Tribunal Judiciaire · 7ème CHAMBRE CIVILE — 10 avril 2024

N° RG 23/02341 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XRVN

7EME CHAMBRE CIVILE
SUR LE FOND



TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BORDEAUX
7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 10 Avril 2024 
50G

N° RG 23/02341 
N° Portalis DBX6-W-B7H-XRVN

Minute n° 2024/





AFFAIRE :

S.C.I. AKDO
C/
S.A.R.L. ACCESS’ IMMO




 





Grosse Délivrée 
le :
à 
Avocats : 
la SELARL STRATEGIE IMMATERIELLE
la SCP TMV



COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats :
Monsieur Laurent QUESNEL, Magistrat à titre temporaire, magistrat rapporteur

Lors du délibéré :
Madame Anne MURE, Vice-Présidente, magistrat rédacteur,
Madame Alice VERGNE, Vice-Présidente,
Monsieur Laurent QUESNEL, Magistrat à titre temporaire, magistrat rédacteur

Lors des débats et du prononcé : Monsieur Eric ROUCHEYROLLES, Greffier 

DEBATS :

à l’audience publique du 14 Février 2024,

Monsieur Laurent QUESNEL, magistrat chargé du rapport, a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte au tribunal dans son délibéré.


JUGEMENT :

Contradictoire
En premier ressort
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSE

S.C.I. AKDO
[Adresse 8]
[Localité 9]


représentée par Maître Pierrick CHOLLET de la SCP TMV, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant



DEFENDERESSE

S.A.R.L. ACCESS’ IMMO
[Adresse 5]
[Localité 6]


représentée par Maître Marie-Pierre CAZEAU de la SELARL STRATEGIE IMMATERIELLE, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant
**************************


EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d'un acte notarié du 5 avril 2022, la société civile immobilière AKDO, a consenti une promesse synallagmatique de vente à la société à responsabilité limitée ACCESS’ IMMO, portant sur un immeuble à usage mixte d’habitation et commercial situé à [Adresse 10], moyennant le prix principal hors frais de 180 000,00 euros.

Ledit immeuble est composé d’un restaurant, d’un appartement sur deux niveaux, et d’un ensemble d’emplacements de parkings, le tout cadastré section AB n° [Cadastre 7], [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] pour une contenance totale de 17 ares 68 centiares.

Il était prévu audit acte une réitération de la vente par acte authentique devant intervenir au plus tard le 8 juillet 2022, l’expiration de cette date étant considérée par les parties comme constitutive d’une caducité de plein droit du compromis.

Ladite promesse de vente comportait, outre les conditions suspensives de droit commun, la délivrance au nom de l’acquéreur d’une autorisation d’urbanisme permettant la division du terrain en 2 lots ainsi que la création d’une ouverture (porte sur la partie habitation à la place d’une fenêtre existante). Il était en outre stipulé la cession concomitante du fonds de commerce, exploité dans les locaux, détenu par la SARL KRILL AURELIE au profit de la société ACCESS’ IMMO.

Une stipulation de pénalité était insérée dans ledit compromis, prévoyant une pénalité de 18 000, 00 euros à titre de dommages et intérêts au cas où l’une des parties se refuserait à exécuter ses obligations alors que les conditions suspensives seraient réalisées. En outre, il était stipulé que l’acquéreur s’engageait à verser dans les 8 jours de l’acte une somme de 4500,00 euros à titre d’acompte sur le prix, à verser en l’étude de Maître [I], notaire vendeur.

Par courriel du 7 juin 2022, le notaire de l’acquéreur écrivait au notaire du vendeur que la condition suspensive au profit de la société ACCESS’ IMMO ne pouvait être réalisée au motif que la division en 2 lots du terrain n’était pas réalisable.

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Aucune réitération du compromis n’était finalement réalisée ni avant, ni après la date butoir du 8 juillet 2022.

Considérant que la SARL ACCESS’ IMMO n’avait pas respecté les termes de ses engagements contractuels, la SCI AKDO la faisait assigner devant le Tribunal judiciaire de BORDEAUX par acte du 17 mars 2023, aux fins de la voir condamner à lui régler la somme de 18 000,00 euros au titre de la clause pénale, et à la somme de 3000,00 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 23 janvier 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la SCI AKDO demande au Tribunal de débouter la défenderesse de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions, et confirme la teneur de son assignation, en actualisant le montant des frais irrépétibles à la somme de 5000,00 euros.

La société AKDO soutient en substance :
Que la propriété, objet du compromis, se situe sur 5 parcelles cadastrées AB n°[Cadastre 7], [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4], que les parcelles cadastrées AB n°[Cadastre 7] et [Cadastre 3] sont classées en zone UA du PLU de [Localité 9], c’est-à-dire en zone urbanisable, qu’en revanche, les autres parcelles sont classées en zone 2AU du PLU de [Localité 9], c’est-à-dire en zone non constructible,

Que ces informations ont été indiquées à ACCESS’ IMMO lors des négociations préalables à la vente, 
Que l’acquéreur s’était engagé à déposer une demande d’autorisation d’urbanisme visant à obtenir le droit de diviser le terrain au plus tard le 29 avril 2022, que ladite autorisation n’a pas été demandée,

Que dans ces conditions, il convient d’appliquer la clause pénale au visa de l’article 1304-4 du code civil, la défaillance de la condition suspensive étant imputable à la société ACCESS’ IMMO.

La demanderesse expose en outre que le montant de la clause pénale ne présente pas de caractère excessif, au regard de son préjudice, qu’en effet, le bien immobilier n’a pas été vendu depuis le litige et le fonds de commerce y afférent a dû être cédé à une tierce personne, moyennant le départ de deux personnels.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 18 janvier 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la SARL ACCESS’ IMMO demande au Tribunal, à titre reconventionnel, d’annuler le compromis et d’ordonner la restitution du dépôt de garantie (4500,00 euros) avec intérêts de retard au taux légal à compter de la décision à intervenir, dans tous cas, de débouter la SCI AKDO de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions, d’ordonner la restitution du dépôt de garantie (4500,00 euros) avec intérêts de retard au taux légal à compter de la décision à intervenir, de condamner la SCI AKDO à payer à la société ACCESS IMMO la somme de 4000,00 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens, 

Subsidiairement, de réduire la clause pénale à hauteur de l’euro symbolique au visa de l’article 1231-5 du code civil.

La SARL ACCESS’ IMMO soutient en substance :

Qu’elle a découvert postérieurement à l’avant-contrat que 3 parcelles sur 5 étaient classées en zone non constructible, qu’il lui a été dit par le service urbanisme de [Localité 9] qu’il était inutile de déposer une demande préalable de division, que cette dernière serait vouée à l’échec,

Que la SCI AKDO a failli à son obligation d’information précontractuelle au visa de l’article 1112-1 du code civil, en taisant une information déterminante, en l’espèce le caractère non constructible de 3 parcelles sur les 5 vendues,

Qu’il ne faisait en effet aucun doute que le projet de division du terrain était lié à la construction d’édifices sur les parcelles, ACCESS’ IMMO étant marchand de biens, qu’il convient en conséquence d’interpréter la condition suspensive comme le ferait une personne raisonnable placée dans la même situation, et non en s’arrêtant au sens littéral de ses termes, conformément aux dispositions de l’article 1188 du code civil.


L'ordonnance de clôture a été prononcée le 26 janvier 2024 et l'affaire fixée pour plaidoiries à l'audience du 14 février 2024, date à laquelle elle a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.


MOTIFS DE LA DECISION.

A titre liminaire : sur les demandes tendant à « juger ».

Les mentions tendant à « juger », figurant dans le dispositif des écritures des parties ne constituent pas des prétentions au sens du code de procédure civile mais tout au plus le récapitulatif des moyens articulés au soutien de ses demandes.

Il n'y a donc pas lieu de statuer sur celles-ci.

Sur la demande de nullité du compromis

Aux termes de l’article 1112-1 du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie. Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir. Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

S’agissant de l’obligation d’information à laquelle se serait soustraite la demanderesse, force est de constater, d’une part, que l’objet de la vente ne relève pas de terrains à bâtir mais d’un bâtiment à usage mixte, assorti d’emplacements de parkings, d’autre part, qu’il ne peut être reproché à la SCI AKDO, dont la connaissance de la situation n’est pas démontrée, de ne pas avoir perçu le caractère déterminant de la constructibilité de l’intégralité du terrain, ladite constructibilité ne transparaissant dans aucun échange produit aux débats. A ce titre, la demande de nullité du compromis sera rejetée.

Sur la demande au titre de la clause pénale

L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public. 
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L’article 1117 du code civil dispose que l’offre est caduque, à l’expiration du délai fixé par son auteur, ou, à défaut, à l’issue d’un délai raisonnable.
Enfin, il résulte de l’article 1304-6 du même code, dans son 3ème alinéa, qu’en cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.
Conformément à une jurisprudence constante, lorsque dans une promesse synallagmatique de vente, un délai est prévu pour la réalisation de la condition suspensive et qu’à la date prévue pour la réitération par acte authentique, cette condition n’est pas accomplie, la promesse est caduque, peu important que ladite condition se réalise postérieurement.

Conformément aux dispositions de l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.

Il convient par conséquent de rechercher si la SARL ACCESS’ IMMO a, de bonne foi, ainsi que le prescrivent les articles 1103 et 1104 du code civil, exécuté son engagement de déposer une demande d’autorisation d’urbanisme avant le 29 avril 2022, telle que dans les termes prévus par la promesse de vente en pages 19 à 21 de l’acte.

Il n’est pas discuté que la promesse de vente, objet du litige, est caduque de plein droit, la promettante n’ayant reçu aucun justificatif de la demande préalable, et aucune réitération n’ayant été régularisée avant le 8 juillet 2022.

Le litige porte sur l’application de la clause pénale.

La promesse de vente synallagmatique conclue le 5 avril 2022 entre les parties, était assortie d'une condition suspensive érigée en faveur de l’acquéreur, ainsi rédigée ;

« Qu’il soit délivré au nom de l’acquéreur une autorisation d’urbanisme permettant la division du terrain en 2 lots ainsi que création d’une ouverture (porte sur la partie habitation à la place d’une fenêtre existante). A cet effet, la présente condition suspensive vaut autorisation immédiate pour l’acquéreur de déposer à ses frais la demande d’autorisation d’urbanisme conformément aux dispositions d’urbanisme applicable » (…) En conséquence, l’acquéreur s’oblige à déposer une demande d’autorisation d’urbanisme conformes aux dispositions légales et réglementaires en vigueur et à en justifier au vendeur par la production d’une copie du récépissé de dépôt délivré par l’autorité compétente au plus tard le 29 avril 2022 ».

Précision étant faite qu’aucune clause du compromis litigieux ni aucun document préalable à la signature du compromis ne se réfère au caractère constructible ou non de certaines parcelles.

Au soutien de son affirmation selon laquelle la condition suspensive a défailli, la SARL ACCESS’ IMMO expose que certaines parcelles étant inconstructibles, ce qui n’est pas contesté, tout projet de division serait par conséquent voué à l’échec, rendant ainsi inutile la demande préalable de division parcellaire auprès de la Commune de [Localité 9].

Cependant, il est attesté par les pièces de la défenderesse elle-même, qu’à la date du 29 avril 2022, c’est-à-dire à la date fixée contractuellement pour la production du récépissé de dépôt délivré par l’autorité compétente, la société ACCESS’ IMMO n’avait pas encore connaissance que certaines parcelles n’étaient pas urbanisables. En effet, il est constant que cette information ne lui a été connue que le 1er juin 2022, après consultation d’un géomètre (courriel du 1er juin 2022 de ACCESS à l’agence BSK immobilier). ACCESS’ IMMOBILIER ne peut par conséquent raisonnablement soutenir que son inaction et sa défaillance à l’égard de son obligation administrative, sont dues à sa connaissance que cette démarche serait inéluctablement vaine.

L’unique document produit par la société ACCESS’IMMOBILIER pour soutenir que toute demande de division parcellaire serait nécessairement refusée par la Mairie, est un courrier du Maire de [Localité 9] daté du 7 juin 2022. Ce dernier décrit que 3 parcelles, objet de la vente, sont en zone 2 AU du PLU, ce qui les rend inconstructibles, au moins jusqu’en 2025, échéance à laquelle sera éventuellement mise en place un nouveau Plan Local d’Urbanisme Intercommunal. Toutefois, ce simple courrier, qui ne peut être de surcroit assimilé à un arrêté municipal, n’évoque aucun empêchement à diviser le terrain.

En tout état de cause, la défenderesse ne conteste pas n’avoir accompli aucune démarche à l’effet d’obtenir l’autorisation de diviser le terrain et l’acceptation de son argumentation équivaudrait à vider la condition suspensive de sa substance et de son intérêt, en laissant à l’acquéreur la libre appréciation subjective de l’accomplissement ou non de la condition.

Il ne peut qu’être constaté que la SARL ACCESS’ IMMO ne démontre pas avoir respecté ses obligations afin de solliciter une autorisation de division conforme aux caractéristiques stipulées dans l’avant-contrat. 

En raison de ces carences qui sont exclusivement imputables à la société bénéficiaire de la promesse, et la caducité du compromis de vente étant acquise, la condition suspensive doit donc être réputée accomplie au sens de l’article 1304-3 du code civil et AKDO est en droit de se prévaloir de la clause pénale.

Il résulte de l’article 1231-5 du code civil, que le juge peut, même d’office, modérer la pénalité convenue si elle est manifestement excessive.

En l’espèce, le préjudice économique n’apparait pas suffisamment démontré au regard du montant de la pénalité. En effet, le fonds de commerce a été cédé en septembre 2022, à un prix dont il n’est pas démontré la minoration. La rupture conventionnelle des deux personnels qui travaillaient dans ledit commerce n’a entrainé qu’une indemnité de départ de 1866,00 euros. Il n’est par ailleurs pas démontré que les murs sont toujours la propriété de la société demanderesse. Pour ces motifs, l’indemnité sera ramenée à la somme de 5000,00 euros.

Sur la demande reconventionnelle de restitution de l’acompte de 4500,00 euros :

Aucune pièce versée aux débats ne permet d’attester que l’acompte a bien été versé entre les mains de Maître [I], notaire du vendeur. Cette demande sera en conséquence rejetée.

Partie perdante, la société ACCESS’ IMMO sera condamnée à payer à la société AKDO une indemnité qu’il est équitable de fixer à 2000,00 euros au titre des frais irrépétibles, et aux dépens. 


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, 

DEBOUTE la SARL ACCESS’ IMMO de sa demande de nullité dudit compromis,
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CONSTATE la caducité au 8 juillet 2022 du compromis de vente du 5 avril 2022 signé entre la SCI AKDO et la SARL ACCESS’ IMMO,

CONDAMNE la SARL ACCESS’ IMMO à régler à la SCI AKDO la somme de 5000,00 euros au titre de la clause pénale insérée dans le compromis,

DEBOUTE la SARL ACCESS’ IMMO de sa demande reconventionnelle de remboursement d’un acompte de 4500,00 euros,

CONDAMNE la SARL ACCESS’ IMMO à régler à la SCI AKDO la somme de 2000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SARL ACCESS’ IMMO aux dépens qui seront recouvrés ainsi qu'il est dit à l'article 699 du code de procédure civile.

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisionnel.

La présente décision est signée par Madame Anne MURE, Vice-Présidente, et Monsieur Eric ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER,LE PRESIDENT,