Tribunal Judiciaire · 7ème CHAMBRE CIVILE — 10 avril 2024

N° RG 22/02364 - N° Portalis DBX6-W-B7G-WLQK

7EME CHAMBRE CIVILE
SUR LE FOND



TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BORDEAUX
7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 10 Avril 2024 
50D

N° RG 22/02364 
N° Portalis DBX6-W-B7G-WLQK

Minute n° 2024/





AFFAIRE :

[U] [B] [D]
C/
[N] [H] [L] [C] [O], 
[J] [W] [T] [O], 
[A] [X] [V] [O]




 





Grosse Délivrée 
le :
à 
Avocats : 
la SELARL DESCRIAUX AVOCATS LEGAL AECG I CETA
la SELARL FREDERIC DUMAS




COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats :
Monsieur Gilles TOCANNE, Magistrat Honoraire Juridictionnel, magistrat rapporteur,

Lors du délibéré :
Madame Anne MURE, Vice-Présidente,
Madame Marie-Elisabeth BOULNOIS, Vice-Présidente,
Monsieur Gilles TOCANNE, Magistrat Honoraire Juridictionnel, magistrat rédacteur

Lors des débats : Madame Elodie GUILLIEU, Adjoint Administratif faisant fonction de Greffier 
Lors du prononcé : Monsieur Eric ROUCHEYROLLES, Greffier 

DEBATS :

à l’audience publique du 28 Février 2024,

Monsieur Gilles TOCANNE, magistrat chargé du rapport, a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte au tribunal dans son délibéré.

JUGEMENT :

Contradictoire
En premier ressort
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDEUR

Monsieur [U] [B] [D]
né le 03 Avril 1975 à [Localité 8] (GIRONDE)
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 1]

représenté par Maître Olivier DESCRIAUX de la SELARL DESCRIAUX AVOCATS LEGAL AECG I CETA, avocats au barreau de BORDEAUX, avocat postulant, Me Pierre-Edouard LAGRAULET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDEURS

Monsieur [N] [H] [L] [C] [O]
né le 25 Mai 1949 à [Localité 10] (ALPES MARITIMES)
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 2]

représenté par Maître Frédéric DUMAS de la SELARL FREDERIC DUMAS, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

Monsieur [J] [W] [T] [O]
né le 10 Janvier 1988 à [Localité 12] (YVELINES)
de nationalité Française
[Adresse 7]
[Localité 5]

représenté par Maître Frédéric DUMAS de la SELARL FREDERIC DUMAS, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

Madame [A] [X] [V] [O]
née le 19 Juillet 1991 à [Localité 9] (VÉNÉZUELA)
de nationalité Française
Chez [N] [O]
[Adresse 4]
[Localité 2]

représentée par Maître Frédéric DUMAS de la SELARL FREDERIC DUMAS, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant
**************************


EXPOSE DU LITIGE.


Le 4 février 2019, M. [U] [D] a acquis de M. [N] [O] et de ses enfants [J] [O] et [A] [O], les lots n° 19 et 29 au sein d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, sis [Adresse 6] et [Adresse 11] à [Localité 8] et ce moyennant le prix principal de 290.000 euros. 

Faisant état de la découverte d'un important vice caché affectant la structure et la stabilité de l'immeuble qui a fait l'objet d'un arrêté de péril le 27 août 2021, par acte du 24 février 2022, M. [D] a saisi le tribunal judiciaire de Bordeaux d'une action indemnitaire sur le fondement principal de la garantie des vices cachés et subsidiaire du dol, dirigée contre les consorts [O]. 

Vu les conclusions récapitulatives notifiées le 11 Mai 2023 par M. [D], 
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Vu les conclusions récapitulatives notifiées le 3 janvier 2023 par les consorts [O],

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 9 juin 2023 et l'affaire fixée pour plaidoiries à l'audience du 28 février 2024, date à laquelle elle a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.


MOTIFS DE LA DECISION.


Le demandeur sollicite, sur le fondement principal des articles 1641 et suivants du code civil et subsidiaire de l’article 1240 du même code, la condamnation in solidum des défendeurs à lui payer la somme de 225.201 euros à titre de dommages et intérêts correspondant au coût des réparations et aux pertes locatives.
 
Aux termes de l’article 1603 du code civil, le vendeur est tenu de garantir et délivrer la chose objet du contrat mais, selon l'article 1643 du même code, le vendeur profane et de bonne foi n'est pas débiteur de la garantie des vices cachés s'il est stipulé qu'il ne sera pas obligé à une garantie de ce chef, sauf à l'acquéreur à démontrer que son cocontractant avait une connaissance effective du vice. 

L'acte de vente intervenu entre M. [D] et les consorts [O] contient bien en page 17, ainsi que le soutiennent ces derniers, un tel dispositif élusif de la garantie des vices apparents ou cachés et il n’est pas contesté que les vendeurs n’avaient pas la qualité de professionnels et qu’ils ne disposaient pas de compétences particulières en matière de construction ou d’immobilier. 

Il appartient donc à M. [D] de démontrer que les consorts [O] avaient connaissance d’un vice antérieur à la vente, suffisamment grave pour porter atteinte à l’usage du bien et tel qu’il ne l’aurait pas acquis ou bien à un prix moindre. 

La page 4 de l’acte de vente mentionnait que l’appartement cédé était affecté d’une lézarde sur le mur de la cuisine, partant d’une fenêtre, et que l’acquéreur déclarait vouloir faire son affaire personnelle de son existence ainsi que de ses éventuelles conséquences. 

M. [D] fait valoir que cette description ainsi que la présence visible de fissures en façade ne pouvaient l’éclairer sur la gravité de l’état de la structure de l’immeuble. 

Techniquement, le vice est constitué par le tassement important de la zone centrale de la cave, l'affaissement des maçonneries intérieures sous leur propre poids, le tassement d'un poteau de renfort des voutains et le défaut de solidité de structure de certains ouvrages avec risque d’effondrement ayant notamment conduit le maire de [Localité 8] à prendre, le 27 août 2021, un arrêté de péril.

Le demandeur reproche tout d’abord aux vendeurs de lui avoir dissimulé un rapport d’expertise amiable du 16 février 2015, commandé par M. [O] et dont ils n’a eu connaissance que par sa production en cours d’instance alors que ce document lui aurait révélé l’état véritable de l’immeuble. 

Cette pièce, antérieure de quatre ans à la vente, décrit l’appartement qui présentait une lézarde sur le mur fermant une cour intérieure, qualifiée d’ancienne et structurelle, attribuée à une absence de chaînage avec mouvements de la structure consécutifs soit à des travaux riverains soit à une modification de la nature des sols par assèchement ou canalisation de ruisseaux souterrains, cette dernière hypothèse étant, selon l’expert, confortée par une fissuration en soubassement et en entrée du sous-sol côté [Adresse 11]. 

Ce rapport concluait à l’absence de danger imminent ou de péril et ne contenait aucune préconisation de travaux. 

Ce document faisait également état d’une fissuration de la cloison légère entre la cuisine et le puits de jour et en recommandait la reprise rapide, à seule fin de protection des personnes. 

Ces deux fissures, ainsi que celles présentes sur les façades sur rue, étaient aisément visibles, y compris pour un profane, sans aucun contrôle approfondi ou destructif et le rapport rédigé de manière rassurante ne contenait aucun des éléments ayant conduit le maire de [Localité 8] à prendre un arrêté de péril six ans plus tard de telle sorte qu’il est impropre à démontrer la connaissance par les vendeurs, non professionnels de l’immobilier ou de la construction, de la gravité des vices allégués et de leurs conséquences sur la stabilité de l’immeuble. 

Il est également fait grief aux vendeurs d’avoir dissimulé un rapport d’expertise amiable du 24 octobre 2016 rédigé par M. [Y] mais les défendeurs contestent à juste titre en avoir eu connaissance en dehors de la présente instance. 

Ce document, établi à la demande de la société LOFT ONE, syndic de la copropriété, ne comporte aucune mention de sa remise sous une forme quelconque aux copropriétaires en général et aux consorts [O] en particulier, notamment dans le cadre d’une assemblée générale. Ainsi, bien que son contenu évoque la nécessité plus que probable d’une reprise de la structure avec consolidation des fondations, il ne peut être opposé aux défendeurs afin d’établir leur connaissance du vice. 

Enfin, M. [D] se plaint d’avoir été tenu dans l’ignorance d’un second rapport de M. [Y] du 20 février 2017 et d’un devis de la société TEMSOL en vue de la réalisation d’une étude de sol qui, eux, étaient bien annexés à une convocation pour une assemblée générale du 27 juin 2017 ainsi que le démontre la question n° 15 de l’ordre du jour relative à l’exécution de l’étude de sol, précisant que ces deux pièces sont jointes. 

Ce rapport du 20 février 2017 ne contenait aucune allusion à celui du 24 octobre 2016. Etabli sur deux feuillets, il concernait d’une part la création d’un relevé d’étanchéité sur un balcon, sans rapport avec le litige, et d’autre part, évoquait laconiquement les fissures et le tassement de la façade [Adresse 11] avec seulement indication de l’existence d’un devis de la société SOLTECHNIC pour étude de sol à hauteur de 4.560 euros TTC et reprise en sous oeuvre par micro-pieux de la zone de la cave à concurrence de 101.066,24 euros TTC. M. [Y] précisait toutefois que cette étude permettrait de connaître la nature du sol ainsi que les travaux envisageables tout en permettant de s’assurer que l’affaissement n’était pas consécutif à une canalisation d’eau pluviale ou à une fuite du tout à l’égout. 

Il n’existait donc pas de conclusions techniques précises quant à la nature et à l’importance des désordres dont les fissures étaient la manifestation visible autant que limitée, celles-ci ainsi que leur cause ne pouvant être décelées sans investigations complètes et approfondies portant sur les parties communes, sous la forme de l’étude préconisée par l’expert. 


Cette étude n'a jamais eu lieu, l’assemblée générale ayant décidé de surseoir à statuer jusqu’à une prochaine réunion du conseil syndical. 
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M. [O] n’en faisait pas partie et aucune pièce ne permet de savoir si le conseil syndical a jamais examiné ce point. 

Ce n’est que quatre ans plus tard et plus de deux ans après la vente que la Direction Générale des Services de la commune de [Localité 8] a, parmi d'autres causes de péril étrangères au litige, identifié un tassement important de la zone centrale de la cave, l'affaissement des maçonneries intérieures, le tassement d'un poteau de renfort et surtout constaté que « la structure de certains ouvrages ne semblait plus présenter les garanties de solidité suffisantes pour garantir la sécurité publique ».

Le rapport de l'expert [I], désigné par ordonnance de référé du 27 août 2021 du tribunal administratif de Bordeaux dans le cadre de la procédure de péril, après avoir notamment constaté un risque d'écroulement, a techniquement conclu à l'existence d'un péril imminent avec danger imposant l'évacuation immédiate de l'immeuble et recommandé une interdiction d'occupation, préconisant en outre un étaiement généralisé dans un délai de 21 jours. 

L'expert [I] a confirmé la présence des lézardes et crevasses sur la [Adresse 11], qualifiant cette situation d'ancienne mais évolutive. Le tassement du mur était selon lui alarmant, de nombreuses fissures intérieures étant apparues avec désolidarisation des cloisonnements s'appuyant sur le plancher. 

Enfin, M. [I] conseillait la réalisation d'un audit concernant la solidité de l'immeuble avec conclusions et préconisations de réparations ainsi que, comme l'avait fait son confrère [Y] en 2017, une campagne de reconnaissance du sol.

Alors que M. [D] avait loué cet appartement, l’impropriété à l’usage ainsi que les faiblesses de l’immeuble ont été révélées par l’arrêté de péril du 27 août 2021 et les conclusions techniques du rapport de l’expert [I], sans que les données très fragmentaires et non inquiétantes dont les consorts [O] disposaient antérieurement à la vente soient de nature à démontrer qu’ils étaient avertis des vices l’affectant.

La clause contractuelle d'exclusion de garantie est dès lors opposable à M. [D] dont les prétentions seront rejetées en ce qu’elles reposent sur les articles 1641 et suivants du code civil.

Quant au fondement subsidiaire du dol, M. [D] doit, conformément à l’article 1137 du code civil, démontrer que les consorts [O] lui ont intentionnellement dissimulé des informations dont ils connaissaient le caractère déterminant pour leur co-contractant.

Or, ils ont rappelé dans l’acte de vente l’existence d’une fissure présente dans l’appartement et les autres étaient aisément visibles par l’acquéreur. 

Ainsi que sus-mentionné, aucun des deux rapports d’expertise succincts remis aux consorts [O] ne contenait d’élément laissant deviner les graves faiblesses structurelles identifiées à l’été 2021 et l’impropriété à l’usage qui en résultait. 

L’étude de sol conseillée par M. [Y] n’a jamais eu lieu sans que le rapport la préconisant ne soit assorti d’un impératif quelconque ou d’une alerte quant aux conséquences de son absence. 

L'affaissement des maçonneries intérieures, le tassement d'un poteau de renfort des voutains et le défaut de solidité de structure de certains ouvrages ainsi que le risque d’effondrement n’ont été diagnostiqués que dans le cadre de la procédure de péril. 
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En outre, le devis de la société TEMSOL de 2017 pour reprise en sous-oeuvre par micro-pieux était de seulement 101.066,24 euros TTC, montant sans rapport avec le coût des travaux de renforcement structurel soumis à l’assemblée générale le 15 décembre 2022, soit 1.624.408 euros TTC, hors frais de maîtrise d’oeuvre, bureau d’étude, coordonnateur SPS et bureau de contrôle. 

Les consorts [O] n’ont donc pas dissimulé des éléments dont eux-mêmes ne disposaient pas et les demandes de M. [D] soutenues sur ce fondement subsidiaire seront également rejetées sans qu’il y ait lieu de surseoir à statuer sur l’action du syndicat des copropriétaires évoquée par les défendeurs et dirigée contre la SA ALLIANZ IARD, son assureur. 

Il sera rappelé que conformément à l'article 514 du code de procédure civile, en sa rédaction applicable au présent litige, le présent jugement est exécutoire à titre provisionnel.

Il n’est pas inéquitable de laissera aux parties la charge des frais exposés pour leur défense et non compris dans les dépens, mis à la charge de M. [D], partie perdante. 

 
EN CONSEQUENCE

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, 

DÉBOUTE M. [B] [D] de l’ensemble de ses demandes, 


RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire par provision,

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile, 

CONDAMNE M. [B] [D] aux dépens qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile. 

La présente décision est signée par Madame Anne MURE, Vice-Présidente, et Monsieur Eric ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER,LE PRESIDENT,