · Chambre 1-1 — 9 avril 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1



ARRÊT AU FOND 

DU 09 AVRIL 2024



N° 2024/ 150







Rôle N° RG 20/04934 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BF25L







[W] [D]





C/



S.E.L.A.R.L. [P] [Y]





















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :

Me Sébastien BADIE

Me Paul GUEDJ













Décision déférée à la Cour :



Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Draguignan en date du 20 Février 2020 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 18/03655.





APPELANT



Monsieur [W] [S] [L] [D],

né le [Date naissance 1] 1943 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 3]



représenté par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et ayant pour avocat plaidant Me Béatrice GAGNE, avocat au barreau de NICE





INTIMEE



S.E.L.A.R.L. [P] [Y] poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité au siège social sis

demeurant [Adresse 2]



représentée par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Maud DAVAL-GUEDJ, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant la SCP LOUSTAUNAU - FORNO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN







*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 04 Mars 2024 en audience publique devant la cour composée de : 



Monsieur Olivier BRUE, Président

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Avril 2024.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Avril 2024,



Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***









EXPOSE DU LITIGE





Par acte authentique du 29 juin 2012 passé en l'étude de Me [C], notaire au sein de la Scp [G] [C] et [P] [Y], M. [W] [D] a consenti à la Sarl VLD un prêt d'un montant de 150 000 euros. Cette somme devait être remboursée en une échéance le 30 juin 2014 avec intérêts au taux de 8 %, payables par trimestre d'avance. 

En guise de sûreté il était convenu par ce même acte de l''affectation hypothécaire d'un immeuble situé à [Localité 5]. L'hypothèque conventionnelle, conformément aux stipulations de l'acte, a été prise jusqu'au 30 juin 2015. 



Le 27 janvier 2015, une procédure de redressement judiciaire a été ouverte au profit de la société VLD, convertie en liquidation judiciaire le 9 juillet 2015. 



En réponse à un courrier du 21 mai 2016 de M. [W] [D] qui souhaitait prolonger la durée de l'hypothèque, Me [Y] a indiqué que la sûreté n'avait pas été renouvelée et était caduque. 



Par acte d'huissier en date du 14 mai 2018, M. [W] [D] a fait assigner la la Selarl [P] [Y] devant le tribunal de grande instance de Draguignan aux fins d'obtenir indemnisation du préjudice qu'il invoque avoir subi du fait de manquement du notaire. 



Par jugement en date du 20 février 2020, le tribunal judiciaire de Draguignan a : 

- dit et jugé que Me [C] alors membre de la Scp [G] [C] et [P] [Y] a commis une faute en ne procédant pas aux formalités de prorogation de la durée de validité de l'hypothèque inscrite sur le bien appartenant à Ia société VLD au profit de M. [W] [D] ; 

- condamné la société d'exercice libéral à responsabilité limitée à associé unique la Selarl [P] [Y] venant aux droits de la Scp [G] [C] et [P] [Y] à payer à M. [W] [D] la somme de cinq mille euros à titre de dommages-intérêts en compensation du préjudice résultant de la faute ; 

- condamné la la Selarl [P] [Y] à payer à M. [W] [D] la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamné la la Selarl [P] [Y] aux dépens qui seront recouvrés directement par les avocats de la cause qui en ont fait la demande et l'avance ; 

- ordonné l'exécution provisoire de la décision. 





Le tribunal a considéré en substance que des doutes quant au rédacteur d'un courrier signé de M. [D] daté du 20 février 2013 attestant que le prêt avait été remboursé et qu'il consentait à la mainlevée de l'inscription hypothécaire, ainsi que quant au sérieux d'un courrier du 4 mars 2013 signé de Me [C] indiquant qu'il laisserait l'inscription se périmer à terme justifiaient de ne pas tenir compte de ces pièces. 

Le tribunal a en revanche considéré qu'en ne répondant pas au courrier adressé avec accusé de réception le 16 octobre 2014 à l'étude notariale dans lequel M. [D] sollicitait la prorogation de l'hypothèque, laquelle était encore possible avant le 30 juin 2015, la société de notaires avait commis une faute en ne permettant pas l'efficacité de l'hypothèque inscrite par son intermédiaire. 



Pour déterminer le préjudice subi par cette faute, le tribunal a relevé que le juge commissaire avait autorisé la vente au prix de 10 000 euros et que la commune avait exercé son droit de préemption à ce même prix, précisant que les parcelles étaient inconstructibles dans une zone à fort risque d'inondation. 

Il a ensuite retenu que le liquidateur judiciaire avait évalué les frais de justice à 4000 à 5000 euros, de sorte que si M. [D] avait été créancier inscrit en premier rang, il n'aurait pu obtenir qu'une somme de 5 000 euros au terme de la cession. 





Par déclaration en date du 25 mai 2020, M. [W] [D] a interjeté appel de cette décision. 





Dans ses dernières conclusions, notifiées et déposées par voie électronique le 2 février 2024, M. [W] [D] demande à la cour de : 

- débouter la Selarl [P] [Y] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

- annuler ou réformer le jugement, en ses chefs qui ont condamné la Selarl [P] [Y] venant aux droits de la Scp [G] [C] et [P] [Y] à payer à M. [W] [D] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en compensation du préjudice résultant de la faute,

Statuant à nouveau, 

- condamner la Selarl [P] [Y] prise en la personne de son représentant légal en exercice, d'avoir à verser à M. [W] [D] à titre de dommages et intérêts une somme de 150 000 euros assortie des intérêts contractuels de 8 % l'an prévus aux termes de l'acte reçu le 29 juin 2012,

- ordonner la capitalisation des intérêts,

En tout état de cause, 

- débouter la Selarl [P] [Y] prise en la personne de son représentant légal en exercice, de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions. 

- condamner la Selarl [P] [Y] prise en la personne de son représentant légal en exercice, d'avoir à verser à M. [W] [D] une somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens d'appel avec distraction.



M. [W] [D] conteste l'évaluation de son préjudice par le tribunal, considérant que la perte de la qualité de créancier hypothécaire lui a fait perdre une chance réelle et sérieuse de recouvrer sa créance ; que bien qu'ayant manifesté son intérêt pour le rachat du terrain appartenant à la société liquidée, n'étant plus créancier hypothécaire, les ordonnances du juge commissaire autorisant la vente amiable du terrain au prix de 10 000 euros ne lui ont pas été notifiées, outre que la perte de sa qualité de créancier inscrit ne lui a pas permis de requérir la vente aux enchères du bien pour que le prix en soit augmenté. (Il proposait un rachat à 36 000 euros outre la prise en charge de la démolition des chalets en bois se trouvant sur le site)

Il estime en effet que le prix de 10 000 euros auquel l'a acquis la mairie de [Localité 6] ne peut correspondre à la valeur réelle du terrain qui avait été acquis en 2012 au prix de 250 000 euros et conteste l'argument adverse invoquant le caractère inconstructible du terrain depuis l'acquisition. 







Dans ses dernières conclusions, notifiées et déposées par voie électronique en date du19 décembre 2020, la Selarl [P] [Y] demande à la cour de : 

- confirmer le jugement ; 

- condamner M. [W] [D] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- le condamner aux dépens avec distraction. 



Ne contestant pas le manquement retenu à l'encontre de son précédesseur, l'intimée estime en revanche, sur le montant du préjudice dont il est sollicité réparation, que M. [W] [D] ne démontre pas que son offre d'achat initial aurait pu être acceptée, compte tenu des termes de l'ordonnance du juge commissaire, le terrain étant devenu totalement inconstructible. 

Elle estime que l'argument selon lequel le terrain serait sur le point de redevenir constructible et que des pourparlers seraient en cours entre la mairie et des promoteurs est très hypothétique. 

Enfin, la Selarl [P] [Y] fait valoir que le cadre de la préemption, effectuée après évaluation des domaines, démontre à l'inverse que le prix d'acquisition correspond bien à la valeur du prix. 







MOTIFS 





Sur le droit à indemnisation 





Conformément au droit commun de la responsabilité civile, trois conditions sont nécessaires pour mettre en ouvre la responsabilité notariale, une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.



La faute doit s'apprécier par référence aux devoirs professionnels du notaire, officier ministériel, soumis à une obligation d'efficacité et de sécurité juridique en ses fonctions d'authentificateur, ainsi qu'à une obligation de conseil et d'information. 



Le devoir de conseil s'impose au notaire qui intervient dans l'accomplissement de sa mission traditionnelle de rédacteur d'actes, mais il est dû, également, et de façon tout aussi impérative, par le notaire mandataire ou gérant d'affaires. 



Au cas d'espèce, pour démontrer avoir été déchargée de toute démarche relative à l'hypothèque passée, la Selarl [P] [Y] produit aux débats copie d'un document dactylographié daté du 20 février 2013 rédigé au nom de M. [W] [D], attestant que la dette avait été soldée et qu'il consentait à la mainlevée de l'inscription hypothécaire. L'intimée produit également copie d'un courrier de réponse de Me [C], du 4 mars 2013, indiquant qu'il laisserait l'inscription se périmer à son terme pour éviter des frais de mainlevée. 



M. [W] [D] conteste être l'auteur de ce courrier et en tout état de cause, les termes de cet échange épistolaire sont contredits par l'envoi justifié d'un courrier recommandé adressé à l'étude et d'un accusé de réception de celle-ci daté du 16 octobre 2014, dans lequel à l'inverse il sollicite la prorogation de l'hypothèque jusqu'au 30 juin 2016. La réception de ce courrier par l'étude n'est pas contestée et il n'est ni allégué ni démontré qu'une réponse a été adressée quant à cette demande de prorogation, formulée alors qu'elle était encore possible. 



Il convient donc de retenir un manquement de la part de la Selarl [P] [Y]. 



Pour rapporter la preuve de sa perte de chance de recouvrer sa créance sur la société VLD malgré son placement en redressement judiciaire, M. [W] [D] produit plusieurs échanges épistolaires intervenus avec Me [I], mandataire judiciaire de la société, lequel l'avait alors assuré, le pensant créancier hypothécaire, de la notification des décisions relatives à la vente de l'actif immobilier de la société en cours de liquidation, lui-même souhaitant acquérir l'immeuble de [Localité 5] au prix de 36 000 euros et s'engageant en retour à abandonner sa créance hypothécaire. 

Il n'est pas contestable qu'en l'état du non renouvellement de l'inscription de premier rang, il n'a pas reçu notification de l'ordonnance rendue par le juge commissaire le 22 juin 2017 ayant autorisé la vente amiable du terrain concerné au prix de 10 000 euros, et n'a donc pas pu bénéficier des dispositions lui permettant de requérir la mise aux enchères de l'immeuble. 



Si ce raisonnement n'est pas contestable, s'agissant de dispositions légales dont il n'a pu bénéficier ayant perdu son statut de créancier inscrit, il appartient néanmoins à M. [W] [D] de démontrer que le terrain aurait pu être vendu à un prix supérieur à celui retenu par le juge commissaire. 

La circonstance que le terrain ait été acquis en 2012 par la Sarl VLD au prix de 250 000 euros est sans incidence sur le prix ensuite retenu, en l'absence d'indications quant aux conditions de cette transaction, ainsi qu'à l'illégalité des constructions édifiées sur la parcelle et qu'à l'arrêté de péril pris. 



Il n'est pas contesté par ailleurs que le prix accepté par le juge commissaire sur offre faite par le particulier acquéreur initial l'a été en considération de ces éléments. 

Par ailleurs, par courrier du 16 novembre 2020, le maire de la commune de [Localité 5] a confirmé le caractère dangereux du site et l'arrété de péril pris le 23 mars 2016, précisant en outre qu'à cette époque les terrains étaient en grande partie inondables, que des travaux de démolition et de dépollution étaient à effectuer (que certes M. [W] [D] proposait de prendre à sa charge), expliquant l'absence de tout autre candidat à l'achat. 

Le maire ajoute dans ce courrier que la commune n'envisage pas de revendre ces terrains. 



Il n'est ainsi pas démontré par M. [W] [D] que les parcelles concernées auraient pu être vendues à un prix supérieur à 10 000 euros. Or, Me [I] ayant indiqué que les frais de justice incombant au créancier hypothécaire étaient estimés entre 4 000 et 5 000 euros et à déduire sur le prix de vente, c'est à juste titre que le tribunal a évalué à 5 000 euros la perte financière subie par M. [W] [D] et directement imputable au manquement retenu à l'encontre de la Selarl [P] [Y]. 



Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné celle-ci à régler à M. [W] [D] la somme de 5 000 euros. 





Sur les frais du procès



Le jugement sera également confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens. 



Succombant, M. [W] [D] sera condamné aux entiers dépens de l'instance d'appel.



Il sera par ailleurs condamné à régler la somme de 3 000 euros à la Selarl [P] [Y] en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 







 PAR CES MOTIFS





La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en matière civile et en dernier ressort,



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions soumises à la cour ; 





Y ajoutant,



Condamne M. [W] [D] aux entiers dépens d'appel avec application de l'article 699 du code de procédure civile au profit des avocats qui en ont fait la demande ;















Condamne M. [W] [D] à régler à la Selarl [P] [Y] la somme de 3 000 euros, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.







LE GREFFIER LE PRESIDENT