Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 10 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 23/07265
N° Portalis 352J-W-B7H-CZ7Q3



N° MINUTE : 5

Assignation du :
11 Mai 2023


Jugement avant dire droit


Expert : [K] [N][1]

[1] 
[Adresse 5]
[Localité 10]





JUGEMENT 
rendu le 10 Avril 2024

DEMANDERESSE

S.A. DAUM
[Adresse 2]
[Localité 14]

représentée par Maître Olivier JACQUIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0428



DEFENDEURS

Madame [P] [F] [S] [V] [O] épouse [W] [J]
[Adresse 9]
[Localité 13]

Madame [A] [Y] [T] [H] [G] [W] épouse [JC] [I]
[Adresse 8]
[Localité 15]


Monsieur [D] [AZ] [C] [W]
[Adresse 6]
[Localité 16]

Monsieur [OW] [B] [U] [W]
[Adresse 17]
[Localité 12]

Monsieur [X] [Z] [E] [W]
[Adresse 4]
[Localité 11]

Madame [L] [AZ] [S] [C] [O] épouse [M]
[Adresse 3]
[Localité 10]

représentées par Maître Jean-Pierre BLATTER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0441


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière


DEBATS

A l’audience du 04 Mars 2024 tenue publiquement 


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort





EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 5 juillet 2012, Mme [L] [R], Mme [P] [R] épouse [W] [J], Mme [A] [W], M. [D] [W], M. [OW] [W] et M. [X] [W], représentés par la société CABINET LONGCHAMP (ci-après les consorts [R]), ont donné à bail commercial à la société DAUM des locaux dépendant d’un immeuble sis à [Adresse 19], pour une durée de neuf années du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2020, l'activité de « BIJOUTERIE, ORFEVRERIE, JOAILLERIE, CRISTALLERIE, PORCELAINE ET ACCESSOIRES DES ARTS DE LA TABLE ET DE LA DECORATION DE LA MAISON SANS DISTINCTION D'OBJETS ANCIENS ET MODERNES » et un loyer annuel de 320.000 euros hors charges et hors taxes. 

Par acte d'huissier de justice signifié le 3 juillet 2020, la société DAUM a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2021 à zéro heure et pour une durée de neuf ans. 

Le 5 décembre 2022, les consorts [R] ont notifié à la société DAUM un mémoire en fixation du loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 535.300 euros hors taxes et hors charges.

Par mémoire en réponse notifié le 9 mars 2023, la société DAUM a demandé la fixation du loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 224.200 euros hors taxes et hors charges.

Puis, par acte de commissaire de justice signifié les 11 et 15 mai 2023, la société DAUM a assigné les consorts [R] à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

L'affaire a été retenue à l'audience du 4 mars 2024 à laquelle la société la société DAUM et les consorts [R] étaient représentés par leur avocat.
 
Aux termes de son mémoire régulièrement notifié, la société DAUM demande au juge des loyers commerciaux de :

A titre principal,
- dire et juger que le bail bail doit étre renouvelé pour une période de neuf armées entières et consécutives a compter du 1er janvier 2021,
- fixer le loyer annuel HT et HC à compter du 1er janvier 2021 à la somme de 224.200 euros, et subsidiairement au montant du loyer plafond ;
- condamner les consorts [R], solidairement entre eux, au paiement des intéréts dus de plein droit au taux légal à compter du 1er janvier 2021 et avec anatocisme ;
A titre subsidiaire,
- débouter les consorts [R] de leurs demandes ;
- fixer 1e loyer annuel HT et HC à compter du 1er janvier 2021 au montant du loyer du loyer plafond ;
- condamner les consorts [R], solidairement entre eux, au paiement des intéréts dus de plein droit au taux légal à compter du 1er janvier 2021 ;
A titre très subsidiaire, si par extraordinaire Madame, Monsieur, le juge des loyers commerciaux ne s’estimait pas suffisamment informée sur l'existence ou non d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité et sur la valeur locative, 
- désigner tel expert qu’i1 lui plaira aux fins de déterminer la valeur locative au 1er janvier 2021 et de fixer la juridiction sur l’existence ou l’absence d’une modification notable et favorable des facteurs locaux de commercialité pour le cormnerce considéré ;
- dire que la provision à valoir sur les frais d’expertise incombera aux bailleurs ;
- réserver les dépens ;
En tout état de cause,
- débouter les consorts [R] de leurs demandes ;
- condamner les consorts [R], solidairement entre eux, au paiement de la somme de 10.000 euros en application de 1’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner les consorts [R] aux entiers dépens.

Sur le fondement des articles L.145-33 et L.145-34 du code de commerce, la société DAUM soutient que la valeur locative des locaux loués étant inférieure au loyer plafonné, le loyer de renouvellement doit être fixé au montant de la valeur locative. Elle expose que les locaux se trouvent dans une rue prestigieuse dans laquelle sont présents les plus grands joaillers. Elle considère que pour une surface réelle de 156,07 m², la surface pondérée doit être fixée à 78,55 m²B. Elle souligne que le contrat de bail comporte deux clauses exorbitantes du droit commun de nature à minorer la valeur locative et relatives à la prise en charge par le preneur de l'impôt foncier, de la taxe sur les ordures ménagères et des charges d'immeuble. Compte tenu des prix pratiqués dans le voisinage et en prétendant qu' il y a lieu d'exclure les références de valeurs de décapitalisation des droits au bail ou droits d'entrée, elle retient un prix unitaire de 3.000 euros/m²B et une valeur locative totale brute annuelle de 235.650 euros, arrondie à 236.000 euros, soit, après déduction des abattements pour clauses exorbitantes, une valeur nette de 224.200 euros arrondie à 224.000 euros. En réponse au bailleur, elle soutient qu'il n'y a eu aucune modification notable des facteurs locaux de commercialité favorable à son commerce, que ce soit en raison de la création de la zone touristique internationale, d'une prétendue augmentation de la fréquentation touristique et de l'arrivée de nouvelles enseignes. Elle relève que les différentes crises survenues au cours du bail échu ont au contraire eu un impact sur son activité.

Aux termes de leur dernier mémoire régulièrement notifié, les consorts [R] demandent au juge des loyers commerciaux de :

A titre principal,
- fixer le prix du bail renouvelé au 1er janvier 2021 à la somme annuelle de 535.300 euros hors charges et hors taxes ;
- débouter la société DAUM de ses demandes ;
A titre subsidiaire,
- ordonner une mesure d'instruction ;
- fixer le loyer provisionnel pour la durée de l'instance à la somme annuelle de 535.300 euros à compter du 1er janvier 2021, sur lequel continuera de s'appliquer la clause d'indexation contractuelle ;
En tout état de cause,
- rappeler le paiement des intérêts au taux légal sur les loyers arriérés depuis la date de la demande en justice, à compter de chaque date d'exigibilité, et la capitalisation de ceux dus au moins depuis une année entière ;
- si la date d'application du nouveau loyer était modifiée par rapport à celle prévue au bail, dire que la date d'indexation sera fixée à la date d'effet du nouveau loyer et que l'indice de base sera le dernier indice publié à cette date ;
- dire n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- ordonner le partage des dépens en ce compris les éventuels frais d'expertise par moitié par chacune des parties ;
- rappeler l'exécution de droit à titre proivisoire du jugement.

Les consorts [R] invoquent que les locaux loués bénéficient d'un emplacement de très haute commercialité, parfaitement adapté à l'activité exercée par la société DAUM. Ils soutiennent qu'au cours du bail expiré, il y a eu une modification notable des facteurs locaux de commercialité qui impose de fixer le loyer du bail renouvelé à la valeur locative conformément aux articles L. 145-34 et R.145-6 du code de commerce. Il prétendent que cette modification notable des facteurs locaux de commercialité a été engendrée par l'arrivée de nouvelles enseignes dont l'activité correspond au secteur du luxe et du haut de gamme, par la création et la rénovation de nombreux hôtels et restaurants de luxe ou par les récompenses qui leur ont été accordées qui drainent sur le secteur une population majoritairement étrangère et aisée, par le classement du secteur en zone touristique internationale qui permet à la société DAUM d'ouvrir son commerce plus de cinquante jours supplémentaires par an et par l'augmentation de la fréquentation touristique. Les consorts [R] évaluent la surface réelle des locaux à 100,80 m² et la surface pondérée à 100,80 m² arrondie à 101 m². Eu égard aux éléments de comparaison qu'ils produisent, ils fixent la valeur locative à un prix unitaire de 5.300 euros/m²P et la valeur locative totale annuelle à la somme de 535.300 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 avril 2024.


MOTIFS DE LA DECISION


1- Sur le principe du renouvellement du bail

Il ressort de leurs déclarations et des pièces produites que les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail des locaux à compter du 1er janvier 2021.


2- Sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé

Selon l'article L 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :

1- les caractéristiques du local concerné ;
2- la destination des lieux ;
3- les obligations respectives des parties ;
4- les facteurs locaux de commercialité ;
5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles R 145-2 à R 145-11 du code de commerce précisent la consistance de ces éléments.

Selon l'article L 145-34 du même code, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

L'article R.145-6 précise que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.

Il est acquis que lorsque la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné résultant de l'évolution des indices à la date du renouvellement, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative sans qu'il soit nécessaire pour le preneur d'établir une quelconque modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L 145-33.

En outre, une modification des quatre premiers éléments de la valeur locative, notamment une modification des facteurs locaux de commercialité, peut constituer un motif de déplafonnement d'un loyer renouvelé si elle est notable, survenue au cours du bail expiré et de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité commerciale exercée par le preneur.

En l'état de leurs moyens et des pièces qu'elles produisent, les parties s'opposent tant sur les caractéristiques des locaux, notamment leur surface, que sur l'évaluation de leur valeur locativeet l'évolution des facteurs locaux de commercialité au cours du bail échu.

Dès lors, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits qu'elles invoquent. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat. Il est de ce fait nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R.145-30 du code de commerce, selon les modalités fixées au dispositif et aux frais avancés de la société DAUM qui sollicite la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé.

Il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la société la société DAUM pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges, en application de l’article L 145-57 du code de commerce.

Dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.


PAR CES MOTIFS


Le juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, 

Constate le principe du renouvellement du bail commercial liant, d'une part, Mme [L] [R], Mme [P] [R] épouse [W] [J], Mme [A] [W], M. [D] [W], M. [OW] [W] et M. [X] [W], et, d'autre part, la société DAUM et portant sur les locaux commerciaux sis à [Adresse 19], à compter du 1er janvier 2021 ;

Avant dire droit pour le surplus, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,

Ordonne une mesure d'expertise ;

Désigne pour y procéder :

M. [K] [N]
[Adresse 7]
[XXXXXXXX01] - [Courriel 18]

expert près la cour d'appel de Paris,

avec mission de :
- convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
- se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
- visiter les locaux litigieux situés à [Adresse 19], et les décrire,
- entendre les parties en leurs dires et explications,
- donner son avis sur une éventuelle modification notable des facteurs locaux de commercialité mentionnés au 4° de l'article L.145-33 du code de commerce et définis par l'article R.145-6 du code de commerce,
- rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er janvier 2021 au regard des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,
- donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 1er janvier 2021 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul,
- rendre compte du tout et donner son avis motivé,
- dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;

Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 28 mars 2025 ;

Fixe à la somme de 3.500 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par la société DAUM à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, Parvis du tribunal de Paris, Paris 17ème) au plus tard le 21 juin 2024 inclus, avec une copie de la présente décision ;

Dit que l'affaire sera rappelée le 12 septembre 2024 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation ;

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet ;

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d'expertise ;

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ;

Sursoit à statuer sur les demandes dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert ;

Réserve les dépens.

Fait et jugé à PARIS, le 10 avril 2024.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER S. FORESTIER