Cour d'Appel · 1ère Chambre — 9 avril 2024

Le copies exécutoires et conformes délivrées à 

MW/LZ











REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



Minute n°

N° de rôle : N° RG 22/01727 - N° Portalis DBVG-V-B7G-ESHN





COUR D'APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale



ARRÊT DU 09 AVRIL 2024 





Décision déférée à la Cour : jugement du 21 septembre 2022 - RG N°19/00788 - Tribunal judiciaire de LONS LE SAUNIER 

Code affaire : 54G - Demande d'exécution de travaux, ou de dommages-intérêts, formée par le maître de l'ouvrage contre le constructeur ou son garant, ou contre le fabricant d'un élément de construction





COMPOSITION DE LA COUR :



M. Michel WACHTER, Président de chambre.

Madame Bénédicte MANTEAUX et Mme Anne-Sophie WILLM, Conseillers.



Greffier : Melle Leila ZAIT, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.





DEBATS :



L'affaire a été examinée en audience publique du 06 février 2024 tenue par M. Michel WACHTER, président de chambre, Madame Bénédicte MANTEAUX et Mme Anne-Sophie WILLM, conseillers et assistés de Melle Leila ZAIT, greffier.

Le rapport oral de l'affaire a été fait à l'audience avant les plaidoiries.





L'affaire oppose : 





PARTIES EN CAUSE :





APPELANTES





S.A.R.L. LES JARDINS DE LA FONTAINE

RCS de LONS LE SAUNIER n° 793 507 583

sise [Adresse 6]



Représentée par Me Caroline LEROUX, avocat au barreau de BESANCON









S.C.I. LE GRAND GIZON 

RCS de LONS LE SAUNIER n° 531 424 919 

sise [Adresse 2]



Représentée par Me Caroline LEROUX, avocat au barreau de BESANCON



ET :



INTIMÉES 



COMMUNAUTE DE COMMUNES TERRE D'EMERAUDE 

anciennement dénommée JURA SUD 

sise [Adresse 5]



Représentée par Me Séverine WERTHE de la SCP DSC AVOCATS, avocat au barreau de BESANCON



SOCIETE D'ASSURANCE MUTUELLE SMACL ASSURANCES

En sa qualité d'assureur responsabilité de la Communauté de Communes Terre d'Emeraude anciennement Jura Sud

sise [Adresse 3]



Représentée par Me Séverine WERTHE de la SCP DSC AVOCATS, avocat au barreau de BESANCON





ARRÊT :





- CONTRADICTOIRE

- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par M. Michel WACHTER, président de chambre et par Melle Leila ZAIT, greffier lors du prononcé.





************* 





Exposé des faits et de la procédure



En 2010, la communauté de communes Jura Sud devenue Terre d'Emeraude (désignée la communauté de communes dans le présent arrêt) a fait viabiliser des parcelles de terrain lui appartenant situées au lieudit « [Adresse 9] » en vue de leur cession. Pour réaliser cette opération, elle a sollicité l'intervention de professionnels qualifiés qui ont donc pris en charge la maîtrise d'oeuvre, l'étude des sols et les travaux de terrassement. 



Par acte du 8 septembre 2011, la communauté de communes a vendu à la SCI Le Grand Gizon (désignée la SCI dans le présent arrêt) l'une de ces parcelles viabilisée, cadastrée section AL n°[Cadastre 4] pour un prix de 63 555 euros, la dite parcelle étant désignée dans l'acte « terrain à bâtir nu viabilisé » situé à [Localité 8] (39) [Adresse 9]. L'acte précise que le terrain objet des présentes est destiné à la construction d'un immeuble à usage professionnel (jardinerie) par la SCI à laquelle elle fait obligation d'achever dans un délai maximum de deux ans à compter de la signature de l'acte l'ensemble de la construction. 

La SCI a elle-même réalisé la maîtrise d''uvre et les fondations superficielles et le dallage ; la serre a été montée puis cédée à bail par la SCI à la SARL Les Jardins de la Fontaine (désignée la SARL dans le présent arrêt) qui exploite la jardinerie. 

 



Selon acte délivré le 25 avril 2016, la SCI et la SARL ont assigné en référé expertise la communauté de communes et la société d'assurance mutuelle SMACL Assurances, son assureur responsabilité, au motif que le bâtiment achevé à l'automne 2012 avait subi d'importants désordres dus à l'affaissement de la couche de remblais dès 2013, lesquels résultaient, au vu de l'étude géotechnique qu'elles ont confiée à la société ICSEO, de la présence d'une profondeur allant de 2,5 m à 7,60 m d'un horizon dont les caractéristiques mécaniques seraient déficients. 



L'expert judiciaire, M. [D], a déposé son rapport le 27 mai 2019.



Par acte délivré le 2 août 2019, la SCI et la SARL ont assigné la communauté de communes et la SMACL, ainsi que les intervenants aux travaux initiaux d'aménagement de la parcelle, les sociétés Ain Géotechnique, Plantier-Pruniaux-Guiller et Jura-Granulats devant le tribunal de grande instance de Lons-le-Saunier, sollicitant leur responsabilité et leur condamnation solidaires à leur payer la somme de 2 480 500 euros au bénéfice de la SCI et la somme de 211 741 euros au bénéfice de la SARL, outre réévaluation et capitalisation des intérêts, ainsi que 17 937,27 euros au titre des frais irrépétibles. 



Par ordonnance rendue le 27 juillet 2020, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Lons-le-Saunier a déclaré le dit tribunal judiciaire incompétent au profit du tribunal administratif de Besançon pour statuer sur la responsabilité des constructeurs intervenus dans le cadre de marchés publics de travaux, les sociétés Ain Géotechnique, Pruniaux-Guiller et Jura-Granulats.



Par jugement rendu le 21 septembre 2022 et déféré à la cour, le tribunal judiciaire de Lons-le-Saunier a :

- rejeté l'ensemble des demandes des parties,

- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la SCI et la SARL aux dépens en ce compris les frais d'expertise.



Pour parvenir à cette décision, le premier juge a considéré que :

- la demande de la communauté de communes et la SMACL devait être comprise comme étant une demande de résolution du contrat de vente ; or le contrat de vente ayant été exécuté, le prix versé et les bâtiments construits conformément au permis de construire délivré et dans les délais impartis, la résolution du contrat pour non-respect de l'article en page 9 du dit contrat ne pouvait être prononcée ;

- la preuve n'était pas rapportée que la construction projetée était techniquement ou économiquement impossible ;

- les travaux de terrassement confiés par la communauté de communes à des constructeurs consistaient à des travaux de remblais et déblais sans que soit rapportée la preuve de la construction d'un ouvrage de soutènement, donc étaient de simples travaux de terrassement sans incorporation au sol de matériaux au moyen de travaux de construction ; dès lors, même si communauté de communes avait connaissance du futur projet de construction de son acheteur, les travaux réalisés par elle ne relevaient pas de la qualification d'ouvrage au sens de l'article 1792 du code civil et la garantie décennale ne pouvait être mise en oeuvre ;

- concernant la garantie de vice caché, la communauté de communes ne pouvait être considérée comme un lotisseur professionnel ; le vice ne concernait que la consolidation du sol ; les solutions techniques pour assurer la bonne stabilité du terrain avaient été réalisées mais s'étaient révélées, par la suite, insuffisantes ; le fait que la communauté de communes, avertie de l'instabilité du sol, n'ait pas communiqué à son acquéreur les rapports techniques était sans emport puisque les éléments techniques y figurant n'auraient pas d'attiré l'attention de l'acheteur au point que, s'il les avaient connus, il n'aurait pas contracté ou l'aurait fait à un prix moindre.





Par déclaration parvenue au greffe le 14 novembre 2022, la SCI et la SARL ont régulièrement interjeté appel de ce jugement.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 16 janvier 2024 et l'affaire a été appelée à l'audience du 6 février 2024 et mise en délibéré au 9 avril 2024. 





Exposé des prétentions et moyens des parties



Selon dernières conclusions transmises le 28 juillet 2023, la SCI et la SARL demandent à la cour d'infirmer le jugement en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, de :

> à titre principal :

- juger que les travaux accomplis par la communauté de commune avant la vente du tènement

litigieux constituent des ouvrages et qu'elle est par conséquent débitrice de la garantie décennale ;

- juger que ces travaux sont affectés de désordres de nature à rendre les ouvrages impropres à leur

destination ;

- déclarer en conséquence, sur le fondement de la garantie décennale, la communauté de communes responsable des désordres affectant l'ouvrage ;

- juger que les manquements commis par la communauté de communes à l'égard de la SCI entraînent à l'égard de la SARL sa responsabilité quasi délictuelle ;

- déclarer recevables et fondées leurs demandes à l'encontre de la SMACL ; 

> à titre subsidiaire :

- juger que le terrain vendu était affecté d'un vice caché au jour de la vente ;

- juger que la communauté de communes ne peut se prévaloir de la clause excluant l'application de la garantie des vices cachés ;

- juger en conséquence que la SCI est fondée à se prévaloir de la garantie des vices cachés et à solliciter ainsi l'indemnisation de son entier préjudice ;

- juger que l'existence des vices affectant le bien vendu par la communauté de communes et l'absence d'information fournies à l'acquéreur à ce titre entraîne à l'égard de la SARL sa responsabilité quasi délictuelle pour n'avoir pas informé l'acquéreur de l'existence d'un vice ;

- déclarer recevables et fondées leurs demandes à l'encontre de la SMACL garantissant la responsabilité de la communauté de communes ;



> en tout état de cause :

- en conséquence, condamner in solidum, la communauté de communes et la SMACL à payer au titre des dommages résultant des désordres :

. à la SCI : la somme de 2 480 500 euros correspondant au coût de reprise des ouvrages, ceci outre actualisation en fonction de la variation de l'indice BT01 entre la date du dépôt du rapport d'expertise et celle de la décision à intervenir, et outre intérêts au taux légal à compte de l'assignation 

. à la SARL : la somme de 211 741 euros ceci outre actualisation en fonction de la variation de l'indice BT01 entre la date du dépôt du rapport d'expertise et celle de la décision à intervenir, et outre intérêts au taux légal à compte de l'assignation ;

- ordonner la capitalisation des intérêts ;

- condamner en outre les mêmes, in solidum, à payer à la SARL, la somme de 17 937,27 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens qui comprendront ceux de la procédure de référé expertise ainsi que les frais d'expertise de M. [D] ;

- débouter la communauté de communes et la SMACL de l'intégralité de leurs demandes.





La communauté de communes et la SMACL ont répliqué en dernier lieu par conclusions transmises le 7 novembre 2023 pour demander à la cour de :

> à titre principal :

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, 

- débouter les appelantes de toutes leurs demandes,

> à titre subsidiaire :

- infirmer le jugement en ce qu'il les a débouté es de leurs demandes, et statuant à nouveau, de : 

- constater l'application de la clause relative à l'obligation de construire imposant à l'acquéreur de revendre le bien à la communauté de communes contre restitution du prix,

- condamner la SCI à revendre la parcelle litigieuse à la communauté de communes ou prononcer la résolution de la vente,

- limiter la condamnation mise à la charge de la communauté de communes et son assureur à la restitution du prix de vente soit 63 555 euros,

> encore plus subsidiairement :

- retenir un partage de responsabilité entre les parties et en fixer le pourcentage,

- réduire le quantum des condamnations mises à la charge de la communauté de communes et de la SMACL et leur appliquer le pourcentage de partage de responsabilité retenu,

> en tout état de cause :

- condamner la SCI et la SARL à leur payer la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens et frais d'expertise. 

 



Pour l'exposé complet des moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.





Motifs de la décision





Les désordres allégués par la SCI et la SARL et constatés par l'expert judiciaire sont les suivants :

. dérèglement des portes coulissantes automatiques de l'entrée du magasin

. défaut d'aplomb des poteaux de l'ossature de la serre

. dommages ponctuels sur des éléments de la charpente de la serre

. inversion de la pente des chéneaux de la toiture

. affaissement et fissuration du dallage de la serre

. affaissement du parking et du réseau eau pluvial au sud est de la serre.



Il résulte de l'expertise judiciaire que ces désordres proviennent d'un affaissement différentiel de 0 à 30 cm de la plate-forme réalisée par la communauté de communes sur laquelle la SCI a construit la jardinerie, du fait de la présence de matériaux (tourbe, déchets forestiers) d'épaisseur variable sous la plate-forme, et ce, sous le poids de cette dernière.





- Sur la responsabilité de la communauté de commune au titre de la garantie décennale : 



Prétentions et moyens développés par les parties :



La SCI et la SARL font valoir que la communauté de communes a vendu à la SCI un terrain à bâtir et est débitrice de la garantie décennale au titre des travaux d'aménagement très importants qu'elle a fait réaliser, et que le tribunal a commis une erreur en considérant que ces travaux de confortement du sol ne constituaient pas des ouvrages au sens de l'article 1792 du code civil.



La communauté de communes et la SMACL considèrent que les travaux que a fait réaliser avant la vente ne peuvent être qualifiés d'ouvrage au sens de l'article 1792 du code civil ; il s'agissait de travaux qui n'étaient pas conséquents, sans apport de matériaux nouveaux, destinés à pouvoir vendre la parcelle. La responsabilité de la SCI est au contraire engagée pour ne pas avoir recouru aux services de professionnels de la construction, et notamment d'un maître d'oeuvre, pour réaliser les fondations superficielles et sans étude de sol qui auraient permis de réaliser un projet adapté techniquement au terrain argileux.





Réponse de la cour :



L'article 1792 du code civil dispose que tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination. L'article 1792-1 2° du même code précise qu'est réputé constructeur de l'ouvrage, toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire. 



L'ouvrage au sens de l'article 1792 précité suppose qu'il soit réalisé dans le cadre d'un contrat de louage d'ouvrage, qu'il soit de nature immobilière et que sa réalisation fasse appel aux techniques du bâtiment.

Ainsi, les travaux de terrassement et d'aménagement d'un terrain qui n'incorporent pas de matériaux dans le sol au moyen de travaux de construction ne sont pas des ouvrages au sens de l'article 1792 du code civil (3e Civ. 10 nov. 2021, n° 20-20.294).







En l'espèce, s'il est établi que, pour la réalisation de la plate-forme, la communauté de communes, par le biais des entreprises à qui elle a confié les travaux, a incorporé du concassé pour remplacer une partie des déchets organiques (apport des matériaux 6 900 m3 de matériaux - brut de minage - soit 5625 m3 pour la zone sous bâtiment et 1275 m3 pour la zone sud ouest), il n'en demeure pas moins que les travaux consistant à déblayer, remblayer ou tasser n'utilisent pas de techniques de construction. 



Dès lors, la communauté de communes ne peut être considérée comme un constructeur au sens de l'article 1792 du code civil ; la cour confirme donc le jugement qui a débouté la SCI et la SARL de leurs demandes formulées sur ce fondement.





- Sur la garantie de la communauté de communes au titre de la garantie des vices cachés liée à la vente du terrain :



Prétentions et moyens présentés par les parties :



La SCI et la SARL demandent, à titre subsidiaire si la responsabilité de la communauté de communes n'était pas reconnue au titre de la garantie décennale, que sa responsabilité contractuelle soit engagée à l'égard de la SCI au titre de la garantie des vices cachés ; elles font valoir que :

- l'instabilité du terrain constituait un vice inconnu de la SCI au jour de la vente qui l'aurait conduite à renoncer à son acquisition si elle l'avait connu ;

- la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés contenue dans l'acte de vente ne peut lui être opposée d'une part en raison de la qualité de vendeur professionnel tirée de son activité de lotisseur de terrains de son domaine privé, et de la présomption de connaissance du vice qui en découle, et d'autre part du fait qu'elle avait connaissance du vice rendant le terrain inapte à recevoir le projet de construction de la SCI qu'elle connaissait et lui a dissimulé les éléments dont elle disposait à ce sujet ; 

- la communauté de communes, ayant connaissance du vice du terrain, est tenue à la restitution du prix et de tous les dommages-intérêts envers l'acheteur.



La communauté de communes et la SMACL contestent l'existence d'un vice caché et, subsidiairement, opposent à la SCI la clause exonératoire de garantie.

Elles soutiennent que :

- la communauté de communes ne peut être considérée comme un vendeur professionnel puisqu'il ne s'agit pas de son activité principale et qu'elle n'effectue pas d'actes de vente de manière habituelle qui permettraient de l'assimiler à un professionnel ;

- elle ne saurait être considérée comme de mauvaise foi dans l'information non transmise à la SCI sur l'état du sol puisque l'expert a considéré que la SCI n'aurait pas été davantage en mesure de prendre conscience du risque d'affaissement de la plate-forme sur le long terme puisque les études de sol évoquent un affaissement limité ; il en est dès lors de même pour la communauté de communes.





Réponse de la cour :



L'article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. 

Lorsqu'un défaut peut être qualifié de vice caché, l'acquéreur ne peut agir que sur le fondement de la garantie des vices cachés (3e Civ. 7 sept. 2022, n° 21-17.972 ). 



L'expertise judiciaire indique que la réalisation d'une plate-forme était inadaptée en raison de la nature du sol d'assise qui comprend des matériaux organiques. Selon l'expert, ce type de sol a une résistance mécanique très faible et une composition instable qui se modifie dans le temps. L'affaissement de la plate-forme est appelé à évoluer pendant plusieurs décennies.





Selon l'étude géotechnique réalisée le 21 avril 2015 à la demande de la SCI et la SARL, la cause principale des désordres est à rechercher dans la présence de matériaux organiques compressibles évolutifs sous des remblais épais qui forment l'assise des fondations. Les tassements de ces terrains compressibles sont aggravés par la dégradation de la matière organique contenue dans cet horizon argileux ou limoneux qui entraîne des tassements proportionnels à la teneur en matière organique et à l'épaisseur de cette formation.



Le vice du sol est donc avéré ; l'affaissement qui est à prévoir sur le long terme rendait, au jour de la vente, le terrain impropre à sa destination qui était de recevoir une construction.



Dans le compte-rendu de chantier du 18 mai 2011 (pièce 8-2 de la SCI et la SARL) au cours de la réalisation des travaux d'aménagement du terrain avant finalisation des plate-formes, il est indiqué que les terrassement sur la grande plate-forme ont mis à jour une zone tourbeuse et contenant de gros débris végétaux et qu'avant de poursuivre par la réalisation de purge et cloutage, l'avis du géologue doit être sollicité. Un devis pour une mission complémentaire de suivi a donc été demandé à Ain Géotechnique, devis communiqué à la communauté de communes le 16 mai 2011.



Sur la base de ce devis, la société Ain Géotechnique a posé, le 14 juin 2011, le diagnostic suivant (pièce 8-1 du dossier de la SCI et la SARL) : 

« Au terme de ces reconnaissances complémentaires, il apparaît que le site de construction des serres d'exposition à [Localité 8] Petit Gezon, est constitué d'un sol hétérogène et pour grande partie constitué d'un remblai tourbeux. La qualité géo-mécanique extrêmement médiocre de ce matériaux nécessite qu'il soit substitué sur la plus grande épaisseur possible . 

Les reconnaissances visuelles (tourbe sur 2,5 m) et l'essai de pénétration statique [...] nous incitent à proposer une substitution minimale sur 2 à 2,5 m d'épaisseur. 

Les matériaux rocheux stockés sur site pourraient constituer la base de ce remblai (voire la totalité en fonction des quantités disponibles).

L'ensemble devra être compacté au mieux. 

Dans tous les cas, il serait préférable de laisser le remblai (et le sol) se réorganiser avant de construire (quelques mois seraient nécessaires) voire de surcharger le remblai. 

Si les délais sont incompatibles avec le projet, il faudra s'attendre à quelques réajustements du sol et prévoir une structure aussi souple que possible et apte à recevoir des tassements différentiels. »



La communauté de communes disposait de ce rapport lorsqu'elle a vendu le terrain à la SCI en septembre 2011.



Si l'ampleur du phénomène a potentiellement été mal appréciée par la société Ain Géotechnique et le maître d'oeuvre responsable de l'aménagement de la plate-forme dans son ampleur et dans les solutions préconisées, étant précisé que notre cour n'est pas saisie de la question de la responsabilité des entreprises intervenues dans les travaux de terrassement, il reste que son avis a été clairement exposé à la communauté de communes sur le risque de tassements différentiels et la nécessité d'attendre plusieurs mois avant de construire, d'éviter du surcharger le remblai, et, si la construction devait se faire sans attendre, de prévoir une structure aussi souple que possible et apte à encaisser les dits tassements prévisibles.



La cour considère donc que la communauté de communes avait connaissance du vice du sol, quand bien même elle pouvait ne pas avoir conscience de l'ampleur des conséquences que ce vice allait induire.



Or, ni les diagnostics de décembre 2010 et de juin 2011 de la société Ain Géotechnique ni le compte-rendu de chantier du 18 mai 2011 n'ont été communiqués à la SCI lors de la vente, de sorte que la cour retient que la communauté de communes a dissimulé ce vice du sol à la SCI.

Pour cette dernière, il s'agit d'un vice caché non décelable puisqu'il nécessitait, pour être découvert, une étude géo-mécanique que n'exigeait pas la construction envisagée. En outre, constituée pour les seuls besoins de la construction du bâtiment venant abriter l'activité de jardinerie de la SARL, la SCI ne saurait être considérée comme un professionnel de la vente.





Si la communauté de communes elle-même ne peut être considérée comme un constructeur ou un vendeur professionnel puisque la seule vente de deux lots ne suffit pas à établir qu'elle faisait de la vente de terrains son activité habituelle ni même répétée, la cour considère que sa mauvaise foi dans l'exécution de cette vente, caractérisée par la dissimulation du vice du sol et la non communication de documents ayant une valeur fondamentale pour l'acquéreur, ne lui permet pas de se prévaloir de la clause de non garantie des vices cachés incluse dans l'acte de vente. 



Dès lors, la communauté de communes doit à la SCI la garantie des vices cachés, ce qui conduit la cour à infirmer le jugement sur ce point.





- Sur la demande de la communauté de communes de condamner la SCI à lui revendre la parcelle ou de prononcer la résolution de la vente ;





Prétentions et moyens présentés par les parties :



Si sa responsabilité est engagée, la communauté de communes entend opposer à la SCI l'application de la clause du contrat de vente relative à l'obligation de construire ; sur ce fondement, elle sollicite la condamnation de la SCI à lui revendre la parcelle litigieux ou le prononcé de la résolution de la vente.



La SCI s'oppose à ce moyen de défense en soutenant que la clause n'est pas limitative de la responsabilité de la communauté de communes.





Réponse de la cour :



La clause figurant en page 8 du contrat de vente est ainsi rédigée : « L 'acquéreur devra achever dans un délai de deux ans l'ensemble de la construction, cet achèvement devra être constaté au moyen de la déclaration d'achèvement des travaux. 

Ce délai commencera à courir à compter de la signature des présentes.

En cas d'impossibilité de construire, et quelqu'en soit la cause (décès ou autres motifs), l'acquéreur défaillant (ou ses héritiers) sera dans l'obligation de revendre son lot, à première réquisition de la communauté de communes faite sous pli recommandé avec accusé de réception.

Cette revente sera faite au prix initial sans tenir compte des frais quels qu'il soient. »



Les éléments techniques versés dans le dossier ne démontrent pas une impossibilité de construire, preuve étant faite que la construction a été achevée et que le magasin est ouvert depuis plusieurs années à la clientèle de la SARL. La clause invoqué n'est pas prévue pour la situation du litige.



Dès lors, les demandes de la communauté de communes faites en application de cette clause ne peuvent qu'être rejetées avec confirmation du jugement.



- Sur le partage de responsabilité avec la SCI sollicité par les appelants :



Prétentions et moyens invoqués par les parties :



La communauté de communes et la SMACL sollicitent, à titre subsidiaire, si la garantie du vendeur était considérée comme engagée par la cour, d'appliquer un partage de responsabilité entre elle et la SCI ; elle considère, comme l'expert le relève, que cette dernière, en sa qualité de constructeur des fondations de la structure, avec l'obligation de se préoccuper des éventuels vices du sol.



La SCI s'y oppose en faisant valoir que ce n'est pas la construction réalisée par la SCI qui est à l'origine des désordres mais la plate-forme réalisée sous la seule maîtrise d'ouvrage de communauté de communes et qu'en tout état de cause, si les condamnations devaient être prononcées sur le fondement de la garantie des vices cachés, il ne saurait être retenu la moindre responsabilité de l'acquéreur.



Réponse de la cour :



Il résulte de l'article 1645 du code civil que lorsque le vendeur connaissait les vices de la chose vendue, l'acheteur a la faculté d'exercer, non par l'action rédhibitoire ou estimatoire des articles 1641 et suivants du code civil, mais une action en indemnisation aux termes de laquelle le vendeur est tenu de tous les dommages-intérêts envers l'acheteur, pour les dommages résultant de la vente viciée (Com. 19 juin 2012, n° 11-13.176 ; 1re Civ. 26 sept. 2012, n° 11-22.399 ; 3e Civ, 24 juin 2015, n° 14-15.205, 3e Civ, 30 janv. 2020, n° 19-10.176).



Dans le cas d'une telle action de dommages-intérêts, l'acquéreur peut se voir opposer la faute d'un tiers ou sa propre faute si celle-ci a contribué à la réalisation des dommages dont il demande réparation.



L'expert judiciaire indique que la SCI, qui a réalisé elle-même les fondations superficielles de sa construction, avait l'obligation de se préoccuper des éventuels vices du sol. Il retient donc que la responsabilité de la SCI est engagée à hauteur de 25 %, en prenant en compte ce fait et le rôle de la communauté de communes censée lui vendre une plate-forme stable. 



La cour ne retient pas cet avis de l'expert. En effet, il résulte de l'expertise qui corrobore sur ce point l'expertise amiable géo-technique ICSEO réalisée en 2015 à la demande de la SARL que l'affaissement différentiel de 0 à plus de 30 cm de la plate-forme est dû à la présence de matériaux organiques (tourbe, déchets forestiers) d'épaisseur variable sous la plate-forme et au poids de cette dernière. Or, les fondations à réaliser pour implanter des serres comme celles projetées par la SCI n'impliquait aucunement que celle-ci réalise des analyses du sol d'une profondeur telle que le forage atteigne la couche de matériaux organiques problématique, enfouis sauf une couche importante de remblais tassés, sauf à avoir été alerté par le vendeur des risques induits.



La cour considère que la communauté de communes n'établit pas une faute de la SCI permettant de lui faire supporter une partie des dommages résultant de l'affaissement différentiel de la plate-forme.





- Sur la demande de dommages-intérêts de la SCI :



Prétentions et moyens invoqués par les parties



Au titre de l'indemnisation de son préjudice, la SCI sollicite une indemnité de 2 420 000 euros correspondant selon elle à la seule solution réparant intégralement son préjudice, outre la somme de 60 500 euros correspondant à l'obligation qu'elle aura de souscrire une assurance de garantie décennale (soit 2,5 % du coût des travaux). Elle sollicite que ce montant d'indemnisation de 2 480 500 euros soit actualisé en fonction de l'évolution de l'indice BT 01 à compter du dépôt du rapport d'expertise judiciaire et jusqu'au prononcé de la décision à intervenir pour tenir compte des circonstances économiques actuelles qui voient le coût des travaux de construction augmenter de façon importante.

La SARL sollicite le coût de réalisation d'une serre tampon durant la durée des travaux pour éviter de devoir fermer l'établissement et perdre sa clientèle. L'expert a chiffré le coût de cette serre tampon et des travaux et mesures conservatoires accessoires à la somme de 211 741 euros.

Elles invoquent que quel que soit le coût des travaux, les constructeurs ne peuvent échapper à leur obligation de réparation intégrale.



La communauté de communes et la SMACL s'opposent à l'indemnisation des préjudices de la SCI et, subsidiairement, soutiennent que demander à la communauté de communes de remédier à l'état du sol en payant des dommages-intérêts représentant quarante fois le prix d'acquisition du terrain est infondé et constitutif d'un abus de droit permettant à la SCI de s'enrichir, alors qu'elle pouvait solliciter la résolution de la vente et trouver un autre terrain pour installer son commerce. Subsidiairement, elles demandent que l'indemnisation soit réduite en tenant compte de l'expertise qui ne retient pas la solution la plus coûteuse estimée disproportionnée et indique que le devis n'avait pu être vérifié par l'économiste, et qu'il y a lieu de tenir compte également du fait que la SCI n'a pas respecté le permis de construire quant à la taille de la serre et du partage de responsabilité.





Réponse de la cour :

La garantie des vices cachés ayant été retenue contre la communauté de communes, l'action indemnitaire ayant été choisie par la SCI et aucune faute ne pouvant être retenue contre cette dernière, en application de l'article 1645 du code civil précité, il appartient à la communauté de communes, et à son assureur qui ne conteste pas sa garantie, d'indemniser la SCI pour les dommages qu'elle a subis à la suite de cette vente.



Un des points de la mission d'expertise consistait à solliciter l'avis de l'expert sur l'existence d'une solution technique permettant de stabiliser le phénomène d'affaissement du terrain sur lequel sont implantés les bâtiments et les aménagements extérieurs. L'expert indique que la stabilisation du terrain, au droit de la plate-forme ne peut être obtenue que par la substitution totale des matériaux organiques par des matériaux stables afin de pouvoir construire sans fondations profondes ; il précise qu'une telle opération comprendrait des travaux de terrassements tellement gigantesques qu'il ne les préconise pas. Le coût serait alors de plus de 2 millions d'euros avant actualisation, au vu d'un devis établi par l'entreprise Baroni en 2019 à la demande des appelantes.



L'expert judiciaire préconise plutôt d'adapter l'ouvrage (serre et aménagement divers) au terrain, par la création de fondations spéciales, une localisation pertinente des aménagements divers, etc. 

Cette solution trouve sa limite dans le fait qu'elle ne réparera pas les préjudice de la SCI et de la SARL de manière intégrale puisque le parking et le réseau eaux pluviales ne sont pas réparables de manière pérenne par cette méthode.



Il résulte des éléments versés aux débats que la qualité du terrain en profondeur est très différente d'un forage à l'autre selon sa localisation géographique sur la parcelle. 

 

Au vu de ces éléments, la cour rappelle que le respect du principe de réparation intégrale n'implique pas que le maître de l'ouvrage soit nécessairement replacé dans une situation de conformité contractuelle, dès lors que le dommage est susceptible d'être réparé de façon pérenne et sans qu'il en résulte une contrainte qui ne soit pas raisonnablement supportable, et que le juge doit également faire respecter le principe de proportionnalité entre la sanction d'un manquement du vendeur (en l'occurrence la dissimulation d'un vice caché du sol) à ses obligations contractuelles et le préjudice en découlant pour l'acquéreur.



A l'appui de ces observations, la cour décide de surseoir à statuer sur l'évaluation de la réparation des préjudices de la SCI et invite les parties à examiner ensemble toute solution pratique permettant d'indemniser la SCI et à tenter de construire ensemble cette solution qui devra être à la fois pérenne, et économiquement et écologiquement supportable.





- Sur la responsabilité de la communauté de communes à l'égard de la SARL :



Prétentions et moyens invoqués par les parties



La SARL fonde sa demande indemnitaire à l'égard de la communauté de communes sur sa responsabilité quasi-délictuelle et sur l'identité de la faute commise à l'égard de la SCI et celle à son égard ; elle allègue qu'elle lui doit donc réparation au titre de sa responsabilité extra-contractuelle sans pouvoir lui oppose de limitation ou de restriction de sa responsabilité.







Elle sollicite le versement de dommages-intérêts correspondant au coût de réalisation d'une serre tampon durant la durée des travaux pour éviter de devoir fermer l'établissement et perdre sa clientèle. L'expert a chiffré le coût de cette serre tampon et des travaux et mesures conservatoires accessoires à la somme de 211 741 euros.



Si la garantie des vices cachés était retenue contre la SCI, la communauté de communes et la SMACL concluent au rejet des demandes de la SARL en l'absence de fondement et de préjudice démontré et sollicitent qu'elle justifie de ce qu'elle n'a pas été indemnisée par son propre assureur.





Réponse de la cour :



En ne communiquant pas à l'acquéreur des documents, ayant une valeur fondamentale dans la vente, relatifs au vice du sol qu'elle connaissait, la communauté de communes a non seulement engagé vis-à-vis de la SCI sa garantie au titre des vices cachés mais a également commis une faute quasi-délictuelle à l'égard de la SARL, qui exploite un commerce installé sur ce terrain.



Toutefois, sa responsabilité ne peut être engagée à l'égard de la SARL qu'à la condition que cette dernière fasse la démonstration que le préjudice financier dont elle demande réparation soit réel et découle directement de la faute de la communauté de communes qui a été retenue contre elle.



Or, le seul préjudice dont la SARL demande réparation porte sur le coût de construction d'une serre-tampon durant les travaux de reconstruction. Le choix de la solution de réparation n'ayant pas été arrêté dans le présent arrêt pour permettre aux parties d'envisager une éventuelle meilleure solution que celles proposées par l'expert, il apparaît prématuré, à ce stade de la procédure, de trancher la question de la responsabilité de la communauté de communes à l'égard de la SARL et donc de l'évaluation de son préjudice.

Cette demande fera dès lors l'objet également d'un sursis à statuer et sera examinée par les parties avec le médiateur puis, le cas échéant, par la cour à l'issue de cette tentative de médiation.





- Sur le cadre juridique de la médiation et ses modalités pratiques :



L'article 22-1 de la loi n° 95-125 du 8 février 1995 dans sa rédaction issue de la loi n° 2019-222 du 23 mars 2019, dispose qu'en tout état de la procédure, lorsqu'il estime qu'une résolution amiable du litige est possible, le juge peut, s'il n'a pas recueilli l'accord des parties, leur enjoindre de rencontrer un médiateur qu'il désigne. Celui-ci informe les parties sur l'objet et le déroulement d'une mesure de médiation .

En application du décret n° 2022-245 du 25 février 2022 favorisant le recours à la médiation, portant application de la loi du 22 décembre 2021 pour la confiance dans l'institution judiciaire, le litige opposant les parties semblant pouvoir être résolu par la recherche d'un accord définitif ou partiel entre elles, dans un court délai, la cour décide de leur enjoindre de rencontrer un médiateur pour qu'elles soient exactement informées de cette mesure.

Dés lors qu'à l'issue de cette information les parties accepteraient formellement cette mesure, la médiation pourra être mise en oeuvre selon les modalités précisées dans le dispositif du présent arrêt. 







Dispositif : Par ces motifs,



La cour, statuant contradictoirement, après débats en audience publique :



Infirme en toutes ses dispositions le jugement rendu entre les parties le 21 septembre 2022 par le tribunal judiciaire de Lons-le-Saunier ;









Statuant à nouveau et y ajoutant :



Déclare la communauté de communes Terre d'Emeraude tenue à l'égard de la SCI Le Grand Gizon au titre de la garantie des vices cachés en suite à la vente passée le 8 septembre 2011 de la parcelle cadastrée section AL n°[Cadastre 4] située à [Localité 8] (39) [Adresse 9] ;



Déboute la communauté de communes Terre d'Emeraude et la société d'assurance mutuelle SMACL Assurances de leur demande de partage de responsabilité avec la SCI Le Grand Gizon ;



En conséquence, dit que la communauté de communes Terre d'Emeraude et la société d'assurance mutuelle SMACL Assurances devront in solidum indemniser intégralement la SCI Le Grand Gizon des préjudices ayant découlé de cette vente ;



Sursoit à statuer sur :

- l'indemnisation des préjudices subis par la SCI Le Grand Gizon résultant de la vente,

- la responsabilité quasi-délictuelle de la communauté de communes Terre d'Emeraude à l'égard de la SARL Les Jardins de la Fontaine et l'indemnisation de cette dernière ; pour ses préjudices résultant de la non-communication des documents relatifs à la qualité du sol,

- toutes les demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles ;



Fait injonction à la SCI Le Grand Gizon, la SARL Les Jardins de la Fontaine, la communauté de communes Terre d'Emeraude et la société d'assurance mutuelle SMACL Assurances de rencontrer M. [W] [Z], médiateur inscrit sur la liste des médiateurs de la cour d'appel de Besançon - [XXXXXXXX01]- [Courriel 7] ;



Dit que la mission et les modalités d'intervention du médiateur désigné seront les suivantes :

. expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d'une mesure de médiation,

. à l'issue de la rencontre, recueillir leur consentement, ou le refus de cette mesure, dans le délai de 15 jours à compter de la réception de leurs coordonnées ;



Dit que les avocats des parties devront communiquer au médiateur désigné, dans les 8 jours de la réception du présent arrêt, les coordonnées de leurs clients respectifs ( téléphone et adresse mail) ;



Précise que cette réunion d'information obligatoire est gratuite ;



> Dans l'hypothèse de l'accord des parties au principe de la médiation :



Dit que le médiateur fera parvenir au magistrat l'accord signé des parties et pourra mettre en oeuvre aussitôt cette mesure, selon les modalités suivantes :

. les séances de médiation se dérouleront dans les locaux professionnels du médiateur ou dans tout autre lieu convenu avec les parties, de même que la fixation de la date de la première rencontre, étant précisé que les personnes morales devront être représentées par un mandataire dûment habilité,

. le montant de la provision à valoir sur le montant de sa rémunération, fixée à 9 000 euros sera versé entre les mains du médiateur, au plus tard dans le délai d'un mois suivant l'accord des parties, à peine de caducité de la mesure,

. cette provision sera versée à parts égales entre la communauté de communes Terre d'Emeraude et la société d'assurance mutuelle SMACL Assurances d'une part et la SCI Le Grand Gizon et la SARL Les Jardins de la Fontaine de l'autre, ou selon des proportions qu'elles détermineront, 

. la mission du médiateur désigné dans ces conditions est faite pour trois mois à compter du versement de la provision ; cette durée de trois mois pourra être prorogée une seule fois, pour la même durée, sur demande du médiateur avec l'accord des parties,

. au terme de sa mission (de trois mois ou de six mois en cas de renouvellement), le médiateur informera la première chambre civile de la cour d'appel de Besançon qui l'a désigné, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu'elles n'y sont pas parvenues ;



Dit que l'affaire sera suivie par le conseiller de la mise en état de la première chambre civile de la cour d'appel de Besançon ;



> dans l'hypothèse d'un refus de la médiation par l'une ou l'autre des parties ou d'un défaut de réponse de l'une d'entre elles :



Dit que le médiateur en informera le conseiller rapporteur ou le greffe de la première chambre civile de la cour, dans le mois suivant la réception du présent arrêt et cessera ses opérations, sans défraiement ; 



Dit que le présent arrêt sera notifié, à leurs avocats et au médiateur désigné par les soins du greffe ;



Réserve les dépens et les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.







Le greffier Le président