Tribunal Judiciaire · 7ème CHAMBRE CIVILE — 10 avril 2024

N° RG 23/01288 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XRCB

7EME CHAMBRE CIVILE
SUR LE FOND



TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BORDEAUX
7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 10 Avril 2024 
54Z

N° RG 23/01288 
N° Portalis DBX6-W-B7H-XRCB

Minute n° 2024/





AFFAIRE :

S.A.S. LES DEMEURES OCCITANES
C/
S.C.I. SAINT VINCENT




 





Grosse Délivrée 
le :
à 
Avocats : 
la SELARL GONDER
la SELARL LEMERCIER AVOCAT



COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats :
Monsieur Laurent QUESNEL, Magistrat à titre temporaire, magistrat rapporteur

Lors du délibéré :
Madame Anne MURE, Vice-Présidente,
Madame Alice VERGNE, Vice-Présidente,
Monsieur Laurent QUESNEL, Magistrat à titre temporaire, magistrat rédacteur

Lors des débats et du prononcé : Monsieur Eric ROUCHEYROLLES, Greffier 

DEBATS :

à l’audience publique du 14 Février 2024,

Monsieur Laurent QUESNEL, magistrat chargé du rapport, a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte au tribunal dans son délibéré.


JUGEMENT :

Contradictoire
En premier ressort
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSE

S.A.S. LES DEMEURES OCCITANES
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 2]


représentée par Maître Alexandre LEMERCIER de la SELARL LEMERCIER AVOCAT, avocat au barreau de PERIGUEUX, avocat plaidant

DEFENDERESSE

S.C.I. SAINT VINCENT
[Adresse 1]
[Localité 3]


représentée par Maître Frédéric GONDER de la SELARL GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant
******************************

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte du 14 mai 2018, Monsieur [I] [P] a conclu avec la SAS LES DEMEURES OCCITANES un contrat de construction de maison individuelle sur un terrain situé [Adresse 4] à [Localité 6], moyennant le prix de 96 222 euros TTC, porté à la somme de 115 663,80 euros TTC après la conclusion de 2 avenants.
 
Par avenant du 4 décembre 2018, la SCI SAINT VINCENT se substituait à Monsieur [P] en qualité de maître d’ouvrage.

La SCI SAINT VINCENT prenait possession des lieux le 9 août 2020 par l’intervention d’un serrurier et la mise en place d’une location dans les lieux sans toutefois signer le procès-verbal de réception.

Plusieurs litiges sont intervenus à partir de février 2020, relatifs aux délais de livraison, aux réserves et au solde restant à devoir par le maître de l’ouvrage, précision étant faite que la construction n’a donné lieu à aucune déclaration d’ouverture de chantier ni à un procès-verbal de remise des clefs.

Se plaignant du refus du maître d’ouvrage de réceptionner la maison, la SAS LES DEMEURES OCCITANES faisait assigner Monsieur [P] et la SCI SAINT VINCENT devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de BORDEAUX par acte du 7 octobre 2020, aux fins d’obtenir, notamment, la réception judiciaire de l’ouvrage à la date du 9 août 2020.

Par ordonnance du 31 mai 2021, le juge des référés se déclarait incompétent pour la demande de prononciation de la réception judiciaire.

Dès avant ladite ordonnance du 31 mai 2021, la SAS LES DEMEURES OCCITANES faisait assigner par acte du 2 avril 2021 Monsieur [I] [P] et la SCI SAINT VINCENT devant le juge des référés afin que ceux-ci soient condamnés in solidum à lui verser une provision de 23 132,76 euros avec intérêts conventionnels à compter du 28 février 2020, et que soit consignée la somme de 5 783,19 euros représentant 5% du marché.

Par ordonnance du 3 janvier 2022, le juge des référés a mis hors de cause Monsieur [P] et a débouté la SAS LES DEMEURES OCCITANES de ses demandes pour contestations sérieuses.
N° RG 23/01288 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XRCB

Par acte du 26 janvier 2022, la société LES DEMEURES OCCITANES assignait devant le Tribunal judiciaire de BORDEAUX la SCI SAINT VINCENT aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement d’une indemnité de 5000,00 euros pour préjudice subi et la prononciation de la réception judiciaire de l’ouvrage.

L’affaire a été transmise au Pôle Protection et Proximité le 1er mars 2022 au visa de l’article 82-1 du code de procédure civile.

A l’audience du 7 septembre 2022, la SAS LES DEMEURES OCCITANES a transmis des conclusions aux termes desquelles elle demandait à la juridiction de proximité de condamner la SCI SAINT VINCENT au paiement de la somme de 23 132,76 euros correspondant aux 95% du prix total, retenue de garantie déduite, avec intérêts conventionnels à compter du 28 février 2020, la somme de 5 783,19 euros au titre du reliquat de prix, outre des demandes indemnitaires. La SCI SAINT VINCENT, quant à elle, a soulevé l’incompétence matérielle de la juridiction au profit du Tribunal judiciaire.

Par jugement du 1er février 2023, le Pôle Protection et Proximité a ordonné le transfert de l’affaire devant la 7ème chambre du Tribunal judiciaire au visa des articles 82-1 et 761 du code de procédure civile.


Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 décembre 2023, auxquelles il sera renvoyé pour plus ample exposé des moyens, la SAS LES DEMEURES OCCITANES demande au tribunal, au visa des articles 1792-6, 1231-1 et 1103 du code civil, de :

Prononcer la réception judiciaire de l’ouvrage situé [Adresse 4] à [Localité 6] à la date du 9 août 2020, 

Condamner la SCI SAINT VINCENT à régler à la SAS LES DEMEURES OCCITANES la somme de 23 132,76 euros correspondant aux 95% du prix total, avec intérêt au taux conventionnel de 1% par mois à compter du 28 février 2020,

Condamner la SCI SAINT VINCENT à régler à la SAS LES DEMEURES OCCITANES la somme de 5783,19 euros au titre du reliquat de prix devant être versé à la réception des travaux, avec intérêt au taux conventionnel de 1% par mois à compter du 28 février 2020,

Débouter la SCI SAINT VINCENT de l’ensemble de ses demandes indemnitaires,

Condamner la SCI SAINT VINCENT à régler à la SAS LES DEMEURES OCCITANES la somme de 10 000 euros au titre d’une résistance abusive,
 
Condamner la SCI SAINT VINCENT à régler à la SAS LES DEMEURES OCCITANES la somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

La demanderesse expose que la maison était en état d’être livrée le 28 février 2020, qu’à cette étape, elle a présenté au maître d’ouvrage un appel de fonds n°6 d’un montant de 23 132,76 euros permettant de couvrir 95% du marché, que cet appel de fonds est resté impayé, qu’au mois d’août 2020, elle apprenait que la SCI SAINT VINCENT avait pris possession des lieux à l’aide d’un serrurier et qu’un locataire était installé dans la maison. Elle explique que le retard allégué de la livraison est dû aux avenants, que le contrat prévoit expressément le report du délai de livraison en cas de signature d’avenants.
N° RG 23/01288 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XRCB

Elle expose en substance qu’aucun désordre ou malfaçon ne sont démontrés.


Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 24 octobre 2023, auxquelles il sera renvoyé pour plus ample exposé des moyens, la SCI SAINT VINCENT demande au Tribunal ;

De prononcer la réception judiciaire de l’ouvrage avec les réserves figurant au procès-verbal de constat du 6 août 2020,

De débouter la demanderesse de l’ensemble de ses demandes,

A titre reconventionnel, de la condamner à payer à la SCI SAINT VINCENT les somme de :

10 405,71 euros au titre des pénalités de retard,
6 687,26 euros au titre des travaux de reprise et d’achèvement,
8 977,57 euros à titre de remboursement d’un acompte versé à l’entreprise MGB,
2 800,00 au titre de la perte d’une chance de revenus locatifs,
3000,00 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.


L'ordonnance de clôture a été prononcée le 26 janvier 2024 et l'affaire fixée pour plaidoiries à l'audience du 14 février 2024, date à laquelle elle a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.



MOTIFS

Sur la réception judiciaire :

En vertu de l’article 1792-6 du code civil, la réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l'amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement.

Conformément à une jurisprudence constante, la réception judiciaire suppose que l’ouvrage soit en état d’être reçu, nonobstant son inachèvement ou l’énoncé de réserves. 

En l’espèce, un appel de fonds du 28 février 2020 a été adressé au maitre d’ouvrage, correspondant à l’achèvement des équipements. Aucun élément factuel ne permet cependant de confirmer si, à cette date, l’ouvrage était en état d’être reçu. Il est produit par la société défenderesse trois courriels, le premier évoque un manque de carrelage (courriel Demeures Occitanes à [I] [P] du 16 avril 2020), le second évoque un retard dans la pose d’un escalier (courriel Demeures Occitanes à [I] [P] du 23 juin 2020), le troisième évoque une proposition de livraison le 10 juillet 2020, sous réserve du règlement de l’appel de fonds du 28 février 2020 (courriel Demeures Occitanes à [I] [P] du 3 juillet 2020). Il est constant que le bien était habitable et loué à compter du 9 août 2020, selon contrat de bail produit par la défenderesse elle-même. 

N° RG 23/01288 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XRCB

En conséquence, la réception judiciaire de l’ouvrage litigieux sera prononcée le 9 août 2020, cette date n’étant par ailleurs pas discutée par les parties. Elle ne sera assortie d’aucune réserve, en l’absence de production du procès-verbal de constat du 6 août 2020 allégué.


Sur les sommes dues par le maitre d’ouvrage :

Les conditions particulières du contrat du 14 mai 2018 stipulent un prix convenu de 96 222,00 euros, à charge pour le maitre de l’ouvrage d’effectuer les travaux réservés pour un montant de 29 372,30 euros (correspondant pour l’essentiel aux menuiseries extérieures et au revêtement des sols en parquet flottant).

Trois avenants ont été signés. Le premier le 21 mars 2019, pour la pose de placard coulissants (initialement réservée au maitre de l’ouvrage), la pose d’un revêtement parquet flottant, et la prestation du lot peinture intérieure, le tout pour la somme de 10 885,80 euros.

Le second, à la même date du 21mars 2019, pour la réintégration du lot Menuiseries extérieures, pour un montant de 10 556,00 euros.

Le troisième avenant, du 21 février 2020, prévoit le remplacement du parquet initialement prévu par du carrelage, dans les chambres 1, 2 et 3 (fourniture et pose), non facturé.

Dans un récapitulatif du 1er août 2020, LES DEMEURES OCCITANES totalise le prix général TTC à la somme de 117 663,80 euros, qui n’est pas contesté.

Sur cette facture finale, il n’est pas discuté que la somme totale de 88 747,85 euros a été réglée par la SCI SAINT VINCENT selon les tranches de paiement prévues aux articles R231-7 et R231-8 du code de la construction et de l’habitation, rappelées dans les conditions générales du contrat.

Le solde du marché s’établit par conséquent à 117 663,80 euros – 88 747,85 euros, soit 28 915,95 euros. Sur ce solde, une dernière tranche de 23 132,76 euros a été appelée par appel de fonds du 28 février 2020, dont il n’est pas contesté qu’elle n’a pas été réglée.

La SCI SAINT VINCENT sera en conséquence condamnée à régler la somme de 23 132,76 euros à la demanderesse au titre de l’appel de fonds du 28 février 2020.

La défenderesse ne conteste pas non plus ne pas avoir payé le solde du prix s’élevant à 5 783,19 euros correspondant à 5 % du prix, dont la consignation n’est pas justifiée.


Sur les pénalités de retard :

En application des articles L. 231-2 i) et R. 231-14 du code de la construction et de l’habitation, le contrat de construction de maison individuelle doit comporter la date d’ouverture du chantier, le délai d’exécution des travaux et les pénalités encourues en cas de retard de livraison, dont le montant ne peut être inférieur à 1/30000 du prix convenu par jour de retard.

Il résulte du contrat de construction, en ses conditions particulières et en l’article 2-6 de ses conditions générales, que le délai contractuel de 12 mois à compter du commencement des travaux doit être prorogé de la durée nécessaire à l’exécution des travaux demandés par le maître de l’ouvrage par voie d’avenant, et qu’en cas de retard dans la livraison, le constructeur devra au maître de l’ouvrage une indemnité égale à 1/3000e du prix convenu fixé au contrat par jour de retard.

Il résulte de l’examen de l’historique des versements, que les travaux ont débuté en novembre 2018.

Les pénalités de retard ont pour terme la livraison de l’ouvrage et non sa réception, avec ou sans réserve, sauf à ce que ces réserves empêchent l’utilisation de l’immeuble à usage d’habitation.

Il n’est pas contesté en l’espèce que la livraison du bien est intervenue le 9 août 2020, date à laquelle le maitre de l’ouvrage était en possession des clefs de la maison, précision faite que les réserves invoquées, qui seront examinées plus loin, n’empêchaient nullement l’utilisation de l’immeuble affecté à l’habitation.

La SCI SAINT VINCENT en conclut à 249 jours de retard (décembre 2019 au 9 août 2020).

L’article 2-2 des conditions générales prévoit que les travaux qui ne sont pas compris dans le prix convenu peuvent être exécutés par le constructeur à la demande expresse du maître de l’ouvrage dans les 4 mois de la signature du contrat. Passé ce délai, le constructeur pourra en refuser l’exécution.

En l’espèce, il est constant que la société LES DEMEURES OCCITANES a accepté plusieurs modifications substantielles de ses prestations bien au-delà du délai de 4 mois après la signature du contrat du 14 mai 2018. En effet, il résulte des pièces et explications versées aux débats que le maître d’ouvrage s’était initialement réservé le lot menuiseries extérieures (17 menuiseries réparties sur 10 pièces), le lot peinture intérieure, ainsi que la fourniture et pose de placards coulissants, la pose du revêtement en parquet flottant. Ces quatre lots ont finalement été réintégrés dans le marché selon avenants du 21 mars 2019, dont l’un n’a été signé que le 5 avril 2019 par le maître d’ouvrage, soit près d’un an après la signature du contrat de construction, et près de 5 mois après le commencement des travaux. En outre, le maître de l’ouvrage a, en cours de chantier, sollicité la demanderesse afin que le parquet flottant soit finalement remplacé par du carrelage, ce qui fut officialisé a posteriori par avenant du 21 février 2020.

Nonobstant la circonstance que ces avenants n’ont pas donné lieu à une prorogation formelle du délai de livraison, il n’est pas contestable que ces modifications en cours d’exécution du chantier, à la demande expresse du maître de l’ouvrage, ont nécessairement allongé les délais d’exécution. En vertu d’une jurisprudence constante, le juge du fond peut retenir que des modifications de prestations peuvent être à l’origine partielle de retards d’exécution, dans une proportion qu’il fixe (C.cass, 3ème chambre, n°00.19-674, 6 mars 2002).

Par suite, les pénalités de retard dues seront réduites de moitié, soit 249 / 2 = 124 jours, et s’élèvent à la somme suivante :

1/3000 x 124 jours x 117 663,80 euros = 4863,43 euros.

La SAS LES DEMEURES OCCITANES sera en conséquence condamnée, au titre des pénalités de retards conventionnelles, à régler à la SCI SAINT VINCENT, la somme de 4863,43 euros.

Sur les travaux de reprise et d’achèvement :

La défenderesse demande la condamnation reconventionnelle du constructeur à supporter le coût des travaux nécessaires à la levée des réserves.
N° RG 23/01288 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XRCB

L’expiration du délai de garantie de parfait achèvement n’empêche pas le maître de l’ouvrage de rechercher la responsabilité contractuelle du constructeur, par application des dispositions de l’article 1231-1 du code civil, pour les désordres ayant donné lieu à réserves ou notification dans l’année de la réception.

A l’appui de ses demandes, la SCI SAINT VINCENT produit :

-Un document non daté ni signé, dont on ignore l’auteur, présenté dans les conclusions comme un extrait de constat d’huissier du 6 août 2020. Ce document présente une liste de réserves : « aucun cache de coffre de volet roulant, tous les cadres de prise électriques et interrupteurs sont manquants, isolation thermique des combles absente, 3 radiateurs endommagés, le joint de porte des WC en bas abimé par la peinture est à changer, cache de la plaque de propreté circulaire de la lingerie manquant ».

- Un courrier RAR du 16 septembre 2020 adressé au constructeur, mentionnant l’absence de peinture dans un escalier (780,00 euros), et l’absence de pose des placards (1140,00 euros). Le courrier conditionne le paiement de l’appel de fonds n°6 à l’achèvement des travaux suivants : « mettre tous les cadres de prises électriques et interrupteurs, faire l’isolation thermique des combles perdus, soubassements des volets roulants ».

- 4 devis : 

Devis du 14 septembre 2020 Etablissement DUPY, pour le remplacement de l’ensemble des prises et interrupteurs avec caches type pour un montant de 1809,48 euros,

Devis du 14 septembre 2020 VINCI CARRELAGE pour l’isolation des combles, la pose de sous-face de volets, pour un montant de 2546,40 euros,

Devis de la même entreprise du 14 septembre 2020 pour la fourniture et pose de 5 portes de placards, pour un montant de 1140,00 euros,

Devis du 9 octobre 2020 ENERGECO pour une intervention pour la mise en service d’un climatiseur, pour un montant de 411,38 euros.

Seuls seront pris en compte les désordres notifiés par courrier recommandé du 16 septembre 2020, dont la levée n’est ni soutenue ni attestée par le constructeur.

Pose des placards : 1140, 00 euros TTC
Isolation des combles et pose des sous-face volets : 2546,40 euros TTC.
Appareillages électriques : 1809,48 euros TTC.
Le désordre « peinture escalier » qui n’est corroboré par aucun élément, sera écartée.


Il sera par conséquent déduit du reliquat de 5% la somme de 5495,88 euros au titre de l’absence de levée des réserves, soit 5783,19 – 5495,88 = 287,31 euros restant dû par le maître d’ouvrage.

La SCI SAINT VINCENT sera en conséquence condamnée à régler la somme de 287,31 euros à ce titre.

Sur le remboursement de l’acompte MGB

La SCI SAINT VINCENT expose qu’elle a versé un acompte de 8977,55 euros à l’entreprise MGB MENUISERIES, le 7 décembre 2018, pour la pose des menuiseries, que la société LES DEMEURES OCCITANES a finalement fait appel à une autre entreprise pour le lot menuiserie, que cet acompte n’a pas été remboursé. Elle demande la déduction de cet acompte sur le solde dû.

Cependant, outre la circonstance que la SCI SAINT VINCENT ne produit aucune pièce à l’appui de cette affirmation, il est constant que le lot menuiserie était un lot réservé à la date du 7 décembre 2018 (avenant du 21 mars 2019 pour la réintégration de ce poste de travaux), qu’il s’en évince que MGB MENUISERIE est une entreprise tierce avec laquelle le maître d’ouvrage a traité directement.

Cette demande reconventionnelle sera en conséquence rejetée.


Sur la perte de chance de revenus locatifs :

La SCI SAINT VINCENT expose qu’elle a perdu une chance de mettre en location le bien dès le mois de novembre 2019 et sollicite à ce titre la somme de 2800,00 euros.

Cependant, le maître d’ouvrage a déclaré un usage privé et personnel de la maison lors de la signature du contrat et, qui plus est, ne justifie pas d’un préjudice distinct de celui déjà réparé par les pénalités de retard.

La SCI SAINT VINCENT sera donc déboutée à ce titre sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil.


Sur les autres demandes

La demanderesse n’alléguant à l’appui de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive aucun préjudice distinct de ceux ci-dessus examinés, cette demande sera rejetée par application de l’article 1231-1 du code civil.

La SCI SAINT VINCENT, partie principalement perdante, supportera les dépens et paiera à la demanderesse une somme que l’équité commande de fixer à 2500,00 euros au titre des frais irrépétibles.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

PRONONCE la réception judiciaire au 9 août 2020, sans réserve,

CONDAMNE la SCI SAINT VINCENT à payer à la SAS LES DEMEURES OCCITANES la somme de 23 132,76 euros au titre du solde à 95% du marché, avec intérêts conventionnels de 1% à compter du 28 février 2020, 
CONDAMNE la SCI SAINT VINCENT à payer à la SAS LES DEMEURES OCCITANES, la somme de 287,31 euros à titre de solde de la retenue de garantie, avec intérêts conventionnels de 1% à compter du 28 février 2020, 

CONDAMNE la SAS LES DEMEURES OCCITANES à payer à la SCI SAINT VINCENT, la somme de 4863,43 euros au titre des pénalités de retard,

DEBOUTE les parties de leurs demandes contraires ou plus amples,

CONDAMNE la SCI SAINT VINCENT à régler à la SAS LES DEMEURES OCCITANES, la somme de 2500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI SAINT VINCENT aux dépens, 

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La présente décision est signée par Madame Anne MURE, Vice-Présidente, et Monsieur Eric ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER,LE PRESIDENT,