Cour d'Appel · Chambre A - Civile — 9 avril 2024

COUR D'APPEL

D'ANGERS

CHAMBRE A - CIVILE









IG/CG

ARRET N° 



AFFAIRE N° RG 20/00244 - N° Portalis DBVP-V-B7E-EUE4



jugement du 13 Janvier 2020

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de LAVAL

n° d'inscription au RG de première instance : 20/00003







ARRET DU 09 AVRIL 2024





APPELANTE :



SCI [Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 5]



Représentée par Me Marie-Laure JACQUOT de la SELARL ANTARIUS AVOCATS, substituant Me Ludovic GAUVIN de la SELARL ANTARIUS AVOCATS, avocats postulants au barreau d'ANGERS - N° du dossier 2310035 et par Me Charlotte GARNIER, avocat plaidant au barreau de RENNES





INTIMES :



Monsieur [H] [M] [B] [E]

née le 12 Mars 1973 à [Localité 8] (34) 

[Adresse 1]

[Localité 3]



Madame [A] [Y], épouse [M] [B] [E]

née le 27 Mai 1974 à [Localité 7] (75) 

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentés par Me Emmanuel GILET de la SCP DELAFOND -LECHARTRE -GILET, avocat au barreau de LAVAL - N° du dossier 315280



S.A.R.L. DE BERRANGER

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentée par Me Lucie MAGE de l'ASSOCIATION MAGE-PRODHOMME, avocat au barreau de LAVAL - N° du dossier 0210143



COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue publiquement, à l'audience du 12 Décembre 2023 à 14H00, Mme GANDAIS, conseillère ayant été préalablement entendue en son rapport, devant la Cour composée de :



Madame MULLER, conseillère faisant fonction de présidente

Mme GANDAIS, conseillère

M. WOLFF, conseiller



qui en ont délibéré



Greffière lors des débats : Mme LEVEUF

Greffière lors du prononcé : Mme GNAKALE 



ARRET : contradictoire



Prononcé publiquement le 09 avril 2024 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l'article 450 du code de procédure civile ;



Signé par Catherine MULLER, conseillère faisant fonction de présidente et par Flora GNAKALE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



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FAITS ET PROCÉDURE

 

Le 27 juillet 2013, M. [H] [M] [B] [E] et son épouse, Mme [A] [Y] ont signé, par l'entremise de la SARL de Berranger, agence immobilière, un compromis de vente avec M. [V] [R] et Mme [L] [W], portant sur une maison d'habitation ainsi que des dépendances et un terrain situés au lieu-dit [Adresse 6] à [Localité 5] (53), moyennant un prix principal de 210 000 euros. Une faculté de substitution de l'acquéreur était stipulée à l'acte.



Le 23 août 2013, les parties ont signé une convention d'occupation précaire, M. [R] et Mme [W] étant autorisés à occuper à compter de la conclusion de ladite convention, à titre exclusivement précaire et irrévocable, le bien objet du compromis de vente du 27 juillet 2013.



Suivant acte authentique reçu le 25 novembre 2013, la vente était réitérée au profit de la SCI [Adresse 6], représentée par ses gérants, M. [R] et Mme [W], devenant propriétaire des biens immobiliers situés au lieu-dit [Adresse 6] à L'Huisserie (53), au prix de 210 000 euros, décrits comme suit :

- une maison composée de :

- au sous-sol semi-enterré : une pièce avec cheminée, une chambre avec douche et lavabo, une cave et une chaufferie ; 

- au rez-de-chaussée surélevé : entrée, un séjour avec coin salle à manger, une cuisine avec accès sur une terrasse, un cabinet de toilettes ;

- à l'étage : quatre chambres, une salle de bains, un WC :

- des dépendances et un terrain.

 

La SCI [Adresse 6], ayant constaté des infiltrations dans le sous-sol de la maison et se prévalant des articles 1641 et suivants du code civil, a fait assigner les époux [M] [B] [E] afin d'obtenir une diminution du prix d'acquisition correspondant au montant des travaux nécessaires pour remédier aux problèmes d'infiltration et d'humidité.



Suivant jugement du 11 janvier 2016, le tribunal de grande instance de Laval a, avant dire droit, ordonné une mesure d'expertise, confiée à M. [X] [T], afin notamment de chiffrer précisément les travaux nécessaires pour remédier aux désordres.



Par acte d'huissier du 27 mai 2016, les époux [M] [B] [E] ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Laval, la SARL de Berranger à qui ils avaient donné mandat de vendre l'immeuble, afin d'obtenir sa garantie pour toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre et afin que les opérations d'expertise judiciaire lui soient étendues. 

 

La SCI [Adresse 6] est intervenue volontairement à cette instance pour obtenir une extension de la mission de l'expert aux travaux de chaufferie et des désordres concernant l'installation de l'isolation et de la VMC de l'immeuble. 



L'expert a déposé son rapport définitif le 22 mars 2018.



Par jugement du 13 janvier 2020, le tribunal judiciaire de Laval a :

- rejeté la demande tendant à obtenir l'annulation de l'ensemble des constatations, analyses et conclusions de l'expertise judiciaire du 22 mars 2018 rédigée par M. [X] [T] et portant sur l'installation des cheminées et de l'incendie du 25 août 2013, 

- rejeté l'ensemble des demandes formées par la SCI [Adresse 6], 

- rejeté la demande formée par la SARL de Berranger et fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné la SCI [Adresse 6] au paiement à M. et Mme [M] [B] [E] de la somme de 5.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné la SCI [Adresse 6] aux dépens comprenant le coût de l'expertise judiciaire, 

- accordé à la SCP Delafond Lechartre Gilet et à Maître Defranchi Meslier, avocats, le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile pour les frais dont ils justifient avoir fait l'avance sans avoir reçu de provision, 

- rejeté la demande en prononcé de l'exécution provisoire. 





Par déclaration reçue au greffe de la cour le 10 février 2020, la SCI [Adresse 6] a interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions à l'exception de celles ayant débouté la SARL de Berranger de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; intimant M. et Mme [M] [B] [E] et la SARL de Berranger. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 29 novembre 2023, conformément à l'avis de report de l'ordonnance de clôture adressé par le greffe aux parties le 9 novembre 2023 et l'affaire a été plaidée à l'audience du 12 décembre 2023.



PRÉTENTIONS DES PARTIES



Aux termes de leurs dernières écritures déposées le 28 novembre 2023, la SCI [Adresse 6] demande à la cour au visa des articles 1641 et suivants et 1792 et suivants du code civil, de :

- infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, en ce compris l'indemnisation accordée en première instance à M. et Mme [M] [B] [E] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

statuant à nouveau, 

- condamner in solidum M. et Mme [M] [B] [E] à lui payer la somme de 60 000 euros,

- condamner in solidum M. et Mme [M] [B] [E] au paiement d'une somme de 66 000 euros à titre de dommages et intérêts outre 500 euros par mois jusqu'à la décision à intervenir, 

- débouter la SARL de Berranger et M. et Mme [M] [B] [E] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, plus amples ou contraires aux présentes,

- condamner in solidum M. et Mme [M] [B] [E] à payer et porter une somme de 15 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance, en ce compris les frais de référé et d'expertise, et aux dépens d'appel. 



 Aux termes de leurs dernières écritures déposées le 27 novembre 2023, M. et Mme [M] [B] [E] demandent à la cour , au visa de l'article 1147 ancien du code civil, de : 

- dire et juger mal fondé l'appel de la SCI [Adresse 6] à l'encontre du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Laval, 

au principal, 

- dire et juger que l'immeuble acheté par la SCI [Adresse 6] n'est pas affecté de vices cachés, 

- débouter la SCI [Adresse 6] de toutes ses demandes sur ce fondement en cause d'appel, 

- débouter la SCI [Adresse 6] de toutes ses demandes quel que soit le fondement, 

- confirmer en conséquence le jugement attaqué en toutes ses dispositions, 

et y ajoutant, 

- condamner la SCI [Adresse 6] à leur payer une somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner la même aux entiers dépens, 

subsidiairement, dans l'hypothèse où le jugement serait infirmé quant à leur responsabilité, 

- dire et juger que les seules sommes qui pourraient être mises à leur charge seront celles liées aux travaux de reprise des fourreaux, 

- dire et juger qu'à ce titre, il sera alloué à la SCI [Adresse 6] une somme qui ne saurait excéder 8 800,93 euros, 

- débouter la SCI [Adresse 6] de toutes les autres demandes chiffrées, 

en toute hypothèse, 

- condamner la SARL de Berranger à les garantir de l'ensemble des condamnations dont ils pourraient faire l'objet dans le cadre de la présente procédure, 

- condamner la SCI [Adresse 6] ou qui mieux le devra d'avoir à leur payer une somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner la même, ou qui mieux le devra, aux entiers dépens lesquels comprendront les frais d'expertise dont distraction au profit de la SCP Delafond Lechartre Gilet, avocat aux offres et affirmations de droit.

 

Aux termes de leurs dernières écritures déposées le 24 novembre 2023, la SARL de Berranger demande à la cour, au visa des articles 1134, 1641 et suivants du code civil, de : 

- juger que la clause de non recours prévue au compromis de vente s'impose à la SCI [Adresse 6], 

en conséquence, 

- déclarer son appel irrecevable, 

- la condamner en tous les dépens, 

- la condamner à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

subsidiairement, 

vu les dispositions des articles 1134, 1641, 1792 et 1231-1 du code civil applicables aux faits de l'espèce, 

vu les pièces produites, principalement le rapport d'expertise judiciaire, 

- juger que les conditions de l'action en responsabilité des vendeurs ne sont pas réunies, 

en conséquence, 

- débouter la SCI [Adresse 6] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions à ce titre et, partant, de toutes ses demandes indemnitaires, 

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris, 

y ajoutant, 

- condamner la SCI [Adresse 6] en tous les dépens d'appel, 

- la condamner à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

vu les dispositions de l'article 1147 du code civil applicable aux faits de l'espèce, 

- juger qu'elle n'a commis aucune faute dans ses rapports contractuels avec M. et Mme [M] [B] [E], 

en conséquence, 

- les débouter de l'intégralité de leurs demandes, fins et prétentions à son encontre, 

- les condamner solidairement à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, du fait de sa mise en cause à leur initiative en première instance.



Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 494 du code de procédure civile, à leurs dernières conclusions ci-dessus mentionnées.



MOTIFS DE LA DECISION :



À titre liminaire, la cour observe que que bien qu'ayant expressément critiqué le chef du jugement ayant rejeté la demande (formée par les époux [M] [B] [E]) tendant à obtenir l'annulation de l'ensemble des constatations, analyses et conclusions de l'expertise judiciaire du 22 mars 2018 rédigée par M. [X] [T] et portant sur l'installation des cheminées et de l'incendie du 25 août 2013, l'appelante ne présente pas de prétention relativement à cette expertise judiciaire. Il convient en conséquence, en application de l'article 954 du code de procédure civile et en l'absence d'appel incident de la part des vendeurs intimés, de confirmer cette disposition du jugement, sans examen au fond. 



Par ailleurs, si la SARL de Berranger, au dispositif de ses dernières écritures, demande à la cour de déclarer irrecevable l'appel interjeté par la SCI [Adresse 6], elle ne développe aucun moyen au soutien de cette irrecevabilité, son argumentaire relativement au caractère apparent du vice (lié aux entrées d'eaux) relevant du fond. Dès lors, cette prétention ne peut valablement saisir la cour et conformément à l'article 954 du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer sur ce point.



 Enfin, la cour constate que cette même partie intimée, dans la partie discussion de ses dernières écritures, 'entend soulever l'irrecevabilité de la demande de la SCI [Adresse 6] fondée sur l'existence de vices cachés affectant l'immeuble acquis', une telle prétention ne figure pas au dispositif de ses écritures, de sorte que la cour n'en est pas saisie, conformément à l'article 954 du code de procédure civile. 



I- Sur les demandes formées au titre des entrées d'eaux



1- au titre de la garantie des vices cachés



Le tribunal a retenu que les acquéreurs ne démontrent pas que l'eau présente dans les fourreaux (permettant l'arrivée des réseaux téléphonique et électrique) est un désordre constitutif d'un vice caché. Pour ce faire, il a constaté que tant le compromis de vente que l'acte authentique de réitération précisent que le réseau d'assainissement individuel n'est pas aux normes en vigueur. En outre, il a considéré que cet acte de cession établit que l'évacuation des eaux pluviales relève de la notion de système d'assainissement dès lors qu'il est fait mention de leur évacuation à ce titre et que l'article R 111-3 du code de la construction et de l'habitation mentionné audit acte fait également in fine état tant des eaux usées que des eaux pluviales. Le premier juge en a conclu que 'la conformité et les désordres affectant le réseau d'assainissement qu'il soit en lien avec les eaux usées ou de pluies ne peut être considéré comme un désordre caché relevant de la garantie de l'article 1641 du code civil'. Il a encore relevé que s'agissant de l'eau qui s'écoule des fourreaux de protection des câbles électriques et téléphoniques, ainsi que constaté par l'expert judiciaire, l'origine de l'eau dans ces fourreaux n'a pu être déterminée par ce dernier. Le tribunal a souligné que les indications données par l'expert saisi unilatéralement par les acquéreurs, ne peuvent davantage renseigner sur la provenance de l'eau puisque celui-ci n'a procédé à aucune constatation sur les canalisations enfouies à l'extérieur de la maison et n'a émis que des suppositions en faisant état d'une problématique d'altimétrie d'un bout à l'autre des fourreaux. Le premier juge en a déduit que faute de démonstration de la provenance de cette eau et notamment de son éventuelle préexistence à la vente, les acquéreurs ne démontraient pas que l'eau, présente dans les fourreaux, soit un désordre constitutif d'un vice caché.



Aux termes de ses dernières écritures, l'appelante fait valoir en premier lieu que contrairement à ce qui a été retenu par le premier juge, la non-conformité de l'assainissement mentionnée dans l'acte authentique ne concerne que le non-respect des normes en vigueur du réseau des eaux usées. Elle souligne que la non-conformité du réseau d'assainissement visé dans l'acte de cession ne peut raisonnablement s'entendre en une connaissance par l'acquéreur d'une infiltration d'eau de pluie par les fourreaux contenant les réseaux électriques. En second lieu, l'appelante indique que la réalité des désordres ne peut sérieusement être contestée, des entrées d'eaux ayant été constatées, contradictoirement, lors des opérations d'expertise judiciaire, au droit des fourreaux, dans la cave. Elle précise que les entrées d'eaux ont lieu lors des fortes pluies, ce qui explique que les dégâts des eaux n'ont pu être observés qu'à partir du mois de décembre 2013. L'appelante se prévaut de la persistance de ces désordres, à savoir un écoulement abondant d'eau par les fourreaux et l'inondation de la partie cave du rez-de-jardin, produisant aux débats une vidéo ainsi qu'un constat d'huissier établis en mars 2020. Elle ajoute que le dernier locataire à avoir occupé l'immeuble avant la vente, a pu déclarer, dans le cadre d'une sommation interpellative, qu'il avait constaté la présence d'eau dans la cave en période de pluie, évoquant des inondations et la nécessité pour lui de poser une pompe à eau. S'agissant de la cause des désordres, l'appelante relève que l'expert judiciaire a établi une causalité entre les non-conformités affectant les travaux réalisés par les vendeurs et/ou sous leur maîtrise d'ouvrage d'une part, et les entrées d'eaux constatées, d'autre part. Elle souligne que l'expert indique bien que quelles que soient les causes des points d'entrée d'eau dans les fourreaux, elles sont nécessairement liées à un défaut dans la mise en 'uvre de ces fourreaux. Ainsi, elle relève que peu important les incertitudes sur l'exacte cause des perçages des fourreaux, l'imputabilité des désordres aux travaux ne peut être sérieusement contestée. Elle s'appuie en ce sens sur les indications de l'expert judiciaire qui préconise la reconstruction, conformément aux règles de l'art, des réseaux privatifs EDF et PTT pour empêcher les eaux de pénétrer dans le sous-sol en suivant les fourreaux correspondants à ces réseaux. L'appelante déclare que les vendeurs ne peuvent pas, sans le moindre élément technique et alors qu'ils n'ont jamais sollicité de contre-expertise, remettre en cause l'analyse de l'expert. Elle rappelle également qu'il convient de ne pas confondre la notion de vice et donc de désordre (constitué par les entrées d'eaux) avec les causes de ce désordre. Sur les conséquences des désordres, l'appelante affirme que l'impropriété à destination est sans équivoque du fait des infiltrations d'eau et ce nonobstant leur limitation aux périodes de fortes pluies. Elle fait valoir qu'une maison se doit d'être étanche et que ce phénomène d'entrée d'eau ne peut être relativisé du fait de sa ponctualité dès lors qu'il concerne un sous-sol qui sert d'habitation. L'appelante ajoute que les non-conformités affectant les travaux réalisés pour les réseaux privatifs génèrent un risque vis-à-vis de la sécurité des usagers de l'habitation puisque la distance réglementaire entre les fourreaux n'a pas été respectée. Elle fait également état de ce que les câbles électriques baignent dans l'eau depuis maintenant plusieurs années. S'agissant de l'antériorité du vice, l'appelante rappelle que le dernier locataire avant la vente de l'immeuble a témoigné de l'existence des entrées d'eaux. Elle affirme en outre que les vendeurs avaient connaissance de ce vice dès lors que ce locataire les avait informés par l'intermédiaire de leur mandataire et que les travaux en cause ont été réalisés au moins pour partie par le vendeur lui-même, moins de 10 ans avant la vente, sans assurance. À ce titre, l'appelante souligne que les vendeurs, contrairement à ce qui est stipulé dans l'acte de vente, n'ont pas fait état de ces travaux, ce qui illustre leur mauvaise foi. Par ailleurs, elle fait observer que les vendeurs ayant réalisé eux-mêmes les travaux sont présumés connaître les vices. Enfin, l'appelante réplique que les professions respectives de ses gérants, notaire et dirigeant d'une entreprise de commerce de gros de minerais et de métaux, ne peuvent avoir une quelconque incidence sur les obligations d'information des vendeurs. Elle affirme qu'en toute hypothèse ses gérants ne pouvaient deviner que des travaux, dont la réalisation leur avait été cachée, n'avaient pas été réalisés conformément aux règles de l'art. Elle fait encore remarquer que les vendeurs ne sauraient se retrancher derrière la convention d'occupation précaire ayant pris effet du 23 août 2013 jusqu'à la réitération de l'acte authentique, soit le 25 novembre 2013 dès lors que les premières entrées d'eaux ont été découvertes à partir du 24 décembre 2013, lors de périodes de fortes pluies.



Aux termes de leurs dernières écritures, les vendeurs intimés soutiennent que les acquéreurs ne peuvent, en se fondant sur l'expertise judiciaire, invoquer l'existence de vices cachés dès lors qu'au cours des différentes visites sur les lieux, il n'a été constaté d'écoulement d'eau par l'intérieur des deux fourreaux débouchant dans la cave qu'à une seule reprise (réunion du 22 avril 2017) alors que les experts privé et judiciaire se sont déplacés plusieurs fois sur les lieux. Ils affirment dès lors qu'il convient de relativiser la gravité des écoulements et ce d'autant que l'appelante reconnaît elle-même que ceux-ci nécessitent des conditions de pluviométrie conséquente et ne concernent qu'une pièce à usage de stockage. S'agissant des deux nouvelles pièces produites par l'appelante devant la cour, à savoir une vidéo et un constat d'huissier réalisés en mars 2020, les intimés observent que les conditions climatiques lors de leur réalisation, ne sont pas précisées alors même que les précipitations sur le département de la Mayenne en fin d'année 2019 et en début d'année 2020 ont été exceptionnelles et qu'il peut parfaitement être imaginé que les occupants ont rempli d'eau les fourreaux en amont, permettant d'obtenir un écoulement qui n'a jamais été constaté par les deux experts. Par ailleurs, les intimés relèvent qu'en tout état de cause les deux non-conformités relevées par l'expert judiciaire, l'absence de grillage avertisseur pour signaler chacun des fourreaux et le non-respect d'une distance de sécurité de 20 cm entre les deux fourreaux servant aux réseaux EDF et PTT, ne participent pas à l'écoulement de l'eau. Ils ajoutent que comme relevé par le tribunal, il n'a pas été possible de déterminer la provenance de l'eau qui coule par les fourreaux, observant que lors des travaux de redressage des sols réalisés par l'acquéreur pour aménager les pelouses, des engins lourds ont circulé autour de la maison et ont pu occasionner un écrasement des fourreaux expliquant la présence d'eau à l'intérieur de ceux-ci. Ils en déduisent que les non-conformités et malfaçons constatées par l'expert judiciaire concernant les fourreaux d'alimentation et qui ne sauraient constituer des vices cachés, ne peuvent nécessairement leur être imputées mais surtout que ces non-conformités ne sont certainement pas à l'origine des pénétrations d'eau. Ils ajoutent que la pose des fourreaux remonte à mars 2004 et que par la suite jusqu'en 2013, aucune pénétration d'eau n'a été constatée. Les intimés énoncent encore que dans la mesure où ils ont fait appel à des professionnels pour les travaux VRD, il ne peut leur être reproché des non-conformités à la réglementation applicable. S'agissant du rapport de l'expert foncier, mandaté par l'acquéreur, qui évoque un bien qui serait totalement insalubre, ils précisent que cette affirmation est sujette à caution et ne peut leur être imputée alors même qu'ayant occupé personnellement les lieux, ils n'ont rencontré aucun problème.

S'agissant de leur prétendue connaissance du vice caché qui priverait d'effet la clause d'exclusion de garantie prévue à l'acte de vente, les intimés affirment qu'ils n'ont absolument pas caché sciemment la réalisation des travaux d'enfouissement et que pour eux, au regard de la nature des travaux (mise aux normes du fait de l'enterrement des réseaux), ils ne caractérisaient par une 'construction ou une rénovation' visée à la clause d'exclusion de garantie. En outre, ils soulignent que pour leur part, ayant occupé la maison durant trois années mais également pour les locataires suivants, aucune problématique liée à des entrées d'eau n'a été déplorée. Ils ajoutent avoir confié la gestion de leur logement à compter de 2007 à l'agence immobilière co-intimée, de laquelle ils n'ont reçu aucune information en ce sens jusqu'à ce que l'immeuble soit vendu. Les intimés indiquent encore que les gérants de l'appelante ayant occupé l'immeuble entre août et novembre 2013 au titre d'une convention d'occupation précaire, ils ont pu largement détecter d'éventuels désordres ou malfaçons et ce notamment du fait de leur compétence en matière immobilière, et n'ont pu alors ignorer les traces d'humidité qui sont déplorées comme étant prégnantes.



Aux termes de ses dernières écritures, l'agence immobilière intimée expose que la présence d'eau dans la cave n'est prouvée ni par l'appelante, ni par les experts, amiable ou judiciaire. Elle remarque que l'appelante a attendu la présente instance pour produire des données techniques qui n'ont pas été soumises à l'analyse de l'expert judiciaire désigné en première instance et a fortiori à l'examen contradictoire des parties. L'intimée souligne que les conditions dans lesquelles les constats relatés par l'huissier de justice ont été réalisés ne sont pas vérifiables de manière objective. Elle ajoute que la fuite d'eau apparaissant sur la vidéo, particulièrement importante, n'a jamais été constatée par aucun des experts malgré plus de trois ans d'investigations, ce qui interroge sur la qualité de cette preuve. L'agence intimée indique qu'il n'y a pas eu survenance du même type de désordres lors de l'occupation des précédents locataires et/ou propriétaires, observant que selon l'expert judiciaire, la situation topographique des lieux explique l'humidité ambiante. Enfin, elle relève que les non-conformités des canalisations n'ont strictement rien à voir avec un écoulement d'eau.



Sur ce, la cour



L'article 1641 du code civil prévoit que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.



Selon l'article 1642 du même code, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.



Il incombe à l'acheteur de rapporter la preuve du vice caché et de ses différents caractères.



En outre, il résulte de l'article 1643 du même code qu'une clause de non-garantie n'est susceptible de décharger le vendeur de la garantie légale dont il est tenu en matière de vice caché que s'il ne connaissait pas le vice affectant la chose vendue et n'est pas de mauvaise foi, étant précisé que le vendeur non professionnel n'est pas présumé avoir connaissance du vice.



En premier lieu, il convient de relever que si le compromis de vente du 27 juillet 2013 et l'acte authentique de cession du 25 novembre 2013 comportent des stipulations relatives à la non-conformité du réseau d'assainissement individuel du bien vendu et de sa connaissance par l'acquéreur, celles-ci ne sauraient concerner, comme retenu par le premier juge, l'évacuation des eaux pluviales.



En effet, la clause litigieuse du contrat de vente relative à l'assainissement prévoit que : 'le système d'écoulement des eaux pluviales doit être distinct de l'installation d'évacuation des eaux usées, étant précisé que le régime d'évacuation des eaux pluviales est fixé par le règlement sanitaire départemental. L'évacuation des eaux pluviales doit être assurée et maîtrisée en permanence, elles ne doivent pas être versées sur les fonds voisins et la voie publique. En outre, l'article L 271-4 du code de la construction et de l'habitation dispose qu'en cas de non-conformité de l'installation d'assainissement non collectif lors de la signature de l'acte authentique de vente, l'acquéreur doit faire procéder aux travaux de mise en conformité dans un délai d'un an après l'acte de vente. Le vendeur déclare que l'installation d'assainissement n'a fait l'objet d'aucun contrôle de conformité par le service public de l'assainissement. L'acquéreur reconnaît être parfaitement informé et déclare faire son affaire personnelle de cette situation et notamment des travaux nécessités pour la mise en conformité de l'installation d'assainissement individuel de la maison (...)'. 



La mention précitée relative à l'évacuation des eaux pluviales ne vise qu'à rappeler que le système d'évacuation des eaux usées ne doit pas mélanger celles-ci et les eaux pluviales. Il n'en demeure pas moins que l'assainissement ne porte que sur les eaux usées et la clause qui précède ne peut être autrement interprétée, étant observé qu'il n'est pas stipulé à l'acte de vente que la maison d'habitation ne comporterait aucun dispositif d'évacuation des eaux pluviales ou un dispositif qui ne serait pas conforme aux règles d'urbanisme en vigueur dans la commune.



A cet égard, il se déduit de la lecture in fine du rapport d'expertise judiciaire en p. 14 indiquant '(...) les propriétaires avaient dû faire face en octobre 2013 à une inondation dans la chaufferie en raison des eaux pluviales qui n'étaient pas raccordées au réseau. Le problème fut résolu depuis' qu'un réseau d'eaux pluviales existe même s'il n'est pas donné de précisions sur la nature du système de drainage et d'écoulement mis en place, en dehors de celui qui permet classiquement de collecter les eaux de pluies recueillies sur les toits des bâtiments.



Par ailleurs, l'article R 111-3 du code de la construction et de l'habitation, dans sa version applicable au jour du compromis de vente, qui édicte notamment l'obligation d'installer une évacuation des eaux usées dans les bâtiments d'habitation, ne comporte aucune disposition relative aux eaux pluviales de sorte que son visa, au compromis de vente à l'article 8-2 'information de l'acquéreur relative au système d'assainissement (art. L 1331-1 du code de la santé publique et art. R 111-3 du code de la construction et de l'habitation)' ne permet pas d'établir que les parties ont entendu donner un régime identique pour les eaux usées et les eaux pluviales. 



Au vu de ce qui précède et étant observé que les vendeurs intimés ne fondent pas leur argumentaire sur cette clause stipulée à l'acte de vente relative au défaut de conformité de la fosse septique existante aux normes réglementaires, il convient d'observer que ladite clause ne s'applique pas aux eaux pluviales, causes des désordres allégués par l'appelante.



 En second lieu, ainsi que retenu par le premier juge et contrairement aux affirmations des intimés, il est établi que de l'eau s'écoule des fourreaux de protection des câbles électrique et téléphonique qui sont présents dans la cave, située en sous-sol du bien vendu. Au cours de ses opérations et plus spécialement, lors d'un de ses déplacements sur les lieux le 22 avril 2017, l'expert judiciaire a 'constaté les écoulements d'eau par l'intérieur des 2 fourreaux annelés rouges et des 2 fourreaux annelés verts ainsi que des remontées de l'eau par capillarité le long des trois fourreaux noirs.'



 Devant la cour, l'appelante produit notamment un constat d'huissier dressé à sa demande, le 2 mars 2020, avec la description suivante : 'dans le coin de la pièce au sud [la cave] se trouvent des gaines annelées rouges et vertes. De l'eau s'écoule des deux gaines rouges et de la gaine verte de droite de manière continue sur le sol.' L'huissier a précisé, aux termes d'une attestation établie le 10 octobre 2020, qu'il est venu sur les lieux à deux reprises le 2 mars 2020, à partir de 7h26 puis de 21h21, indiquant 'A deux reprises, j'ai pu remarquer, dans le coin à gauche de la cave de M. [R], de l'eau s'écouler des gaines dépassant du mur. L'écoulement était faible dans la matinée et la météo prévoyant des averses en journée, il a été convenu avec M. [R] d'intervenir à nouveau plus tard en journée pendant ou après l'averse de manière à constater l'importance des écoulements lors des intempéries. Lors de mes interventions, à aucun moment je n'ai pu remarquer sur ou autour du terrain de M. [R] des tuyaux d'eau ou tout dispositif d'alimentation en eau.'



Au vu de ce qui précède, l'écoulement d'eau à partir des fourreaux EDF et PTT qui desservent l'alimentation de la maison, ne peut sérieusement être discuté et ce, peu important son caractère continu ou discontinu et son débit, étant observé que l'appelante a toujours indiqué avoir constaté ces entrées d'eau uniquement lors de périodes de forte pluie. La circonstance que l'expert judiciaire n'ait pu observer qu'à une seule reprise cet écoulement ne saurait minorer voire écarter la réalité du désordre ainsi décrit et ce, même s'il concerne une cave, pièce du sous-sol qui n'est pas habitée.



L'existence du vice se trouve ainsi suffisamment caractérisée.



S'agissant des possibles points d'entrée des eaux pluviales dans ces fourreaux, l'expert judiciaire a fait deux constatations :

- au niveau du coffret coupe-circuit principal individuel disposé en limite de propriété en bordure de la voie publique, on trouve un fourreau '' 110 rouge qui dessert l'alimentation électrique de l'immeuble. Ce fourreau est abrité dans le coffret et il remonte suffisamment au-dessus du terrain naturel pour ne pas capter d'eau pluviale.

- un regard ciment à proximité abrite le départ de 2 fourreaux PTT '' 40 verts pour alimenter la maison. L'un des deux est vacant (aiguille en attente). Ces 2 fourreaux ne sont pas scellés au regard. Le tampon n'est pas étanche. L'eau peut donc s'infiltrer librement dans le regard, à l'intérieur et le long des deux fourreaux et cheminer sur toute la longueur de la tranchée.



Le 8 septembre 2017, jour des opérations de sondage au droit des réseaux extérieurs, l'expert judiciaire a préalablement expliqué qu'une excavation a été réalisée avec une minipelle, à une profondeur d'environ 0,90 m, et positionnée au croisement du réseau EU/EP venant de la propriété voisine (ou de l'ancien cabinet d'aisances) et du réseau d'alimentation EDF. L'expert a constaté à cet endroit la présence des quatre fourreaux litigieux, indiquant que 'le fourreau [rouge] (ouest) dessert l'alimentation EDF de la maison. Son ouverture a révélé une présence d'eau en-dessous des câbles électriques (qui sont étanches). Le fourreau [rouge] (est) dessert l'alimentation EDF des communs. Après ouverture, il n'est révélé aucune présence d'eau. (...) L'ouverture des 2 fourreaux PTT a montré qu'ils étaient remplis d'eau.'



Au cours de ces sondages, l'expert judiciaire a mis en évidence plusieurs non-conformités : 

- 'absence de grillage avertisseur rouge pour signaler les câbles électriques sous-terrains (non conformité des ouvrages)

- absence de grillage avertisseur vert pour signaler l'alimentation PTT basse tension (non conformité)

- présence des 2 fourreaux '' 40 verts accolés aux 2 fourreaux électriques. Il convenait de respecter une distance de sécurité de 20 cm entre les réseaux EDF et PTT (non-conformité)'.



Il a indiqué que la présence d'eau dans 3 des 4 fourreaux explique pour partie les écoulements d'eau qui surviennent dans la cave. En revanche, il a précisé qu'il ne pouvait définir précisément les points d'entrée de l'eau à l'intérieur des fourreaux, émettant néanmoins plusieurs hypothèses : 'absences de scellements et de calfeutrements des fourreaux dans le regard PTT, systèmes racinaires destructeurs, raccordements secs et non étanches pour une même canalisation, etc.' Il a ajouté que le défaut de garde à l'eau et de scellements des 4 fourreaux qui n'ont jamais été réalisés au droit de leur pénétration dans le mur de soubassement de la cave, permet aux infiltrations de pénétrer pour partie dans le sous-sol en suivant les fourreaux. L'expert judiciaire a également souligné que 'la nature du sous-sol quasi imperméable (...) est un autre paramètre à prendre en compte. Les eaux circulant en infracouches dans le sol peu perméable sont amenées à rencontrer la tranchée en sable avec ses fourreaux disposés perpendiculairement à la pente'.



Il a conclu que les ouvrages de VRD (tranchée, fourreau d'alimentations, pénétrations, calfeutrements) construits en 2004 et 2006 par M. et Mme [E] et les entreprises Europlomberie, Elitel et Vaugon, comportent plusieurs malfaçons et non-conformités à l'origine des désordres. Il considère ainsi que pour empêcher les eaux de pénétrer dans le sous-sol en suivant la tranchée et les fourreaux EDF et PTT, il conviendrait de reconstruire les réseaux privatifs EDF et PTT conformément aux règles de l'art. 



Au vu de ce qui précède, si, comme l'avancent les vendeurs intimés, les non-conformités relatives à l'absence de grillage avertisseur et au non-respect d'une distance entre les fourreaux EDF et PTT sont étrangères aux entrées d'eau, il n'en demeure pas moins que les malfaçons tenant à l'absence de calfeutrements des canalisations dans le regard PTT et sur le tampon mais également au niveau du soubassement de la maison, autour des pénétrations des fourreaux EDF et PTT, sont à l'origine des infiltrations constatées dans la cave. En préconisant au titre des travaux réparatoires des 'calfeutrements extérieurs et intérieurs dans le soubassement de la maison autour des pénétrations des fourreaux EDF et PTT, de façon que la pénétration des fourreaux se fasse à une altimétrie supérieure à leur parcours en tranchée', l'expert judiciaire a mis en évidence une malfaçon concernant le positionnement insuffisamment haut des fourreaux au point de liaison avec l'habitation. A cet égard, l'appelante rappelle à juste titre , en produisant la norme NF 15-100 alors en vigueur, que les fourreaux doivent être étanches, notamment au niveau des raccords, sur toute la longueur avec des remontées aux extrémités hors sols. 



La cour observe encore que l'origine de l'écoulement de l'eau, incertaine soit-elle, n'empêche pas d'apprécier l'antériorité du vice caché allégué par l'appelante. A cet égard, il convient de relever que les gérants de la SCI [Adresse 6] ont constaté la pénétration d'eau par les fourreaux au niveau de la cave à partir du 24 décembre 2013, soit un mois après la vente. 



En outre, l'antériorité du vice résulte des déclarations de M. [O] [U], dernier locataire occupant les lieux avant leur vente en 2013, recueillies dans le cadre d'une sommation interpellative du 11 avril 2016 faite à la demande des dirigeants de la SCI. Ce locataire a répondu aux questions posées comme suit :

- Avez-vous pu constater la présence d'eau dans la cave à vin en période de pluie ' 'Oui, la cave était inondée'

- Fallait-il évacuer cette eau à l'aide d'une pompe ' Ou quel autre moyen avez-vous eu pour faire évacuer l'eau ' 'J'avais été contraint de poser une pompe à eau.'

- Le cabinet de Berranger [l'agence immobilière en charge de la gestion locative] était-il au courant de cette situation ' Lui en aviez-vous parlé ' 'Oui, je pense avoir transmis des mails. Je vous les communiquerai dans la mesure du possible.'



Il y a donc lieu de considérer que le vice était présent antérieurement à la vente.



Par ailleurs, si l'installation de M. [R] et de Mme [W] dans les lieux est antérieure pour remonter au 23 août 2013, au titre d'un contrat d'occupation précaire conclu avec les vendeurs à cette date, il ne peut être tiré argument de ce fait pour caractériser une connaissance par eux du vice affectant le bien vendu dès lors que celui-ci est conditionné à une forte pluviométrie. En effet, les fourreaux litigieux se trouvent à un endroit qui n'est pas nécessairement visité quotidiennement par les occupants des lieux et ces derniers n'ont pas eu l'attention attirée sur ces gaines d'alimentation en électricité et téléphonie puisque dans l'acte de vente, les vendeurs ont déclaré 'qu'aucune construction ou rénovation n'a été effectuée dans les dix dernières années (...) ni qu'aucun élément constitutif d'ouvrage ou équipement indissociable de l'ouvrage au sens de l'article 1792 du code civil n'a été réalisé sur cet immeuble dans ce délai'. Dès lors, l'appelante n'a pu se convaincre de l'existence du vice par un examen normalement attentif du bien lors de l'occupation précaire de trois mois, précédant la réitération de la vente. 



Au surplus, il ne peut être considéré que les professions des gérants de l'appelante, notaire et dirigeant d'une entreprise de commerce de gros de minerais et de métaux, conduisaient celle-ci à avoir une nécessaire connaissance du vice affectant le bien vendu. En effet, l'appelante n'est qu'un acquéreur profane, ses gérants n'étant pas des professionnels du bâtiment. 



Le vice revêt donc un caractère caché pour elle.



Enfin, le vice revêt une gravité certaine dans la mesure où le défaut d'étanchéité des fourreaux et les infiltrations d'eau que cela génère, empêchent une utilisation normale des lieux, notamment pour le stockage d'objets mobiliers, destination habituellement donnée à une cave. Si ce vice ne rend pas l'immeuble vendu, dans sa totalité, impropre à son usage dès lors que le phénomène d'infiltration porte sur un endroit bien précis du sous-sol, en l'occurrence la cave, il diminue toutefois son usage au point que l'appelante n'aurait pas acheté le bien, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, si elle en avait eu connaissance.



De l'ensemble, il résulte que l'immeuble vendu est affecté d'un vice caché au sens de l'article 1641 du code civil.



Il est constant que la vente est assortie d'une clause exclusive de garantie de vices cachés dont les parties discutent simplement l'opposabilité à l'acquéreur en fonction de la connaissance que pouvaient, ou non, avoir les vendeurs des vices objets du litige.



A cet égard, la connaissance par les vendeurs de l'existence du vice tenant aux entrées d'eaux ou encore leur mauvaise foi n'est pas établie. 



D'une part, il est constant, ainsi que relevé par l'expert judiciaire aux termes de son rapport, que les travaux de plomberie, d'électricité et de téléphonie ont été réalisés par M. et Mme [M] [B] [E], en 2004 et 2006, comme en témoignent trois factures, analysées comme suit par l'expert :

- facture Europlomberie du 3 mars 2004 pour 5 154,83 euros portant sur des travaux de plomberie, comprenant la fourniture et la pose de gaines annelées TPC '' 40 verte (téléphone), '' 50 rouge et '' 110 rouge (électricité) par M. [P], son ami et responsable de l'entreprise Europlomberie et par M. [E] lui-même ; réalisation d'une tranchée allant de l'entrée du terrain devant les annexes (garage) jusqu'à l'angle sud de la maison.

- facture Elitel du 30 juin 2006 pour 299,54 euros : travaux d'alimentation en téléphonie

- facture Vaugon du 21 octobre 2006 pour 926,63 euros : travaux d'alimentation en électricité.



Les vendeurs intimés indiquent aux termes de leurs écritures, avoir réalisé les travaux 'par l'intermédiaire de professionnels' mais ne contestent pas à tout le moins y avoir participé. Cela se trouve confirmé par l'examen de la facture Euro Plomberie du 3 mars 2004 faisant figurer au poste CAVE, la mention 'main d'oeuvre ne son pas comprise les trenchers extérieur' (sic) et facturant la location d'une mini pelle. Il apparaît ainsi que l'intervention des vendeurs, pour ces travaux, s'est limitée, en 2004, au creusement de la tranchée, l'entreprise Euro Plomberie ayant été quant à elle chargée de l'installation des réseaux enterrés d'électricité et de téléphonie, avec la pose des fourreaux protégeant les câbles d'alimentation. 



La présomption de connaissance des vices, opposée par l'appelante aux vendeurs et tirée de leur participation aux travaux ne saurait ainsi s'appliquer, la pose des fourreaux litigieux n'ayant pas été réalisée par leurs soins mais par des professionnels. Ainsi, les vendeurs ont pu légitimement être convaincus de l'efficacité de leurs prestations. 



De même, la présence à l'acte de vente de la clause selon laquelle 'aucune construction ou rénovation n'a été effectuée dans les dix dernières années ou depuis son acquisition si elle est plus récente, ni qu'aucun élément constitutif d'ouvrage ou équipement indissociable de l'ouvrage au sens de l'article 1792 du code civil n'a été réalisé sur cet immeuble dans ce délai' ne signe nullement une volonté de dissimulation de la part des vendeurs relativement aux travaux en cause et ne saurait en tout état de cause faire la preuve de ce qu'ils avaient connaissance du vice les affectant.



Par ailleurs, pour démontrer la connaissance du vice par les vendeurs, l'appelante se rapporte aux déclarations précitées de M. [O] [U], dernier locataire à avoir occupé les lieux avant leur vente en 2013, obtenues le 11 avril 2016 dans le cadre d'une sommation interpellative. 



Pour leur part, les vendeurs versent aux débats plusieurs états d'entrée et de sortie des lieux établis conjointement avec l'agence immobilière représentant les propriétaires et les locataires qui se sont succédés de 2007 jusqu'au 26 juillet 2013, date de libération des lieux par M. [O] [U]. Ces documents ne font état d'aucune problématique d'humidité voire d'inondation au niveau de la cave où se trouvent les fourreaux litigieux. 



Il se déduit de ces éléments que si l'antériorité du vice se trouve établie par les déclarations du dernier locataire, la connaissance du vice par les vendeurs n'est en revanche pas démontrée. En effet, il n'est pas justifié de ce que le locataire qui a fait état d'inondation de la cave en période de pluie ait avisé l'agence immobilière intimée en charge de la gestion locative du bien. Les déclarations du locataire, sur cette information donnée à l'agence, n'apparaissent d'ailleurs pas affirmatives et il n'a à l'évidence communiqué aucun des mails qu'il 'pense avoir transmis' et que l'appelante n'aurait pas manqué de produire aux débats. 



C'est dès lors à bon droit que les vendeurs se prévalent de la clause de non-garantie pour faire échec à l'action indemnitaire de l'appelante sur le fondement de la garantie des vices cachés.



Le jugement entrepris sera, dès lors, confirmé par substitution de motifs en ce qu'il a rejeté la demande en réduction du prix de vente en raison des entrées d'eau.





2- au titre de la responsabilité décennale des vendeurs



Aux termes de ses dernières écritures, l'appelante soutient en appel, à titre subsidiaire, que la responsabilité des vendeurs se trouve engagée de plein droit au titre de la garantie décennale. Elle relève que l'expert judiciaire a précisé que quelles que soient les causes des perçages des fourreaux, elles sont nécessairement liées à un défaut dans la mise en 'uvre de ces fourreaux. Dans la mesure où les entrées d'eau sont imputables aux travaux réalisés par et sous la maîtrise d''uvre des vendeurs, l'appelante affirme que ces derniers engagent leur responsabilité sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil. Elle fait remarquer que les vendeurs-constructeurs ne rapportent pas la preuve d'une cause étrangère de nature à les exonérer. L'appelante, s'appuyant sur le rapport d'expertise judiciaire, ajoute que si des non-conformités ne sont pas à l'origine des entrées d'eau, cela ne remet pas en cause que ces dernières sont bien imputables aux travaux réalisés par les vendeurs. Enfin, elle rappelle qu'un immeuble à usage d'habitation doit permettre d'assurer le clos et le couvert et que les infiltrations mêmes minimes et/ou l'humidité ne sont jamais tolérées. 



Aux termes de leurs dernières écritures, les vendeurs intimés dénient toute responsabilité sur le fondement de l'article 1792 du code civil, faisant valoir qu'il n'est pas démontré que les désordres qui pourraient affecter le bien vendu proviennent des travaux en cause et qu'ils seraient de nature à le rendre impropre à sa destination ou à compromettre sa solidité. À ce titre, ils soulignent que l'expert judiciaire est incapable de certifier que l'origine de la présence d'eau dans les fourreaux provient des travaux réalisés, émettant l'hypothèse que les écoulements pourraient provenir du redressage des sols opérés par l'acquéreur depuis lors.



Aux termes de ses dernières écritures, l'agence immobilière intimée considère qu'au regard des conclusions de l'expert judiciaire, l'appelante ne peut affirmer que les travaux d'enfouissement des canalisations réalisés par la société Europlomberie en 2004, soit neuf ans avant la vente et sans constat du moindre désordre depuis lors, seraient à l'origine de l'humidité présente dans la cave.



Sur ce, la cour



Il est de principe que l'action en garantie des vices cachés n'est pas exclusive de l'action en garantie prévue à l'article 1792 du code civil.



Cet article dispose que tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.



Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère.



Conformément à l'article 1792-1 2° du même code, toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire, est réputée constructeur de l'ouvrage.

 

En l'espèce, le caractère d'ouvrage de construction immobilière ou de partie d'ouvrage de construction immobilière des réseaux d'alimentation du bien vendu en électricité et téléphonie n'est pas contesté.



En outre, les époux [M] [B] [E] ont la qualité de constructeurs pour avoir fait réaliser ces travaux de construction des réseaux privatifs et même pour y avoir participé en effectuant les tranchées nécessaires à l'enfouissement de ces réseaux. Leur responsabilité est donc susceptible d'être recherchée sur le fondement de la garantie décennale.



Il n'est pas discuté par les parties que les travaux en cause sont intervenus en 2004 et 2006, l'existence d'une réception des travaux, intervenue au jour de l'achèvement des travaux ne faisant pas davantage l'objet de contestation.



Il n'est pas soutenu que les désordres d'infiltrations constatés par l'expert judiciaire auraient été apparents lors de cette réception des travaux, intervenue plusieurs années avant la vente du bien immobilier.



Au vu des développements qui précèdent, ces désordres n'étaient pas davantage a