Cour d'Appel · 1ère Chambre — 9 avril 2024

ARRÊT N°145



N° RG 23/02488



N° Portalis DBV5-V-B7H-G5HU







[F]



C/



[X]

[L]

[H]

















Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire



Le à 



Le à



Le à



Copie gratuite délivrée 



Le à



Le à



















RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile



ARRÊT DU 09 AVRIL 2024 







Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé du 03 octobre 2023 rendue par le Tribunal Judiciaire de LA ROCHE SUR YON 





APPELANT :



Monsieur [Y] [F]

né le 20 Février 1985 à [Localité 17] (93)

[Adresse 5]

[Localité 12]



ayant pour avocat postulant et plaidant Me Geoffroy DE BAYNAST, avocat au barreau des SABLES D'OLONNE









INTIMÉS :



Madame [O] [H] épouse [X]

née le 21 Octobre 1973 à [Localité 16]

[Adresse 9]

[Localité 14]



ayant pour avocat postulant Me David DURAND de la SELARL CNTD, avocat au barreau des SABLES D'OLONNE





Madame [M] [H] épouse [L]

née le 01 Juillet 1965 à [Localité 16] (85)

[Adresse 3]

[Localité 8]



ayant pour avocat postulant Me David DURAND de la SELARL CNTD, avocat au barreau des SABLES D'OLONNE





Monsieur [G] [H]

né le 06 Avril 1934 à [Localité 15] (85)

[Adresse 6]

[Localité 12]



ayant pour avocat postulant Me David DURAND de la SELARL CNTD, avocat au barreau des SABLES D'OLONNE









COMPOSITION DE LA COUR :



En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 19 Février 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :



Madame Anne VERRIER, Conseiller



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre

Madame Anne VERRIER, Conseiller

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller





GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lilian ROBELOT, 







ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE



- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,



- Signé par Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre, et par Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





*****





EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE, DES PRÉTENTIONS



Par acte de vente du 3 août 2021 M. [F] a acquis des époux [H] une maison située [Adresse 5] à [Localité 12] ( Vendée) pour un prix de 128 000 euros.



Un diagnostic de performance énergétique avait été réalisé le 3 juillet 2019.

 

Le 23 décembre 2021, M. [F] a fait intervenir un plombier qui a mis en évidence un réseau eaux usées obstrué, dégradé. 



Par courrier du 11 janvier 2022, M. [F] a écrit aux vendeurs, exprimé sa 'stupéfaction'au regard de la non conformité de la maison au diagnostic de performance énergétique annexé à l'acte de vente , fait état de canalisations 'hors service', évoqué des vices cachés.



Courant mai 2022, M. [F] a remplacé la chaudière existante par une pompe à chaleur, installé un poële à bois. 



Il a fait diligenter une expertise, l'a confiée au cabinet eurexo PJ le 11 juillet 2022 qui a invité les vendeurs à participer aux opérations.



Le cabinet eurexo PJ a repris les dires de M. [F] qui déclarait subir des températures inférieures à 17°C , souvent 13.









[R] [W], épouse [H] est décédée le 29 janvier 2023.

Elle laisse pour lui succéder son époux [G] [H], ses enfants :

[M] et [O] [H]. 



M. [F] a fait assigner les 24, 31 juillet, 2 août 2023 le vendeur devant le juge des référés aux fins d'expertise judiciaire. 

Il a soutenu avoir constaté un défaut d'isolation et des difficultés d'évacuation des sanitaires peu après sa prise de possession. 



Les vendeurs ont formé les plus expresses protestations et réserves sur la demande d'expertise. 



Par ordonnance du 3 octobre 2023 , la Présidente du tribunal judiciaire de la Roche sur Yon a rejeté la demande de M. [F] et l'a condamné aux dépens. 

 

Le premier juge a notamment retenu que : 



Justifie d'un motif légitime au sens de l'article 145 du code de procédure civile la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d'être invoqués dans un litige éventuel.

L'existence d'un motif légitime de demander une des mesures prévues à l'article 145 n'oblige pas le juge à ordonner cette mesure s'il l'estime inutile.



Si M. [F] justifie de désagréments, il ne démontre pas en quoi la mesure d'instruction s'avère utile.

Le défaut d'isolation est acté à l'acte de vente. 

La connaissance du niveau d'isolation excluant la garantie des vices cachés sauf connaissance des vices par les vendeurs et la volonté de les occulter permet d'écarter tout motif à la demande d'expertise sur ce point.

Le demandeur procède seulement par allégations.

L'expertise amiable reprend ses dires. 

S'agissant du défaut d'évacuation, devis et constat suffisent. Une expertise n'est pas utile. 





LA COUR



Vu l'appel en date du 11 novembre 2023 interjeté par M. [F] 



Vu l'article 954 du code de procédure civile



Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 8 octobre 2023, M. [F] a présenté les demandes suivantes :



-DÉCLARER Monsieur [Y] [F] recevable et bien fondé en son appel, 

-DÉCLARER Monsieur [G] [H] et Mesdames [M] [L] et [O] [X] irrecevables en leurs demandes faute d'avoir été exposées en première instance ;

-INFIRMER en toutes ses dispositions l'ordonnance n° 23/00173 de Madame la Présidente du Tribunal judiciaire de La Roche-sur-Yon, Juge des référés, en date du 3 octobre 2023 ;



Et, statuant à nouveau, 

-ORDONNER, tous droits et moyens des parties réservés, une expertise confiée à tel technicien qu'il plaira à la Cour, de désigner, lequel aura notamment la mission suivante :

-se rendre sur les lieux à [Adresse 5] (Vendée) après y avoir convoqué les parties ;

-prendre connaissance de tous documents contractuels et pièces versées aux débats ;





-visiter les lieux et les décrire ;

-examiner les désordres, dommages et problèmes allégués et les décrire, en indiquer la nature, l'importance, la date d'apparition ; en rechercher la ou les causes . 

-Dire notamment s'ils rendent l'immeuble en tout ou partie impropre à son usage et à sa destination.

-Dire s'ils pouvaient être détectés avant la vente par un acquéreur profane ou s'ils ont volontairement ou non été occultés par les vendeurs ;

-Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction éventuellement saisie d'évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres et vices constatés, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ; 

-Indiquer si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l'aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l'affirmative, à la demande d'une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, 

-Décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ; 

- Faire toutes observations utiles au règlement du litige ; 

- Répondre à tous dires des parties ; 

- Dresser un projet de rapport, puis un rapport d'expertise, dans les délais que la Cour voudra bien préciser. 

-CONDAMNER Monsieur [G] [H] et Mesdames [M] [L] et [O] [X] à verser à Monsieur [Y] [F] une indemnité de 3000 euros à titre de participation aux frais irrépétibles en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

-RESERVER les dépens de première instance.

-CONDAMNER Monsieur [G] [H] et Mesdames [M] [L] et [O] [X] aux dépens de la procédure d'appel.



A l'appui de ses prétentions, M. [F] soutient en substance que : 



-Il est nécessaire de disposer d'éléments contradictoires. 

-Un litige potentiel suffit à caractériser un intérêt légitime. 

-Il estime que les conditions de la garantie des vices cachés sont susceptibles d'être réunies.

-Il produit une expertise amiable. 



sur l'isolation

L'immeuble a fait l'objet d'un diagnostic de performance énergétique le 3 juillet 2019.

Il souffre d'un défaut d'isolation caractérisé. 

Il a froid, ne peut obtenir une température supérieure à 13,5°C en dépit d'une consommation supérieure à celle du vendeur.

Il pense que les murs et les plafonds ne sont pas isolés.

Les travaux qui avaient été préconisés par le diagnostic étaient limités, n'incluaient pas l'isolation. 

Le diagnostic énergétique a été fait sur la base des factures de consommation fournies par les vendeurs. Il n'est pas fiable. 

Le coût d'une isolation correcte s'élève à 43 981 euros selon devis produit. 



sur l'évacuation des eaux usées

La canalisation en béton est en très mauvais état. 

Il produit un rapport de visite de la compagnie des déboucheurs qui a réalisé des travaux d' hydrocurage, a visionné un regard caché localisé sous la haie.

Des trous et des racines pénètrent à plusieurs endroits. 

L' écoulement WC a été rétabli mais beaucoup de cailloux reviennent. 

Il faut changer en urgence l'intégralité de la canalisation. 

Il a fait réaliser un devis qui chiffre le coût des travaux à la somme de 2570, 40 euros.







Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions en date du 18 janvier 2024, les consorts [H] ont présenté les demandes suivantes: 



Vu l'article 145 du Code de procédure civile,



-DEBOUTER Monsieur [F] de ses demandes, fins et conclusions

-CONFIRMER en toutes ses dispositions l'ordonnance rendue le 3 octobre 2023 par le Juge des Référés du Tribunal Judiciaire de LA ROCHE-SUR-YON,

- CONDAMNER Monsieur [F] à verser à Monsieur [G] [H], Madame [O] [X], née [H], Madame [M] [L], née [H] la somme de 3 000,00 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,

-CONDAMNER Monsieur [F] aux entiers dépens.



A l'appui de leurs prétentions, les consorts [H] soutiennent en substance que : 



-M. [F] ne justifie pas d'un motif légitime, doit rapporter la preuve des désordres. 



sur l'isolation 

Les températures alléguées n'ont pas été constatées. 

M. [F] n'a pas procédé aux mesures d'isolation préconisées. 

Il a fait des travaux, réalisé des modifications. Il a évacué l' ancienne chaudière, a condamné une ancienne cheminée, l'a remplacée par un poële à bois

Ses travaux sont susceptibles d'être à l'origine des désordres.

L'acquéreur a fait réaliser un devis pour l'isolation le 12 avril 2023. 

Deux ans après la vente, la consommation de fuel était conforme aux déclarations des vendeurs. 

 

sur l'assainissement 

L' assainissement n'était pas défaillant. 

Le vendeur âgé de 85 ans n'aurait pu vivre dans la maison si cela avait été le cas. 

Il n'est produit aucun diagnostic sur le contrôle de l'assainissement. 



Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.



Vu l'ordonnance de clôture en date du 22 janvier 2024. 





SUR CE 



Les consorts [H] dont le premier juge a rappelé qu'ils avaient formé les plus expresses protestations et réserves sur la demande d'expertise, s'y sont donc opposés et sont parfaitement 

recevables à réitérer en appel leur opposition à la demande d'expertise.



- sur le motif légitime 



L'article 145 du code de procédure civile dispose : S'il existe un motif légitime de conserver ou d' établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.



Cette procédure n'est pas limitée à la conservation des preuves, peut tendre à leur établissement. 







Elle a pour objet de réunir les éléments de fait pouvant servir de base à un procès ultérieur.



Pour ordonner une mesure d'instruction sur le fondement de l'article 145 , le juge des référés doit caractériser l'existence d'un litige potentiel susceptible d'opposer les parties.



L'existence d'un litige potentiel entre vendeurs et acquéreur n'est pas contesté.



Le premier juge a rejeté la demande d'expertise au motif que celle-ci n'était pas selon lui utile.

Il a retenu que le défaut d'isolation était connu, avait été acté dans l'acte de vente, ne pouvait relever de la garantie des vices cachés, que le défaut d'évacuation était suffisamment établi par le devis et les constats produits. 



- sur le défaut d'isolation 



Le diagnostic de performance énergétique (DPE) réalisé le 3 juillet 2019, diagnostic valable jusqu'au 31 décembre 2024 contient les informations suivantes : 



'- consommations énergétiques classé en D 179 kWhEP m2 an 

- factures fioul 1300 litres facture bois 5 stères 

- frais annuels d'énergie estimés à 1264 euros



Le diagnostic était assorti de recommandations 

- remplacer fenêtres par du double vitrage VIR

- installer des protections solaires volets ou stores 

- remplacement de la porte ' 



Ainsi que l'a relevé le premier juge , l'expertise réalisée par le cabinet Eurexo reprend les dires de M. [F], n'a procédé à aucune constatation, vérification, investigation.

 

Aucune comparaison n'est faite entre les consommations reprises sur le DPE et celles alléguées par l'acquéreur.

Il n'est pas fait état des changements qui seraient intervenus dans l'installation de chauffage.

Aucune précision n'est donnée quant à la mise en oeuvre des recommandations émises.

La température n'a pas été mesurée. 



M. [F] soutient que l'immeuble présente un défaut d'isolation substantiel qui lui a été caché, que les travaux nécessaires excèdent manifestement ceux qu'il pouvait envisager. 



La seule annexion du DPE à l'acte de vente n'établit pas l'existence d'un défaut d'isolation, ni sa connaissance par le vendeur. 



Les lumières d'un technicien sur la température ambiante dans la maison ,sur l'isolation de l'immeuble, sur l'incidence des aménagements et travaux réalisés par l'acquéreur sont nécessaires 

 

- sur l'évacuation des eaux usées 



M. [F] soutient ne pouvoir utiliser les WC normalement, défaut qui, s'il est avéré, porte atteinte à la destination de l'immeuble.

Les vendeurs assurent qu'un tel défaut n'existait pas avant la vente.



Le diagnostic réalisé le 23 décembre 2021 a été fait de manière unilatérale.







Les lumières d'un technicien sur l'ancienneté du défaut, ses conséquences, le coût des travaux de réparation sont nécessaires. 



L'ordonnance sera donc infirmée et l'expertise ordonnée. 



- sur les autres demandes 



Il résulte de l'article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. (...).'



Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens d'appel seront laissés à la charge de chacune des parties.



Il est équitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles exposés. 





PAR CES MOTIFS : 



statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort 

 



- infirme l'ordonnance en ses dispositions soumises à la cour :



Statuant de nouveau : 



- ordonne une expertise judiciaire, 



- désigne M. [E] [A], [Adresse 10]

 [Localité 11] tél. [XXXXXXXX02] 



à défaut d'accord, M. [I] [S], [Adresse 7]

[Localité 13] tel [XXXXXXXX01] 



- prendre connaissance des pièces des parties ; se rendre [Adresse 4] à [Localité 12] (Vendée) en présence des parties, celles-ci présentes, représentées ou appelées ; 



- décrire l'isolation de l'immeuble, son système de chauffage, le système d' assainissement 

 

- relever, le cas échéant, tous désordres ou malfaçons affectant l'isolation , le chauffage, l'assainissement . 



- indiquer la nature des désordres, leur importance, leur date d'apparition ; en rechercher la ou les causes . 



- dire s'ils rendent l'immeuble en tout ou partie impropre à son usage et à sa destination.



- fournir tous éléments de nature à permettre d'évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres et vices constatés, notamment le préjudice de jouissance pouvant résulter des travaux de remise en état ;

 

-indiquer si des travaux urgents sont nécessaires 



- d'une manière générale apporter tous éléments techniques ou de fait de nature à éclairer la juridiction ; 



- DIT que l'expert remettra un pré-rapport aux parties. 





- DIT que le délai (3 semaines minimum) pour adresser les dires fixé par l'expert est un délai impératif. 



- DIT que les dires doivent concerner les appréciations techniques et que l'expert ne peut être saisi de questions de nature juridique. 



- DIT que l'expert devra déposer son rapport définitif accompagné des documents annexés ayant servi à son établissement, ceux qui le complètent ou contribuent à sa compréhension et restituer les autres contre récépissé aux personnes les ayant fournis, et sa demande de rémunération au greffe de la cour , dans le délai de rigueur de trois mois à compter de sa saisine (sauf prorogation dûment autorisée). 



- DIT qu'il devra communiquer ces deux documents aux parties et justifier conformément à l'article 8 du décret du 24 décembre 2012 entré en application le l er février 2013 de l'envoi et de la réception par les parties de sa demande de rémunération cette formalité, pouvant s'effectuer par la mention suivante à la fin du rapport d'expertise : 



" Un exemplaire du présent rapport, accompagné de la demande d'honoraires, est adressé au parties (avec indication précise de la date) par lettre recommandée avec accusé de réception". 



- DIT que l'expert pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées, et s'adjoindre tout spécialiste de son choix sauf à en faire mention expresse



- DIT que d'une manière générale, l'expert devra accomplir sa mission contradictoirement, en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées; les entendre en leurs observations et recevoir leurs dires ; 



- PRÉCISE qu'il ne pourra pas concilier les parties, mais que si celles-ci s'avéraient y être parvenues, il constatera que sa mission est devenue sans objet, et en cas de conciliation partielle, qu'il poursuivra sa mission en la limitant aux points exclus de cet accord



- DIT que l'expert devra accomplir personnellement sa mission, et dresser de ses opérations un rapport après avoir donné connaissance aux parties de ses conclusions et après avoir recueilli leurs éventuelles observations écrites, pour l'établissement desquelles un délai raisonnable devra leur avoir été laissé, et qu'il consignera en y faisant réponse expresse et argumentée



- DIT que l'expert commis devra déposer au greffe de la cour d'appel de Poitiers son rapport définitif avant l'expiration d'un délai de trois mois à compter de la date à laquelle il aura été avisé de la consignation 



- DIT qu'en cas d'empêchement ou de refus de l'expert, il sera procédé par voie d'ordonnance à son remplacement par le président de la chambre civile de la cour d'appel ou son délégué



- FIXE le montant de la consignation à valoir sur la rémunération de l'expert à la somme de 1.500 euros sauf à parfaire et DIT que cette somme sera consignée par M. [F] avant le 9 mai 2024 auprès du régisseur d'avances et de recettes de la cour d'appel de Poitiers



- DIT qu'à défaut de versement de la consignation dans le délai imparti, il sera procédé conformément aux dispositions de l'article 271 du code de procédure civile



- DÉSIGNE M. Orsini, conseiller à la cour d'appel de Poitiers, pour contrôler les opérations d'expertise ;





- DIT qu'après l'accomplissement par l'expert de sa mission, il sera procédé à la fixation de ses frais et vacations ; qu'il pourra se faire remettre jusqu'à due concurrence les sommes consignées au greffe et qu'il aurait lieu à restitution à la partie consignataire des sommes éventuellement excédentaires ou à délivrance exécutoire en vue du paiement des sommes supplémentaires qui pourraient être dues à l'expert



Y ajoutant : 



- déboute les parties de leurs autres demandes 



- laisse à la charge de chacune des parties les dépens exposés par elle en appel





 LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,