Cour d'Appel · 1ère Chambre — 9 avril 2024

COUR D'APPEL

DE RIOM

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE







Du 9 avril 2024

N° RG 21/01955 - N° Portalis DBVU-V-B7F-FVQP

-LB- Arrêt n° 175



S.A.S. B&D GESTION / [D] [X], [Z] [O] épouse [X]



Jugement au fond, origine Président du Tribunal Judiciaire de CLERMONT-FERRAND, décision attaquée en date du 11 Août 2021, enregistrée sous le n° 20/01944



Arrêt rendu le MARDI NEUF AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE



COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

M. Philippe VALLEIX, Président

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

Mme Laurence BEDOS, Conseiller



En présence de :

Mme Céline DHOME, greffier lors de l'appel des causes Mme Marlène BERTHET, greffier lors du prononcé



ENTRE :



S.A.S. B&D GESTION

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Maître Franck BOYER, avocat au barreau de CLERMONT- FERRAND

Timbre fiscal acquitté



APPELANTE



ET :



M. [D] [X]

et Mme [Z] [O] épouse [X]

[Adresse 1] 

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentés par Maître Maud VIAN de la SCP TREINS-POULET-VIAN ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté



INTIMES



DÉBATS : 



L'affaire a été débattue à l'audience publique du 25 janvier 2024, en application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme BEDOS, rapporteur.



ARRÊT : CONTRADICTOIRE



Prononcé publiquement le 9 avril 2024 après prorogé du délibéré initialement prévu le 12 mars 2024, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par M. VALLEIX, président et par  Mme BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES :



Par acte sous-seing privé en date du 14 février 2018, M. [D] [X] et Mme [Z] [O] épouse [X] ont conclu avec la SAS B & D Gestion, exerçant sous l'enseigne Laforêt Immobilier, un mandat de vente sans exclusivité concernant leur maison d'habitation située [Adresse 5] à [Localité 6] (Puy-de-Dôme), au prix de 349'000 euros, comprenant un prix net vendeur de 330'000 euros et la somme de 19'000 euros au titre des honoraires d'agence.



Le 19 février 2018, ils ont conclu un mandat du même type et dans les mêmes conditions avec la SARL Agence de Palais.



Le 9 avril 2018, Mme [B] et M. [P] ont visité le bien par l'intermédiaire de la SARL Agence de Palais.



Le même jour, la SAS B & D Gestion a avisé les époux [X] de l'organisation de deux visites du bien, le soir même, entre 18 h et 19 h 30, avec Mme [W] et M. [K] et le lendemain 10 avril, entre 9 h et 11 h, avec les consorts [B]-[P]. 



Le 13 avril 2018, Mme [W] et M. [K] ont émis une offre d'achat pour un montant de 325'000 euros frais d'agence inclus, soit un prix de 359'300 euros frais de notaire compris. 



Par courriel du 21 avril 2018, M. et Mme [X] ont demandé à la SAS B & D Gestion de mettre fin aux négociations avec les consorts [W]-[K], précisant que ces acheteurs ne leur paraissaient pas fiables alors qu'ils avaient annulé un rendez-vous et qu'ils sollicitaient une baisse de prix en invoquant la nécessité de travaux supplémentaires liés à la présence de plaques de fibrociment en toiture, fait dont ils avaient pourtant déjà connaissance. 



Par le même courriel, M. et Mme [X] ont informé la SAS B & D Gestion de leur décision d'accepter la lettre d'intention d'achat signée par les consorts [B]-[P] le 19 avril 2018 par l'intermédiaire de l'Agence du Palais, après une troisième visite du bien.



Par courriel du 28 mai 2018, les époux [X] ont confirmé à la SAS B & D Gestion, suite à un courriel de cette dernière en date du 17 mai 2018, qu'une promesse synallagmatique de vente avait été signée avec les consorts [B]-[P] le 19 mai 2018.



Par ordonnance du 14 septembre 2018, le président du tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand, sur requête de la SAS B & D Gestion, a désigné maître [Y], huissier de justice, aux fins d'obtenir la remise par la SARL Agence du Palais de certains documents (registre des mandats de vente, copie du mandat de vente régularisé entre la SARL Agence du Palais et les époux [X], copie du compromis de vente régularisé le 19 mai 2018), autorisant par ailleurs l'huissier de justice à délivrer une sommation interpellative pour obtenir les coordonnées de l'étude notariale en charge de la rédaction et de la passation de l'acte de vente définitif et la date à laquelle l'acte de vente devait être signé. 









Considérant que les époux [X] avaient failli à leurs obligations contractuelles, la SAS B & D Gestion a fait assigner ces derniers devant le tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand pour obtenir leur condamnation au paiement de la somme de 19'000 euros en application de la clause pénale prévue à l'acte.



Par jugement du 11 août 2021, le tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand a statué en ces termes :



-Condamne M. [D] [X] et Mme [Z] [O] à payer à la SAS B & D Gestion Cabinet immobilier la somme de 100 euros en application de la clause pénale contenue dans le mandat de vente signé le 14 février 2018 ;



-Déboute M. [D] [X] et Mme [Z] [O] de leurs demandes relatives au préjudice moral ;



-Condamne la SAS B & D Gestion Cabinet immobilier aux dépens ;



-Condamne la SAS B & D Gestion Cabinet immobilier à payer à M. [D] [X] et Mme [Z] [O] ensemble la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



-Déboute la SAS B & D Gestion Cabinet immobilier de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



La SAS B & D Gestion a relevé appel de cette décision par déclaration électronique du 10 septembre 2021.



La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 9 mars 2023.



Vu les conclusions en date du 7 mars 2023 aux termes desquelles la SAS B & D Gestion demande à la cour de :



-Débouter les consorts [X] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions au titre de leur appel incident ;



-La juger recevable et bien fondée dans l'ensemble de ses demandes ;



En conséquence,



-Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand date du 11 août 2021 en ce qu'il a condamné M. [D] [X] et Mme [Z] [O] épouse [X] à lui payer une somme de 100 euros en application de la clause pénale contenue dans le mandat de vente signé le 14 février 2018 et en ce qu'il l'a condamnée à payer aux consorts [X] une somme de 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens ;



Statuant à nouveau,



-Condamner ensemble M. [D] [X] et Mme [Z] [O] épouse [X] à lui payer la somme de 19'000 euros à titre de dommages et intérêts en application de la clause pénale du mandat de vente sans exclusivité régularisé le 14 février 2018 ;



-Condamner ensemble M. [D] [X] et Mme [Z] [O] épouse [X] à lui payer la somme de 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. 











Vu les conclusions en date du 24 février 2023 aux termes desquelles M. [D] [X] et Mme [Z] [O] épouse [X] demandent à la cour de :



Confirmer le jugement :



-En ce qu'il a jugé qu'ils n'avaient pas commis de faute dans l'exécution du mandat de vente consenti à la SAS B & D Gestion exerçant sous l'enseigne Laforêt Immobilier ;



-En ce qu'il a condamné la SAS B & D Gestion à leur payer la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;



Infirmer pour le surplus et statuant à nouveau,



-Juger que la SAS B & D Gestion n'est pas fondée à se prévaloir de la clause pénale ;



En conséquence,



-Débouter la SAS B & D Gestion de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;



À titre subsidiaire, si la clause pénale devait recevoir application au bénéfice de la SAS B & D Gestion exerçant sous l'enseigne Laforêt Immobilier,



-La réduire à la somme symbolique de UN euro ;



-Condamner la SAS B & D Gestion à leur payer la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral ;



-Condamner la SAS B & D Gestion à leur payer la somme de 5000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens d'appel.



En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées pour l'exposé complet des prétentions respectives des parties et de leurs moyens.





MOTIFS DE LA DÉCISION :



Il sera rappelé en premier lieu qu'en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et qu'elle n'a pas à se prononcer sur les demandes de « constater que... » ou de « dire et juger que...» lorsque celles-ci ne correspondent pas à des prétentions au sens des articles 4, 31 et 954 du code de procédure civile, mais en réalité à des moyens ou arguments invoqués au soutien des véritables prétentions.





- Sur l'application de la clause pénale prévue par le mandat de vente liant M. et Mme [X] à la SAS B & D Gestion exerçant sous l'enseigne Laforêt Immobilier :



L'article 1231-5 du code civil dispose :



« Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.





Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.



Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.



Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.



Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. »



La clause pénale, sanction contractuelle du manquement d'une partie à ses obligations, s'applique du seul fait de cette inexécution sans que le créancier n'ait à démontrer l'existence du préjudice en résultant, que les parties conviennent d'évaluer par anticipation de façon forfaitaire. Il appartient au débiteur de l'obligation dont l'inexécution donne lieu à l'application de la clause pénale de rapporter la preuve du caractère « manifestement excessif » de la sanction au regard du préjudice subi par le créancier, afin d'obtenir la réduction de son montant. Le juge ne peut modérer le montant de la clause pénale qu'en expliquant en quoi celui-ci est manifestement excessif, ce qui doit être apprécié à la date de la décision.



En l'espèce, le mandat de vente signé le 14 février 2018 entre M. et Mme [X] d'une part et l'agence Laforêt Immobilier d'autre part prévoyait en son article 7 :



« Le mandant s'interdit, pendant la durée du présent mandat et à son expiration pendant un délai de (ndr : non renseigné) mois, de vendre directement ou indirectement à un acquéreur présenté par le mandataire ou ayant visité le bien par son intermédiaire, sauf à verser au mandataire l'indemnité compensatrice prévue à l'article 15 (ndr : sic) dernier alinéa.



Le mandant s'engage à informer sans délai le mandataire par lettre recommandée avec accusé de réception à l'expiration du présent mandat et pendant le délai mentionné ci-dessus de l'identité des acquéreurs et des nom et adresse du notaire chargé de la vente. »



Par ailleurs, l'article 16 6°, relatif aux obligations du mandant et à la clause pénale, du mandat stipulait :



« Le mandant :

(')

6) S'engage à informer, sans délai et par lettre recommandée avec accusé de réception, le mandataire de tout avant-contrat ainsi que de tout acte de cession au cours du présent mandat en lui indiquant le prix, l'identité des acquéreurs, le nom du mandataire et les nom et adresse du notaire chargé de la vente.



(')

Aussi, en cas de violation de l'une de ses obligations, le mandant s'engage irrévocablement à verser au mandataire une indemnité compensatrice égale au montant TTC de la rémunération du mandataire prévue aux présentes, sans qu'il soit besoin d'adresser une mise en demeure avec accusé de réception. »



Se fondant sur ces stipulations, la SAS B & D Gestion soutient que les époux [X] ont manqué à leurs obligations d'une part en omettant de l'avertir de la visite de leur bien par les consorts [B]-[P] avec l'Agence du Palais, alors qu'elle-même les avait informés de la visite programmée à un jour d'intervalle avec ces mêmes potentiels acquéreurs, d'autre part en vendant leur maison aux [B]-[P] par l'intermédiaire d'un autre cabinet immobilier, en l'espèce l'Agence du Palais, enfin de ne pas l'avoir avisée, par lettre recommandée avec accusé de réception, du projet de compromis de vente avant sa régularisation.



Il convient de constater en premier lieu qu'aucune des dispositions invoquées par la SAS B & D Gestion n'obligeait les époux [X] à l'aviser de la visite de la maison par de potentiels acquéreurs par l'intermédiaire d'une autre agence, l'obligation d'information concernant uniquement « tout avant-contrat ainsi que tout acte de cession ».



Par ailleurs, il est constant que lorsque le mandant donne à plusieurs mandataires le mandat non exclusif de vendre un même bien, il n'est tenu de payer une rémunération qu'à celui par l'entremise duquel l'opération a effectivement été conclue, et cela même si l'acquéreur lui avait été précédemment présenté par un autre agent immobilier, sauf en cas de faute du vendeur ayant privé l'intermédiaire de la réalisation de la vente. 



En l'occurrence, la SAS B & D Gestion et l'Agence du Palais avaient l'une et l'autre reçu mandat non exclusif de vendre le même bien, se trouvant ainsi en situation concurrentielle, de sorte que, s'il était interdit aux vendeurs de vendre « directement » à un acquéreur présenté par l'agence Laforêt Immobilier, il ne leur était pas interdit en revanche de vendre par l'intermédiaire de l'autre professionnel titulaire d'un mandat non exclusif, ce nonobstant le libellé de la clause mentionnant l'interdiction pour le mandant « de vendre (') indirectement à un acquéreur présenté par le mandataire ou ayant visité le bien par son intermédiaire », sauf à priver de tout intérêt la signature d'un mandat non exclusif .



En toute hypothèse, il ressort des éléments chronologiques du dossier que si la SAS B & D Gestion a bien fait visiter la maison proposée à la vente aux [B]-[P], elle ne peut prétendre les avoirs « présentés » aux vendeurs au sens de l'article 7 du mandat, alors que ces acquéreurs potentiels avaient déjà visité le bien la veille par l'intermédiaire de l'Agence du Palais ainsi que cela résulte du bulletin de « reconnaissance d'indications et de visite » n°20 signé par Mme [B] et [P] le 9 avril 2018, aux termes duquel ceux-ci ont reconnu avoir reçu de cette agence « Les noms, adresses et conditions de vente des affaires visitées désignées ci- contre [ndr : en l'occurrence la maison des époux [X]] et qui nous ont été présentées par votre intermédiaire ».



Il résulte encore des pièces communiquées que les consorts [B]-[P] ont en définitive transmis à M. et Mme [X] par l'intermédiaire de l'Agence du Palais une offre d'achat signée le 19 avril 2018 correspondant au mandat de vente donné et que ces derniers étaient dès lors tenus d'accepter, étant précisé qu'ils ont avisé la SAS B & D Gestion de l'acceptation de cette offre par courriel du 21 avril 2018.



Il ressort de ces explications que, contrairement à ce que soutient la SAS B & D Gestion, les époux [X] n'ont pas manqué à leurs obligations contractuelles en vendant leur bien à des acquéreurs que celle-ci leur avait présentés de sorte qu'elle ne peut se prévaloir de l'application de la clause pénale à ce titre.



Il est en revanche établi que M. et Mme [X], contrairement aux prévisions de l'article 16 6° du contrat, ont informé la SAS B & D Gestion de la signature de la promesse synallagmatique de vente par courriel (le 28 mai 2018), après une demande de confirmation de l'agence sur ce point, et non par lettre recommandée avec accusé de réception, sans préciser en outre le nom du notaire chargé de la vente.



Cette obligation étant sanctionnée aux termes de l'article 16 du mandat par le versement de la somme due au titre de la clause pénale, celle-ci trouve à s'appliquer. Toutefois, il ressort des développements précédents que le montant de la clause pénale est manifestement excessif en l'absence de tout préjudice ayant résulté pour la SAS B & D Gestion de l'inobservation par les vendeurs des formes prévues par l'article 16 6° du mandat pour lui confirmer l'existence de la signature d'une promesse synallagmatique de vente. 



Contrairement à ce que soutient la SAS B & D Gestion, ce manquement n'a pas eu pour effet de la priver d'honoraires qui ne lui revenaient pas, alors que l'affaire a abouti par l'intermédiaire de l'Agence du Palais, d'ailleurs intervenue en premier lieu pour faire visiter le bien, étant précisé que celle-ci a encore fait visiter la maison une seconde fois, qu'elle s'est montrée parfaitement diligente pour faire avancer les négociations et que c'est à elle que les consorts [B]-[P] ont choisi de s'adresser pour émettre leur offre d'achat.



Ainsi que le demandent les intimés, le montant de la clause pénale sera en conséquence réduit à la somme symbolique de UN euro. Le jugement sera infirmé sur ce point.





-Sur la demande de dommages et intérêts présentée par M. et Mme [X] :



Le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts présentée par M. et Mme [X] aux termes d'une motivation dont il résulte qu'ils reprochent à l'appelante d'avoir abusé de son droit d'agir en justice. En effet, l'exercice d'une action en justice constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à réparation qu'en cas de faute, qui en l'espèce n'est pas caractérisée.





- Sur les dépens et les frais irrépétibles : 



Aux termes de l'article 696 du code civil, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.



En l'espèce, le premier juge a décidé en application de ces dispositions de laisser les dépens à la charge de la demanderesse et de condamner celle-ci au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Le jugement sera confirmé à cet égard, le premier juge ayant justement considéré que, si l'action intentée par la SAS B & D Gestion ne pouvait être qualifiée d'action abusive, alors qu'elle procédait d'une application stricte du contrat, pour autant, le caractère très limité du dommage résultant du manquement des époux [X] à une obligation purement formelle du mandat, alors que ceux-ci n'avaient par ailleurs commis aucune faute mais s'étaient limités à accepter une offre conforme au prix annoncé et par laquelle ils étaient liés, justifiait que la demanderesse conserve la charge des dépens et verse une indemnité de procédure.



Pour les mêmes motifs, la SAS B & D Gestion sera condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'à payer aux intimés la somme de 3000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés pour les besoins de la procédure d'appel.























PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement et contradictoirement,



Infirme le jugement, en ce qu'il :



-A condamné M. [D] [X] et Mme [Z] [O] à payer à la SAS B & D Gestion Cabinet immobilier la somme de 100 euros en application de la clause pénale contenue dans le mandat de vente signé le 14 février 2018 ;



Statuant à nouveau, 



- Condamne M. [D] [X] et Mme [Z] [O] à payer à la SAS B & D Gestion la somme de UN euro en application de la clause pénale prévue dans le mandat de vente signé le 14 février 2018 ; 



Confirme le jugement pour le surplus, 



-Condamne la SAS B & D Gestion aux dépens d'appel ;



-Condamne la SAS B & D Gestion Cabinet immobilier à payer à M. [D] [X] et Mme [Z] [O], pris ensemble, la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





Le greffier Le président