Cour d'Appel · Chambre A - Commerciale — 9 avril 2024

COUR D'APPEL

D'ANGERS

CHAMBRE A - COMMERCIALE







JC/ILAF

ARRET N°: 



AFFAIRE N° RG 22/00473 - N° Portalis DBVP-V-B7G-E7AV



jugement du 25 Janvier 2022

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'ANGERS

n° d'inscription au RG de première instance 20/01609



ARRET DU 09 AVRIL 2024



APPELANTE :



Madame [E] [K]

née le 24 Novembre 1945 à [Localité 3]

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Représentée par Me Sylvia CRUBLEAU COCHARD de la SELAS AVOCONSEIL, avocat au barreau d'ANGERS - N° du dossier 190282 substitué par Me Jean-Baptiste GUEDON





INTIMEE :



S.A.S. BF AND CO anciennement S.A CHOCO AND CO

[Adresse 2]

[Adresse 2]



N'ayant pas constitué avocat





COMPOSITION DE LA COUR



L'affaire a été débattue publiquement à l'audience du 22 Janvier 2024 à 14 H 00, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. CHAPPERT, conseiller qui a été préalablement entendu en son rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Mme CORBEL, présidente de chambre

M. CHAPPERT, conseiller 

Mme GANDAIS, conseillère



Greffière lors des débats : Mme TAILLEBOIS 







ARRET : réputé contradictoire



Prononcé publiquement le 09 avril 2024 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l'article 450 du code de procédure civile ; 



Signé par Catherine CORBEL, présidente de chambre et par Sophie TAILLEBOIS, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



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FAITS ET PROCÉDURE 



Mme [E] [K] est propriétaire d'un immeuble situé au [Adresse 1], comprenant une partie d'habitation et une partie commerciale. 



Cette partie commerciale a fait l'objet de plusieurs locations et Mme [K] explique qu'elle a autorisé l'un de ses locataires à mettre en place une couverture provisoire, constituée de tasseaux de bois et de tôles ondulées, sur la cour attenante au local commercial, ainsi qu'un globe d'éclairage.



Par un acte authentique du 30 mars 2018, Mme [K] a donné le local à bail commercial à la SAS Choco and Co, dont la présidente était alors Mme [U]. 



Le bail commercial comportait une clause autorisant "le preneur à effectuer à ses frais les travaux permettant l'exploitation du commerce projeté, et notamment l'installation dans la cave d'un système de climatisation aux normes selon la réglementation en vigueur, sans intervention de l'architecte du bailleur, ainsi que l'isolation et l'aménagement de la courette".



Le bail commercial a pris effet le 1er avril 2018, date à laquelle un état des lieux d'entrée a été établi entre les parties. 



Par une lettre du 17 juin 2019, la SAS Choco and Co a fait mettre Mme'[K] en demeure d'exécuter les travaux d'isolation de la courette. 



La SAS Choco and Co a ensuite fait assigner Mme [K] en référé devant le président du tribunal de grande instance d'Angers par un acte d'huissier du 18'juillet 2019, afin que soit ordonnée une expertise judiciaire et que le paiement de la moitié du loyer soit suspendu pendant le temps des travaux de remise en état de la couverture de la courette. Par une ordonnance du 17 octobre 2019, le président du de grande instance d'Angers a ordonné une expertise judiciaire mais il a débouté la SAS Choco and Co de sa demande de suspension partielle provisoire du paiement de la moitié des loyers.



Monsieur [P] [W], expert judiciaire, a déposé son rapport le 26 mai 2020, concluant notamment que "je ne retiens aucune perte ni trouble de jouissance dans cette affaire puisque le mauvais état de la toiture était visible au moment de Ia signature du bail, dans lequel on indique "courette couverte". A'mon sens, une courette couverte ne peut pas être considérée comme une réserve ni comme une pièce à usage de stockage, surtout pour des produits alimentaires". 



Par une ordonnance du 17 août 2020, le juge du tribunal judiciaire d'Angers a fait injonction à la SAS Choco and Co de régler à Mme [K] une somme de 4'420 euros au titre des loyers impayés. La SAS Choco and Co a fait opposition à cette ordonnance d'injonction de payer et l'instance est toujours pendante devant le tribunal judiciaire.



Parallèlement, la SAS Choco and Co a fait assigner Mme [K] devant le tribunal judiciaire d'Angers par un acte d'huissier du 11 septembre 2020, afin notamment d'obtenir que le coût des travaux de réfection et de mise en conformité de la toiture de la courette soit mis à sa charge et qu'elle l'indemnise de son préjudice de jouissance.



La SAS Choco and Co a changé de dénomination et est devenue la SAS BF and Co.



Par un jugement du 25 janvier 2022, le tribunal judiciaire d'Angers a :



- autorisé la SAS Choco and Co à faire procéder aux travaux de réfection de la toiture et de l'installation électrique de la courette du local commercial situé [Adresse 1] selon les préconisations de l'expert judiciaire dans son rapport du 26 mai 2020 et dans la limite du montant des devis à hauteur de 5 833,59 euros ; 



- condamné Mme [K] à payer à la SAS Choco and Co la somme de 5 833,59 euros en vue de la réalisation des travaux qui seront effectués à la diligence de la SAS Choco and Co ;

 

- débouté Mme [K] de sa demande au titre du préjudice moral ;

 

- condamné Mme [K] à verser à la SAS Choco and Co la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant les frais d'expertise judiciaire, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;



- rappelé que le jugement est exécutoire par provision de plein droit ;



Par une déclaration du 16 mars 2022, Mme [K] a interjeté appel de ce jugement, l'attaquant en tous ses chefs à l'exception de celui ayant rappelé que l'exécution provisoire est de droit, intimant la SAS BF and Co. 





La SAS BF and Co n'a pas constitué avocat. La déclaration d'appel et l'avis de fixation lui ont été signifiés par Mme [K] par un acte de commissaire de justice du 13 juin 2022, délivré à la personne morale. De ce fait, le présent arrêt est donc réputé contradictoire en application de l'article 473, alinéa 2, du code de procédure civile.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 15 janvier 2024.





MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES



Par des dernières conclusions remises au greffe par la voie électronique le 9'juin'2022 et signifiées à la SAS BF and Co par l'acte de commissaire de justice du 13 juin 2022, auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Mme [K] demande à la cour : 



- d'infirmer le jugement en tous ses chefs visés par la déclaration d'appel, 



et statuant à nouveau, 

 

- de débouter la SAS Choco and Co de l'intégralité de ses demandes, 

 

- de condamner la SAS BF and Co à lui verser la somme de 8 000 euros en réparation du préjudice moral,

 

- de la condamner également au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens lesquels 

comprendront les frais d'expertise, 





MOTIFS DE LA DÉCISION



La SAS Choco and Co n'ayant pas constitué avocat ni conclu, elle est réputée s'approprier les motifs du jugement entrepris.



- sur la responsabilité :



Après avoir retenu que la courette faisait partie de l'assiette du bail commercial, le tribunal judiciaire a considéré que les travaux nécessaires sur la couverture et sur l'installation électrique de cette courette excédaient de simples travaux d'isolation ou d'aménagement tels qu'envisagés dans la clause 'transformations' du contrat mais consistaient en des travaux d'étanchéité relevant du clos et du couvert incombant à la bailleresse. Il a ainsi conclu au manquement par Mme'[K] à son obligation de délivrance. 







Mme [K] reproche au tribunal judiciaire d'avoir ainsi statué et se défend de tout manquement à son obligation de délivrance. Elle explique que la courette a expressément été mentionnée comme telle dans le bail commercial et qu'elle n'avait aucune vocation commerciale ni aucune vocation à servir de réserve. Elle ajoute que Mme [U], déjà gérante de plusieurs sociétés, a pu se convaincre du mauvais état de la couverture et de l'installation électrique de la courette lors des visites réalisées avant la signature du contrat, assistée de son père, lui-même également expérimenté car dirigeant de plusieurs sociétés. Elle affirme que la SAS Choco and Co s'était engagée à faire les travaux de remise en état nécessaires sur la courette, ce qu'elle a été expressément autorisée à faire par la bailleresse dans les termes des clauses 'transformations' et 'mises aux normes', et à faire son affaire personnelle du coût de ces travaux. Elle en conclut que la société ne peut pas désormais tenter de lui faire supporter le coût de ces travaux. 



Sur ce, 



Le litige met exclusivement en cause l'obligation de délivrance de Mme'[K]. 



L'article 1719 du code civil prévoit que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée. L'article 1720 du même code ajoute que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. 



L'argumentation de l'appelante amène à considérer, d'une part, l'étendue de l'obligation de délivrance au regard de la nature du bien donné à bail commercial et, d'autre part, l'incidence des clauses invoquées par l'appelante pour s'exonérer de toute responsabilité. 



Sur le premier point, Mme [K] soutient que le bail commercial a porté sur le local dédié à l'exploitation d'un fonds de commerce et sur la courette jouxtant ce local, mais que celle-ci n'avait toutefois aucune destination commerciale et notamment pas vocation à servir de réserve. Cet argument répond ainsi à la difficulté rencontrée par locataire, telle qu'elle l'a rapportée à l'expert judiciaire, qui s'est trouvée confrontée au refus des entrepreneurs d'aménager et d'isoler la courette afin de pouvoir y entreposer de la marchandise alimentaire, motif pris de l'absence d'étanchéité de la toiture. Pour autant, cet argument opère une confusion entre deux des déclinaisons distinctes de l'obligation de délivrance du bailleur, la première - matérielle - consistant à remettre au preneur la chose telle qu'elle est décrite au contrat et la seconde - juridique - consistant mettre à sa disposition un bien qui permet l'exploitation prévue au contrat. Or en l'espèce, le contrat du 30 mars 2018 prévoit que l'assiette du bail comprend 'une courette couverte avec WC et point d'eau'. Il appartenait donc bien à Mme [K] de mettre à disposition de la SAS Choco and Co la courette ainsi décrite dans le contrat, avec une couverture, indépendamment de la question de l'usage qui pourrait en être fait par la locataire. 



Sur le second point, il ressort de l'article 1720 précité que le bailleur doit par principe remettre au locataire un local apte à être utilisé sans que ce dernier ait à faire de réparations, de quelque espèce qu'elles soient, et notamment celles nécessaires au clos et au couvert. Tel n'est pas le cas de la courette, dont l'expert judiciaire relève que son étanchéité aux eaux de pluie est insuffisante voire inexistante à plusieurs endroits, entraînant des infiltrations qui créent un risque de court-circuit au niveau du luminaire faute de protection de l'installation électrique. 

Mme [K] fait valoir, en premier lieu, que la dirigeante de la SAS Choco and Co a pu se convaincre du mauvais état de cette couverture lors des visites qu'elle a réalisées, en présence de son père et avant même la signature du contrat, en ajoutant que l'expérience du monde des affaires dont ils disposaient l'un comme l'autre leur en donnait les compétences suffisantes. C'est également ce que confirme l'expert judiciaire, qui conclut que 'le mauvais état de la couverture et de l'installation électrique est antérieur à l'entrée de Choco and Co dans les lieux et visible par un néophyte dans le domaine de la construction'. Aucun élément ne confirme toutefois la réalité des visites préalables effectuées par Mme [U]-[O] et son père. De surcroît, quand bien même ces visites auraient eu lieu et quand bien même elles auraient permis à Mme [U]-[O] de découvrir les désordres affectant la couverture et l'installation électrique de la courette, la prise de possession des lieux en l'état par la locataire n'est pas de nature à exonérer la bailleresse de son obligation de délivrance du bien clos et couvert.



En second lieu, l'appelante entend s'exonérer de toute responsabilité en se prévalant des clauses suivantes :



'TRANSFORMATIONS - le preneur aura à sa charge exclusive toutes les transformations et réparations nécessitées par l'exercice de son activité. Ces transformations ne pourront être faites qu'après avis favorable et sous la surveillance et le contrôle de l'architecte du bailleur dont les honoraires seront à la charge du preneur.



Dès à présent, le bailleur autorise le preneur à effectuer à ses frais les travaux permettant l'exploitation du commerce projeté, et notamment l'installation dans la cave d'un système de climatisation aux normes selon la réglementation en vigueur, sans intervention de l'architecte du bailleur, ainsi que l'isolation et aménagement de la courette.



MISES AUX NORMES - par dérogation à l'article 1719 alinéa premier du Code civil, le preneur aura la charge exclusive des travaux prescrits par l'autorité administrative, que ces travaux concernent la conformité générale de l'immeuble loué ou les normes de sécurité, d'accueil du public, d'accéder handicapé, d'hygiène, de salubrité spécifique à son activité'



pour affirmer que la SAS Choco and Co s'est engagée à procéder aux travaux de remise en état de la couverture de la courette et qu'elle a accepté de prendre à sa charge le coût des travaux nécessaires. Ce faisant, Mme [K] soutient que la charge des travaux a été conventionnellement transférée à sa locataire.



Toutefois, s'il est exact que le bailleur peut mettre à la charge du preneur, par une clause expresse du bail, certains travaux d'entretien ou de réparation, il ne peut, en raison de l'obligation de délivrance à laquelle il est tenu de plein droit, s'exonérer, à l'occasion de conventions aménageant la répartition de la charge des réparations, de l'obligation de procéder aux travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l'immeuble. Mme [K] ne peut donc pas, sous couvert des deux clauses précitées, tenter de faire supporter à son ancienne locataire la charge des travaux nécessaires à assurer le couvert de la courette. 



Il en va d'autant plus sûrement ainsi qu'il ne ressort des deux clauses reproduites aucun engagement, ni aucun accord, de la SAS Choco and Co pour réaliser, à ses frais, les travaux litigieux. La première clause n'envisage en effet que les travaux d'isolation et d'aménagement de la courette, ceux-là même que la SAS'Choco and Co a expliqué avoir tenté de faire réaliser mais en vain compte tenu du refus des entrepreneurs d'intervenir sous la toiture non étanche. Comme l'a relevé à juste titre le tribunal, la réfection totale de la toiture et de l'installation électrique n'est pas assimilable à de simples travaux d'aménagement et d'isolation. La première renvoie en effet à des travaux d'étanchéité qui touchent à la structure du bien, tandis que les seconds renvoient à des travaux intérieurs qui présupposent d'ailleurs un espace déjà clos et couvert. La seconde des clauses reproduites est, quant à elle, hors de propos puisqu'elle concerne les travaux prescrits par l'autorité administrative alors qu'il est ici débattu de travaux relevant de la responsabilité du bailleur au titre de son obligation de délivrance. 

Il ressort de l'ensemble de ces éléments que Mme [K] a bien manqué à son obligation de délivrance en ne faisant pas réaliser les travaux de réfection de la couverture et de l'installation électrique de la courette. Le montant des réparations nécessaires, tel qu'il est prévu par le devis non produit devant la cour mais validé par l'expert judiciaire, n'est pas discuté par l'appelante. Dans ces circonstances, le jugement sera confirmé en ce qu'il a autorisé la SAS Choco and Co, devenue la SAS BF and Co, à faire réaliser les travaux préconisés par l'expert judiciaire et en ce qu'il a condamné Mme [K] au paiement de la somme de 5 833,59 euros. 



- sur la demande de dommages-intérêts :



Le jugement entrepris a débouté Mme [K] de sa demande de dommages-intérêts, faute pour elle de rapporter la preuve du préjudice moral allégué.



Mme [K] reproche à la SAS Choco and Co de ne pas avoir exécuté le contrat de bonne foi au sens de l'article 1104 du code civil en tenant de se décharger de ses obligations contractuelles à son détriment ; en effectuant une déclaration de sinistre alors qu'elle ne pouvait pas ignorer que la courette n'était pas étanche ; en faisant attester en sa faveur M. [I] qui s'est faussement présenté comme un expert ; en faisant établir un devis pour la dépose du luminaire existant et l'installation d'un luminaire étanche alors que le luminaire en place était déjà étanche ; en tentant de lui faire assumer le coût des travaux qu'elle-même s'était engagée à réaliser ; et en ayant cessé de régler tout loyer, bien que déboutée de sa demande de suspension du paiement de la moitié de ces loyers, puis d'avoir fait opposition à l'ordonnance d'injonction de payer qui l'a condamnée au paiement, la privant ainsi du bénéfice de loyers commerciaux qui constituent son unique source de revenus au regard du faible montant de sa retraite. Elle demande de ce fait l'indemnisation de son préjudice moral à hauteur d'une somme de 8 000 euros.

Sur ce, 



L'appelante ne produit ni l'attestation de M. [I], ni la prétendue déclaration de sinistre effectuée par la SAS Choco and Co, ni le devis pour le remplacement du luminaire. Il a par ailleurs été précédemment démontré que les travaux de réfection de la couverture et de l'installation électrique de la courette incombaient bien à Mme [K], qui ne peut donc pas utilement reprocher à sa locataire de ne pas les avoir exécuter à ses frais. 



Enfin, pour preuve du non-paiement par la SAS Choco and Co de ses loyers, Mme [K] se contente de produire une ordonnance d'injonction de payer qui a certes fait droit à sa demande de condamnation au paiement des loyers échus entre le 1er avril 2020 et le 31 juillet 2020 mais qui a été frappée d'opposition le 23 septembre 2020, sans qu'aucune précision ne soit apportée sur les suites de la procédure depuis lors. 



Ces éléments amènent la cour à considérer que Mme [K] ne rapporte pas suffisamment la preuve du manquement allégué à l'obligation d'exécution de bonne foi du contrat, ni d'ailleurs celle de la réalité et de la consistance du préjudice moral dont la réparation est demandée.



Le jugement sera donc confirmé, en ce qu'il a débouté Mme [K] de sa demande de dommages-intérêts. 



- sur les demandes accessoires :

 

Mme [K], partie perdante, sera condamnée aux dépens d'appel, le jugement étant confirmé dans ses dispositions statuant sur les frais et les dépens irrépétibles de première instance. 



Pour la même raison, Mme [K] sera déboutée de sa demande formée au titre des frais irrépétibles exposés en appel. 





PAR CES MOTIFS, 



La cour statuant par arrêt réputé contradictoire, par mise à disposition au greffe,



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;



y ajoutant, 





Déboute Mme [K] de sa demande formée au titre des frais irrépétibles exposés en appel ; 



Condamne Mme [K] aux dépens d'appel ;







LA GREFFIERE LA PRESIDENTE











S. TAILLEBOIS C. CORBEL